Tego było już za wiele.

Najpierw Najemca przestał płacić czynsz i mieszkanie przestało na siebie zarabiać.

Na dodatek, okazało się, że po przeprowadzonym postępowaniu sądowym, które miało zakończyć się eksmisją byłego lokatora, Sąd i owszem, nakazał  byłemu Najemcy opuścić i opróżnić mieszkanie, ale przyznał mu także  uprawnienie do zawarcia umowy najmu  socjalnego lokalu.

W pierwszej chwili wydawało się, że to dobrze, ale po dwóch latach oczekiwania na ten przeklęty lokal socjalny, właściciel mieszkania miał już serdecznie dość polskiego prawa chroniącego nie tylko lokatorów, ale i osoby, które były kiedyś lokatorami.

Dlaczego tak uważał?

Ponieważ Sąd nie tylko orzekł o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, ale także wstrzymał wykonanie eksmisji.

Oczywiście, były lokator nie płacił już nic za mieszkanie. Po co miał to robić, skoro nic mu już teraz nie groziło? Co miał zrobić właściciel? Grozić mu eksmisją?

CZY POLSKIE PRAWO CHRONIĄCE LOKATORÓW W OGÓLE NIE UWZGLĘDNIA INTERESU WŁAŚCICIELI LOKALI?

Na szczęście, w takich sytuacjach jak wyżej, właściciel nadal może uzyskiwać równowartość czynszu za mieszkanie… Zmienia się tylko płatnik. Nie będzie nim lokator, ani były lokator, tylko gmina.

ROZŁÓŻMY POWYŻSZĄ SYTUACJĘ NA CZYNNIKI PIERWSZE:

#1 Czy lokal socjalny to problem dla Wynajmującego mieszkanie?

Tak. To może być problem. Jeśli rozwiązałeś umowę najmu mieszkania, a były lokator dobrowolnie nie opuszcza lokalu, jedyną legalną drogą usunięcia lokatora jest skierowanie pozwu o eksmisję (dotyczy rozwiązania zwykłych umów najmu: na czas oznaczony i nieoznaczony).

Sąd w takim postępowaniu bada nie tylko to, czy faktycznie skutecznie rozwiązano umowę najmu, ale także sprawdza, czy byłemu lokatorowi nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Od czego zależy przyznanie lokalu socjalnego?

M.in. od dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu przez eksmitowanego oraz jego sytuacji materialnej i rodzinnej.

Przyznanie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu zazwyczaj oznacza, że proces odzyskania mieszkania znacznie się przedłuża. Jedyne, z czego można się cieszyć to fakt, że to nie Ty musisz ten lokal socjalny dostarczyć, a gmina. 

#2 Dlaczego przyznanie byłemu lokatorowi uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu może znacznie przedłużyć proces odzyskania kontroli nad mieszkaniem przez właściciela?

Z uwagi na treść art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów[1]:

Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Przekładając to na prostszy język, Sąd wydaje wyrok, w którym:

• nakazuje lokatorowi opuścić lokal,
• ale jednocześnie nakazuje, aby właściciel nie czynił w kierunku faktycznego opróżnienia lokalu żadnych kroków, dopóki gmina nie zapewni byłemu lokatorowi lokalu socjalnego.

Jak zapewne się domyślasz, drogi Czytelniku, zazwyczaj gmina nie składa oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu za szybko. Dlaczego?

Bo ich po prostu nie posiada. Kolejki oczekujących na lokale socjalne są długie i Twój były lokator musi czekać na taki lokal. Czasem ten proces trwa nawet kilka lat.

#3 A czy były lokator z orzeczonym uprawnieniem do umowy najmu socjalnego lokalu ma jakieś obowiązki względem właściciela?

Pewnie myślisz sobie, a co z tzw. odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu. Kto ma je płacić?

Zapewne słyszałeś o tym, że należy Ci się odszkodowanie od byłego lokatora?

Oczywiście, że były lokator ma obowiązek płacić Ci odszkodowanie.

Skąd on wynika?

Wynika on z art. 18 ust. 1 i dalszych ustawy o ochronie praw lokatorów.

W jakiej wysokości powinno być płacone odszkodowanie?

1. co do zasady odszkodowanie = wysokość czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu + ewentualne poniesione straty,
2.  UWAGA: od osób z przyznanym uprawnieniem do lokalu socjalnego, odszkodowanie należy się w wysokości, jakie te osoby winny płacić za lokal socjalny (art. 18 ust. 3a).

