Czy chciałbyś aby Twój nieuczciwy i niewypłacalny lokator musiał odpracować swoją “winę” (ograniczenie wolności i prace społeczne)

Czy chciałbyś aby Twój nieuczciwy i niewypłacalny lokator musiał odpracować swoją “winę” (ograniczenie wolności i prace społeczne)

utworzone przez | sie 11, 2023 | najem

Do wpisu zainspirował mnie mec. Piotr Dobrowolski, który na swoim fanpage`u opisał ciekawy przypadek. Otóż, inny prawnik: mec. Andrzej Szmigiel uzyskał dla swojego klienta nieprawomocny jeszcze wyrok, w którym były lokator, za to, że intencjonalnie nie wywiązywał się z obowiązku płatności czynszu najmu (a także zniszczył wyposażenie mieszkania) został skazany na karę ograniczenia wolności, polegającą na wykonywaniu nieodpłatnej, kontrolowanej pracy na cele społeczne (w wymiarze 40h/miesięcznie). W sumie kara łączna to 2 lata ograniczenia wolności w ww. warunkach. 

Niezwykle cieszy mnie takie podejście jednego z warszawskich sądów, który – być może – utoruje nową praktykę orzeczniczą. 

Dodam, że jest to ścieżka dla wytrwałych. Postępowanie trwało ponad 5 lat…  

Zakładam więc, że każdy kto chce z niej skorzystać musi mieć silną motywację do ukarania sprawcy. 

O jakie przestępstwo chodzi?

Przede wszystkim o art 286 kodeksu karnego, czyli o tzw. oszustwo:

KODEKS KARNY

Art.  286. 

 §  1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

§ 2. Tej samej karze podlega, kto żąda korzyści majątkowej w zamian za zwrot bezprawnie zabranej rzeczy.

§ 3. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2

§ 4. Jeżeli czyn określony w § 1-3 popełniono na szkodę osoby najbliższej, ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Nawet dla laika sprawa winna być jasna. Najprostszy przypadek, to ten skrajny: ktoś podpisał z Wami umowę najmu, wiedząc w momencie jej podpisywania, że nie będzie płacił czynszu.

Moje doświadczenia - organa ścigania prawie zawsze śpiewają jednym głosem

Z moich doświadczeń wynika, że organa ścigania niechętnie zajmują się takimi sprawami. Sam składałem w imieniu moich Klientów zawiadomienia o możliwości popełnienia ww. przestępstwa, gdy sprawa była ewidentnie podejrzana (umowa podpisana, wprowadzka, brak jakiejkolwiek płatności, urwany kontakt z lokatorem). 

Prawie zawsze kończy się to odmową wszczęcia postępowania i uzasadnieniem typu (cytat oryginalny z ostatnio uzyskanego przeze mnie postanowienia o odmowie wszczęcia dochodzenia):

“opisane przez zawiadamiającego zdarzenie, stanowi klasyczny przykład nienależytego wywiązania się z zobowiązania i zasadniczo kwestia ta winna zostać rozstrzygnięta na drodze cywilnoprawnej”.

Cierpliwości…

Oznacza to, że prawdopodobnie będziesz musiał uzbroić się w cierpliwość. Skarżyć błędne postanowienia organów ścigania do skutku. Niewykluczone, że sam będziesz musiał wejść “w buty prokuratora” i wnieść tzw. subsydiarny akt oskarżenia i popierać go przed sądem. 

Myślę, że teraz już wiesz dlaczego taka sprawa może trwać klika lat. 

Czy zatem warto?

Myślę, że tak.

Każdy skrajny przypadek intencjonalnego niepłacenia czynszu powinien być ścigany i mam nadzieję, że jednak powszechną praktyką będą wyroki skazujące i aktywna rola organów ścigania w takich sprawach. Należy jednak pamiętać o dowodach: jeżeli wiesz, że Twój lokator Ci nie płaci, ale żyje w miarę normalnie (np. na jego facebook`u jest to widoczne) musisz co najmniej zabezpieczyć te dowody. Przejęcie ciężaru przekonywania sądu do tego, że Twój lokator zamierzał Ci po prostu nie płacić może się bowiem okazać kluczowe dla powodzenia Twojej sprawy. 

Dodam, że – o ile – jako zawodowy pełnomocnik nie mogę straszyć chęcią wszczęcia postępowania karnego, o tyle poinformowanie byłego lokatora o tym, że właśnie złożono zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa też potrafi przynieść korzystne rezultaty. 

