Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego? Poradnik dla Wynajmujących mieszkania

Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego? Poradnik dla Wynajmujących mieszkania

utworzone przez | Sty 4, 2022 | najem

 

Można. Ale jak?

Jeśli przy rozmyślaniu o przedłużeniu umowy najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego w głowie pojawia Ci się pełno pytań, ten poradnik jest dla Ciebie. Mam nadzieję, że rozwiałem w nim większość najczęstrzych wątpliwości Wynajmujących lokale mieszkalne. 

Umowę najmu okazjonalnego albo umowę najmu instytucjonalnego przedłuża się aneksem do umowy najmu

Aneks do umowy najmu to dodatkowy dokument, na mocy którego Strony umowy zmieniają jej postanowienia. W naszym przypadku będzie to zmiana postanowień o długości trwania umowy najmu.

Art. 77 KC stanowi, że zmianę umowy powinno się dokonać w takiej samej formie, w jakiej zawarto umowę.

Forma aneksu do umowy najmu okazjonalnego/najmu instytucjonalnego

„Czyli nie obędzie się bez notariusza?” – pomyślą niektórzy Wynamujący, 

Chwila. Stop. To nieprawda!

Przecież zarówno umowa najmu okazjonalnego, jak i umowa najmu instytucjonalnego wymaga formy pisemnej do skutecznego jej zawarcia. Oznacza to, że dla zmiany takiej umowy również zazwyczaj wystarczy taka forma. 

Sprawę z resztą precyzuje sama ustawa o ochronie praw lokatorów (dalej “UOL”):

 

Art. 19 a ust. 6 UOL

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Art. 19 g ust. 1 UOL

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W większości wypadków zmiana umowy najmu okazjonalnego czy umowy najmu instytucjonalnego wymaga zatem podpisania aneksu do umowy najmu w formie pisemnej. 

W zasadzie jedyny przypadek, gdy także aneksowanie umowy byłoby konieczne w formie aktu notarialnego to taka sytuacja, gdy samą umowę zawarto przed notariuszem (nie spotkałem się z takim rozwiązaniem). 

Oczywiście, forma aktu notarialnego to też w pewnym sensie forma pisemna, więc nie ma przeszkód, by aneksować umowę zawartą na piśmie za pomocą aktu notarialnego, jeśli czujesz potrzebę komplikowania sobie życia:) 

 

Kto podpisuje aneks do umowy najmu okazjonalnego czy umowy najmu instytucjonalnego?

Te same osoby, które podpisały umowę najmu okazjonalnego czy umowę najmu instytucjonalnego, względnie pełnomocnicy Stron.

Czy trzeba ponownie sporządzać załączniki do umowy najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego po przedłużeniu takiej umowy aneksem?

Najbezpieczniej będzie jeśli skompletujesz załączniki na nowo. 

Jeżeli jednak rozważasz pozostanie przy starych załącznikach to w pierwszej kolejności musisz zapoznać się z ich treścią 

Poniżej podam Ci przykłady w oparciu o tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji w zakresie eksmisji. 

przykład 1 (można rozważyć pozostawienie dotychczasowego załącznika)

Jeżeli w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji(jest to jeden z załączników do umowy) jest zapis, że dotyczy on umowy najmu zawartej np. na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021 roku bez podania do kiedy umowa ma trwać sprawa wydaje się prosta. Przedłużając umowę najmu za pomocą aneksu tak naprawdę nie wpływasz na treść załączników. Nadal masz umowę najmu na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021, tyle że przedłużoną aneksem. Moim zdaniem bezspornym będzie w takiej sytuacji fakt, że dobrowolne poddanie się egzekucji dotyczy takiej przedłużonej umowy.

przykład 2 (osobiście, rozważałabym ponowne uzyskanie załącznika)

Jeżeli jednak w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji masz wyraźny zapis, że akt ten dotyczy umowy najmu zawartej np. na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021 do dnia 31 grudnia 2021, a zamierzasz przedłużyć umowę najmu, tak aby obowiązywała ona po 31 grudnia 2021 roku np. do dnia 31 grudnia 2022 roku, poważnie zastanowiłbym się nad tym, czy aby nie poprosić Najemcy, aby ponownie poddał się egzekucji w akcie notarialnym.

Oczywiście, można próbować wybrnąć z takiej sytuacji (przykład 2) opisując w aneksie, że załączniki do umowy również uległy przedłużeniu. Wszystko brzmi jednak dobrze dopóki nie jesteś w konflikcie z Najemcą. Mogę Cię zapewnić, że prawnik Najemcy będzie się czepiał takich szczegółów jeżeli dojdzie do sytuacji spornej (w mojej ocenie, z dużą szansą na skuteczne podważenie ważności tak przedłużonego załącznika). 

Podobnej analizie poddałbym także (w przypadku najmu okazjonalnego): oświadczenie Najemcy, w którym wskazuje inny lokal, do którego się przeprowadzi w razie eksmisji oraz oświadczenie właściciela tego lokalu, że wyraża zgodę na takie rozwiązanie. 

Myślę, że przedłużanie umowy najmu okazjonalnego to także dobra okazja do wysondowania, czy aby na pewno nic się nie zmieniło w zakresie ewentualnej eksmisji lokatora i jego możliwości zamieszkania w innym lokalu. 

Jak powinien wyglądać taki aneks?

