Koronawirus – WPROWADZONE zmiany w przepisach o najmie

Koronawirus – WPROWADZONE zmiany w przepisach o najmie

utworzone przez | kwi 3, 2020 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania, tarcza antykryzysowa

t

Kilka dni temu pisałem o projektowanych zmianach w prawie, głownie pod kątem prawa najmu lokali mieszkalnych. Dzisiejszy wpis jest aktualizację poprzedniego, przy czym nie będę się już tym razem tak mocno rozpisywał.  

 

#1 Co się zmieniło w przepisach o najmie (ale nie dotyczy lokali mieszkalnych)

– ponownie wprowadzono zakaz najmu krótkoterminowego[1], 

– przepisy dotyczące najmu w galeriach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, ewoluowały tak, że ostatecznie przewiduje się warunkowe wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu
w okresie zakazu prowadzenia działalności[2] 

#2 Jakie zmiany, wprowadzone już w życie, dotyczą lokali mieszkalnych (najmu na cele mieszkalne)?

  

Pisałem wcześniej o projektowanych zmianach. Projekt przekształcił w obowiązującą ustawę, którą ekspresowo „przepchnięto” przez Sejm i Senat, a także ogłoszono w Dzienniku Ustaw. 

31 marca 2020 roku znaczna część tzw. tarczy antykryzysowej[3], bo to o tej ustawie mowa,  weszła w życie. Dotyczy to także przepisów wpływających bezpośrednio na Wynajmujących lokale mieszkalne. Jakie ograniczenia wprowadzono ww. ustawą?

  

  1. przedłuża się umowy najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku,
  2. wprowadza się zakaz wypowiadania umów najmu do dnia 30 czerwca 2020 roku,
  3. wprowadza się zakaz wypowiadania wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku,
  4. przedłuża się trwające już okresy wypowiedzenia umowy najmu do dnia 30 czerwca 2020 roku 
  5. przedłuża się trwające już okresy wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku.
  6. wprowadza się zakaz wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych na czas trwania epidemii. 

  

Dokładny opis ww. zmian znajdziesz  w tabeli.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 PRZYPISY

[1] Tym razem zrobiono to na mocy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 31 marca 2020 roku w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem epidemii ( § 8 ust. 1 pkt k – zakaz tzw. usług hotelarskich. 

[2] Art.15ze. ustawy z  dnia 31marca 2020r.o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw 

[3] Pełna nazwa ustawy, jak w przypisie nr 2

 

 

 

 

 

 

 

Co można potrącić z kaucji w trakcie trwania umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego)?

Co można potrącić z kaucji w trakcie trwania umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego)?

utworzone przez | sty 20, 2020 | kaucja, najem mieszkania

Zapewne miałeś już z tym do czynienia.

Najemca oświadczył Ci, że skoro umowa kończy się za 2 miesiące, to on przestanie Ci płacić czynsz. Przecież on wpłacił Ci kaucję w wysokości dwumiesięcznego czynszu, w czym problem?

„Niech sobie Pan weźmie z kaucji dwa ostatnie czynsze”. To pewnie usłyszałeś…i się zgodziłeś.

A nie powinieneś.

Co mówią przepisy o potrąceniu należności z kaucji?

 

Kaucja jest uregulowana przede wszystkim w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów[1]

Co przeczytasz w tym przepisie?

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Co to oznacza w kontekście potrącenia należności z kaucji?

 

Oznacza, że potrącenia dokonuje się dopiero na samym końcu. Jak już zostanie rozwiązany stosunek najmu i to po tym, jak były najemca opróżni lokal.

Oznacza to również, że w zasadzie pytanie zadanie w tytule powinno brzmieć: czy można w ogóle potrącać cokolwiek z kaucji w trakcie trwania umowy najmu mieszkania.

Odpowiedź brzmi krótko: nie można.

Wbrew pozorom ten przepis jest korzystny dla Ciebie tj. dla właściciela mieszkania. 

Najemca nie może Ci oświadczyć, że pod koniec najmu przestanie Ci płacić czynsz, bo dysponujesz kaucją, z której to sobie potracisz.

Niech płaci do końca.

Ty pobrałeś kaucję po to, aby przy okazji zdawania mieszkania oszacować, czy czasem nie powinieneś potrącić z  kaucji (nadal w Twoim posiadaniu) różnych należności, w tym także należności np. za zniszczenie mieszkania czy sprzętu w nim się znajdującego.

Nie zakładaj z góry, że nie będziesz potrzebował na to pieniędzy z kaucji. Uświadom Najemcę, że kaucja to Twoje zabezpieczenie, które trwa aż do dnia opróżnienia przez niego lokalu (i które zwrócisz w całości, jeśli wszystko będzie ok).

Najemca nie ma skutecznego narzędzia, aby odzyskać od Ciebie kaucję zanim opróżni Twój lokal. Ty masz skuteczne narzędzia, aby egzekwować wymagalny czynsz. 

To działa także w drugą stronę

 

W zasadzie nie powinieneś potrącać niczego z kaucji, zanim nie dojdzie do opróżnienia lokalu.

Wyjątkiem jest tutaj najem instytucjonalny (19f ust. 7 ustawy) i najem instytucjonalny z dojściem do własności (art. 19 k ust. 7).

Ustawodawca tylko przy kaucji pobieranej przy okazji zawierania ww. umów najmu wprost zezwolił właścicielowi na zaspokajanie się z kaucji w trakcie trwania umowy najmu (poza tym taka kaucja winna być też na bieżąco uzupełniania przez Najemcę).

Przy zwykłej umowie najmu (pisemnej na czas oznaczony i nieoznaczony), czy też przy najmie okazjonalnym, brak jest przepisów, które przewidywałyby taką możliwość.

