Jaka jest rola notariusza przy umowie najmu okazjonalnego mieszkania?

Jaka jest rola notariusza przy umowie najmu okazjonalnego mieszkania?

Jak to jest z tym notariuszem? Czy to notariusz sporządza dla Ciebie umowę najmu okazjonalnego? Kto za to płaci? Czy faktycznie wydatek na notariusza jest tak duży, że lepiej odpuścić sobie taką formę umowy? Kto musi się stawić u notariusza – Najemca czy Wynajmujący?

W tym artykule rozwieję wątpliwości, które pojawiają się w związku z umową najmu okazjonalnego
i udziałem notariusza przy jej sporządzaniu.

 

#1 umowa najmu okazjonalnego – forma

Wbrew temu, co często czyta się w Internecie, umowy najmu okazjonalnego nie trzeba sporządzić w formie aktu notarialnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów[1] stawia takiej umowie wyłącznie wymóg formy pisemnej i to pod rygorem nieważności (art. 19 a ust. 5 UOL).

Nie można więc zawrzeć takiej umowy w formie ustnej, czy przez maila. Bezwzględne minimum to forma pisemna i takie rozwiązanie najczęściej się stosuje.

Przez formę pisemną, co do zasady, rozumiemy taki dokument, pod którym widnieją odręczne podpisy wszystkich stron umowy.

 

#2 załączniki do umowy najmu okazjonalnego!

Do umowy najmu okazjonalnego załącza się kilka załączników. Są to, w szczególności:

1) oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu,

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

3) oświadczenie właściciela tego innego lokalu (w którym ma zamieszkać Twój były Najemca) lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego innego lokalu, że zgadza się na to, aby ten były Najemca u niego zamieszkał.

 

#3 załączniki do umowy najmu okazjonalnego. Które wymagają formy aktu notarialnego?

Ten pierwszy załącznik do umowy najmu okazjonalnego (1) musi być sporządzony w formie aktu notarialnego.

Ten drugi załącznik do umowy najmu okazjonalnego (2) może być sporządzony w zwykłej formie pisemnej. UOL nie stawia tutaj żadnych wymagań, ale trudno byłoby załączyć do umowy oświadczenie Najemcy w formie np. ustnej😊 

Co do  trzeciego załącznika do umowy najmu okazjonalnego (3) to jest on sporządzany zazwyczaj w zwykłej formie pisemnej. Chociaż możemy zażyczyć sobie, aby podpis właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego innego lokalu był notarialnie poświadczony.

 

#4 kto musi stawić się u notariusza?

 

W zasadzie dobrowolnie poddaje się egzekucji Najemca. To on musi złożyć takie oświadczenie przed notariuszem (pierwszy załącznik).

Oczywiście, zazwyczaj rekomenduję, aby u notariusza stawiać się wraz z Najemcą, ponieważ spotkanie u notariusza to dobra okazja do skompletowania wszystkich dokumentów i dopięcia formalności związanych z umową najmu okazjonalnego mieszkania.  

Teoretycznie, Wynajmujący w ogóle u notariusza stawić się nie musi, zwłaszcza gdy przyjmiemy w podpisanej już umowie najmu takie rozwiązanie, że załączniki kompletuje się np. w ciągu kilku dni po zawarciu takiej umowy, a obowiązek dostarczenia dokumentów ciąży na Najemcy (najbezpieczniej jednak kompletować załączniki od razu, już w dniu podpisania umowy najmu).

 

#4 Ile to kosztuje?

UOL w art. 19a ust. 7 stanowi, że wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji (pierwszy załącznik) wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. z 2018 r. poz. 2177 oraz z 2019 r. poz. 1564).

Czyli w 2020 roku to 260 zł + drobne opłaty za wypisy aktu notarialnego. W sumie notarialne koszty związane z umową najmu okazjonalnego nie powinny przekroczyć 300-400 zł.

 

# 5 Kto płaci za notariusza?

Kwestię tę można uregulować umownie i ustalić to dowolnie np. ze strony zapłacą po połowie. Często jednak koszt ten faktycznie ponosi Wynajmujący. Nie ma jednak przeszkód, by umówić się, że cały koszt pokryje Najemca.

#6 czy notariusz sporządza projekt umowy najmu okazjonalnego?

 

Rolą notariusza nie jest pisanie projektu umowy najmu okazjonalnego. Być może są notariusze, którzy oferują takie projekty i proponują zawarcie samej umowy w formie aktu notarialnego.

Najczęściej jednak umowę najmu okazjonalnego sporządza się wyłącznie na piśmie i rolą zapobiegliwego Wynajmującego jest zadbanie o to, aby umowa taka jak najpełniej zabezpieczała jego interesy, a więc aby było do niego jak najlepiej dostosowana (o 3 możliwych modyfikacjach umownych w przypadku najmu okazjonalnego pisałem TU).