Tak naprawdę, to treść aneksu powinna być ściśle uzależniona od treści samej umowy i woli stron.

Jeżeli jednak szukasz inspiracji jak może wyglądać taki aneks  ==KLIKNIJ TUTAJ==.

 

 

 

 

 

 

 

ustawa o ochronie praw lokatorów (UOL) = ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611).

Nawet nie wiedziała, że jej mieszkanie jest podnajmowane na AIRBNB… kilkadziesiąt razy

Nawet nie wiedziała, że jej mieszkanie jest podnajmowane na AIRBNB… kilkadziesiąt razy

utworzone przez | Lis 14, 2021 | najem

Kilka miesięcy temu napisała do mnie czytelniczka mojego newslettera (nazwijmy ją: Pani Barbara – przy okazji pozdrawiam moją Czytelniczkę 🙂

Pani Barbara opisała mi ciekawą historię: w momencie rozpoczęcia pandemii, jej – jak się dotychczas zdawało – bezproblemowy lokator poprosił ją o obniżkę czynszu.

Wszystko zaczęło się od obniżki czynszu

Oczywiście,  Pani Barbara na obniżkę czynszu się zgodziła. Wielu Wynajmujących poszło wówczas na rękę swoim Najemcom.

W tamtym okresie sam radziłem moim Klientom: „prawo stoi po Twojej stronie, nie musisz obniżać czynszu, ale… jak pojawi się taka prośba, rozważ negocjacje w sprawie jego wysokości”

Odwiedziny mieszkania wiązało się z niespodzianką. Lokal był zajmowany przez inną osobę niż Najemca… Osobę odbywającą kwarantannę

Pani Barbara nie mieszkała w miejscowości, w której wynajmowała mieszkanie. Nie nachodziła swoich Najemców, wiedząc, że nie powinna naruszać ich prywatności.

Pewnego dnia postanowiła jednak odwiedzić swój lokal. Zadzwoniła domofonem do własnego mieszkania. Ku jej zdziwieniu odebrał nieznany jej mężczyzna, niebędący jej Najemcą, który poinformował ją, że obecnie zajmuje jej mieszkanie, aby odbyć covidową kwarantannę.

Mężczyzna zawarł umowę z Najemcą Pani Barbary – posiadał stosowne dokumenty i opłacał mieszkanie.

Wyniki krótkiego śledztwa: lokal przez wiele miesięcy cieszył się niezwykłą popularnością na AIRBNB i był podnajmowany. Właścicielka nawet o tym nie wiedziała!

Pani Barbara zażądała wyjaśnień od swojego Najemcy. Ten tłumaczył się, że była to wyłącznie jedna i jedyna taka sytuacja i że więcej się to nie powtórzy.  

Jednakże po tym zdarzeniu Pani Barbarze zaczęły się łączyć różne fakty, jak wpłaty za mieszkanie z różnych kont czy nieterminowe podawanie stanu liczników przez Najemcę, tak jakby nie miał on stałego dostępu do mieszkania.

Okazało się, że jej mieszkanie cieszy się dużym powodzeniem na AIRBNB: mieszkanie było prawdopodobnie kilkadziesiąt razy podnajmowane na zasadach tzw. najmu krótkoterminowego.
Z mieszkania korzystali głównie turyści.

Bez zgody Pani Barbary, a nawet wbrew wyraźnemu zakazowi.

Sytuacja taka miała miejsce jeszcze przed pandemią: po prostu, początek pandemii spowodował, że mieszkanie nie mogło być jak dotychczas podnajmowane, więc Najemca poprosił o obniżkę czynszu, żeby utrzymać mieszkanie w dobrej lokalizacji, które cieszyło się wcześniej tak dużym powodzeniem.

Jak widać, Najemca szybko odnalazł się w nowej rzeczywistości, oferując nie swoje mieszkanie, jako miejsce do odbywania kwarantanny/izolacji domowej.

Żeby było zabawniej, najemca podawał się przy tym za właściciela mieszkania.

Jak zakończyła się ta historia?

Koniec tej historii jest krótki. Pani Barbara skorzystała z przysługującego jej prawa wypowiedzenia umowy najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów (UOL)[1] daje bowiem możliwość wypowiedzenia umowy najmu, gdy Najemca bez wymaganej pisemnej zgody podnajmuje lokal dalej.

Przyjmijmy, że to był koniec komplikacji z nielojalnym Najemcą. 

Brzmi dobrze?

 

 

Domyślny zakaz podnajmu to trochę za mało

Dla mnie ustawowa sankcja za nielojalność jest nieadekwatna do przewinienia. Okazuje się bowiem, że ustawodawca nie dał tak naprawdę innych narzędzi Wynajmującemu, który znalazł się w podobnej sytuacji. Zakaz podnajmu jest nawet domyślną opcją (nawet jak nie zapiszesz w umowie). 

art. 688(2) kodeksu cywilnego

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Jednak gdy dowiesz się o złamaniu zakazu możesz w zasadzie przeprowadzić jedynie dość sformalizowaną procedurę wypowiedzenia umowy, która wcale nie jest taka szybka.

Na szczęście, w przypadku podnajmu obowiązuje nas z kolei art. 668§2 KC, który stanowi, że rozwiązanie umowy głównej wiąże się także z rozwiązaniem umów podnajmu. 

art. 688 par. 2 kodeksu cywilnego

Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

No dobrze. Ale jak przeprowadzić takie wypowiedzenie umowy w razie złamania zakazu?