 

W  mojej ostatniej tego typu sprawie (sprawa zakończoną odmową wszczęcia postępowania opisana powyżej) były lokator, zanim zapadła jakakolwiek decyzja organów ścigania, grzecznie rozwiązał umowę najmu i oddał znaczną część środków. Wystarczył mail od mojego Klienta o tym, że jego prawnik (czyli ja:) złożył zawiadomienie do prokuratury. 

 

Po tych zdarzeniach mój Klient nie zdecydował się więc na dalsze prowadzenie sprawy (wniesienie zażalenia na postanowienie i dalsze próby skazania lokatora), ponieważ osiągnął zamierzony przez siebie rezultat.

 

Myślę jednak, że część właścicieli będzie jednak decydowała się na to, aby ich najemca oszust poniósł odpowiedzialność za swoje nieuczciwe działania i próbę prowadzenia życia na czyjś koszt. Zwłaszcza, że czasem jest to jedyna ścieżka ukarania sprawcy (bo droga cywilna nie przyniosła rezultatu z uwagi na brak środków pieniężnych, które mógłby zająć komornik po wygranej sprawie o zapłatę). 

5 Mitów o odszkodowaniu od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego byłemu lokatorowi

5 Mitów o odszkodowaniu od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego byłemu lokatorowi

utworzone przez | paź 27, 2022 | najem

1) Jeśli po wezwaniu gminy do zapłaty odszkodowania, gmina odmówi wypłaty, nie warto nic robić i tak się niczego nie uzyska

Nieprawda.

W takim przypadku, o ile mamy pewność, że odszkodowanie faktycznie nam się należy, można gminę pozwać (a moim zdaniem trzeba).

 Odmowa wypłaty odszkodowania albo zaniżenie należnej właścicielowi kwoty jest częstą praktyką gmin. Sprawa sądowa trochę trwa i wymaga wyłożenia pewnych środków finansowych (opłata za pozew, zaliczka na biegłego), ale często w ostatecznym rozrachunku jest całkiem opłacalna.

Zgadnij kto ponosi koszty przegranego procesu sądowego? Nawet jeśli to Ty na początku opłacałeś wszystko. (Pytanie miało pozostać bez odpowiedzi, ale napiszę wyraźnie: jeśli gmina przegra proces, to ona ponosi wszystkie koszty:)

2) Właściciel najpierw powinien próbować ściągnąć odszkodowanie od byłych lokatorów zajmujących lokal.

Również nieprawda. Zarówno Twój były lokator, jak i gmina odpowiadają odszkodowawczo w stosunku do właściciela (były lokator za to, że zajmuje lokal bezumownie, a gmina za to, że były lokator nadal zajmuje Twój lokal, choć mógłby mieszkać w lokalu dostarczonym przez gminę)

Jednak to właściciel może wybrać, od którego z wyżej wymienionych podmiotów będzie żądał zapłaty odszkodowania.

3) Odszkodowania od gminy są niewielkie

Mit. A w zasadzie, to zależy.

Jeżeli odzyskanie równowartości czynszu, który można było uzyskać na wolnym rynku, gdyby właściciel mógł wynajmować zajęty lokal, to dla Ciebie za mało, to rzeczywiście: nie warto się starać😊

Dodam tylko, że gmina odpowiada do pełnej wysokości poniesionej szkody. Jeżeli płacisz za prąd czy wodę za byłego lokatora, to również powinieneś dochodzić zwrotu takich uiszczonych kwot.

4) w sprawie odszkodowania nie warto korzystać z pomocy prawnika

Tutaj Cię zaskoczę. 

To oczywiste, że możesz sam prowadzić sprawę sądową z gminą. Możesz ją także sam wzywać do zapłaty i prowadzić negocjacje. Z pozytywnym skutkiem.  

Zastanów się jednak: czy wolisz, aby Twój obiad zrobił ktoś kto nie wie jak go zrobić i przygotowuje go wyłącznie o wiedzę nabytą z filmików z youtuba, czy zawodowy kucharz, który gotował Twoje danie kilkadziesiąt razy?

Sprawę o zapłatę odszkodowania od gminy można przegrać także ze względów proceduralnych. Wiedza doświadczonego prawnika może pomóc Ci w uniknięciu typowych błędów. Nie jest jednak tak, że musisz być reprezentowany przez prawnika.

5) nie ma się co śpieszyć

Nieprawda.