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

(najem okazjonalny – art. 19a ustawy, najem instytucjonalny – art. 19f, najem instytucjonalny z dojściem do własności – art. 19k).

 

 

 

 

 

 

 

6 mitów o najmie okazjonalnym mieszkania

6 mitów o najmie okazjonalnym mieszkania

utworzone przez | gru 29, 2019 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania, najem okazjonalny

 

Wokół tematu najmu okazjonalnego mieszkania narosło wiele mitów.

Czytałem już, że taka umowa w ogóle nie chroni Wynajmującego przed niczym.

Słyszałem, że takiej umowy nie można wypowiedzieć.

Klienci skarżyli się, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania jako jedyna podlega pod reżim ustawy o ochronie praw lokatorów, więc lepiej jej nie zawierać i wybierać jedynie zwykłe formy umowy najmu. 

Spotkałem się nawet z takim podejściem, że najlepiej jest nie zawierać umów najmu na piśmie, a tym bardziej tak skomplikowanych form jaką jest najem okazjonalny mieszkania. 

Co ciekawe, nawet tak popularny blog, jak subiektywnieofinansach.pl, którego jestem fanem, publikuje wpisy o najmie okazjonalnym mieszkania, które nie do końca odpowiadają aktualnym przepisom prawa.   

Spotkałem się także z całkowicie odwrotnym podejściem tj. takim,  że skoro podpisano umowę najmu okazjonalnego mieszkania to Wynajmujący nie musi się już niczym przejmować, bo jest w 100 % zabezpieczony.

Jak jest naprawdę? 

 

#1 umowa najmu okazjonalnego mieszkania chroni Cię przed każdym ryzykiem prawnym

 

Nie chroni. Żadna umowa nie chroni Cię w 100%.

Wynajmowanie mieszkania to ryzykowne przedsięwzięcie. Nie przewidzisz każdej sytuacji kryzysowej w umowie.  Nie chcesz ryzykować? Nie wynajmuj mieszkania…

Nie zmusisz umownie lokatora do płacenia Ci czynszu ani do tego aby dbał o Twoje mieszkanie.

Dobrze skonstruowana umowa najmu okazjonalnego pomoże Ci jednak w najbardziej skrajnych przypadkach tj. prawdopodobnie nie stracisz kontroli nad swoim mieszkaniem na tak długo, na jak długo możesz stracić przy zwykłej umowie najmu mieszkania, gdy okaże się, że trafiłeś na nieuczciwego Najemcę.

Dotyczy to przede wszystkim przyspieszonej, w stosunku do zwykłej umowy najmu, eksmisji, a także wyłączenia znacznej części uprawnień b y ł e g o  najemcy do dalszego zajmowania Twojego lokalu po tym, jak umowa zostanie już skutecznie rozwiązana.

 

#2 umowa najmu okazjonalnego mieszkania podlega pod reżim ustawy o ochronie praw lokatora w większym stopniu niż inne umowy najmu mieszkania

 

 

Jest wręcz odwrotnie.

Jeżeli dopełnisz wszystkich formalności, do umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego nie stosuje się znacznej części przepisów wyżej cytowanej ustawy.

Dotyczy to przede wszystkim bardzo niekorzystnych uregulowań dotyczących obowiązku zapewniania byłemu lokatorowi najmu socjalnego lokalu, pomieszczenia tymczasowego, trybu podwyższania czynszu czy części przepisów o wypowiadaniu umowy najmu.

Te uregulowania dotyczą natomiast KAŻDEJ innej umowy najmu (poza najmem instytucjonalnym).

 

 

#3 Tylko brak umowy na piśmie chroni Cię przed niekorzystnymi uregulowaniami ustawy o ochronie praw lokatorów

 

To nieprawda. Umowę najmu mieszkania można zawrzeć w dowolnej formie. Także ustnie.

Do takiej umowy stosuje się wszelkie ograniczenia ustawy o ochronie praw lokatorów.

Poza tym, przeczytaj sobie, drogi Wynajmujący, przepis art. 660 Kodeksu cywilnego:

Art. 660 KC

 

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Część interpretatorów prawa uważa, że sankcja polegająca na tym, że umowę najmu mieszkania należy uznać za umowę na czas nieoznaczony, występuje już od momentu, w którym nie zastosowano do umowy najmu formy pisemnej, a nie dopiero po roku obowiązywania takiej umowy.  

Wyjaśniam dlaczego o tym przestrzegam: uważam najem na czas nieoznaczony za najbardziej niekorzystny rodzaj umowy dla właściciela (najtrudniejszy do skutecznego rozwiązania). 

 

#4 umowy najmu okazjonalnego mieszkania nie można wypowiedzieć

 

Nieprawda. Co do zasady umowy najmu mieszkania są trudne do wypowiedzenia. Reguły zawarte w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują szereg formalności: wskazują, że wypowiedzieć umowę można wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie, a także szczegółowo opisują te przyczyny.

Przy najmie okazjonalnym mieszkania mamy odesłanie wyłącznie do części przepisów ograniczających Twoje uprawnienia w rozwiązywaniu umowy najmu.

Owszem, wskazano w tym odesłaniu, że możesz wypowiedzieć umowę najmu z powodów przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3.

Oznacza to, że nadal nie wypowiesz za szybko umowy najmu mieszkania, jeżeli Twój najemca przestanie Ci płacić czynsz (najczęstsza przyczyna wypowiedzenia – o szczegółach jej zastosowania, także przy najmie okazjonalnym mieszkania przeczytasz tu).