Szczegóły wypowiedzenia z powodu złamania zakazu podnajmu reguluje art. 11 ust. 2 pkt 3 UOL.

Niestety wypowiedzenie takie jest bardzo sformalizowane. Można wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód, ale ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego! Oczywiście, aby wypowiedzenie było skuteczne, musi być sporządzone na piśmie. Mail czy sms nie wystarczy. Najlepiej doręczyć wypowiedzenie osobiście lub za pośrednictwem listu poleconego (za zwrotnym potwierdzeniem odbioru).

przykład 1

Jan K. w marcu 2021 dowiedział się, że jego Najemca podnajmuje lokal bez jego zgody. Wystosował do niego wypowiedzenie umowy najmu, które jednak dotarło do Najemcy w dniu 3 kwietnia 2021 roku. Dopiero w tym dniu Najemca odebrał bowiem pismo z wypowiedzeniem od listonosza. Oznacza to, że okres wypowiedzenia upłynie dopiero w maju. Precyzując w dniu 31 maja 2021 roku („na koniec miesiąca kalendarzowego”). Najemca będzie miał zatem prawo nadal korzystać z lokalu, aż do dnia 1 czerwca 2021 roku na podstawie ważnej umowy najmu.

przykład 2

Jan K. w marcu 2021 roku dowiedział się, że jego Najemca regularnie podnajmuje jego lokal bez jego zgody. W dniu 27 marca 2021 roku Jan K. wysłał Najemcy maila, w którym to załączył skan własnoręcznie podpisanego wypowiedzenia umowy najmu. Niestety, taka forma przekazania informacji powoduje, że wypowiedzenie jest bezskuteczne. Być może Najemca dobrowolnie opuści lokal i dostosuje się do treści wypowiedzenia, ale wcale nie musi tego robić. Ustawodawca zastrzegł bowiem, że dla swojej skuteczności wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie.

Czy prawo lokatorskie jest ułomne? Czy Twój Najemca może wynająć lokal dalej pomimo zakazu? Czy wypowiedzenie umowy najmu to jedyna sankcja? Niestety tak...

Gdy mówię Wynajmującemu, że jego Najemca może być także wynajmującym, a więc może wynająć lokal innej osobie, prawie zawsze spotykam się ze zdziwieniem.

Przy czym pisząc „może być wynajmującym” mam na myśli to, że w zasadzie nawet, gdy w umowie najmu będzie sformułowany wyraźny zakaz podnajmu/użyczenia, zawarta przez niego umowa podnajmu nie będzie nieważna czy bezskuteczna. Po prostu, Wynajmujący nabędzie wówczas prawo do wypowiedzenia umowy najmu swojemu Najemcy z powodu złamania zakazu i tyle.

Czy można się zatem jakoś dodatkowo zabezpieczyć prawnie przed podobną sytuacją (niedozwolonym podnajmem)? Kilka słów o karze umownej

Moim zdaniem można.

Po pierwsze, wyraźnie sformułuj zakaz podnajmu w samej umowie i podkreśl, że nie zgadzasz się na podnajmowanie mieszkania przy podpisywaniu umowy. Napisz, że zgoda na podnajem może być dokonana jedynie na piśmie.  

Po drugie, nie ufaj Najemcy na piękne oczy, że wywiąże się z tego zakazu i powiąż ww. zakaz
 z karą umowną.

Zgodnie z kodeksem cywilnym

art.483 par. 1 kodeksu cywilnego

Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

 

Wpisz do umowy, że za każde złamanie zakazu podnajmu możesz pobrać od Najemcy karę umowną np. w wysokości 2.000 zł i monitoruj sytuację.

Najemca, który planuje proceder, opisany przez Panią Barbarę, raczej nie zgodzi się na taki zapis umowny.

 

Swoją drogą: czy można zastrzegać kary umowne w każdej umowie najmu? Moim zdaniem nie ma z tym problemów w przypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. W przypadku zwykłych umów najmu sprawa jest bardziej dyskusyjna. Chcesz dowiedzieć się więcej: zapisz się na mój newsletter.

Nagranie z webinaru “Wszystko, czego chciał(a)byś dowiedzieć się o umowie najmu lokalu” jest dostępne + informacja o kursie online

Nagranie z webinaru “Wszystko, czego chciał(a)byś dowiedzieć się o umowie najmu lokalu” jest dostępne + informacja o kursie online

utworzone przez | Sie 2, 2021 | najem

Webinar dla właścicieli lokali mieszkalnych odbył się w kwietniu 2021 roku. Dopiero teraz udało mi się go lekko “odchudzić” i zmontować. Nagranie jest dostępne na moim kanale youtube:

 

Nagranie z webinaru

Kliknij i obejrzyj na moim kanale. W opisie filmu znajdziesz spis treści (możesz wybierać ineresujące się elementy)
BEZPŁATNE NAGRANIE WEBINARU - kliknij tutaj

O czym jest webinar? Opis w trzech zdaniach:)

Mówiąc krótko: webinar jest m.in. o karach umownych, kaucji zabezpieczających, wypowiedzeniu umowy najmu. Jest też kilka słów o przepisach związanych z najmem w czasie epiedemii. Na webinarze omawiałem także podstawowe różnice pomiędzy umowami: zwykłą umową najmu, najmem okazjonalnym i instytucjonalnym. 