W tym drugim przypadku, gmina powinna pokryć właścicielowi różnicę pomiędzy tym co właściciel winien otrzymywać w ramach dotychczasowego czynszu (gdyby nigdy nie rozwiązał umowy najmu), a tym obniżonym odszkodowaniem od byłego lokatora (w wysokości czynszu takim, jak za lokal socjalny).

#4 Skąd były lokator ma pieniądze na odszkodowanie?

Wszystko ładnie wygląda na papierze. Pewnie widzisz wewnętrzną sprzeczność w tym co teraz przeczytałeś.

Wracając do przykładu na wstępie: właściciel rozwiązał umowę z najemcą, bo ten nie płacił czynszu, a teraz były lokator płaci właścicielowi jakieś odszkodowanie? Skąd ma na to pieniądze, skoro już ich wcześniej nie miał?

W tym problem: prawdopodobnie były lokator  nic Ci nie zapłaci.

Tak było w przypadku właściciela, o którym pisałem na wstępie.

#5 Na gminie ciąży odpowiedzialność odszkodowawcza w pełnym zakresie

Gmina, na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, odpowiada za to, że zaoferowała zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu w terminie. 

Jeśli były lokator nic nie płaci, to gmina powinna zrekompensować równowartość czynszu, jaki można uzyskać za najem mieszkania. W pełnej wysokości. Jednym słowem, jeśli nic nie uzyskujesz od byłego lokatora, ściągnij te pieniądze od gminy! A jeśli były lokator płaci Ci tyle, co za lokal socjalny,  wystąp do gminy o uzupełnienie uzyskanej kwoty!

#6 Czy gmina dobrowolnie zapłaci Ci odszkodowanie?

Zazwyczaj gminy niechętnie płacą takie odszkodowania wyłącznie na podstawie wezwania do zapłaty.

Co zatem robić? Pozwać gminę i czekać na pozytywne rozstrzygnięcie Sądu (oczywiście, wcześniej wezwij gminę do zapłaty – jest przecież szansa, że zapłacą Ci dobrowolnie. Poza tym próba ugodowego załatwienia sprawy jest w zasadzie wymagana przed złożeniem pozwu). 

Sprawa sądowa nie jest trudna, a z mojego doświadczenia wynika, że z gminą nie jest łatwo przegrać.

Zazwyczaj gmina jest także dobrym płatnikiem tj. jeśli wygrasz sprawę to faktycznie otrzymasz wygrane pieniądze, bez uciekania się do kosztownej i długotrwałej egzekucji.

Zasada ta niekoniecznie sprawdzi się w przypadku byłego lokatora. Wygrana sprawy za np. zaległy czynsz nie oznacza, że te pieniądze na pewno odzyskasz. Od całkowicie niewypłacalnej osoby, nawet najlepszy komornik nie ściągnie długu…  

#7 Spiesz się! Odszkodowanie od gminy to świadczenie okresowe. Ulega szybkiemu przedawnieniu

Zgodnie z art. 118 kodeksu cywilnego, termin przedawnienia dla świadczeń okresowych wynosi 3 lata. Przedawniona wierzytelność=brak możliwości jej skutecznego wyegzekwowania.

Podsumowanie

Jak możesz się domyślić, właściciel wspomniany na wstępie powinien dostawać 1000 zł miesięcznie za swoje mieszkanie. Przez 2 lata gmina, która powinna dostarczyć byłemu lokatorowi lokal socjalny, nie wywiązała się ze swojego obowiązku, a były lokator nie płacił nic i nadal zajmował mieszkanie.

Właściciel pozwał gminę o 24.000 zł. Pozew okazał się skuteczny. Jeśli gmina nie zaoferuje zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu w dalszym ciągu, można ją pozywać o dalsze okresy, byle tylko nigdy nie przekroczyć terminu przedawnienia i nie pozywać gminy o zaległe odszkodowanie, które dotyczy okresów sprzed 3 lat od daty złożenia pozwu (z kolei wniesienie pozwu powoduje przerwanie biegu przedawnienia).

Na koniec jeszcze jedna mała dygresja: gdybyś, drogi Wynajmujący, zawarł umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, w ogóle nie miałbyś problemu w kwestii orzekania przez Sąd o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Pomyśl, czy nie lepiej poświęcić trochę czasu na research i nie zawrzeć bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania. 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie „ochrona praw lokatorów”)