Jednocześnie jednak nie jesteś związany tym, że powyższe przepisy mogą stanowić wyłączną przyczynę wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, tak jak przy innych umowach najmu.

Możesz więc dopisać do umowy także inne przypadki wypowiedzenia umowy najmu, których nie mógłbyś dodać w zwykłej umowie najmu mieszkania (np. konieczność natychmiastowego zamieszkania w lokalu przez właściciela). 

To także Ty możesz zadecydować, na jakich zasadach będzie podwyższany czynsz, ponieważ, w odróżnieniu od zwykłej pisemnej umowy najmu, kwestię te można regulować umownie.

Poza tym pamiętaj, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania to zawsze umowa na czas oznaczony.

Po tym, jak upłynie czas, na jaki umowa została zawarta, przestaje ona wiązać Najemcę i Ciebie. Nie będziesz musiał jej w ogóle wypowiadać, a więc w najgorszym wypadku po prostu poczekasz do końca okresu na jaki zawarto umowę. 

 

#5 Koszty komornicze przy eksmisji po najmie okazjonalnym mieszkania to nawet kilka tysięcy złotych

 

We wcześniej wspomnianym artykule (subiektywnie o finansach) możesz przeczytać, że koszty komornicze przy przymusowej eksmisji to „1668 zł od każdej izby, czyli pokoju lub kuchni (…)  jeśli mieszkanie jest dwupokojowe, to komornik będzie mógł zainkasować 5.000 zł”.

 

Zgodnie z aktualnym brzmieniem przepisów tj. art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2363) za przeprowadzenie eksmisji z lokalu mieszkalnego (całego lokalu) komornik może pobrać maksymalnie 1500 zł.

Przy czym, co najważniejsze, w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu mieszkania zawartej wyłącznie na piśmie, komornik podejmie czynności na Twój wniosek bez długotrwałego procesu sądowego.

Należy pamiętać, że nie musisz korzystać z komornika. Korzystasz z niego wyłącznie wówczas, gdy były lokator nie chce dobrowolnie opuścić lokalu. W przypadku najmu okazjonalnego i tak nie będziesz musiał przeprowadzać pełnej procedury, jaka wiążę się z innymi umowami najmu. 

W dużym skrócie: posiadanie oświadczenia Najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i opuszczenia mieszkania (jeden z załączników do każdej umowy najmu okazjonalnego mieszkania) zastępuje bowiem wyrok eksmisyjny.

To z tym oświadczeniem (opatrzonym klauzulą wykonalności nadaną przez Sąd) będziesz mógł się zwrócić do komornika o przeprowadzenie eksmisji. 

Poza tym koszty komornicze powstaną także przy zwykłej umowie najmu mieszkania (o ile były lokator nie będzie chciał opuścić mieszkania dobrowolnie).

Nie jest to zatem typowa wada umowy najmu okazjonalnego mieszkania, tylko wada każdej umowy najmu nieruchomości.

Na zabezpieczenie ewentualnych kosztów komorniczych warto pobrać wyższą kaucję.

 

 

 

#6 umowa najmu okazjonalnego mieszkania nie chroni Cię przed „zblokowaniem mieszkania” przez byłego lokatora z powodu tzw. lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego

 

Jest odwrotnie: taka umowa chroni Cię właśnie przede wszystkim w takich wypadkach!

O tym, że po rozwiązaniu umowy najmu mieszkania Twoje problemy niekoniecznie się kończą pisałem tu i tu.

Otóż może się przecież okazać, że Twój były lokator jednak nie może przeprowadzić się tam, gdzie pierwotnie deklarował (przedkładał Ci przecież oświadczenie właściciela innego lokalu, że może się do niego przeprowadzić, w razie problemów – takie oświadczenie jest jedną z charakterystycznych cech najmu okazjonalnego).

Wówczas konieczne może okazać się skorzystanie z usług komornika nie po to, aby eksmitować byłego najemcę do mieszkania wskazanego w oświadczeniu, ale w zupełnie inne miejsce (o ile były lokator będzie stawiał dalszy opór przed dobrowolną wyprowadzką). 

Poza wezwaniem byłego lokatora do dobrowolnego opuszczenia i opróżnienia lokalu, będziesz musiał wówczas wystąpić do Sądu o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie byłego Najemcy o poddanie się dobrowolnej egzekucji. 

Następnie będziesz mógł zwrócić się o pomoc do komornika, aby przymusowo „wyprowadził” byłego lokatora.  

Jak donosi współautor wcześniej cytowanego bloga (subiektywnie o finansach)  w takiej sytuacji „komornik wstrzyma się z dokonaniem eksmisji o wiele miesięcy do czasu, aż gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie”.

Na szczęście to nieprawda.

W przypadku rozwiązania umowy najmu okazjonalnego mieszkania nie stosuje się przepisów o  tzw. uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, ani przepisów o pomieszczeniu tymczasowym (art. 19 e oraz 25d ustawy o ochronie praw lokatorów).

Nie ma więc w ogóle ryzyka, że przez opieszałość gminy Twoja eksmisja przedłuży się o wiele miesięcy czy lat. Po prostu nie stosuje się przepisów, które nakazują gminom zaoferować byłym lokatorom takie rozwiązania (umowa najmu socjalnego lokalu, pomieszczenie tymczasowe).

Byłych lokatorów (tych co mieli zawartą umowę najmu okazjonalnego mieszkania) eksmituje się od razu np. do noclegowni, jeśli rzeczywiście nie mają gdzie zamieszkać. 

Nie ma mowy także o tzw. okresie ochronnym (co do zasady nie realizuje się eksmisji na podstawie wyroków w okresie od listopada do marca; nie dotyczy to jednak najmu okazjonalnego mieszkania!).