Kurs online

W sierpniu 2021 rokupostanowiłem zrobić także mały eksperyment i na stałe włączyłem sprzedaż mojego kursu online dot. umów najmu lokali mieszkalnych. Więcej informacji o kursie znajdziesz tutaj:

 

 

Kurs online. Wzory umów!

Poznaj ryzyka prawne związane z umową najmu mieszkania. Zapoznaj się z wzorami 👉zwykłej umowy najmu 👉najmu okazjonalnego 👉najmu instytucjonalnego
KURS - kliknij tutaj!
Oświadczenie właściciela innego lokalu na wypadek eksmisji z Twojego mieszkania (najem okazjonalny)

Oświadczenie właściciela innego lokalu na wypadek eksmisji z Twojego mieszkania (najem okazjonalny)

utworzone przez | Mar 12, 2021 | najem

UOL mocno komplikuje sprawę, jeżeli chodzi o najem okazjonalny. Sama umowa musi być bezwzględnie zawarta na piśmie, co najmniej jeden z załączników do niej musi mieć formę aktu notarialnego (tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji), umowę należy bezwzględnie zgłosić do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego… Do umowy załącza się jeszcze co najmniej dwa dodatkowe załączniki. Uff…

Dzisiaj napiszę Ci kilka słów o jednym z tych dodatkowych załączników tj. o oświadczeniu właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym innym lokalu.

Zamiarem ustawodawcy było zapewne, aby ułatwić ewentualną eksmisję byłego lokatora, który nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania po rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego. 

Zgoda innej osoby na przyjęcie „do siebie” eksmitowanego byłego lokatora miało to zadanie ułatwić.

Wyszło jak zwykle. Ten niepozorny załącznik potrafi przysporzyć wielu problemów, od samej interpretacji kto faktycznie ma go podpisać,  jaką formę powinien on przybrać i czy jest on niezbędny do skutecznego przeprowadzenia przyspieszonej eksmisji.

#1 czy to oświadczenie jest Ci koniecznie potrzebne

Ustawodawca przyjął taką konstrukcję prawną, że jeżeli Wynajmujący w ustawowym terminie zgłosi fakt rozpoczęcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, do umowy tej nie stosuje się znacznej części UOL – ustawy szczególnie niekorzystnej dla Wynajmującego (tak stanowi art. 19e UOL).

Owszem, UOL zakłada także, że do umowy najmu okazjonalnego załącza się m.in. tytułowy załącznik, ale w zasadzie milczy, jak należy interpretować sytuację, gdy się tego nie zrobi (art. 19 a UOL).  

Tak jakby ustawodawcę interesowały wyłącznie podatki.

Zdania w tym zakresie wśród prawników są podzielone, ale ja stoję na stanowisku, że nie załączenie załączników wymienionych w UOL do umowy najmu okazjonalnego nie powoduje, że nie mamy zawartej umowy najmu okazjonalnego. Rzeczywiście, nie skorzystamy wówczas  z dobrodziejstwa tzw. przyspieszonej eksmisji, ale o ile zgłosiliśmy fakt rozpoczęcia umowy zatytułowanej jako najem okazjonalny do US w terminie, do umowy tej nie będziemy stosować zasadniczej części UOL, a to moim zdaniem jest tak naprawdę istotą umowy najmu okazjonalnego.

Prawdopodobnie jednak chcesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego z powodu możliwości przeprowadzenia przyspieszonej eksmisji  – poniżej znajdziesz garść informacji o tytułowym oświadczeniu.

#2 kto ma podpisać ten dokument

Czy pod oświadczeniem o zgodzie na zamieszkanie Twojego byłego Najemcy potrzebujesz podpisu wyłącznie właściciela innego lokalu?

Art. 19a ust. 2 pkt 3 stanowi wprost, że to może być także podpis osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu.

Niby oczywista rzecz, ale w zasadzie prawie za każdym razem wyjaśniam moim Klientom, że podpisującym oświadczenie nie musi być wyłącznie właściciel innego lokalu. Równie dobrze może to być jego najemca (osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu, w tym przypadku umowę najmu).

Warto jednak zawsze weryfikować prawdziwość oświadczenia. Jeżeli widnieje pod nim podpis właściciela innego lokalu, poprośmy także o podanie w oświadczeniu numeru księgi wieczystej tego lokalu. Sprawdźmy czy faktycznie mamy do czynienia z właścicielem lokalu – przejrzenie księgi wieczystej to naprawdę kilka chwil.  

wskazówka

Dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych jest powszechny i bezpłatny. Numer księgi możesz wpisać tu: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do Wybierz przeglądanie księgi, wpisz jej numer w wyszukiwarce. W samych wynikach będziesz miał już wskazane, kto jest właścicielem. Możesz też przejrzeć np. aktualną treść KW i sprawdzić kto jest wpisany jako właściciel w Dziale II księgi.

Jeżeli jest to inny tytuł prawny niż własność, dobrze by było, abyś uzyskał wgląd do dokumentu, który stanowi podstawę twierdzenia osoby trzeciej o posiadanym tytule prawnym do lokalu.

Co Ci po oświadczeniu Najemcy innego lokalu, któremu za 3 dni kończy się umowa najmu, albo który ma wpisany do umowy najmu kategoryczny zakaz korzystania z lokalu przez inne osoby.