Po ewentualne konsultacje można zgłosić się do prawników specjalizujących się w sporządzaniu takich umów np. do adwokata, czy radcy prawnego.

Piszę o tym, ponieważ często spotykam się z tym, że przyszli Wynajmujący błędnie adresują swoje prośby z zakresu umowy najmu okazjonalnego tj. proszą mnie o sporządzenie załącznika do umowy najmu okazjonalnego i to od razu w formie aktu notarialnego (jestem radcą prawnym i nie mam uprawnień do sporządzania takich aktów, mogę sporządzić projekt takiego dokumentu, który zostanie potem przekazany notariuszowi) lub próbują zlecić notariuszom sporządzenie szczegółowego projektu samej umowy najmu.

Na koniec jeszcze jedna uwaga: to, że w zasadzie w formie aktu notarialnego należy sporządzić bezwzględnie jeden załącznik do umowy najmu okazjonalnego, nie oznacza, że istnieje zakaz, aby wszystkie pozostałe dokumenty tj. sama umowa i pozostałe załączniki były także w formie aktu notarialnego.

Nie ma bowiem przeszkód, by zastąpić np. zwykłą formę pisemną, formą szczególną, jaką jest akt notarialny. Nie działa to w drugą stronę – nie można zastępować wymaganej przez ustawodawcę formy aktu notarialnego zwykłą formą pisemną, czy jeszcze słabszymi formami np. formą dokumentową czy ustną.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[1] Pełna nazwa ustawy to: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611), dalej we wpisie „UOL”.

 

3 modyfikacje umowne, które możesz wprowadzić do swojej umowy najmu okazjonalnego mieszkania (a czego nie zrobisz w zwykłej, pisemnej umowie najmu mieszkania)

3 modyfikacje umowne, które możesz wprowadzić do swojej umowy najmu okazjonalnego mieszkania (a czego nie zrobisz w zwykłej, pisemnej umowie najmu mieszkania)

Bardzo często utożsamia się najem okazjonalny mieszkania wyłącznie z możliwością ułatwionej eksmisji byłego Najemcy.

Często spotykam się z głosami niezadowolonych Wynajmujących, że ta „szybka” procedura eksmisyjna wcale nie jest taka prosta i nie była nigdy przez ustawodawcę dobrze przemyślana.

I całkowicie się z tym zdaniem zgadzam: nieuczciwy Najemca, który po rozwiązaniu umowy nie chce dobrowolnie opuścić lokalu to zawsze problem. Większy – po zakończeniu zwykłej umowy, a mniejszy – po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego.

Tymczasem, najem okazjonalny mieszkania ma wiele innych zalet, o których się często zapomina,

a które naprawdę bardzo wzmacniają pozycję Wynajmującego, w porównaniu do pozycji Wynajmującego, który zawarł zwykłą umowę najmu mieszkania.

To wzmocnienie pozycji to m.in. możliwość umownego uregulowania zasad:

  • wcześniejszego rozwiązania umowy,
  • podwyższania czynszu,
  • pobierania od Najemcy dodatkowych należności

To właśnie te zagadnienia będą szerzej opisane w tym wpisie.

 

#1 Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego – wypowiedzenie umowy najmu przez Wynajmującego

Wynajmujący mieszkanie, który chce jednostronnie zainicjować proces rozwiązania umowy najmu, musi skorzystać z procedury wypowiedzenia takiej umowy.

Przy najmie zwykłym Wynajmujący w ogóle nie może wypowiedzieć umowy najmu mieszkania w innym trybie i na innych zasadach, niż te, które zwarte są w ustawie o ochronie praw lokatorów[1]. To ta ustawa ma pierwszeństwo w stosunku do np. kodeksu cywilnego (kodeks stosuje się, jeżeli ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje jakiejś kwestii inaczej).

Przy najmie okazjonalnym natomiast ustawodawca narzuca nam jedynie zastosowanie kilku zasad z ustawy o ochronie praw lokatorów[2], pozostawiając nam wolną rękę w zakresie umownego uregulowania dodatkowych przesłanek wypowiedzenia umowy.

Oznacza to, że możesz swobodnie, umownie, uregulować swoje zasady wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Pod warunkiem, że nie będziesz ingerował w zasady wyrażone w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

1) Z czego to wynika?

Z art. 19 e ustawy oraz art. 673 § 3 KC.

Ten pierwszy przepis wskazuje, że do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się zasadniczej części ustawy o ochronie praw lokatorów, poza m.in. przepisami art. 11 ust. 2 pkt 1-3, które regulują kilka przypadków wypowiedzenia takiej umowy.

Ten drugi stanowi, że umowę najmu na czas oznaczony można rozwiązać na zasadach przewidzianych w umowie, a każda umowa najmu okazjonalnego to umowa zawarta na czas oznaczony.  

Zastosowanie przepisu kodeksu cywilnego jest dopuszczalne, ponieważ akurat w przypadku umowy najmu okazjonalnego ustawa o ochronie praw lokatorów nie wskazuje, że Wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie na zasadach przewidzianych w tej ustawie. Po prostu: narzucone rozwiązanie dotyczy wyłącznie przypadków zawartych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 bez ścisłego określania, że mogą to być jedyne przesłanki wypowiedzenia umowy przez Wynajmującego.   

Na marginesie wskazuję, że  Najemca może z kolei wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego wyłącznie, gdy przewidzimy taką możliwość w umowie (ponieważ ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje tego zagadnienia w ogóle, a zatem ponownie musimy skorzystać z rozwiązań art.  673 § 3 KC, a ten wskazuje, że zasady wypowiadania umów reguluje umowa).

2) Jak to rozwiązać w umowie?

Ja to widzę tak: do umowy najmu okazjonalnego, do części o wypowiedzeniu umowy,  należy przepisać te zasady z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów i niestety nie można ich modyfikować.

Można jednak do umowy dopisać także swoje, dowolnie wymyślone, dodatkowe zasady wypowiedzenia, czego bezwzględnie nie można robić w przypadku zwykłych umów najmu.

 3) Czy to ma dla Ciebie jakieś znaczenie?

Ogromne!

Ja wiem, że te narzucone przez ustawodawcę przesłanki z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów są uciążliwe, ale nieśmiało przypominam, że zwykłej umowy najmu mieszkania w zasadzie nie da się skutecznie i szybko wypowiedzieć w stosunku do najemcy, który przestrzega umowy, płaci należności, nie udostępnia lokalu bez naszej zgody dalej i nie mieszka w lokalu nadającym się do remontu/rozbiórki (a tego dotyczy mniej więcej art. 11 ust. 2 pkt 1-3, poza ostatnią przesłanką – remont/rozbiórka).

4) Przy najmie okazjonalnym możesz przewidzieć różne inne sytuacje, w których będziesz chciał rozwiązać umowę!

Tygodniowe wypowiedzenie z powodu chęci zamieszkania Wynajmującego z powrotem w swoim mieszkaniu? Proszę bardzo (o ile wpiszesz taką zasadę  do umowy najmu okazjonalnego).

Dwutygodniowe wypowiedzenie z powodu chęci sprzedania wynajmowanego mieszkania innej osobie?

Proszę bardzo (o ile wpiszesz taką zasadę do umowy najmu okazjonalnego).

Tutaj w zasadzie ogranicza Cię tylko Twoja pomysłowość, zasady wyrażone w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów i – być może – przyszły Najemca, który skrupulatnie czyta umowę przed jej podpisaniem i który będzie chciał negocjować treść umowy [3]😊

 

#2 Podwyższanie czynszu

W przypadku zwyklej umowy najmu mieszkania, czynsz można wypowiedzieć wyłącznie na zasadach ustawowych tj. przewidzianych w art. 8 a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów, które są niezwykle sformalizowane.

Tymczasem, w stosunku do umowy najmu okazjonalnego zastosowanie ma przepis art. 19 c ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przepis ten stanowi, że – w przypadku umów najmu okazjonalnego – właściciel może podwyższać czynsz wyłącznie na zasadach przewidzianych w umowie.

Jakie to mają być zasady? W tym sęk – dowolne, ogranicza Cię wyłącznie Twoja pomysłowość. Do umowy możesz wpisać dosłownie wszystko, łącznie z tym, że masz prawo co dwa miesiące podwyższać czynsz o 20% itd.

 

#3 Pobierania od Najemcy dodatkowych należności  

 

Jeżeli zawarłeś z najemcą umowę najmu zwykłego, możesz od niego pobierać jedynie :

  • czynsz oraz
  • opłaty niezależne od właściciela (tzw. media)

Koniec. Kropka[4].

Pozornie art. 19 c ust. 1 ustawy, regulujący powyższą kwestię w przypadku najmu okazjonalnego brzmi podobnie:

„Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej”.

Pozornie!

W umowie możesz dowolnie nałożyć na Najemcę obowiązek zapłaty innych należności niż czynsz czy tzw. opłaty niezależne od właściciela (to wynika z tego sformułowania: „chyba że umowa stanowi inaczej”!!).

Przede wszystkim nikt nie powinien kwestionować skuteczności zastrzegania tzw. kar umownych,
a jest to niezwykle pomocne narzędzie do dyscyplinowania Najemcy w związku z nieprzestrzeganiem swoich zobowiązań niepieniężnych (np. zakazu palenia w lokalu, czy innych umownych zakazów).

 

PODSUMOWANIE

 

Problemy z Najemcą to nie tylko potencjalne kłopoty w odzyskaniu lokalu po zakończeniu umowy najmu. Czasem Wynajmujący mają problem, by w ogóle skutecznie rozwiązać umowę, czy skutecznie podwyższyć czynsz w toku trwania takiej umowy.

Skoro istnieje rodzaj umowy najmu mieszkania, który pozwala na umowne wprowadzanie własnych zasad wypowiadania umowy czy podwyższania czynszu, to może warto podpisać właśnie taką umowę?

Ps. jeżeli jesteś przedsiębiorcą wynajmującym zawodowo lokale mieszkalne tj. prowadzisz w tym zakresie działalność gospodarczą, zamiast najmu okazjonalnego powinieneś wybrać tzw. umowę najmu instytucjonalnego. Umowa ta także posiada wszystkie opisane w tym artykule zalety.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[1] Pełna nazwa tego aktu prawnego to:  „ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611). 

Art. 11 ust. 1 ustawy „(…) wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a [ustawy]”. 

[2] Chodzi o następujący przepis tj. art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy:

„Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciel”

[3] Nie nadużywaj tej zasady. Chodzi o to, byś znalazł Najemcę, który chce z Toba w ogóle podpisać umowę.

[4] Art.  9 ust. 5 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.

 

 

Obniżka czynszu? odmowa płatności czynszu? Co tak naprawdę może zrobić Najemca Twojego lokalu?

Obniżka czynszu? odmowa płatności czynszu? Co tak naprawdę może zrobić Najemca Twojego lokalu?

 

 

Oczywiście, chodzi o epidemię koronawirusa. 

 

Czego to ja się już nie naczytałem: można nie płacić czynszu/można obniżyć czynsz/siła wyższa  wyłącza konieczność płacenia czegokolwiek..

Tak, powoływanie się na ogólne zasady zobowiązań z KC jest naprawdę proste dla Najemców lokali mieszkalnych.

Wystarczy napisać pismo, że oto nastąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków, i cyk: nie trzeba już płacić czynszu.

Na szczęście, to tak nie działa.

Zapisz się na mój newsletter i pobierz poradnik, z którego dowiesz się, co tak naprawdę może zrobić Twój najemca w związku z zaistniałą sytuacją.

 

UWAGA:

wpis dotyczy lokali mieszkalnych!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koronawirus – WPROWADZONE zmiany w przepisach o najmie

Koronawirus – WPROWADZONE zmiany w przepisach o najmie

t

Kilka dni temu pisałem o projektowanych zmianach w prawie, głownie pod kątem prawa najmu lokali mieszkalnych. Dzisiejszy wpis jest aktualizację poprzedniego, przy czym nie będę się już tym razem tak mocno rozpisywał.  

 

#1 Co się zmieniło w przepisach o najmie (ale nie dotyczy lokali mieszkalnych)

– ponownie wprowadzono zakaz najmu krótkoterminowego[1], 

– przepisy dotyczące najmu w galeriach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, ewoluowały tak, że ostatecznie przewiduje się warunkowe wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu
w okresie zakazu prowadzenia działalności[2] 

#2 Jakie zmiany, wprowadzone już w życie, dotyczą lokali mieszkalnych (najmu na cele mieszkalne)?

  

Pisałem wcześniej o projektowanych zmianach. Projekt przekształcił w obowiązującą ustawę, którą ekspresowo „przepchnięto” przez Sejm i Senat, a także ogłoszono w Dzienniku Ustaw. 

31 marca 2020 roku znaczna część tzw. tarczy antykryzysowej[3], bo to o tej ustawie mowa,  weszła w życie. Dotyczy to także przepisów wpływających bezpośrednio na Wynajmujących lokale mieszkalne. Jakie ograniczenia wprowadzono ww. ustawą?

  

  1. przedłuża się umowy najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku,
  2. wprowadza się zakaz wypowiadania umów najmu do dnia 30 czerwca 2020 roku,
  3. wprowadza się zakaz wypowiadania wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku,
  4. przedłuża się trwające już okresy wypowiedzenia umowy najmu do dnia 30 czerwca 2020 roku 
  5. przedłuża się trwające już okresy wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku.
  6. wprowadza się zakaz wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych na czas trwania epidemii. 

  

Dokładny opis ww. zmian znajdziesz  w tabeli.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 PRZYPISY

[1] Tym razem zrobiono to na mocy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 31 marca 2020 roku w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem epidemii ( § 8 ust. 1 pkt k – zakaz tzw. usług hotelarskich. 

[2] Art.15ze. ustawy z  dnia 31marca 2020r.o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw 

[3] Pełna nazwa ustawy, jak w przypisie nr 2