Mówiąc krótko: umowa najmu okazjonalnego chroni Cię właśnie przede wszystkim przed tym, aby po rozwiązaniu umowy najmu nie okazało się, że z różnych względów Twój były lokator nadal legalnie zajmuje Twoje mieszkanie, jak to często ma miejsce w przypadku innych umów najmu.

W pierwszej kolejności bowiem lokator poddaje się eksmisji dobrowolnie, a także wskazuje Ci lokal, do którego ma być przeniesiony. Jeżeli jednak okaże się, że były najemca nie chce się dobrowolnie wyprowadzić, a oświadczenie o innym mieszkaniu jest nieaktualne, nie chronią go najbardziej absurdalne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów tj. przepisu o okresie ochronnym, o pomieszczeniu tymczasowym, ani o lokalu socjalnym.  

 

 

PODSUMOWANIE

 

 

Najem okazjonalny mieszkania nie jest w 100% bezpieczny. Wymaga dochowania wielu formalności, w tym absolutnie absurdalnego obowiązku zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Przy czym mam tutaj na myśli nie fakt konieczności odprowadzania podatków od najmu, a raczej fakt pomieszania wielu porządków prawnych. W mojej ocenie powinno być tak, że jeśli umowa najmu mieszkania została zwarta w formie przewidzianej przez ustawę, to jest najmem okazjonalnym, a kwestie podatkowe, w tym sankcje za niepłacenie podatku, powinny pozostać rozstrzygane wyłącznie przez prawo podatkowe.

Tak niestety nie jest i trzeba pilnować ww. terminu także po to, aby być w chronionym na gruncie prawa cywilnego.  

Należy także uważać na to by umowa spełniała wszystkie inne wymagania formalne stawiane przez ustawę o ochronie praw lokatorów. 

Nie każdy Najemca będzie chciał dodatkowo stawiać się u notariusza, czy zbierać dla Was dodatkowe oświadczenia.

Nadal jednak uważam, że plusy takiej umowy przewyższają minusy. Jeżeli wszystko zrobisz dobrze, prawdopodobnie nie ryzykujesz utraty kontroli nad mieszkaniem.

Owszem, w praktyce nadawanie klauzuli wykonalności na oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie trwa tak szybko, jak chciały ustawodawca (a taki wniosek będziesz musiał złożyć, jeśli Twój były Najemca dobrowolnie nie opuści lokalu). Komornik nie działa tak szybko, jakbyśmy chcieli, a sam proces eksmisji i tak może zająć ci kilka miesięcy (w skrajnych przypadkach: jeśli były lokator będzie stawiał opór). 

Zapewniam jednak, że powyższe okoliczności to drobne niedogodności w stosunku do tego, co może Cię spotkać, jeśli będziesz zmuszony do przejścia całego procesu eksmisyjnego w normalnym trybie tj. po rozwiązaniu zwykłej umowy najmu mieszkania (tutaj procedura może przedłużyć się nawet do kliku lat. Oczywiście także piszę o skrajnych wypadkach). 

Przy czym nie mówię tutaj wyłącznie o często długotrwałym procesie sądowym, ale także o tym, że czasem uzyskanie wyroku eksmisyjnego to nadal wyłącznie wstęp do kilkuletniego procesu odzyskiwania mieszkania (poczytaj tu i tu). Tych procedur jednak nie będziesz musiał testować, jeśli zawrzesz umowę najmu okazjonalnego mieszkania.

 

 

 

 UWAGA:

Pełny tytuł ustawy o ochronie praw lokatorów to:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”) 

 

 

 

Wynajmujesz mieszkanie? Pamiętaj o żonie lub mężu…Kto jeszcze jest Twoim lokatorem?

Wynajmujesz mieszkanie? Pamiętaj o żonie lub mężu…Kto jeszcze jest Twoim lokatorem?

utworzone przez | lis 26, 2019 | najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania, rozwiązanie umowy, wypowiedzenie

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania i wynajmujesz je komuś na cele mieszkalne, nie możesz zapomnieć o pewnej osobie, która może na pierwszy rzut oka nie wydaje się zbyt ważna.

Chodzi o żonę lub męża…

Nie, nie chodzi o Twojego małżonka 🙂 

Tylko o małżonka Najemcy, który jest także Twoim Najemcą.

 

Co mówi kodeks cywilny o małżonkach Najemcy mieszkania?

 

Art. 6801 kodeksu cywilnego stanowi, że:

  • małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe,
  • jeżeli nawiązanie stosunku najmu
  • mającego służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny,
  • nastąpiło w trakcie trwania małżeństwa.

 

Co to oznacza?

To oznacza, że jeśli podpisałeś umowę najmu mieszkania nawet tylko z jedną osobą, która wynajęła mieszkanie dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny, to z automatu masz, drogi Wynajmujący, zawartą umowę najmu także z małżonkiem takiego lokatora (o ile Najemca takiego małżonka posiada).

Oczywiście, możesz podpisać umowę także z obojgiem małżonków. Zakładam jednak, że wówczas doskonale zdajesz sobie sprawę, że masz co najmniej dwóch Najemców. 

 

Dlaczego to jest takie ważne?

Najważniejszy powód jest taki, że o ww. przepisie musisz pamiętać przy wszelkich wypowiedzeniach umowy najmu/czymszu.

Wyobraź sobie taką sytuację:  wypowiadasz umowę najmu mieszkania lokatorowi Janowi Kowalskiemu.

Jan Kowalski nie chce opuścić lokalu.

Składasz pozew o eksmisję, a sąd orzeka, że Jan Kowalski ma opuścić i opróżnić lokal.