#3 podpis notarialnie poświadczony

UOL przewiduje, że możesz zażyczyć sobie, aby pod tytułowym oświadczeniem znalazł się podpis notarialnie poświadczony.

To rozwiązanie komplikuje sprawę, ponieważ wymaga, aby osoba podpisująca się pod oświadczeniem stawiła się także u notariusza. To nie musi być ten sam notariusz, przed którym Twój najemca podda się egzekucji w zakresie eksmisji. Nie musi, ale może. Można przecież umówić się, że ten załącznik będzie nawet podpisany w tym samym dniu i terminie, co poddanie się dobrowolnej egzekucji.

Nie zmienia to faktu, że żądanie podpisu notarialnie poświadczonego na tytułowym oświadczeniu może zniechęcić Twojego najemcę (lub podpisującego). 

Z drugiej strony, jeżeli nigdy nie widziałeś tej osoby, która podpisuje się pod oświadczeniem, przynajmniej masz pewność, że ktoś trzeci (notariusz) weryfikował tożsamość tej osoby. Poza tym trudniej będzie podważyć prawdziwość takiego oświadczenia, co hipotetycznie może się zdarzyć w przypadku dokumentu opatrzonego zwykłym podpisem.

#4 moc prawna oświadczenia, podsumowanie

Pamiętaj, że nie masz z podpisującym oświadczenie zawartej żadnej umowy. Oświadczenie może być odwołane. To jest największa wada tego rozwiązania. Może spowodować komplikacje np. na etapie egzekwowania eksmisji.

Ustawodawca znowu nie przemyślał tematu. Przewidział tylko, że Twój Najemca powinien przedłożyć Ci w trakcie trwania umowy najmu nowe tytułowe oświadczenie, w ciągu 21 dni od powzięcia wiadomości o utracie możliwości zamieszkania w innym lokalu (art. 19a ust. 3).

Jeżeli taka sytuacja nie nastąpi, można z kolei wcześniej wypowiedzieć Najemcy umowę najmu okazjonalnego (art. 19d ust. 5 UOL) i to w terminie 7 dni.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego to dopiero pierwszy krok do odzyskania kontroli nad mieszkaniem.

Osobiście uważam, że nawet utrata możliwości zamieszkania Twojego byłego Najemcy w innym lokalu np. na etapie eksmisji z Twojego mieszkania nie zmienia za dużo tj. osoba taka winna być wówczas eksmitowana np. do noclegowni, ale wiem, że w praktyce komornicy często inaczej interpretują taką sytuację.

Szkoda, że ustawodawca nie zdecydował się  na rozwiązanie przewidziane przy umowie najmu instytucjonalnego tj. nie przewidział, że aby skorzystać z przyspieszonej eksmisji wystarczy wyłącznie akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Takie rozwiązanie nie dawałoby pola do interpretacji przepisów na niekorzyść Wynajmującego.

Niestety, dodatkowe załączniki w postaci wskazania innego lokalu do zamieszkania na wypadek eksmisji, a nawet zgoda innej osoby na takie rozwiązanie czasem bardziej komplikują sprawę, niż ją ułatwiają.

 

UOL = Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611).

7 różnic pomiędzy najmem okazjonalnym, a najem instytucjonalnym. Czy najem instytucjonalny to najlepsze rozwiązanie dla właściciela?

7 różnic pomiędzy najmem okazjonalnym, a najem instytucjonalnym. Czy najem instytucjonalny to najlepsze rozwiązanie dla właściciela?

utworzone przez | Gru 6, 2020 | najem

Najem instytucjonalny to rodzaj umowy najmu, który najpełniej zabezpiecza wynajmującego na wypadek eksmisji lokatora (ale posiada także wiele innych zalet). W swojej konstrukcji przypomina ona bardzo najem okazjonalny, ale przy dokładnym przyjrzeniu się przepisom, które regulują warunki zawierania takich umów, dość istotnie się od niej różni, przede wszystkim w zakresie tego, kto może być wpisany do takiej umowy po stronie wynajmującego.

Pomyślałem, że skoro na blogu dość często piszę o najmie okazjonalnym,  napiszę wpis w formie porównania tych dwóch umów. Poniżej znajdziesz 7 najważniejszych kwestii, które różnią umowę najmu okazjonalnego od umowy najmu instytucjonalnego.

#1 Wynajmujący – działalność gospodarcza, czy nie?

Najem okazjonalny:

Najem okazjonalny może zawrzeć wyłącznie właściciel, który jest osobą fizyczną. Taka osoba nie może też prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

 

przykład - wyjaśnienie

Wynajmującym może być Jan Kowalski, który wynajmuje swoje drugie mieszkanie. To czy Jan Kowalski prowadzi działalność gospodarczą nie ma znaczenia. Jan Kowalski może mieć prywatny gabinet dentystyczny, czy mały lokalny sklepik (prowadzić działalność gospodarczą). Jan Kowalski nie może jednak prowadzić i rozliczać najmu, w ramach swojej działalności gospodarczej. Poza tym umowy najmu okazjonalnego nie zawrze także spółka, fundacja czy inny podmiot, który nie jest osobą fizyczną.

Najem instytucjonalny

Przy najmie instytucjonalnym po stronie Wynajmującego musi być bezwzględnie podmiot, który wynajmuje lokal(e) w ramach działalności gospodarczej.

