Bardzo często utożsamia się najem okazjonalny mieszkania wyłącznie z możliwością ułatwionej eksmisji byłego Najemcy.

Często spotykam się z głosami niezadowolonych Wynajmujących, że ta „szybka” procedura eksmisyjna wcale nie jest taka prosta i nie była nigdy przez ustawodawcę dobrze przemyślana.

I całkowicie się z tym zdaniem zgadzam: nieuczciwy Najemca, który po rozwiązaniu umowy nie chce dobrowolnie opuścić lokalu to zawsze problem. Większy – po zakończeniu zwykłej umowy, a mniejszy – po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego.

Tymczasem, najem okazjonalny mieszkania ma wiele innych zalet, o których się często zapomina,

a które naprawdę bardzo wzmacniają pozycję Wynajmującego, w porównaniu do pozycji Wynajmującego, który zawarł zwykłą umowę najmu mieszkania.

To wzmocnienie pozycji to m.in. możliwość umownego uregulowania zasad:

• wcześniejszego rozwiązania umowy,
• podwyższania czynszu,
• pobierania od Najemcy dodatkowych należności

To właśnie te zagadnienia będą szerzej opisane w tym wpisie.

 

#1 Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego – wypowiedzenie umowy najmu przez Wynajmującego

Wynajmujący mieszkanie, który chce jednostronnie zainicjować proces rozwiązania umowy najmu, musi skorzystać z procedury wypowiedzenia takiej umowy.

Przy najmie zwykłym Wynajmujący w ogóle nie może wypowiedzieć umowy najmu mieszkania w innym trybie i na innych zasadach, niż te, które zwarte są w ustawie o ochronie praw lokatorów[1]. To ta ustawa ma pierwszeństwo w stosunku do np. kodeksu cywilnego (kodeks stosuje się, jeżeli ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje jakiejś kwestii inaczej).

Przy najmie okazjonalnym natomiast ustawodawca narzuca nam jedynie zastosowanie kilku zasad z ustawy o ochronie praw lokatorów[2], pozostawiając nam wolną rękę w zakresie umownego uregulowania dodatkowych przesłanek wypowiedzenia umowy.

Oznacza to, że możesz swobodnie, umownie, uregulować swoje zasady wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Pod warunkiem, że nie będziesz ingerował w zasady wyrażone w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

1) Z czego to wynika?

Z art. 19 e ustawy oraz art. 673 § 3 KC.

Ten pierwszy przepis wskazuje, że do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się zasadniczej części ustawy o ochronie praw lokatorów, poza m.in. przepisami art. 11 ust. 2 pkt 1-3, które regulują kilka przypadków wypowiedzenia takiej umowy.

Ten drugi stanowi, że umowę najmu na czas oznaczony można rozwiązać na zasadach przewidzianych w umowie, a każda umowa najmu okazjonalnego to umowa zawarta na czas oznaczony.  

Zastosowanie przepisu kodeksu cywilnego jest dopuszczalne, ponieważ akurat w przypadku umowy najmu okazjonalnego ustawa o ochronie praw lokatorów nie wskazuje, że Wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie na zasadach przewidzianych w tej ustawie. Po prostu: narzucone rozwiązanie dotyczy wyłącznie przypadków zawartych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 bez ścisłego określania, że mogą to być jedyne przesłanki wypowiedzenia umowy przez Wynajmującego.   

Na marginesie wskazuję, że  Najemca może z kolei wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego wyłącznie, gdy przewidzimy taką możliwość w umowie (ponieważ ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje tego zagadnienia w ogóle, a zatem ponownie musimy skorzystać z rozwiązań art.  673 § 3 KC, a ten wskazuje, że zasady wypowiadania umów reguluje umowa).

2) Jak to rozwiązać w umowie?

Ja to widzę tak: do umowy najmu okazjonalnego, do części o wypowiedzeniu umowy,  należy przepisać te zasady z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów i niestety nie można ich modyfikować.

Można jednak do umowy dopisać także swoje, dowolnie wymyślone, dodatkowe zasady wypowiedzenia, czego bezwzględnie nie można robić w przypadku zwykłych umów najmu.

 3) Czy to ma dla Ciebie jakieś znaczenie?

Ogromne!