Przy czym jednocześnie stwierdza, że jego żona ma nadal tytuł prawny do lokalu i jest lokatorem, ponieważ nigdy skutecznie nie wypowiedziano jej umowy najmu mieszkania.

Nieciekawie? Prawda?

  

Wypowiedzenie!

 

Pamiętaj zatem, że nie zawsze musisz wypowiedzieć umowę jedynie osobie, z którą bezpośrednio podpisałeś umowę! Na pewno musisz wystosować wypowiedzenie, co najmniej do małżonka Najemcy. 

 

Lokator

Zmartwię Cię jeszcze bardziej.

Doktryna i orzecznictwo przyjmują, że osoby, które pozostają pod władzą rodzicielską lokatora, także mają prawo do używania lokalu.

Poza tym przyjmuje się także, że dorośli domownicy lokatora również mają status lokatorów.

Ich prawo do lokali wynika z tego, że pomiędzy nimi, a Najemcą nawiązuje się stosunek podobny do użyczenia (bezpłatne prawo do korzystania z mieszkania).

Czy osobom, które mają tzw. pochodny tytuł prawny do lokalu, należy doręczać wypowiedzenie umowy najmu mieszkania?

Uważam, że nie, ponieważ ich tytuł prawny do lokalu jest zależny od samej umowy najmu, a więc skuteczne rozwiązanie umowy najmu powoduje także rozwiązanie takiego pochodnego stosunku.

Mówiąc krótko: każdy najemca jest lokatorem, ale nie każdy lokator jest najemcą (lokator może mieć inny tytuł prawny do lokalu niż umowa najmu np. wywodzący się z uprawnienia Najemcy i ściśle z tym uprawnieniem powiązany).

Akurat w przypadku małżonka jest tak, że KC stanowi wprost, że małżonek jest także Twoim Najemcą. Inne opisane w tej części artykułu osoby mają jedynie status lokatora. 

Pomimo tego, nie możesz jednak twierdzić, że takie osoby (z pochodnym tytułem prawnym) mieszkają w lokalu bezprawnie albo że mieszkały w nim bez tytułu prawnego.

Skoro ktoś miał tytuł prawny do lokalu i mieszkał w nim legalnie, to przy ewentualnym procesie eksmisyjnym, Sąd będzie badał, czy nie przyznać takiej osobie prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd pominąłby ten proces jedynie w przypadku, gdyby osoby zajmujące lokal nigdy nie miały tytułu prawnego do lokalu (np. gdyby zajęły go samowolnie i nielegalnie). 

O tym, że taka sytuacja może wydłużyć proces odzyskania mieszkania, pisałem tu i tu. 

Nawiasem mówiąc,  z ostrożności osobiście wysyłam wypowiedzenie umowy najmu wszystkim lokatorom (ewentualnie wyjaśniam na piśmie innym lokatorom tj. tym z pochodnym tytułem prawnym do lokalu, że umowa najmu mieszkania została skutecznie rozwiązana z Najemcą).

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów[1]

Jeśli czytasz mojego bloga, być może zastanawiasz się, czy aby ww. ustawa nie reguluje tego inaczej (niż art. 6801 KC)?

Niestety nie.

Przepis kodeksu cywilnego wiąże Cię, drogi Wynajmujący, w całości, jako że ustawa o ochronie praw lokatorów milczy w ww. zakresie.

  

PODSUMOWANIE

Pamiętaj, że prawo chroniące lokatorów osłania parasolem ochronnym bardzo dużą grupę osób.

Lokatorem nie musi być wyłącznie osoba, z którą osobiście podpisałeś umowę.

Z tego wpisu zapamiętaj, że bez żadnych wątpliwości, małżonek Najemcy to także Twój Najemca.

Jeśli wypowiadasz umowę najmu mieszkania osobie, z którą ją podpisałeś, najlepiej wyślij odrębne pismo o wypowiedzeniu umowy najmu (w tym  uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia takiej umowy, jeżeli wymagają tego przepisy) także małżonkowi takiej osoby.

Pismo takie wyślij listem poleconym, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Możesz pominąć te czynności, jeśli wypowiedzenie wręczasz Najemcom osobiście, a każdy Najemca potwierdzi Ci na kopii wypowiedzenia fakt otrzymania pisma.  

Pamiętaj także o tym, aby zapisać dane małżonka Najemcy (i innych osób, które mają zamieszkać w lokalu) przy podpisywaniu umowy najmu mieszkania (imię, nazwisko, PESEL).

Mam nadzieję, że nie będziesz musiał korzystać z tych danych. Niemniej jednak, w przypadku wdawania się w spór z Najemcą i innymi lokatorami, ww. dane mogą Ci się przydać.

 

 

 

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie „ochrona praw lokatorów”)

 

???Skutecznie rozwiązałeś umowę najmu mieszkania ze swoim lokatorem? Możesz już cieszyć się z odzyskania mieszkania? Niekoniecznie…

???Skutecznie rozwiązałeś umowę najmu mieszkania ze swoim lokatorem? Możesz już cieszyć się z odzyskania mieszkania? Niekoniecznie…

utworzone przez | paź 28, 2019 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania, rozwiązanie umowy, wypowiedzenie

Jeżeli rozwiązałeś zwykłą umowę najmu mieszkania (na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony) to w optymistycznym wariancie były lokator wyprowadzi się niezwłocznie po tym, jak utraci tytuł prawny do mieszkania. 

Co robić, gdy po skutecznym rozwiązaniu umowy były lokator się ociąga i nadal nie zdał Ci mieszkania? Co robić, gdy były lokator nie opuszcza lokalu, bo Sąd z jednej strony zgodził się na eksmisję byłego lokatora, ale jednocześnie wstrzymał wykonanie tego wyroku? 