Piszę „podmiot”, ponieważ  może to być zarówno osoba fizyczna, spółka, czy tzw. ułomna osoba prawna, byle najem ten był związany z profesjonalną działalnością tego podmiotu.  

przykład - wyjaśnienie

Wynajmującym może być spółka XYZ sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu. Spółka musi prowadzić działalność gospodarczą polegającą konkretnie na wynajmowaniu lokali (oczywiście może też prowadzić inną działalność gospodarczą). Nie ma przeszkód, by wynajmującym był też wcześniej Jan Kowalski (osoba fizyczna). Jednakże Jan Kowalski musi również prowadzić działalność gospodarczą i to konkretnie w zakresie wynajmowania lokali, jeżeli chce być stroną (Wynajmującym) w umowie najmu instytucjonalnego.

#2 Czas trwania

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny może być zawarty wyłącznie na czas oznaczony. Maksymalnie na 10 lat.

Nie ma przeszkód, by po tym okresie zawrzeć kolejną umowę.

 

przykład - wyjaśnienie

W umowie najmu okazjonalnego Strony określają czas jej trwania to jest uzgadniają, że „umowa najmu jest zawarta na 5 lat, począwszy od dnia jej podpisania” albo „umowa jest zawarta na czas oznaczony tj. od dnia 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2022 roku”. Umowa może trwać maksymalnie 10 lat. Przepisy nie zabraniają jednak, aby dzień po zakończeniu 10-letniej umowy zawrzeć kolejną, na dalszy okres.  

Najem instytucjonalny

Umowę najmu instytucjonalnego można zawrzeć wyłącznie na czas oznaczony. Nie ma ograniczenia trwania umowy do 10 lat, tak jak to ma miejsce w przypadku najmu okazjonalnego.

Co więcej, przepisy o najmie instytucjonalnym wyłączają ogólną dyspozycję kodeksu cywilnego, która stanowi, że umowa najmu zawarta na lat 10 po upływie tego terminu zamienia się w umowę bezterminową.

Tak, jest taki przepis.

Nie trzeba go było wyłączać w przepisach o najmie okazjonalnym, ponieważ niemożliwe byłoby powołanie się na tą ogólną regułę z KC (umowa najmu okazjonalnego nie może w ogóle przekraczać 10 lat).

przykład - wyjaśnienie

W umowie najmu instytucjonalnego Strony określają czas jej trwania to jest ustalają, że „umowa najmu jest zawarta na 5 lat, począwszy od dnia jej podpisania” albo „umowa jest zawarta na czas oznaczony tj. od dnia 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2022 roku”. Mogą też wpisać do umowy, że „umowa została zawarta na 15 lat, począwszy od dnia jej podpisania” albo „umowa zawarta jest na czas oznaczony tj. od dnia 1 stycznia 2021 roku do dnia 31 grudnia 2041 roku”. Nie ma ograniczeń czasowych w tym zakresie.

wskazówka

Dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych jest powszechny i bezpłatny. Numer księgi możesz wpisać tu: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do Wybierz przeglądanie księgi, wpisz jej numer w wyszukiwarce. W samych wynikach będziesz miał już wskazane, kto jest właścicielem. Możesz też przejrzeć np. aktualną treść KW i sprawdzić kto jest wpisany jako właściciel w Dziale II księgi.

#4 dobrowolne poddanie się egzekucji – szybsza eksmisja

Jedną z cech wyróżniających dwa dodatkowe rodzaje umów najmu (najem okazjonalny i instytucjonalny), uregulowane na końcu UOL, jest to, że do umów tych dołącza się, co do zasady, dokument, świadczący o tym, że najemca dobrowolnie poddał się tzw. egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu.

Normalnie, po rozwiązaniu zwykłej umowy najmu, jeśli Twój były najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, należy kierować swoje kroki do sądu i żądać, aby wydano wyrok eksmisyjny, na podstawie, którego można potem przymusowo wyprowadzić byłego najemcę z mieszkania. Dopiero wyrok eksmisyjny umożliwia komornikowi przymusowe wykonanie czynność eksmisyjnych.

Procedura dobrowolnego poddania się egzekucji ma przyspieszyć ten proces. Dokument załączony do umowy (dobrowolne poddanie się egzekucji) jest sporządzany w formie aktu notarialnego.

Akt ten zastępuje wyrok eksmisyjny i to z tym dokumentem, a nie z wyrokiem eksmisyjnym, udajemy się do komornika, by przeprowadził eksmisję, w razie gdyby nasz były najemca nie chciał opuścić naszego mieszkania.

Najem okazjonalny

Przy najmie okazjonalnym procedura przyspieszonej eksmisji jest jeszcze dodatkowo skomplikowana.

Z UOL wynika, że nie wystarczy do umowy najmu dołączyć aktu notarialnego, o którym pisałem powyżej. Do umowy załącza się jeszcze dodatkowo dwa inne dokumenty tj.:

  1. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać, gdyby doszło do eksmisji,
  2. oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego innego lokalu, że zgadza się na takie rozwiązanie (tj. że przyjmie do siebie tych byłych najemców).

Niektórzy prawnicy i pokrzywdzeni przez nieuczciwych Najemców Wynajmujący właśnie w tej skomplikowanej procedurze upatrują największej słabości najmu okazjonalnego.

Dlaczego?