 Roszczenia o odszkodowanie od gminy przedawniają się w z upływem 3 lat. 

Negocjacje i procesy sądowe też zajmują czas. Jeżeli dysponujesz wyrokiem eksmisyjnym, w którym wstrzymano wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina nie zaoferuje Twojemu byłemu lokatorowi najmu socjalnego lokalu, zacznij działać już po uprawomocnieniu się takiego wyroku. Wezwij gminę do zaoferowania najmu socjalnego Twojemu byłemu lokatorowi, a gdy to nie przyniesie skutku, szykuj się do negocjacji w sprawie odszkodowania za pierwsze miesiące bezumownego korzystania z Twojej własności przez byłego lokatora.

 

Jeżeli interesuje CIę ten temat pisz na: office@kancelaria-rackiewicz.pl lub marek@prawawynajmujacego.pl

Zniesiono zakaz wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych

Zniesiono zakaz wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych

utworzone przez | kwi 20, 2022 | najem

W jednym zdaniu: zakaz zniesiono w dniu 15 kwietnia 2022 roku. Jeżeli chcesz wiedzieć więcej zachęcam do lektury tego wpisu😊

O jaki zakaz chodziło?

Tzw. tarcza antykryzysowa wprowadziła zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania:

– stanu zagrożenia epidemicznego albo

– stanu epidemii.

Od ww. przepisu istniało kilka wyjątków, ale co do zasady, nie można było legalnie wyegzekwować (w okresie trwania epidemii COVID-19) zarówno wyroku eksmisyjnego, jak i obowiązku opuszczenia lokalu na mocy aktu notarialnego, w ramach którego lokator poddał się tzw. dobrowolnej egzekucji (np. przy najmie okazjonalnym czy instytucjonalnym). 

Pierwsze sygnały o planach zniesieniu zakazu

pojawiły się już pod koniec zeszłego roku. Ministerstwo Sprawiedliwości w korespondencji z Rzecznikiem Małych i Średnich Przedsiębiorców informowało, że rozpoczęto prace legislacyjne, zmierzające do zniesienia zakazu. Kilka miesięcy wcześniej stanowisko MS było zgoła odmienne: zdaniem MS należało czekać do momentu, w którym oficjalnie zakończy się epidemia.

Chaos legislacyjny, czyli czeski film (nikt nic nie wie)

Potem nastało kilka miesięcy ciszy. Nagle pojawiły się informacje o tym, że ww. zakaz zostanie zniesiony przez ustawę o zmianie niektórych ustaw w celu automatyzacji załatwiania niektórych spraw przez Krajową Administrację Skarbową.

Kilka dni później okazało się jednak, że przepis uchylający niekorzystny zapis tarczy antykryzysowej został wprowadzony także do projektu nowelizacji ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw.

To właśnie dzięki tej drugiej ustawie zakaz wykonywania eksmisji został zniesiony.

Uchwaloną już ustawę nowelizującą zasady pomocy Ukraińcom ogłoszono z dniem 14 kwietnia 2022 roku, a zgodnie z jej zapisami, zakaz eksmisji został zniesiony z dniem następnym od ogłoszenia ww. ustawy tj. od dnia 15 kwietnia 2022 roku.

Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego? Poradnik dla Wynajmujących mieszkania

Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego? Poradnik dla Wynajmujących mieszkania

utworzone przez | sty 4, 2022 | najem

Można. Ale jak?

Jeśli przy rozmyślaniu o przedłużeniu umowy najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego w głowie pojawia Ci się pełno pytań, ten poradnik jest dla Ciebie. Mam nadzieję, że rozwiałem w nim większość najczęstszych wątpliwości Wynajmujących lokale mieszkalne. 

Umowę najmu okazjonalnego albo umowę najmu instytucjonalnego przedłuża się aneksem do umowy najmu

Aneks do umowy najmu to dodatkowy dokument, na mocy którego Strony umowy zmieniają jej postanowienia. W naszym przypadku będzie to zmiana postanowień o długości trwania umowy najmu.

Art. 77 KC stanowi, że zmianę umowy powinno się dokonać w takiej samej formie, w jakiej zawarto umowę.

Forma aneksu do umowy najmu okazjonalnego/najmu instytucjonalnego

„Czyli nie obędzie się bez notariusza?” – pomyślą niektórzy Wynamujący, 

Chwila. Stop. To nieprawda!