PORADNIK DLA WYNAJMUJĄCEGO MIESZKANIE (LOKAL MIESZKALNY) W 5 KROKACH. 

 

#1 wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) przez byłego lokatora

 

Wyślij lokatorowi wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu (listem poleconym).

Przypomnij mu, że umowa najmu, którą zawarliście już nie obowiązuje.

Napisz mu o konsekwencjach braku dobrowolnego spełnienia tego żądania (proces sądowy o eksmisję).  

 

#2 nalicz byłemu lokatorowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania (lokalu mieszkalnego)

 

Możesz napisać o tym w samym wezwaniu do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Możesz w odrębnym piśmie.

Tak, wyślij pismo (wezwanie) listem poleconym.

Mam cichą nadzieję, że czytając tego bloga nauczysz się kilku reguł, które obowiązują zawsze (dla przypomnienia: listy wysyłaj za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i zachowaj dla siebie kopię pism, które wysłałeś; zamiast wysyłki możesz również wręczyć pismo byłemu lokatorowi, pod warunkiem, że ten podpisze się na kopii pisma, że je odebrał i w jakiej dacie). 

Zgodnie z ustawą, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do uiszczania comiesięcznego odszkodowania (art. 18 ustawy).

W jakiej wysokości?

Co do zasady w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu mieszkania.

 

UWAGA: 

Krok #1 i # 2 są ważne także dlatego, że nie dajesz byłemu Najemcy pola do interpretacji w kierunku dorozumianego nawiązania się nowej umowy najmu mieszkania…Znasz przepis art. 674 kodeksu cywilnego? Nie? Lepiej się z nim zapoznaj:

„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”

Nie muszę chyba dodawać, jak może być interpretowana bierność właściciela w zakresie żądania opuszczenia lokalu i dalsze uiszczanie opłat przez byłego lokatora tytułem „czynszu”.

(zwróć uwagę na to, jaką należność wpłaca Tobie były lokator. On ma Ci płacić „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”, a nie „czynsz”!!!).

 

#3 brak reakcji byłego lokatora na wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) to przesłanka do tego, aby skierować do Sądu pozew o eksmisję

  

Kolejny problem z byłym lokatorem to brak reakcji na wezwanie lub odmowa  opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Pamiętaj, że jedynym podmiotem, który może nakazać byłemu lokatorowi  przymusowe opuszczenia lokalu i jego opróżnienie jest Sąd.

Jedyny podmiot, który może z kolei przymusowo wyegzekwować wyrok eksmisyjny wydany przez taki Sąd to Komornik sądowy.  

 

#4 lokal socjalny dla byłego najemcy mieszkania  (lokalu mieszkalnego) w wyroku eksmisyjnym – co robić? Odszkodowanie

 

Niestety, w toku postępowania eksmisyjnego Sąd będzie badał, czy były lokator nie powinien mieć przyznanego tzw. uprawnienia do zawarcia umowy najmu  socjalnego lokalu ze względu na jego szczególną sytuację majątkową i rodzinną (art. 14 ustawy).

Przyznanie takiego uprawnienia może mocno pokrzyżować Twoje plany,  co do szybkiego odzyskania kontroli nad Twoim mieszkaniem.  

 Dlaczego?

 „Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 6 ustawy)”

 

Nie wiem jak w Twojej gminie, ale tam gdzie mieszkam, gmina nie tak szybko składa ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W skrajnych wypadkach oczekiwanie na złożenie takiej oferty może trwać kilka lat, tym samym przedłużając okres, w którym Twój były lokator ma prawo zajmować Twoje mieszkanie. Nie ma tutaj prostej recepty: gmina zazwyczaj zwleka ze złożeniem oferty, bo zwyczajnie nie ma  lokalu socjalnego do zaoferowania. 

 

UWAGA – ODSZKODOWANIE:

Procedura dotycząca umowy najmu socjalnego lokalu będzie przedmiotem dalszych wpisów. Już teraz sygnalizuję jednak, że można pozwać gminę o odszkodowanie za to, że nie zaoferowano byłemu lokatorowi zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (pomimo tego, że orzeczono o takim obowiązku w wyroku eksmisyjnym) i były lokator nadal zajmuje Twoją własność (art. 18 ust. 5 ustawy).

W zasadzie gmina powinna płacić Ci równowartość czynszu, jaki mógłbyś uzyskać od najemcy Twojego mieszkania.

 EDIT: PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

  

#5 okres ochronny i zakaz eksmisji na bruk – co robić? Odszkodowanie

 

Nawet jeśli dysponujesz już prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym, z którego wynika, że gmina nie musi dostarczać byłemu lokatorowi lokalu socjalnego, możesz mieć kolejny problem z byłym lokatorem tj. problem z wyegzekwowaniem wyroku wyegzekwowaniem. Dlaczego?

a) okres ochronny

 Słyszałeś o tzw. okresie ochronnym?

 „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie” (art. 16 ustawy)

b) zakaz eksmisji na bruk

Tu z kolei kłania się procedura cywilna. Osoby eksmitowane, którym nie przysługuje lokal socjalny, nie mogą być z dnia na dzień wyrzucone na przysłowiowy bruk.

Jeśli nie mają gdzie się podziać, należy ich co do zasady eksmitować do tzw. pomieszczenia tymczasowego.  Obowiązek zapewnienia takiego pomieszczenia ciąży… również na gminie.

 Proszę, przeczytaj art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego:

 „Art.  1046 

(…)

4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.(…)”

 Jak myślisz, czy gminy dysponują nadmiarem pomieszczeń tymczasowych?