Po pierwsze, zawarcie umowy wiążę się dodatkową papierologią. Procedura zawarcia umowy jest więc dość skomplikowana i może zniechęcić potencjalnych najemców.

Po drugie, utrata możliwości zamieszkiwania byłego lokatora w tym innym lokalu, może spowodować znaczne przedłużenie „przyspieszonej eksmisji”. Przepisy UOL nie określają jednoznacznie, co stanie się np. w przypadku, gdy Twój były lokator oznajmi Ci, w toku postępowania komorniczego, że utracił możliwość zamieszkania w tym innym, „zastępczym” lokalu.

Moim zdaniem, takiego byłego lokatora można wówczas eksmitować, choćby do noclegowni – nie przysługuje mu bowiem prawo do tzw. pomieszczenia tymczasowego czy najmu socjalnego, ale wiem, że w praktyce różnie bywa to interpretowane.

Najem instytucjonalny

Przy najmie instytucjonalnym nie ma już takiego pola do nadużyć i wątpliwości w stylu: „co się stanie, gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w innym lokalu”. Dlaczego? Ponieważ przepisy regulujące najem instytucjonalny przewidują jedynie, że najemca musi się poddać dobrowolnie egzekucji (aktem notarialnym) w zakresie eksmisji. Nie ma żadnych dodatkowych dokumentów, które wskazują, gdzie konkretnie, do jakiego wyraźnie wskazanego lokalu, najemca powinien się wyprowadzić.

UOL przewiduje nawet, że najemca w tymże akcie notarialnym przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności eksmisji nie przysługuje mu żadne uprawnienie do lokalu socjalnego, czy pomieszczenia tymczasowego.

Nie ma zatem punktu zaczepienia dla nieuczciwego byłego lokatora do przedłużania „przyspieszonej eksmisji”.

#5 kaucja

Kaucja, w przypadku umów najmu: okazjonalnego i instytucjonalnego, jest uregulowana inaczej niż w przypadku najmu zwykłego.

Wspólne dla ww. umów różnice w stosunku do zwykłej umowy najmu, to:

  • jej maksymalna wysokość – w obu umowach jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu w dniu zawarcia umowy najmu (przy zwykłej umowie jest to aż dwunastokrotność takiego czynszu),
  • zakres zabezpieczenia, który obejmuje także ewentualne koszty egzekucji.

Ale na tym nie koniec, kaucja w najmie instytucjonalnym znacznie różni się jeszcze jednym szczegółem (od rozwiązań znanych ze wszystkich umów najmu mieszkania), o którym za chwilę się dowiesz. Ale po kolei, najpierw kilka słów o najmie okazjonalnym.  

Najem okazjonalny

Konstrukcja kaucji w przypadku tej umowy, poza wyżej wspomnianymi zmianami (maksymalna wysokość, zakres zabezpieczenia) jest bardzo zbliżona do tej, która obowiązuje przy zwykłym najmie.

UOL przewiduje, że w zasadzie można zastrzec w umowie, iż umowa najmu okazjonalnego będzie uznana za zawartą, pod warunkiem, że zostanie wpłacona określona w umowie kaucja (warunek zawieszający).

Kaucja ta jest rozliczana dopiero po opróżnieniu lokalu. Można wówczas potrącić z niej należności właściciela (np. za niezapłacony czynsz, media, czy za zniszczenia lokalu).

Oznacza to również, że nie potrącamy z kaucji nic wcześniej. Najemca nie może oświadczyć, że nie zapłaci np. ostatniego czynszu i „proszę sobie potrącić z kaucji”. Powinien płacić do końca, ponieważ o tym co dokładnie z kaucji zostanie potrącone decyduje właściciel i to po rozwiązaniu umowy najmu i opróżnieniu go przez byłego lokatora.

To działa również w drugą stronę, właściciel nie może w trakcie trwania umowy z kaucji niczego potrącać.

 

przykład - wyjaśnienie

Były najemca dostał wypowiedzenie umowy – kończy się ona po okresie wypowiedzenia np. w dniu 31 marca 2021 roku. Najemca stwierdza, że za marzec 2021 roku nie zapłaci czynszu i powiadamia o tym Wynajmującego – prosi o pobranie sobie tego czynszu z kaucji. Wynajmujący nie może i nie powinien się na to godzić. Dopiero po 31 marca 2021 będzie odbierał mieszkanie, sprawdzał jaki jest jego stan po najmie itd. O wiele łatwiej będzie właścicielowi potrącić z kaucji koszt zniszczonych szafek i mebli, a nieopłacony czynsz dochodzić sądownie niż, potrącić z kaucji czynsz i dochodzić sądownie zwrotu kosztu zniszczenia szafek. Ewentualna sprawa sądowa o zapłatę czynszu jest dość mało skomplikowana w porównaniu do sprawy odszkodowawczej. Z resztą, moim zdaniem, właściciel nie może po prostu zabierać sobie niczego z kaucji w trakcie trwania umowy, bo tak wynika z przepisów.   

Najem instytucjonalny

Kaucja przy najmie okazjonalnym również podlega rozliczeniu po opróżnieniu lokalu.

Jednakże, przepisy regulujące kaucję w przypadku umowy instytucjonalnego dopuszczają, aby właściciel zaspokajał się z kaucji w trakcie trwania umowy. Po prostu, najemca nie płaci, właściciel może (ale nie musi) zabrać sobie tę kwotę z kaucji.

UOL przewiduje także, że w takim przypadku najemca musi uzupełnić kaucję:

  • w terminie wskazanym w umowie najmu albo
  • w terminie wskazanym w piśmie przesłanym najemcy, jeżeli nie przewidziano takiego mechanizmu w umowie.

To jest jedyna umowa najmu mieszkania, która dopuszcza takie rozwiązanie!

wskazówka

Jako, że w umowie najmu instytucjonalnego dopuszczalne jest samodzielnie uregulowanie przesłanek wypowiedzenia umowy (poza kilkoma narzuconymi przez ustawodawcę), można jako jedną z przesłanek wypowiedzenia uznać np. fakt nieuzupełnienia kaucji w terminie.

#7 Powiązanie cywilnoprawnych skutków umowy z faktem zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego

Najem okazjonalny

Tak się składa, że konstrukcja przepisów o najmie okazjonalnym przewiduje bardzo nietypowe rozwiązanie.

Otóż, UOL stwierdza, że do najmu okazjonalnego nie stosuje się zasadniczej części tej UOL (czyli ustawy, z zasady niekorzystnej dla właściciela), ale tylko pod warunkiem, że właściciel zgłosi fakt rozpoczęcia umowy najmu w terminie 14 dni właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

To jest tak naprawdę najważniejszy warunek, aby móc uznać, że dokument, który zatytułowaliśmy „umową najmu okazjonalnego” faktycznie jest taką umową.

Można z dużą dozą ostrożności stwierdzić, że takim najważniejszym warunkiem nie jest nawet posiadanie tych dodatkowych załączników w postaci dobrowolnego poddania się egzekucji itd.

Jeżeli Wynajmujący nie dokona zgłoszenia, to w zasadzie stosujemy do zawartej umowy wszystkie, nawet te najbardziej niekorzystne, przepisy UOL.

 

przykład - wyjaśnienie

Jan Nowak zawarł ze swoim najemcą umowę zatytułowaną „umowa najmu okazjonalnego”. W umowie tej powiązał m.in. możliwość wypowiedzenia umowy przez Wynajmującego, w trybie 3-miesięcznym,  z powodu chęci zamieszkania właściciela w wynajmowanym lokalu, a także przewidział, że może co roku podwyższać czynsz o 5 %, w trybie jednotygodniowego wypowiedzenia. Jan Nowak zapomniał zgłosić fakt rozpoczęcia umowy do US. Z tej przyczyny ww. warunki wypowiedzenia umowy i czynszu są nieważne, ponieważ do zawartej umowy stosuje się całą UOL, która nie pozwala na takie uregulowania umowne. Gdyby Jan zgłosił fakt rozpoczęcia umowy do US w termnie to, w mojej ocenie, wyżej warunki umowy byłyby dopuszczalne (czytaj więcej o modyfikacjach umownych).

przykład - wyjaśnienie

Wojciech Kowalski zawarł ze swoim najemcą umowę najmu, którą zatytułował „umowa najmu okazjonalnego”. W umowie tej pomodyfikował zasady wypowiadania umów i czynszu, tak samo, jak Jan Nowak, przy pełnej świadomości, że akurat przy najmie okazjonalnym modyfikacje takie są dopuszczalne. Wojciech Kowalski nie żądał od swojego lokatora przekazania dokumentów w postaci dobrowolnego poddania się egzekucji, czy wskazania innego, „zastępczego” lokalu i nigdy takich dokumentów nie dostał. Wojciech Kowalski zgłosił fakt rozpoczęcia umowy w terminie 14 dni właściwemu US. Moim zdaniem, Wojciech Kowalski ma zawartą umowę, która w zasadzie jest takim trochę ułomnym najmem okazjonalnym. Do umowy tej nie stosuje się bowiem zasadniczej części UOL, tak jak to ma miejsce przy typowym najmie okazjonalnym (umowa została zgłoszona do US w terminie!). Wojciech Kowalski nie może skorzystać z dobrodziejstw dobrowolnego poddania się egzekucji w zakresie eksmisji, bo po prostu nie dysponuje odpowiednimi dokumentami. Jednakże, w pozostałym zakresie, zawarta przez niego umowa ma cechy najmu okazjonalnego.

Najem instytucjonalny

Przy najmie instytucjonalnym UOL nie przewiduje, aby powiązywać fakt zgłoszenia umowy do US, ze skutkami cywilinoprawnymi. UOL milczy w tym zakresie wskazując jedynie, że do tego rodzaju najmu stosuje się niektóre, poszczególne, przepisy UOL.

Oznacza to, że tym razem ustawodawca nie zdecydował się mieszać dwóch porządków tj. prawa podatkowego z prawem cywilnym. I dobrze.

wskazówka

Oczywiście takie rozwiązanie sprawy nie zwalnia wynajmującego z płacenia podatków! Tyle, że – tym razem – kwestie podatkowe są uregulowane wyłącznie przez prawo podatkowe.

Podsumowanie

Jak widzisz różnic jest kilka. W zasadzie wszystkie są na plus najmu instytucjonalnego. Umowa ta jednak może być zawierana wyłącznie w ramach działalności gospodarczej, co w zasadzie wyłącza ją często z zainteresowania właścicieli, którzy nie chcą/nie kwalifikują się do zawodowego zajmowania się najem.