Zapewne miałeś już z tym do czynienia.
Najemca oświadczył Ci, że skoro umowa kończy się za 2 miesiące, to on przestanie Ci płacić czynsz. Przecież on wpłacił Ci kaucję w wysokości dwumiesięcznego czynszu, w czym problem?
„Niech sobie Pan weźmie z kaucji dwa ostatnie czynsze”. To pewnie usłyszałeś…i się zgodziłeś.
A nie powinieneś.
Co mówią przepisy o potrąceniu należności z kaucji?
Kaucja jest uregulowana przede wszystkim w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów[1]
Co przeczytasz w tym przepisie?
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Co to oznacza w kontekście potrącenia należności z kaucji?
Oznacza, że potrącenia dokonuje się dopiero na samym końcu. Jak już zostanie rozwiązany stosunek najmu i to po tym, jak były najemca opróżni lokal.
Oznacza to również, że w zasadzie pytanie zadanie w tytule powinno brzmieć: czy można w ogóle potrącać cokolwiek z kaucji w trakcie trwania umowy najmu mieszkania.
Odpowiedź brzmi krótko: nie można.
Wbrew pozorom ten przepis jest korzystny dla Ciebie tj. dla właściciela mieszkania.
Najemca nie może Ci oświadczyć, że pod koniec najmu przestanie Ci płacić czynsz, bo dysponujesz kaucją, z której to sobie potracisz.
Niech płaci do końca.
Ty pobrałeś kaucję po to, aby przy okazji zdawania mieszkania oszacować, czy czasem nie powinieneś potrącić z kaucji (nadal w Twoim posiadaniu) różnych należności, w tym także należności np. za zniszczenie mieszkania czy sprzętu w nim się znajdującego.
Nie zakładaj z góry, że nie będziesz potrzebował na to pieniędzy z kaucji. Uświadom Najemcę, że kaucja to Twoje zabezpieczenie, które trwa aż do dnia opróżnienia przez niego lokalu (i które zwrócisz w całości, jeśli wszystko będzie ok).
Najemca nie ma skutecznego narzędzia, aby odzyskać od Ciebie kaucję zanim opróżni Twój lokal. Ty masz skuteczne narzędzia, aby egzekwować wymagalny czynsz.
To działa także w drugą stronę
W zasadzie nie powinieneś potrącać niczego z kaucji, zanim nie dojdzie do opróżnienia lokalu.
Wyjątkiem jest tutaj najem instytucjonalny (19f ust. 7 ustawy) i najem instytucjonalny z dojściem do własności (art. 19 k ust. 7).
Ustawodawca tylko przy kaucji pobieranej przy okazji zawierania ww. umów najmu wprost zezwolił właścicielowi na zaspokajanie się z kaucji w trakcie trwania umowy najmu (poza tym taka kaucja winna być też na bieżąco uzupełniania przez Najemcę).
Przy zwykłej umowie najmu (pisemnej na czas oznaczony i nieoznaczony), czy też przy najmie okazjonalnym, brak jest przepisów, które przewidywałyby taką możliwość.
[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)
(najem okazjonalny – art. 19a ustawy, najem instytucjonalny – art. 19f, najem instytucjonalny z dojściem do własności – art. 19k).
Najnowsze komentarze