UWAGA – ODSZKODOWANIE

Podpowiem także, z dużą dozą ostrożności, że również w przypadku braku dostarczenia pomieszczenia tymczasowego przez gminę prawdopodobnie masz, drogi Wynajmujący, roszczenie o odszkodowanie do gminy. 

  

Podsumowanie

Mam nadzieję, że Twój lokator nie sprawia Ci żadnych problemów. Płaci w terminie, po rozwiązaniu umowy opuszcza lokal itd.

Jak widzisz jednak, w świetle obowiązującego prawa, może nie być tak prosto.

Może się okazać, że rozwiązanie umowy to dopiero pierwszy krok, przed długą drogą do rzeczywistego odzyskania lokalu mieszkalnego. Na szczęście Wynajmujący nie zostaje całkowicie bezbronny. Może się okazać, że pomimo utraty kontroli nad lokalem, lokal nadal zarabia na siebie, tyle że płatnikiem nie jest nowy Najemca, tylko gmina. Niestety, doprowadzenie do takiej sytuacji wymaga często przejścia przez pełną procedurę sądową. 

 

Co możesz jeszcze zrobić?

1) weryfikuj najemcę przed podpisaniem umowy (kaucja, wywiad)!

2) rozważ zawarcie bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania (najem okazjonalny/najem instytucjonalny – w razie ich rozwiązania pomija się chociażby sądowy proces eksmisyjny! Choć to nie wszystkie zalety ww. umów najmu).

Wbrew pozorom to właśnie prewencja i przemyślana treść umowy może okazać się najważniejsza, jeżeli chodzi o Twoje bezpieczeństwo prawne, także w przypadku rozwiązania umowy najmu mieszkania. 

 

[1] Pełna nazwa to: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm. we wpisie jako „ustawa o ochronie praw lokatorów).

9 min, na które może „wdepnąć” Wynajmujący przy wypowiadaniu Najemcy umowy najmu mieszkania z powodu zaległości w płatnościach

9 min, na które może „wdepnąć” Wynajmujący przy wypowiadaniu Najemcy umowy najmu mieszkania z powodu zaległości w płatnościach

utworzone przez | paź 15, 2019 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania, wypowiedzenie

 

Co ma wspólnego Saper z Wynajmującym mieszkanie? Obaj przy rozwiązywaniu swoich problemów muszą czasem bez szwanku przejść przez pole minowe.  

Przepisy chroniące lokatorów zastawiają na właścicieli wiele pułapek: nieznajomość prawa może być bardzo niekorzystna dla właścicieli lokali zarówno na etapie zawierania umowy najmu, jak i jej rozwiązywania.  

Najlepiej, aby Wynajmujący znał przepisy chroniąca lokatorów już przy zawieraniu umowy  i odpowiednio skonstruował ten najważniejszy dla stosunku najmu dokument. 

Przed niepłacącym lokatorem nie zawsze da się jednak uchronić, a często okazuje się, że zwłoka w zapłacie czynszu to dopiero początek problemów. 

Niestety, nieznajomość procedur może doprowadzić do tego, że Wynajmującemu będzie się jedynie wydawało, że skutecznie rozwiązał umowę z powodu zwłoki Najemcy w zapłacie należności. W przypadku ewentualnego konfliktu, racji nie przyzna mu żaden sąd.  

W niniejszym wpisie postaram się wskazać Ci, jak uniknąć zastawionych na Wynajmujących przez ustawodawcę pułapek.

Rozwiązywanie umowy to  nie rozbrajanie bomby, czy miny, ale mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu zrozumiesz pewną analogię, którą zastosowałem na wstępie.  

Wpis dotyczy jednostronnego rozwiązywania umów najmu mieszkania przez Wynajmującego z powodu zaległości Najemcy w płatnościach.

 

#1 Kodeks cywilny nie reguluje trybu rozwiązywania umów najmu mieszkania (jeżeli jesteś Wynajmującym – właścicielem mieszkania)

  

Jeżeli jesteś Wynajmującym mieszkanie tryb rozwiązywania umów najmu mieszkania, który Cię obowiązuje to ten przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów[1]. Koniec kropka (nie dotyczy to częściowo umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego – ale nie w przypadku opisanym w tym artykule). 

#2 umową nie możesz zmienić ustawowych zasad rozwiązywania umowy najmu mieszkania z powodu niepłacenia czynszu (jeżeli jesteś Wynajmującym-właścicielem mieszkania)

  

Zasady rozwiązywania odpłatnych stosunków prawnych  przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów wiążą Wynajmujących niezależnie od tego, co zapisano w umowie. 

Jeżeli skróciłeś umownie terminy wypowiedzenia lub zasady dokonywania takiego wypowiedzenia i jesteś po stronie Wynajmującego to i tak wiążą Cię przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów!

UWAGA: Ustawa o ochronie praw lokatorów w zasadzie wyklucza możliwość tzw. natychmiastowego rozwiązania umowy z powodu zwłoki w zapłacie czynszu. 

Oczywiście, od zasady tej jest jeden wyjątek: możesz dokonać umownych zmian zasad jedynie na korzyść Najemcy, ale to chyba Cię nie interesuje.

 

#3 z powodu niepłacenia czynszu Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania tylko wtedy gdy Najemca jest w zwłoce z zapłatą należności co najmniej za trzy pełne okresy płatności

 

Dotyczy to następujących należności: 

  •  czynszu,
  •  innych opłat za używanie lokalu lub
  •  opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela.

UWAGA: ja wiem, że umiesz czytać, ale zwracam jeszcze raz uwagę: za trzy pełne okresy. Jeśli lokator zapłacił Ci w terminie część czynszu po dwóch miesiącach niepłacenia, to nie jest jeszcze w zwłoce z zapłatą  trzech pełnych czynszów.  