Przecież zarówno umowa najmu okazjonalnego, jak i umowa najmu instytucjonalnego wymaga formy pisemnej do skutecznego jej zawarcia. Oznacza to, że dla zmiany takiej umowy również zazwyczaj wystarczy taka forma. 

Sprawę z resztą precyzuje sama ustawa o ochronie praw lokatorów (dalej „UOL”):

 

Art. 19 g ust. 1 UOL

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W większości wypadków zmiana umowy najmu okazjonalnego czy umowy najmu instytucjonalnego wymaga zatem podpisania aneksu do umowy najmu w formie pisemnej. 

W zasadzie jedyny przypadek, gdy także aneksowanie umowy byłoby konieczne w formie aktu notarialnego to taka sytuacja, gdy samą umowę zawarto przed notariuszem (nie spotkałem się z takim rozwiązaniem). 

Oczywiście, forma aktu notarialnego to też w pewnym sensie forma pisemna, więc nie ma przeszkód, by aneksować umowę zawartą na piśmie za pomocą aktu notarialnego, jeśli czujesz potrzebę komplikowania sobie życia:) 

 

Kto podpisuje aneks do umowy najmu okazjonalnego czy umowy najmu instytucjonalnego?

Te same osoby, które podpisały umowę najmu okazjonalnego czy umowę najmu instytucjonalnego, względnie pełnomocnicy Stron.

Czy trzeba ponownie sporządzać załączniki do umowy najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego po przedłużeniu takiej umowy aneksem?

Najbezpieczniej będzie jeśli skompletujesz załączniki na nowo. 

Jeżeli jednak rozważasz pozostanie przy starych załącznikach to w pierwszej kolejności musisz zapoznać się z ich treścią 

Poniżej podam Ci przykłady w oparciu o tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji w zakresie eksmisji. 

przykład 1 (można rozważyć pozostawienie dotychczasowego załącznika)

Jeżeli w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji(jest to jeden z załączników do umowy) jest zapis, że dotyczy on umowy najmu zawartej np. na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021 roku bez podania do kiedy umowa ma trwać sprawa wydaje się prosta. Przedłużając umowę najmu za pomocą aneksu tak naprawdę nie wpływasz na treść załączników. Nadal masz umowę najmu na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021, tyle że przedłużoną aneksem. Moim zdaniem bezspornym będzie w takiej sytuacji fakt, że dobrowolne poddanie się egzekucji dotyczy takiej przedłużonej umowy.

przykład 2 (osobiście, rozważałabym ponowne uzyskanie załącznika)

Jeżeli jednak w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji masz wyraźny zapis, że akt ten dotyczy umowy najmu zawartej np. na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021 do dnia 31 grudnia 2021, a zamierzasz przedłużyć umowę najmu, tak aby obowiązywała ona po 31 grudnia 2021 roku np. do dnia 31 grudnia 2022 roku, poważnie zastanowiłbym się nad tym, czy aby nie poprosić Najemcy, aby ponownie poddał się egzekucji w akcie notarialnym.

Oczywiście, można próbować wybrnąć z takiej sytuacji (przykład 2) opisując w aneksie, że załączniki do umowy również uległy przedłużeniu. Wszystko brzmi jednak dobrze dopóki nie jesteś w konflikcie z Najemcą. Mogę Cię zapewnić, że prawnik Najemcy będzie się czepiał takich szczegółów jeżeli dojdzie do sytuacji spornej (w mojej ocenie, z dużą szansą na skuteczne podważenie ważności tak przedłużonego załącznika). 

Podobnej analizie poddałbym także (w przypadku najmu okazjonalnego): oświadczenie Najemcy, w którym wskazuje inny lokal, do którego się przeprowadzi w razie eksmisji oraz oświadczenie właściciela tego lokalu, że wyraża zgodę na takie rozwiązanie. 

Myślę, że przedłużanie umowy najmu okazjonalnego to także dobra okazja do wysondowania, czy aby na pewno nic się nie zmieniło w zakresie ewentualnej eksmisji lokatora i jego możliwości zamieszkania w innym lokalu. 

Jak powinien wyglądać taki aneks?

Tak naprawdę, to treść aneksu powinna być ściśle uzależniona od treści samej umowy i woli stron.

Jeżeli jednak szukasz inspiracji jak może wyglądać taki aneks  ==KLIKNIJ TUTAJ==.

 

 

 

 

 

 

 

ustawa o ochronie praw lokatorów (UOL) = ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611).