Ja wiem, że te narzucone przez ustawodawcę przesłanki z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów są uciążliwe, ale nieśmiało przypominam, że zwykłej umowy najmu mieszkania w zasadzie nie da się skutecznie i szybko wypowiedzieć w stosunku do najemcy, który przestrzega umowy, płaci należności, nie udostępnia lokalu bez naszej zgody dalej i nie mieszka w lokalu nadającym się do remontu/rozbiórki (a tego dotyczy mniej więcej art. 11 ust. 2 pkt 1-3, poza ostatnią przesłanką – remont/rozbiórka).

4) Przy najmie okazjonalnym możesz przewidzieć różne inne sytuacje, w których będziesz chciał rozwiązać umowę!

Tygodniowe wypowiedzenie z powodu chęci zamieszkania Wynajmującego z powrotem w swoim mieszkaniu? Proszę bardzo (o ile wpiszesz taką zasadę  do umowy najmu okazjonalnego).

Dwutygodniowe wypowiedzenie z powodu chęci sprzedania wynajmowanego mieszkania innej osobie?

Proszę bardzo (o ile wpiszesz taką zasadę do umowy najmu okazjonalnego).

Tutaj w zasadzie ogranicza Cię tylko Twoja pomysłowość, zasady wyrażone w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów i – być może – przyszły Najemca, który skrupulatnie czyta umowę przed jej podpisaniem i który będzie chciał negocjować treść umowy [3]?

 

#2 Podwyższanie czynszu

W przypadku zwyklej umowy najmu mieszkania, czynsz można wypowiedzieć wyłącznie na zasadach ustawowych tj. przewidzianych w art. 8 a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów, które są niezwykle sformalizowane.

Tymczasem, w stosunku do umowy najmu okazjonalnego zastosowanie ma przepis art. 19 c ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przepis ten stanowi, że – w przypadku umów najmu okazjonalnego – właściciel może podwyższać czynsz wyłącznie na zasadach przewidzianych w umowie.

Jakie to mają być zasady? W tym sęk – dowolne, ogranicza Cię wyłącznie Twoja pomysłowość. Do umowy możesz wpisać dosłownie wszystko, łącznie z tym, że masz prawo co dwa miesiące podwyższać czynsz o 20% itd.

 

#3 Pobierania od Najemcy dodatkowych należności  

 

Jeżeli zawarłeś z najemcą umowę najmu zwykłego, możesz od niego pobierać jedynie :

• czynsz oraz
• opłaty niezależne od właściciela (tzw. media)

Koniec. Kropka[4].

Pozornie art. 19 c ust. 1 ustawy, regulujący powyższą kwestię w przypadku najmu okazjonalnego brzmi podobnie:

„Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej”.

Pozornie!

W umowie możesz dowolnie nałożyć na Najemcę obowiązek zapłaty innych należności niż czynsz czy tzw. opłaty niezależne od właściciela (to wynika z tego sformułowania: „chyba że umowa stanowi inaczej”!!).

Przede wszystkim nikt nie powinien kwestionować skuteczności zastrzegania tzw. kar umownych,
a jest to niezwykle pomocne narzędzie do dyscyplinowania Najemcy w związku z nieprzestrzeganiem swoich zobowiązań niepieniężnych (np. zakazu palenia w lokalu, czy innych umownych zakazów).

 

PODSUMOWANIE

 

Problemy z Najemcą to nie tylko potencjalne kłopoty w odzyskaniu lokalu po zakończeniu umowy najmu. Czasem Wynajmujący mają problem, by w ogóle skutecznie rozwiązać umowę, czy skutecznie podwyższyć czynsz w toku trwania takiej umowy.

Skoro istnieje rodzaj umowy najmu mieszkania, który pozwala na umowne wprowadzanie własnych zasad wypowiadania umowy czy podwyższania czynszu, to może warto podpisać właśnie taką umowę?

Ps. jeżeli jesteś przedsiębiorcą wynajmującym zawodowo lokale mieszkalne tj. prowadzisz w tym zakresie działalność gospodarczą, zamiast najmu okazjonalnego powinieneś wybrać tzw. umowę najmu instytucjonalnego. Umowa ta także posiada wszystkie opisane w tym artykule zalety.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[1] Pełna nazwa tego aktu prawnego to:  „ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611). 

Art. 11 ust. 1 ustawy „(…) wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a [ustawy]”. 

[2] Chodzi o następujący przepis tj. art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy:

„Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciel”

[3] Nie nadużywaj tej zasady. Chodzi o to, byś znalazł Najemcę, który chce z Toba w ogóle podpisać umowę.

[4] Art.  9 ust. 5 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.