 

#4 Jeżeli lokator nie płaci za media (prąd, woda, gaz), a ma umowy zawarte bezpośrednio z dostawcami, nie możesz uznać, że jest w zwłoce upoważniającej Cię do rozwiązania umowy najmu mieszkania (wyjątek od zasady z #3)

 

W umowach najmu mieszkania zazwyczaj kwestie mediów (prąd, gaz, woda) reguluje się na dwa sposoby:

  • opłaty te pobiera właściciel mieszkania  albo
  • najemca sam zawiera umowy z dostawcami mediów i płaci rachunki we własnym zakresie.

Wypowiedzieć umowę z powodu niepłacenia  za media Wynajmujący może wyłącznie w przypadku, gdy to właściciel pobiera te opłaty bezpośrednio od Najemcy. 

 

#5 musisz uprzedzić najemcę o tym, że masz zamiar wypowiedzieć umowę najmu z powodu zaległości w zapłacie, a także wyznaczyć mu miesięczny termin na spłatę zaległości

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi wprost: przed rozwiązaniem umowy najmu mieszkania z powodu zwłoki np. w zapłacie czynszu, właściciel musi wystosować do Najemcy pismo, w którym wyznacza mu dodatkowo 1 miesiąc na uregulowanie należności i uprzedza go o zamiarze wypowiedzenia umowy. 

Czyli w dużym skrócie: musisz napisać do Najemcy, że jest w zwłoce z zapłatą np. trzech czynszów i że dajesz mu jeszcze miesiąc, aby uregulował tę należność, bo w przeciwnym razie wypowiesz mu umowę.   

Jeśli Najemca po otrzymaniu uprzedzenia zapłaci, nie możesz mu wypowiedzieć umowy najmu mieszkania.   

 

#6 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenia umowy najmu mieszkania Wynajmujący może dokonać nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenia powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. 

Co oznacza ten zapis?

To oznacza, że jeżeli chcesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania jako Wynajmujący, musisz wystosować do Najemcy pismo, sporządzone zgodnie z prawem, na którym się podpiszesz.

Nie możesz powiedzieć Najemcy umowy najmu mieszkania ustnie. Nie możesz zrobić tego skutecznie e-mailem czy sms-em (dotyczy to także wysłania skanu podpisanego pisma – to nie odniesie skutku!).

Będziesz miał problem, jeśli wyślesz do Najemcy pismo, na którym zapomnisz się odręcznie podpisać.

  

#7 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi mieć wskazaną przyczynę rozwiązania umowy

 

Jeżeli wysłałeś  Najemcy upomnienie (uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy), a on nadal nie zapłacił należności w wyznaczonym terminie, możesz przejść do procedury wypowiedzenia umowy. 

W wypowiedzeniu musisz opisać całą sytuację. 

Jeśli Najemca nie płacił czynszu to musisz napisać, że wypowiedzenie jest związane z tym, że był w trzymiesięcznej zwłoce w zapłacie czynszu i właśnie dlatego wypowiadasz mu umowę. Najlepiej opisz jeszcze, ze prawidłowo przeprowadziłeś procedurę uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. 

 

#8 To ty, jako Wynajmujący mieszkanie, musisz mieć dowód, że skutecznie wypowiedziałeś umowę najmu mieszkania

 

W razie ewentualnego sporu sądowego to na Tobie będzie ciążył obowiązek udowodnienia, że zachowałeś wszystkie opisane w tym artykule zasady związane z wypowiadaniem umowy najmu. 

Zalecam dwa rozwiązania tego problemu: 

  • zachowujesz kopie upomnienia i wypowiedzenia, na którym Najemca podpisał się, że odebrał oryginały tych pism (i w jakiej dacie) albo
  • oba pisma (wypowiedzenie i upomnienie) wysłałeś Najemcy listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jako dowód powyższego masz u siebie żółte karteczki z poczty, na których widnieje podpis Najemcy poświadczający, że odebrał Twoje pisma i w jakiej dacie. Najlepiej zachować dla siebie także kopie wszystkich wysłanych pism, żółte kartki i dowód nadania listów poleconych. 

 Możesz udowadniać, że pisma dotarły do Najemcy także w inny sposób, ale po co utrudniać sobie życie. 

 

#9 Czy rodzaj umowy najmu mieszkania ma znaczenie (najem na czas nieoznaczony, najem na czas oznaczony, najem okazjonalny)?

 

Zasady wskazane w tym artykule dotyczą wszystkich umów najmu lokali mieszkalnych: umowy pisemnej na czas oznaczony, na czas nieoznaczony, ale także najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. 

Te dwie ostatnie są – co do zasady – w znacznej części wyłączone spod unormowań ustawy o ochronie praw lokatorów i dopuszczają pewne modyfikacje, a nawet tworzenie własnych przesłanek wypowiedzenia umowy. 

Ale nie w przypadku zwłoki w płatnościach!!! Tutaj obowiązują Cię także zasady ustawowe i to bez wyjątku. 

 

Podsumowanie – przepisy

  

Jeżeli jesteś właścicielem lokalu i planujesz rozwiązać umowę najmu mieszkania Najemcy z powodu zaległości w płatnościach, pamiętaj przede wszystkim o art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów:

 „Art. 11

 

  1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5(…)
    Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
  2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: 

(…)

 

2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

 

(…)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

EDIT:

 

JESZCZE JEDNO: CZY NA PEWNO WIESZ KOMU MASZ DORĘCZYĆ WYPOWIEDZENIE? PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

 

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego