Ile osób w Polsce – według stanu na koniec 2018 roku – zostało prawomocnie skazanych za przestępstwo „utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego”(art. 191 § 1a KK)?

Ile osób w Polsce – według stanu na koniec 2018 roku – zostało prawomocnie skazanych za przestępstwo „utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego”(art. 191 § 1a KK)?

 

 

 

 

 

W pierwszym wpisie na blogu, który obalał tzw. mity o najmie lokalu mieszkalnego napisałem, że bezwzględnie nie wolno odcinać lokatorowi dostępu do mediów (woda, prąd, gaz). 

Nawet gdy lokator (czy też były lokator) nie płaci.

Powoływałem się na art. 191 § 1a KK (kodeksu karnego), który przewiduje karę – i to karę bezwzględnego więzienia do lat 3 – w zasadzie, za podjęcie jakichkolwiek działań uprzykrzających życie osobie korzystającej z lokalu mieszkalnego (jak dokładnie brzmi przepis i czego dotyczy, będzie w dalszej części wpisu).

Pod wpisem (a w zasadzie na niektórych grupach na fb) zaczęły się pojawiać komentarze, bym podał przykład osoby (właściciela mieszkania), która została za takie przestępstwo prawomocnie skazana na karę pobawienia wolności i to bez tzw. „zawiasów”.

W sumie trudno było mi sprostać temu żądaniu, bo nie znałem osobiście nikogo takiego. Owszem, prawie każdy słyszał o tzw. czyścicielach kamienic. Przepis art. 191 § 1a KK został z resztą wprowadzony do KK, jako narzędzie skierowane przeciwko takim właśnie osobom. Czy jest on jednak skutecznie egzekwowany?

Baza orzeczeń sądowych w Lex-ie nie rozjaśniła mi sytuacji. Orzeczeń było niewiele. Orzeczeń skazujących za to przestępstwo, co kot napłakał.

Jak to jest z tym przestępstwem?

Postanowiłem przeanalizować statystyki Informatora Statystycznego Wymiaru Sprawiedliwości i właśnie o tym będzie ten wpis.

 

O czym mówi art. 191 §  1a KK regulujący tzw. utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego

 

Zanim przejdziemy do konkretów kila słów wyjaśnienia, o czym ja w ogóle piszę.

Przepis art. 191 § 1 KK przewiduje karę do 3 lat więzienia za stosowanie przemocy wobec osoby lub groźby bezprawnej w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia,

Kolejny paragraf ww. przepisu ( §1a), czyli ten który na interesuje, stanowi z kolei:

 „ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.”

 

Jak interpretować ten przepis?

 

Zapewne szeroko.

Zwracam uwagę, że przestępstwo można popełnić nie tylko względem lokatora, ale także byłego lokatora lub w ogóle osoby, która po prostu zajmuje lokal mieszkalny. W zasadzie więc przestępstwa dopuścić może się więc np. właściciel lokalu mieszkalnego, który po prostu chce odzyskać swoje mieszkania i stosuje w tym celu pozaprawne metody tj. próbuje wpłynąć na taką osobę, by opuściła jego mieszkanie.

W uzasadnieniu projektu ustawy wprowadzającej ten przepis wskazano, że wprowadza się go do KK, z uwagi na bezkarne zachowania właścicieli lokali,  takie jak:

– wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody,

– odbieranie kluczyków do samochodu,

–  wyjmowanie okien,

– zamurowywanie wejścia do mieszkania czy

–  zamykanie pomieszczeń na kłódkę.

 Podano także, że:

„właściciele mieszkań pragnąc wymusić ich opuszczenie przez lokatorów, dopuszczają się zalewania mieszkań, dewastowania budynku, zanieczyszczania oraz niszczenia jego części wspólnych np. poprzez usuwanie drzwi i okien”.

 

Jak to jest z tymi statystykami. Ile osób poszło „siedzieć” na podstawie art. 191 § 1 a KK?

Aktualnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości statystyki dotyczące prawomocnych skazań z podziałem na konkretne przestępstwa kończą się na roku 2018.

Poza tym, zwróć uwagę drogi czytelniku, że przepis art. 191 § 1 a KK wszedł w życie dopiero w styczniu 2016 roku. Mamy więc niewiele danych. Ale po kolei: poniżej kilka liczb dotyczących  przestępstwa utrudniania korzystania z lokalu, z podziałem na lata.

 

Rok 2016

 

Brak danych w ww. zakresie. Prawdopodobnie żadna ze spraw nie zdążyła się jeszcze skończyć w pierwszym roku obowiązywania przepisu.

 

Rok 2017

– prawomocnie skazano za to przestępstwo 6 osób,

– na karę bezwzględnego więzienia nie skazano ani jednej osoby.

Wymierzane kary to głównie grzywny.

 

Rok 2018

– prawomocnie skazano za to przestępstwo 27 osób,

– na karę bezwzględnego więzienia skazano 1 osobę,

–  5 osób skazano na karę pozbawienia wolności z zawieszeniem wykonania tej kary.

Reszta to grzywny oraz ograniczenia wolności.

 

Jak interpretować te wyniki?

Po pierwsze, postępowania karne są dość długotrwałe. Widać jak na dłoni, że stosowanie przepisu dopiero się rozkręca. Czy rozkręci się na dobre, a przepis wejdzie do powszechnego użycia? Nie wiem.  Myślę, że sensowniejsze wnioski, będziemy mogli wyciągnąć dopiero po zebraniu danych z 2019 roku.

 

Po drugie, przestępstwo z art. 191 § 1 a KK jest przestępstwem wnioskowym, a zatem to pokrzywdzony musi zrobić pierwszy krok zmierzający do wszczęcia postępowania karnego. To też może wpłynąć na statystki, choć zdaje sobie sprawę, że policjanci raczej rzadko znają w ogóle ten przepis (nawet gdyby mieli wszcząć postępowaniu sami z siebie, czyli „z urzędu”).  

 

Po trzecie, widać, że pomimo dość dużego zagrożenia karą ( do 3 lat pozbawienia wolności) Sądy niechętnie sięgają po ten rodzaj kary i dążą do złagodzenia potencjalnych skutków przepisu.  

Po czwarte, zwróć uwagę Czytelniku, że mowa tu o prawomocnych wyrokach sądowych, a nie o ilości postępowań sądowych, a tym bardziej o ilości postępowań przygotowawczych, które się toczyły lub nadal toczą. 

 

Nie zmienia to faktu, że świadomość prawa wśród lokatorów i byłych lokatorów stale rośnie. Ostatnio coraz częściej Wynajmujący pokazują mi pisma swoich Najemców (odpowiedzi na wezwania do zapłaty czy do opuszczenia lokalu), które pełne są odwołań do ustawy o ochronie praw lokatorów, czy prawa karnego właśnie.

 

Czy można bezkarnie łamać art. 191 § 1 KK? PODSUMOWANIE

 

Oczywiście, że nie.

Głosy, że nie należy się tym przepisem przejmować, stawiam na równi z tymi, że „jak kraść, to tylko miliony” (albo tylko do 500 zł – kwota ta stanowi granicę jeżeli chodzi o zakwalifikowania czynu jako przestępstwo, czy wykroczenie).

Dla niektórych sam fakt uczestnictwa w sprawie karnej jest gigantycznym stresem i oznacza kłopoty, także finansowe (np. opłacenie obrońcy).

Zresztą znaczna część osób, by pełnić funkcję publiczne, czy też w ogóle móc wykonywać swój zawód (np. niżej podpisany), nie może być skazana karnie na żadną karę (dotyczy to także tzw. zawiasów).

Jedno jest jednak pewne: pisanie o bezwzględnej karze pobawienia wolności w kontekście przestępstwa z art. 191 § 1a KK tj. utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego jest na razie bliższe teorii niż praktyce. 

 

Pamiętajmy jednak o tym, że art. 191 § 1a KK to nie jedyny przepis karny, który potencjalnie może być skierowany przeciwko właścicielom walczącym z najemcami czy byłymi lokatorami.

Już przed wejściem w życie art. 191 § 1a KK głośno było co najmniej o kilku procesach osób, które próbowały siłowo odzyskać swoje lokale nie na mocy wyroku eksmisyjnego.

O jakich przestępstwach mowa?

Możemy mówić  np. o naruszaniu miru domowego (art. 193 kk), którego może dopuścić się także właściciel przeciwko najemcy lokalu.

Słynni w Poznaniu „czyściciele kamienic” odpowiadali karnie na podstawie art. 190a KK, czyli za tzw. stalking (uporczywe nękanie innej osoby, wzbudzanie poczucia zagrożenia, naruszanie prywatności).

Głośna była także sprawa 101-letniej Poznanianki, która doprowadziła do skazania właściciela kamienicy, który usiłował się pozbyć lokatorki bez wyroku eksmisyjnego. Z tego co mi wiadomo[1], podstawą wydania wyroku było jednak przestępstwo oszustwa (powoływanie się na nieistniejący nakaz rozbiórki). Poznanianka wcześniej walczyła także z właścicielem mieszkania na drodze cywilnej z powodu naruszenia jej dóbr osobistych.

 Samych skazań na podstawie art. 191 § 1a KK jest jednak jak na razie niewiele. 

 

 

 

 

 

 

 

[1] https://plus.gloswielkopolski.pl/wlasciciel-kamienicy-w-poznaniu-chcial-wyrzucic-seniorke-z-budynku-trafi-do-wiezienia-jego-dzialania-byly-bezprawne-i-brutalne/ar/c1-14576073

Pełny tytuł ustawy o ochronie praw lokatorów to:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

 

 

 

 

 

 

 

 

6 mitów o najmie okazjonalnym mieszkania

6 mitów o najmie okazjonalnym mieszkania

 

Wokół tematu najmu okazjonalnego mieszkania narosło wiele mitów.

Czytałem już, że taka umowa w ogóle nie chroni Wynajmującego przed niczym.

Słyszałem, że takiej umowy nie można wypowiedzieć.

Klienci skarżyli się, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania jako jedyna podlega pod reżim ustawy o ochronie praw lokatorów, więc lepiej jej nie zawierać i wybierać jedynie zwykłe formy umowy najmu. 

Spotkałem się nawet z takim podejściem, że najlepiej jest nie zawierać umów najmu na piśmie, a tym bardziej tak skomplikowanych form jaką jest najem okazjonalny mieszkania. 

Co ciekawe, nawet tak popularny blog, jak subiektywnieofinansach.pl, którego jestem fanem, publikuje wpisy o najmie okazjonalnym mieszkania, które nie do końca odpowiadają aktualnym przepisom prawa.   

Spotkałem się także z całkowicie odwrotnym podejściem tj. takim,  że skoro podpisano umowę najmu okazjonalnego mieszkania to Wynajmujący nie musi się już niczym przejmować, bo jest w 100 % zabezpieczony.

Jak jest naprawdę? 

 

#1 umowa najmu okazjonalnego mieszkania chroni Cię przed każdym ryzykiem prawnym

 

Nie chroni. Żadna umowa nie chroni Cię w 100%.

Wynajmowanie mieszkania to ryzykowne przedsięwzięcie. Nie przewidzisz każdej sytuacji kryzysowej w umowie.  Nie chcesz ryzykować? Nie wynajmuj mieszkania…

Nie zmusisz umownie lokatora do płacenia Ci czynszu ani do tego aby dbał o Twoje mieszkanie.

Dobrze skonstruowana umowa najmu okazjonalnego pomoże Ci jednak w najbardziej skrajnych przypadkach tj. prawdopodobnie nie stracisz kontroli nad swoim mieszkaniem na tak długo, na jak długo możesz stracić przy zwykłej umowie najmu mieszkania, gdy okaże się, że trafiłeś na nieuczciwego Najemcę.

Dotyczy to przede wszystkim przyspieszonej, w stosunku do zwykłej umowy najmu, eksmisji, a także wyłączenia znacznej części uprawnień b y ł e g o  najemcy do dalszego zajmowania Twojego lokalu po tym, jak umowa zostanie już skutecznie rozwiązana.

 

#2 umowa najmu okazjonalnego mieszkania podlega pod reżim ustawy o ochronie praw lokatora w większym stopniu niż inne umowy najmu mieszkania

 

 

Jest wręcz odwrotnie.

Jeżeli dopełnisz wszystkich formalności, do umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego nie stosuje się znacznej części przepisów wyżej cytowanej ustawy.

Dotyczy to przede wszystkim bardzo niekorzystnych uregulowań dotyczących obowiązku zapewniania byłemu lokatorowi najmu socjalnego lokalu, pomieszczenia tymczasowego, trybu podwyższania czynszu czy części przepisów o wypowiadaniu umowy najmu.

Te uregulowania dotyczą natomiast KAŻDEJ innej umowy najmu (poza najmem instytucjonalnym).

 

 

#3 Tylko brak umowy na piśmie chroni Cię przed niekorzystnymi uregulowaniami ustawy o ochronie praw lokatorów

 

To nieprawda. Umowę najmu mieszkania można zawrzeć w dowolnej formie. Także ustnie.

Do takiej umowy stosuje się wszelkie ograniczenia ustawy o ochronie praw lokatorów.

Poza tym, przeczytaj sobie, drogi Wynajmujący, przepis art. 660 Kodeksu cywilnego:

Art. 660 KC

 

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Część interpretatorów prawa uważa, że sankcja polegająca na tym, że umowę najmu mieszkania należy uznać za umowę na czas nieoznaczony, występuje już od momentu, w którym nie zastosowano do umowy najmu formy pisemnej, a nie dopiero po roku obowiązywania takiej umowy.  

Wyjaśniam dlaczego o tym przestrzegam: uważam najem na czas nieoznaczony za najbardziej niekorzystny rodzaj umowy dla właściciela (najtrudniejszy do skutecznego rozwiązania). 

 

#4 umowy najmu okazjonalnego mieszkania nie można wypowiedzieć

 

Nieprawda. Co do zasady umowy najmu mieszkania są trudne do wypowiedzenia. Reguły zawarte w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują szereg formalności: wskazują, że wypowiedzieć umowę można wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie, a także szczegółowo opisują te przyczyny.

Przy najmie okazjonalnym mieszkania mamy odesłanie wyłącznie do części przepisów ograniczających Twoje uprawnienia w rozwiązywaniu umowy najmu.

Owszem, wskazano w tym odesłaniu, że możesz wypowiedzieć umowę najmu z powodów przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3.

Oznacza to, że nadal nie wypowiesz za szybko umowy najmu mieszkania, jeżeli Twój najemca przestanie Ci płacić czynsz (najczęstsza przyczyna wypowiedzenia – o szczegółach jej zastosowania, także przy najmie okazjonalnym mieszkania przeczytasz tu).

Jednocześnie jednak nie jesteś związany tym, że powyższe przepisy mogą stanowić wyłączną przyczynę wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, tak jak przy innych umowach najmu.

Możesz więc dopisać do umowy także inne przypadki wypowiedzenia umowy najmu, których nie mógłbyś dodać w zwykłej umowie najmu mieszkania (np. konieczność natychmiastowego zamieszkania w lokalu przez właściciela). 

To także Ty możesz zadecydować, na jakich zasadach będzie podwyższany czynsz, ponieważ, w odróżnieniu od zwykłej pisemnej umowy najmu, kwestię te można regulować umownie.

Poza tym pamiętaj, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania to zawsze umowa na czas oznaczony.

Po tym, jak upłynie czas, na jaki umowa została zawarta, przestaje ona wiązać Najemcę i Ciebie. Nie będziesz musiał jej w ogóle wypowiadać, a więc w najgorszym wypadku po prostu poczekasz do końca okresu na jaki zawarto umowę. 

 

#5 Koszty komornicze przy eksmisji po najmie okazjonalnym mieszkania to nawet kilka tysięcy złotych

 

We wcześniej wspomnianym artykule (subiektywnie o finansach) możesz przeczytać, że koszty komornicze przy przymusowej eksmisji to „1668 zł od każdej izby, czyli pokoju lub kuchni (…)  jeśli mieszkanie jest dwupokojowe, to komornik będzie mógł zainkasować 5.000 zł”.

 

Zgodnie z aktualnym brzmieniem przepisów tj. art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2363) za przeprowadzenie eksmisji z lokalu mieszkalnego (całego lokalu) komornik może pobrać maksymalnie 1500 zł.

Przy czym, co najważniejsze, w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu mieszkania zawartej wyłącznie na piśmie, komornik podejmie czynności na Twój wniosek bez długotrwałego procesu sądowego.

Należy pamiętać, że nie musisz korzystać z komornika. Korzystasz z niego wyłącznie wówczas, gdy były lokator nie chce dobrowolnie opuścić lokalu. W przypadku najmu okazjonalnego i tak nie będziesz musiał przeprowadzać pełnej procedury, jaka wiążę się z innymi umowami najmu. 

W dużym skrócie: posiadanie oświadczenia Najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i opuszczenia mieszkania (jeden z załączników do każdej umowy najmu okazjonalnego mieszkania) zastępuje bowiem wyrok eksmisyjny.

To z tym oświadczeniem (opatrzonym klauzulą wykonalności nadaną przez Sąd) będziesz mógł się zwrócić do komornika o przeprowadzenie eksmisji. 

Poza tym koszty komornicze powstaną także przy zwykłej umowie najmu mieszkania (o ile były lokator nie będzie chciał opuścić mieszkania dobrowolnie).

Nie jest to zatem typowa wada umowy najmu okazjonalnego mieszkania, tylko wada każdej umowy najmu nieruchomości.

Na zabezpieczenie ewentualnych kosztów komorniczych warto pobrać wyższą kaucję.

 

 

 

#6 umowa najmu okazjonalnego mieszkania nie chroni Cię przed „zblokowaniem mieszkania” przez byłego lokatora z powodu tzw. lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego

 

Jest odwrotnie: taka umowa chroni Cię właśnie przede wszystkim w takich wypadkach!

O tym, że po rozwiązaniu umowy najmu mieszkania Twoje problemy niekoniecznie się kończą pisałem tu i tu.

Otóż może się przecież okazać, że Twój były lokator jednak nie może przeprowadzić się tam, gdzie pierwotnie deklarował (przedkładał Ci przecież oświadczenie właściciela innego lokalu, że może się do niego przeprowadzić, w razie problemów – takie oświadczenie jest jedną z charakterystycznych cech najmu okazjonalnego).

Wówczas konieczne może okazać się skorzystanie z usług komornika nie po to, aby eksmitować byłego najemcę do mieszkania wskazanego w oświadczeniu, ale w zupełnie inne miejsce (o ile były lokator będzie stawiał dalszy opór przed dobrowolną wyprowadzką). 

Poza wezwaniem byłego lokatora do dobrowolnego opuszczenia i opróżnienia lokalu, będziesz musiał wówczas wystąpić do Sądu o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie byłego Najemcy o poddanie się dobrowolnej egzekucji. 

Następnie będziesz mógł zwrócić się o pomoc do komornika, aby przymusowo “wyprowadził” byłego lokatora.  

Jak donosi współautor wcześniej cytowanego bloga (subiektywnie o finansach)  w takiej sytuacji „komornik wstrzyma się z dokonaniem eksmisji o wiele miesięcy do czasu, aż gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie”.

Na szczęście to nieprawda.

W przypadku rozwiązania umowy najmu okazjonalnego mieszkania nie stosuje się przepisów o  tzw. uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, ani przepisów o pomieszczeniu tymczasowym (art. 19 e oraz 25d ustawy o ochronie praw lokatorów).

Nie ma więc w ogóle ryzyka, że przez opieszałość gminy Twoja eksmisja przedłuży się o wiele miesięcy czy lat. Po prostu nie stosuje się przepisów, które nakazują gminom zaoferować byłym lokatorom takie rozwiązania (umowa najmu socjalnego lokalu, pomieszczenie tymczasowe).

Byłych lokatorów (tych co mieli zawartą umowę najmu okazjonalnego mieszkania) eksmituje się od razu np. do noclegowni, jeśli rzeczywiście nie mają gdzie zamieszkać. 

Nie ma mowy także o tzw. okresie ochronnym (co do zasady nie realizuje się eksmisji na podstawie wyroków w okresie od listopada do marca; nie dotyczy to jednak najmu okazjonalnego mieszkania!).

Mówiąc krótko: umowa najmu okazjonalnego chroni Cię właśnie przede wszystkim przed tym, aby po rozwiązaniu umowy najmu nie okazało się, że z różnych względów Twój były lokator nadal legalnie zajmuje Twoje mieszkanie, jak to często ma miejsce w przypadku innych umów najmu.

W pierwszej kolejności bowiem lokator poddaje się eksmisji dobrowolnie, a także wskazuje Ci lokal, do którego ma być przeniesiony. Jeżeli jednak okaże się, że były najemca nie chce się dobrowolnie wyprowadzić, a oświadczenie o innym mieszkaniu jest nieaktualne, nie chronią go najbardziej absurdalne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów tj. przepisu o okresie ochronnym, o pomieszczeniu tymczasowym, ani o lokalu socjalnym.  

 

 

PODSUMOWANIE

 

 

Najem okazjonalny mieszkania nie jest w 100% bezpieczny. Wymaga dochowania wielu formalności, w tym absolutnie absurdalnego obowiązku zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Przy czym mam tutaj na myśli nie fakt konieczności odprowadzania podatków od najmu, a raczej fakt pomieszania wielu porządków prawnych. W mojej ocenie powinno być tak, że jeśli umowa najmu mieszkania została zwarta w formie przewidzianej przez ustawę, to jest najmem okazjonalnym, a kwestie podatkowe, w tym sankcje za niepłacenie podatku, powinny pozostać rozstrzygane wyłącznie przez prawo podatkowe.

Tak niestety nie jest i trzeba pilnować ww. terminu także po to, aby być w chronionym na gruncie prawa cywilnego.  

Należy także uważać na to by umowa spełniała wszystkie inne wymagania formalne stawiane przez ustawę o ochronie praw lokatorów. 

Nie każdy Najemca będzie chciał dodatkowo stawiać się u notariusza, czy zbierać dla Was dodatkowe oświadczenia.

Nadal jednak uważam, że plusy takiej umowy przewyższają minusy. Jeżeli wszystko zrobisz dobrze, prawdopodobnie nie ryzykujesz utraty kontroli nad mieszkaniem.

Owszem, w praktyce nadawanie klauzuli wykonalności na oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie trwa tak szybko, jak chciały ustawodawca (a taki wniosek będziesz musiał złożyć, jeśli Twój były Najemca dobrowolnie nie opuści lokalu). Komornik nie działa tak szybko, jakbyśmy chcieli, a sam proces eksmisji i tak może zająć ci kilka miesięcy (w skrajnych przypadkach: jeśli były lokator będzie stawiał opór). 

Zapewniam jednak, że powyższe okoliczności to drobne niedogodności w stosunku do tego, co może Cię spotkać, jeśli będziesz zmuszony do przejścia całego procesu eksmisyjnego w normalnym trybie tj. po rozwiązaniu zwykłej umowy najmu mieszkania (tutaj procedura może przedłużyć się nawet do kliku lat. Oczywiście także piszę o skrajnych wypadkach). 

Przy czym nie mówię tutaj wyłącznie o często długotrwałym procesie sądowym, ale także o tym, że czasem uzyskanie wyroku eksmisyjnego to nadal wyłącznie wstęp do kilkuletniego procesu odzyskiwania mieszkania (poczytaj tu i tu). Tych procedur jednak nie będziesz musiał testować, jeśli zawrzesz umowę najmu okazjonalnego mieszkania.

 

 

 

 UWAGA:

Pełny tytuł ustawy o ochronie praw lokatorów to:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”) 

 

 

 

Właścicielu lokalu, czy możesz stać się stroną umowy najmu mieszkania, nawet gdy o tym nie wiesz❓❓❓

Właścicielu lokalu, czy możesz stać się stroną umowy najmu mieszkania, nawet gdy o tym nie wiesz❓❓❓

Drogi Właścicielu mieszkania, pewnie przecierasz oczy, czytając ten tytuł? Skoro autor zadał takie pytanie, to pewnie coś jest na rzeczy…

Znasz absurdy polskiego prawa dotyczące sytuacji Wynajmującego mieszkanie i jego zdecydowanie słabszej pozycji prawnej w stosunku do Najemcy?

To poznaj jeszcze kilka.

Za chwilę przytoczę Ci cztery wyjątkowo niekorzystne dla Ciebie przepisy, które sprawiają, że może wiązać Cię umowa najmu mieszkania, nawet jeśli nie podpisywałeś niczego z Najemcą.

Nie, nie są to przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów[1].

To przepisy kodeksu cywilnego, które obowiązują także Ciebie.

#1 Domniemanie przedłużenia najmu

Może się zdarzyć, że umowa najmu mieszkania przestanie obowiązywać, bo była zawarta na czas oznaczony, a okres jej obowiązywania się właśnie skończył.

Może się zdarzyć, że to Ty skutecznie rozwiążesz bezterminową umowę. Wówczas umowa najmu mieszkania także przestanie już obowiązywać.

Uważaj!

Brak Twojej dalszej zdecydowanej reakcji może być dla Ciebie bardzo niekorzystny.

O co chodzi?

Jeśli po zakończeniu umowy najmu mieszkania Twój były najemca nadal mieszka w lokalu, a Ty nie czynisz żadnych kroków, aby go z niego usunąć, możesz wpaść pod rygor przepisu art. 674 kodeksu cywilnego.  Zgodnie z nim:

„jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony”.

  

#2 Zawierasz umowę najmu mieszkania z osobą będącą w związku małżeńskim? Masz jeszcze jednego Najemcę gratis

O tym był poprzedni wpis. Dla przypomnienia: Art. 6801 kodeksu stanowi, że jeśli podpiszesz umowę najmu mieszkania nawet z jednym małżonkiem to, co do zasady, zawarłeś umowę także z drugim małżonkiem.  

#3 Umarł król. Niech żyje król!

 

Śmierć Najemcy nie musi powodować zakończenia stosunku najmu mieszkania.

Wiesz, że istnieje przepis, zgodnie z którym w razie śmierci Najemcy w stosunek Najemcy wstępują np. jego dzieci lub małżonek?

Nie wiesz?

Przeczytaj art. 691 kodeksu cywilnego:

„Art.  691. 

 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą

.2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. (…)”

 

#4 Kupiłeś lokal z Najemcami?

 

Nabywca mieszkania wstępuje w stosunek najmu, który łączył zbywcę z Najemcami.

Co to oznacza?

Jeśli kupisz mieszkanie, w którym mieszkają Najemcy dotychczasowego właściciela mieszkania, to Ty staniesz się dla tych lokatorów nowym Wynajmującym. To Ty jesteś od teraz stroną umowy najmu mieszkania.

Z automatu.

Jeśli nie chcesz, aby lokatorzy dalej mieszkali w kupionym mieszkaniu, musisz najpierw skutecznie rozwiązać  z nimi umowę najmu mieszkania, a potem skutecznie wyegzekwować obowiązek opuszczenia lokalu.

Podstawa prawna? Proszę bardzo:

„Art.  678 KC

1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”

 
Na marginesie, art. 692 KC wyłącza możliwość szczególnego prawa do  wypowiedzenia umowy najmu, o którym mowa w art. 678 kc (tutaj stosuje się art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów!).

Czyli jest jak zwykle: obowiązuje Cię (jako Wynajmującego lokal mieszkalny) pierwsza, niekorzystna część przepisu (wstępujesz w prawo najmu), ale nie masz uprawnień z drugiej, korzystniejszej części przepisu (szczególne prawo do wypowiedzenia:)

PODSUMOWANIE

1)  Pamiętaj, że brak Twojej zdecydowanej reakcji po zakończeniu umowy najmu mieszkania może być dla Ciebie wyjątkowo niekorzystny.

Przypominam, że umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony to najgorszy dla właściciela rodzaj umowy (a w taką umowę może zmienić się także Twoja dotychczasowa umowa zawarta np. na czas oznaczony).

Umowę na czas nieoznaczony ciężko jest skutecznie rozwiązaća w konsekwencji ciężko się pozbyć niechcianego lokatora.

Co można z tym zrobić?

Jeśli chcesz, aby były lokator nadal u Ciebie mieszkał, zawrzyj kolejną umowę, ale na Twoich zasadach!

jeśli nie chcesz, aby były lokator nadal zajmował Twoje mieszkanie, zacznij działać. Jaki jest plan minimum tych działań?

– wezwij byłego najemcę do opróżnienia lokalu oraz

– napisz pismo, w którym żądasz zapłaty odszkodowania (a nie czynszu!) za bezumowne korzystanie z lokalu,

2) Przy zawieraniu umowy najmu mieszkania zawsze ustal, jaki jest stan cywilny Najemcy.

Ustal także dane dzieci małżonków (przy ewentualnej eksmisji będziesz potrzebował tych danych do pozwu).

Pamiętaj o małżonku Najemcy przy rozwiązywaniu umowy najmu!

3) Kupno nieruchomości, w której „są tylko jacyś Najemcy” może nie być takim świetnym pomysłem.

To Ty będziesz musiał z tymi Najemcami rozwiązać skutecznie umowę najmu mieszkania, jeśli będziesz chciał z niego korzystać, a to nie zawsze jest takie łatwe, o czym pisałem tu i tu

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

😕😕😕Skutecznie rozwiązałeś umowę najmu mieszkania ze swoim lokatorem? Możesz już cieszyć się z odzyskania mieszkania? Niekoniecznie…

😕😕😕Skutecznie rozwiązałeś umowę najmu mieszkania ze swoim lokatorem? Możesz już cieszyć się z odzyskania mieszkania? Niekoniecznie…

Jeżeli rozwiązałeś zwykłą umowę najmu mieszkania (na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony) to w optymistycznym wariancie były lokator wyprowadzi się niezwłocznie po tym, jak utraci tytuł prawny do mieszkania. 

Co robić, gdy po skutecznym rozwiązaniu umowy były lokator się ociąga i nadal nie zdał Ci mieszkania? Co robić, gdy były lokator nie opuszcza lokalu, bo Sąd z jednej strony zgodził się na eksmisję byłego lokatora, ale jednocześnie wstrzymał wykonanie tego wyroku? 

PORADNIK DLA WYNAJMUJĄCEGO MIESZKANIE (LOKAL MIESZKALNY) W 5 KROKACH. 

 

#1 wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) przez byłego lokatora

 

Wyślij lokatorowi wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu (listem poleconym).

Przypomnij mu, że umowa najmu, którą zawarliście już nie obowiązuje.

Napisz mu o konsekwencjach braku dobrowolnego spełnienia tego żądania (proces sądowy o eksmisję).  

 

#2 nalicz byłemu lokatorowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania (lokalu mieszkalnego)

 

Możesz napisać o tym w samym wezwaniu do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Możesz w odrębnym piśmie.

Tak, wyślij pismo (wezwanie) listem poleconym.

Mam cichą nadzieję, że czytając tego bloga nauczysz się kilku reguł, które obowiązują zawsze (dla przypomnienia: listy wysyłaj za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i zachowaj dla siebie kopię pism, które wysłałeś; zamiast wysyłki możesz również wręczyć pismo byłemu lokatorowi, pod warunkiem, że ten podpisze się na kopii pisma, że je odebrał i w jakiej dacie). 

Zgodnie z ustawą, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do uiszczania comiesięcznego odszkodowania (art. 18 ustawy).

W jakiej wysokości?

Co do zasady w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu mieszkania.

 

UWAGA: 

Krok #1 i # 2 są ważne także dlatego, że nie dajesz byłemu Najemcy pola do interpretacji w kierunku dorozumianego nawiązania się nowej umowy najmu mieszkania…Znasz przepis art. 674 kodeksu cywilnego? Nie? Lepiej się z nim zapoznaj:

„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”

Nie muszę chyba dodawać, jak może być interpretowana bierność właściciela w zakresie żądania opuszczenia lokalu i dalsze uiszczanie opłat przez byłego lokatora tytułem „czynszu”.

(zwróć uwagę na to, jaką należność wpłaca Tobie były lokator. On ma Ci płacić „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”, a nie „czynsz”!!!).

 

#3 brak reakcji byłego lokatora na wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) to przesłanka do tego, aby skierować do Sądu pozew o eksmisję

  

Kolejny problem z byłym lokatorem to brak reakcji na wezwanie lub odmowa  opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Pamiętaj, że jedynym podmiotem, który może nakazać byłemu lokatorowi  przymusowe opuszczenia lokalu i jego opróżnienie jest Sąd.

Jedyny podmiot, który może z kolei przymusowo wyegzekwować wyrok eksmisyjny wydany przez taki Sąd to Komornik sądowy.  

 

#4 lokal socjalny dla byłego najemcy mieszkania  (lokalu mieszkalnego) w wyroku eksmisyjnym – co robić? Odszkodowanie

 

Niestety, w toku postępowania eksmisyjnego Sąd będzie badał, czy były lokator nie powinien mieć przyznanego tzw. uprawnienia do zawarcia umowy najmu  socjalnego lokalu ze względu na jego szczególną sytuację majątkową i rodzinną (art. 14 ustawy).

Przyznanie takiego uprawnienia może mocno pokrzyżować Twoje plany,  co do szybkiego odzyskania kontroli nad Twoim mieszkaniem.  

 Dlaczego?

 „Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 6 ustawy)”

 

Nie wiem jak w Twojej gminie, ale tam gdzie mieszkam, gmina nie tak szybko składa ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W skrajnych wypadkach oczekiwanie na złożenie takiej oferty może trwać kilka lat, tym samym przedłużając okres, w którym Twój były lokator ma prawo zajmować Twoje mieszkanie. Nie ma tutaj prostej recepty: gmina zazwyczaj zwleka ze złożeniem oferty, bo zwyczajnie nie ma  lokalu socjalnego do zaoferowania. 

 

UWAGA – ODSZKODOWANIE:

Procedura dotycząca umowy najmu socjalnego lokalu będzie przedmiotem dalszych wpisów. Już teraz sygnalizuję jednak, że można pozwać gminę o odszkodowanie za to, że nie zaoferowano byłemu lokatorowi zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (pomimo tego, że orzeczono o takim obowiązku w wyroku eksmisyjnym) i były lokator nadal zajmuje Twoją własność (art. 18 ust. 5 ustawy).

W zasadzie gmina powinna płacić Ci równowartość czynszu, jaki mógłbyś uzyskać od najemcy Twojego mieszkania.

 EDIT: PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

  

#5 okres ochronny i zakaz eksmisji na bruk – co robić? Odszkodowanie

 

Nawet jeśli dysponujesz już prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym, z którego wynika, że gmina nie musi dostarczać byłemu lokatorowi lokalu socjalnego, możesz mieć kolejny problem z byłym lokatorem tj. problem z wyegzekwowaniem wyroku wyegzekwowaniem. Dlaczego?

a) okres ochronny

 Słyszałeś o tzw. okresie ochronnym?

 „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie” (art. 16 ustawy)

b) zakaz eksmisji na bruk

Tu z kolei kłania się procedura cywilna. Osoby eksmitowane, którym nie przysługuje lokal socjalny, nie mogą być z dnia na dzień wyrzucone na przysłowiowy bruk.

Jeśli nie mają gdzie się podziać, należy ich co do zasady eksmitować do tzw. pomieszczenia tymczasowego.  Obowiązek zapewnienia takiego pomieszczenia ciąży… również na gminie.

 Proszę, przeczytaj art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego:

 Art.  1046 

(…)

4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.(…)”

 Jak myślisz, czy gminy dysponują nadmiarem pomieszczeń tymczasowych?

UWAGA – ODSZKODOWANIE

Podpowiem także, z dużą dozą ostrożności, że również w przypadku braku dostarczenia pomieszczenia tymczasowego przez gminę prawdopodobnie masz, drogi Wynajmujący, roszczenie o odszkodowanie do gminy. 

  

Podsumowanie

Mam nadzieję, że Twój lokator nie sprawia Ci żadnych problemów. Płaci w terminie, po rozwiązaniu umowy opuszcza lokal itd.

Jak widzisz jednak, w świetle obowiązującego prawa, może nie być tak prosto.

Może się okazać, że rozwiązanie umowy to dopiero pierwszy krok, przed długą drogą do rzeczywistego odzyskania lokalu mieszkalnego. Na szczęście Wynajmujący nie zostaje całkowicie bezbronny. Może się okazać, że pomimo utraty kontroli nad lokalem, lokal nadal zarabia na siebie, tyle że płatnikiem nie jest nowy Najemca, tylko gmina. Niestety, doprowadzenie do takiej sytuacji wymaga często przejścia przez pełną procedurę sądową. 

 

Co możesz jeszcze zrobić?

1) weryfikuj najemcę przed podpisaniem umowy (kaucja, wywiad)!

2) rozważ zawarcie bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania (najem okazjonalny/najem instytucjonalny – w razie ich rozwiązania pomija się chociażby sądowy proces eksmisyjny! Choć to nie wszystkie zalety ww. umów najmu).

Wbrew pozorom to właśnie prewencja i przemyślana treść umowy może okazać się najważniejsza, jeżeli chodzi o Twoje bezpieczeństwo prawne, także w przypadku rozwiązania umowy najmu mieszkania. 

 

[1] Pełna nazwa to: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm. we wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokatorów).

💣💣💣9 min, na które może „wdepnąć” Wynajmujący przy wypowiadaniu Najemcy umowy najmu mieszkania z powodu zaległości w płatnościach💣💣💣

💣💣💣9 min, na które może „wdepnąć” Wynajmujący przy wypowiadaniu Najemcy umowy najmu mieszkania z powodu zaległości w płatnościach💣💣💣

Co ma wspólnego Saper z Wynajmującym mieszkanie? Obaj przy rozwiązywaniu swoich problemów muszą czasem bez szwanku przejść przez pole minowe.  

Przepisy chroniące lokatorów zastawiają na właścicieli wiele pułapek: nieznajomość prawa może być bardzo niekorzystna dla właścicieli lokali zarówno na etapie zawierania umowy najmu, jak i jej rozwiązywania.  

Najlepiej, aby Wynajmujący znał przepisy chroniąca lokatorów już przy zawieraniu umowy  i odpowiednio skonstruował ten najważniejszy dla stosunku najmu dokument. 

Przed niepłacącym lokatorem nie zawsze da się jednak uchronić, a często okazuje się, że zwłoka w zapłacie czynszu to dopiero początek problemów. 

Niestety, nieznajomość procedur może doprowadzić do tego, że Wynajmującemu będzie się jedynie wydawało, że skutecznie rozwiązał umowę z powodu zwłoki Najemcy w zapłacie należności. W przypadku ewentualnego konfliktu, racji nie przyzna mu żaden sąd.  

W niniejszym wpisie postaram się wskazać Ci, jak uniknąć zastawionych na Wynajmujących przez ustawodawcę pułapek.

Rozwiązywanie umowy to  nie rozbrajanie bomby, czy miny, ale mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu zrozumiesz pewną analogię, którą zastosowałem na wstępie.  

Wpis dotyczy rozwiązywania najczęściej spotykanych umów najmu mieszkania przez Wynajmującego z powodu zaległości Najemcy w płatnościach.

 

#1 Kodeks cywilny nie reguluje trybu rozwiązywania umów najmu mieszkania (jeżeli jesteś Wynajmującym – właścicielem mieszkania)

  

Jeżeli jesteś Wynajmującym mieszkanie tryb rozwiązywania umów najmu mieszkania, który Cię obowiązuje to ten przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów[1]. Koniec kropka. 

#2 umową nie możesz zmienić ustawowych zasad rozwiązywania umowy najmu mieszkania z powodu niepłacenia czynszu (jeżeli jesteś Wynajmującym-właścicielem mieszkania)

  

Zasady rozwiązywania odpłatnych stosunków prawnych  przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów wiążą Wynajmujących niezależnie od tego, co zapisano w umowie. 

Jeżeli skróciłeś umownie terminy wypowiedzenia lub zasady dokonywania takiego wypowiedzenia i jesteś po stronie Wynajmującego to i tak wiążą Cię przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów!

UWAGA: Ustawa o ochronie praw lokatorów w zasadzie wyklucza możliwość tzw. natychmiastowego rozwiązania umowy z powodu zwłoki w zapłacie czynszu. 

Oczywiście, od zasady tej jest jeden wyjątek: możesz dokonać umownych zmian zasad jedynie na korzyść Najemcy, ale to chyba Cię nie interesuje.

 

#3 z powodu niepłacenia czynszu Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania tylko wtedy gdy Najemca jest w zwłoce z zapłatą należności co najmniej za trzy pełne okresy płatności

 

Dotyczy to następujących należności: 

  •  czynszu,
  •  innych opłat za używanie lokalu lub
  •  opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela.

UWAGA: ja wiem, że umiesz czytać, ale zwracam jeszcze raz uwagę: za trzy pełne okresy. Jeśli lokator zapłacił Ci w terminie część czynszu po dwóch miesiącach niepłacenia, to nie jest jeszcze w zwłoce z zapłatą  trzech pełnych czynszów.  

 

#4 Jeżeli lokator nie płaci za media (prąd, woda, gaz), a ma umowy zawarte bezpośrednio z dostawcami, nie możesz uznać, że jest w zwłoce upoważniającej Cię do rozwiązania umowy najmu mieszkania (wyjątek od zasady z #3)

 

W umowach najmu mieszkania zazwyczaj kwestie mediów (prąd, gaz, woda) reguluje się na dwa sposoby:

  •  opłaty te pobiera właściciel mieszkania  albo
  • najemca sam zawiera umowy z dostawcami mediów i płaci rachunki we własnym zakresie.

Wypowiedzieć umowę z powodu niepłacenia  za media Wynajmujący może wyłącznie w przypadku, gdy to właściciel pobiera te opłaty bezpośrednio od Najemcy. 

 

#5 musisz uprzedzić najemcę o tym, że masz zamiar wypowiedzieć umowę najmu z powodu zaległości w zapłacie, a także wyznaczyć mu miesięczny termin na spłatę zaległości

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi wprost: przed rozwiązaniem umowy najmu mieszkania z powodu zwłoki np. w zapłacie czynszu, właściciel musi wystosować do Najemcy pismo, w którym wyznacza mu dodatkowo 1 miesiąc na uregulowanie należności i uprzedza go o zamiarze wypowiedzenia umowy. 

Czyli w dużym skrócie: musisz napisać do Najemcy, że jest w zwłoce z zapłatą np. trzech czynszów i że dajesz mu jeszcze miesiąc, aby uregulował tę należność, bo w przeciwnym razie wypowiesz mu umowę.   

Jeśli Najemca po otrzymaniu uprzedzenia zapłaci, nie możesz mu wypowiedzieć umowy najmu mieszkania.   

 

#6 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenia umowy najmu mieszkania Wynajmujący może dokonać nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenia powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. 

Co oznacza ten zapis?

To oznacza, że jeżeli chcesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania jako Wynajmujący, musisz wystosować do Najemcy pismo, sporządzone zgodnie z prawem, na którym się podpiszesz.

Nie możesz powiedzieć Najemcy umowy najmu mieszkania ustnie. Nie możesz zrobić tego skutecznie e-mailem czy sms-em. Będziesz miał problem, jeśli wyślesz do Najemcy pismo, na którym zapomnisz się odręcznie podpisać.

  

#7 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi mieć wskazaną przyczynę rozwiązania umowy

 

Jeżeli wysłałeś  Najemcy upomnienie (uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy), a on nadal nie zapłacił należności w wyznaczonym terminie, możesz przejść do procedury wypowiedzenia umowy. 

W wypowiedzeniu musisz opisać całą sytuację. 

Jeśli Najemca nie płacił czynszu to musisz napisać, że wypowiedzenie jest związane z tym, że był w trzymiesięcznej zwłoce w zapłacie czynszu i właśnie dlatego wypowiadasz mu umowę. Najlepiej opisz jeszcze, ze prawidłowo przeprowadziłeś procedurę uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. 

#8 To ty, jako Wynajmujący mieszkanie, musisz mieć dowód, że skutecznie wypowiedziałeś umowę najmu mieszkania

 

 

W razie ewentualnego sporu sądowego to na Tobie będzie ciążył obowiązek udowodnienia, że zachowałeś wszystkie opisane w tym artykule zasady związane z wypowiadaniem umowy najmu. 

Zalecam dwa rozwiązania tego problemu: 

  • zachowujesz kopie upomnienia i wypowiedzenia, na którym Najemca podpisał się, że odebrał oryginały tych pism (i w jakiej dacie) albo
  • oba pisma (wypowiedzenie i upomnienie) wysłałeś Najemcy listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jako dowód powyższego masz u siebie żółte karteczki z poczty, na których widnieje podpis Najemcy poświadczający, że odebrał Twoje pisma i w jakiej dacie. Najlepiej zachować dla siebie także kopie wszystkich wysłanych pism.

 Możesz udowadniać, że pisma dotarły do Najemcy także w inny sposób, ale po co utrudniać sobie życie. 

 

#9 rodzaj umowy najmu mieszkania ma znaczenie (najem na czas nieoznaczony, najem na czas oznaczony, najem okazjonalny)

 

Zasady wskazane w tym artykule dotyczą najczęściej spotykanych umów najmu mieszkania tj. umowy najmu na czas nieoznaczony i umowy najmu na czas oznaczony. 

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego mieszkania opiszę w oddzielnym wpisie, choć akurat zasady dotyczące wypowiadania z powodu zaległości w zapłacie są tutaj jak najbardziej aktualne. 

W umowie najmu mieszkania na czas oznaczony wpisz, że Wynajmujący może skorzystać z wypowiedzenia w trybie przewidzianym w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Dlaczego?

Część interpretatorów prawa chroniącego lokatorów uważa, że skoro kodeks cywilny (art. 673 § 3 kc)  przewiduje, że rozwiązać umowę najmu na czas oznaczony można wówczas, gdy  umowa na to pozwala, to należy w tej umowie wspomnieć o możliwości wypowiedzenia i wskazać tryb dokonania takiej czynności. O ile, oczywiście,  planuje się z tego trybu skorzystać.

Miało nie być o kodeksie cywilnym? Jak to się ma do zasady z # 1? 

To taki wyjątek. Ja się z nim nie zgadzam (z taką interpretacją), ale z ostrożności lepiej dopisać taki zapis do umowy najmu mieszkania na czas oznaczony.

Podsumowanie – przepisy

  

Jeżeli jesteś właścicielem lokalu i planujesz rozwiązać umowę najmu mieszkania Najemcy z powodu zaległości w płatnościach, pamiętaj przede wszystkim o art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów:

 „Art. 11

 

  1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5(…)
    Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
  2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: 

(…)

 

2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

 

(…)

EDIT:

JESZCZE JEDNO: CZY NA PEWNO WIESZ KOMU MASZ DORĘCZYĆ WYPOWIEDZENIE? PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokatorów).

5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego). Poradnik dla Wynajmującego.

5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego). Poradnik dla Wynajmującego.

 

 

“Ale jak to oddalił? Przecież jestem właścicielem… Własność to moje święte prawo” – starszy Pan niemal wykrzyczał powyższe zdanie bezpośrednio po wyjściu z sali rozpraw.

Zrobiłem obojętną minę. Nie byłem jego pełnomocnikiem, nie bardzo mogłem mu odpowiedzieć, że doskonale rozumiem, dlaczego żądanie opuszczenia lokalu przez Wynajmującego nie spotkało się z pozytywnym rozstrzygnięciem Sądu.

Prawo własności jest ważne.

Czasem jednak nieznajomość prawa, które chroni najemców (lokatorów), może spowodować, że właściciel będzie miał problemy z odzyskaniem swojej własności, albo z samym rozwiązaniem umowy najmu mieszkania.

Oto 5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego), które powinieneś znać, jeżeli wynajmujesz komuś mieszkanie albo planujesz je wynająć.

Myślę, że znajomość przedstawionych poniżej zasad zaoszczędziłaby starszemu Panu dużo czasu i nerwów:)

#1 najem mieszkania jest uregulowany jedynie w kodeksie cywilnym

  

Nie każdy jest prawnikiem. Prawdopodobnie jakbym nim nie był, to znałbym kilka pojęć z prawa: konstytucja, umowa, kodeks karny, obrona konieczna, prawa autorskie itd.

Wiedziałbym także, że najem to umowa, która łączy co najmniej dwie osoby, na mocy której jedna oddaje komuś jakąś rzecz, a druga za tę rzecz płaci czynsz.

Wystarczyłoby trochę poszukać w internecie, by dowiedzieć się, że dokładna definicja najmu znajduje się w ustawie, która nazywa się kodeks cywilny. Jest w nim opisane wiele umów (najem, sprzedaż, dzierżawa itd.). Najem opisany jest w art. 659 i dalszych.

Od art. 680 kodeks cywilny zaczyna opisywać już nie tylko samą umowę najmu, ale stanowi o umowie najmu lokalu.

Super, pomyślałbym, gdybym znalazł te przepisy (a nie byłym prawnikiem:) Jeżeli chciałbym wynająć komuś moje mieszkanie, wystarczy dokładnie przeczytać ww. przepisy i napisać umowę na ich podstawie, prawda? W kodeksie są przecież zawarte np. terminy wypowiedzenia takich umów, czy zasady podwyższania czynszu.

No właśnie problem w tym, że nie jest tak do końca różowo. 

Znaczna część przepisów o najmie z kodeksu cywilnego będzie obowiązywała także osoby wynajmujące mieszkanie, ale istnieje jeszcze taka ustawa, której wdzięczna nazwa brzmi:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm.).

To w tej ustawie znajdują się m.in. bardzo ważne dla Wynajmującego i Najemcy lokalu mieszkalnego (mieszkania) reguły rozwiązywania umów najmu lokali mieszkalnych. Co do zasady Wynajmującego wiążą reguły z ww. ustawy, a nie z kodeksu cywilnego. Pamiętaj, że sytuacja prawna Najemcy i Wynajmującego nie jest jednakowa: Najemca może zazwyczaj powoływać się na KC. Ciebie, drogi Wynajmujący, ogranicza ustawa o ochronie praw lokatorów (reguły rozwiązywania umów) i nie możesz samodzielnie modyfikować tych reguł. 

Reguły te są ważniejsze niż reguły zawarte w kodeksie cywilnym (w kontekście lokali mieszkalnych. Chodzi tu oczywiście
o sytuacje, gdy nie da się pogodzić treści tych dwóch ustaw).

Przykład:

art. 672 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zasada ta jest sprzeczna z zasadami wyrażonymi w ustawie o ochronie praw lokatorów i niestety nie ma zastosowania do najemców lokali mieszkalnych.

Jeżeli wynajmujesz lokal mieszkalny (a nie np. użytkowy), a prawidłowość rozwiązania umowy najmu będzie badał Sąd, podmiot ten będzie sprawdzał, czy znałeś i stosowałeś nadrzędne dla lokali mieszkalnych zasady wyrażone w ustawie
o ochronie praw lokatorów.

Nawet pobieżna lektura tej ustawy, a zwłaszcza art. 11, pozwala na stwierdzenie, że pozycja Najemcy mieszkania jest bardzo silna.

Tak bardzo, że w skrajnych wypadkach podpisanie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony z problematycznym lokatorem może oznaczać wieloletni brak możliwości odzyskania swojego mieszkania.

Aha, jeszcze jedno: jeśli Ty komuś oddajesz mieszkanie do używania jesteś Wynajmującym, a osoba, która korzysta
z lokalu to Najemca. Zapamiętaj to sobie:)

Zadanie dla przyszłego Wynajmującego: przeczytaj ustawę o ochronie praw lokatorów.

#2 swoboda umów. Jestem Panem swojej własności, więc mogę napisać w umowie najmu mieszkania co mi się podoba

  

W polskim prawie cywilnym istnieje zasada tzw. swobody umów.

W dużym uproszczeniu można się umówić na wszystko, co nie jest niezgodne z prawem (kodeks cywilny mówi, że  treść lub cel umówionego stosunku prawnego nie może sprzeciwiać się właściwości/naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego).

Teraz wejdę na jeszcze wyższy poziom prawniczego bełkotu.

Napisałem, że nie można w umowach najmu mieszkania posiłkować się trybem rozwiązywania takich umów przewidzianym w kodeksie cywilnym (jeśli jesteś Wynajmującym).

Jako przykład podałem tryb rozwiązania umowy bez wypowiedzenia przewidziany w kodeksie cywilnym, a nieznany ustawie o ochronie praw lokatorów.

Dobrze, konieczne jest wypowiedzenie, pomyślisz.

A czy można w ramach swobody umów napisać, że możliwe jest wypowiedzenie z powodu niepłacenia czynszu za tylko jeden miesiąc?

Nie można.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, we wcześniej wspomnianym artykule 11 wyraźnie stanowi, że można wypowiedzieć umowę, jeśli najemca nie zapłacił czynszu za trzy pełne okresy (i to po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia, które to musi dawać najemcy jeszcze dodatkowy miesiąc na spłatę zadłużenia!).

To tzw. przepis semiimperatywny: możesz go zmienić, ale tylko na korzyść najemcy. Nie ma przeszkód byś w umowie napisał, że wypowiedzenie umowy jest możliwe jedynie w przypadku braku płatności za osiemnaście albo nawet osiemdziesiąt pełnych okresów, a także przedłużenie samego okresu wypowiedzenia np. do dwunastu miesięcy:) Jeśli samodzielnie skrócisz terminy ustawowe, będzie to tylko zapis na papierze, który nie wiąże najemcy. Terminy wskazane
w ustawie o ochronie praw lokatorów można skutecznie jedynie wydłużyć.

#3 warto szukać wzoru umowy najmu mieszkania w internecie. Najlepiej darmowego

 

No dobrze, to taki półmit:) Sam zamierzam udostępniać wzory umów najmu mieszkania w internecie.

Internet niestety ma to do siebie, że w kontekście prawa można znaleźć w nim wszystko. Całkiem sensowne interpretacje prawne i interpretacje całkowicie niezgodne z przepisami.

Widziałem już tak wiele umów najmu mieszkania (lokali mieszkalnych) całkowicie niezgodnych z ustawą o ochronie praw lokatorów, że w zasadzie nigdy mnie już nie zdziwi żadna umowa, nawet jak konsultacji prawnej udzielam zawodowemu pośrednikowi nieruchomości, albo właścicielowi kamienicy, który wynajmuje lokale mieszkalne od 10 lat i który sam “napisał” swoją umowę najmu mieszkania.

Jedno jest jednak wspólne dla wszystkich osób, które ewidentnie złamały przepisy, a dowiedziały się o tym np. z powodu oporu lokatora, który zaczął pisać dziwne pisma, w których powołuje się na swoje prawa (nie ujęte przecież w umowie!).

“Skąd Pan wziął ten wzór umowy najmu mieszkania?” – pytam.

“No jak to skąd? Z internetu!” – pada odpowiedź.

Czy można zatem korzystać z takich wzorów? Odpowiem na to pytanie nie do końca wprost: tak, o ile wzory umów najmu mieszkania są zgodne z prawem:)

  

#4 Najemcy, który nie płaci, można odciąć wodę. To dobra metoda na legalne zmuszenie go do opuszczenia lokalu i rozwiązanie umowy najmu mieszkania

  

Nie. Koniec. Kropka. Taka metoda nie jest legalna. Wchodzimy tu na grząski grunt prawa karnego, a nie tylko cywilnego. Nie wierzysz? Przeczytaj art. 191 kodeksu karnego, a zwłaszcza § 1a tego przepisu:

Art.  191. §  1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§  1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

§  2. Jeżeli sprawca działa w sposób określony w § 1 w celu wymuszenia zwrotu wierzytelności, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§  3. Ściganie przestępstwa określonego w § 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego”

Uwierz mi na słowo, że przez “przemoc innego rodzaju” można rozumieć m.in. odcięcie najemcy wody z powodu braku płatności czynszu.

  

#5 Jestem właścicielem lokalu, więc to ja decyduję, że najemca, który nie płaci na czas czynszu, musi mi oddać mieszkanie. Natychmiast!

  

Prawa chroniące lokatorów przeczą powyższemu zdaniu. Dopóki nie rozwiążemy komuś skutecznie umowy najmu mieszkania osoba ta ma prawo mieszkać w naszym lokalu i my jako właściciele nie możemy nim swobodnie dysponować.

Co więcej, jeśli nie mamy dobrej przyczyny, opartej w przepisach (ustawa o ochronie praw lokatorów), aby rozwiązać najemcy umowę najmu mieszkania, nie możemy tego skutecznie zrobić.

Wszelkie próby szybkiego odzyskania mieszkania powinny skończyć się tym, że najemca odzyska nad nim kontrolę
i będzie miał ją tak długo, jak będzie posiadał status najemcy.

Podstawa prawna (w prawie cywilnym): proszę bardzo! Aha, najem mieszkania powoduje, że jego najemca staje się jego posiadaczem:

Art.  344.  kodeksu cywilnego

§  1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

§  2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Najemcy mieszkań, którym sporadycznie doradzałem, potwierdzali mi, że w razie próby nielegalnego odzyskania kontroli nad mieszkaniem przez Wynajmującego (w trakcie trwania umowy najmu mieszkania) wystarczy czasem telefon na policję, aby właściciel przestał nękać najemców.

Zazwyczaj nie kończyło się to dla wynajmujących jakoś źle, ale z uwagi na wcześniej wspomniany przepis art. 191 kk (a także np. art. 193 kk) właściciele mieszkań narażali się na pewno nie tylko na odpowiedzialność cywilną, ale także na odpowiedzialność karną.

Nie można bowiem próbować wpływać na lokatora jakąkolwiek formą przemocy, ani wdzierać się do jego mieszkania (tak! to nie moje przejęzyczenie. Właściciel, który zawarł umowę najmu z lokatorem, wyzbywa się przez to na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu).

Oczywiście świadomy Wynajmujący pewnie wie o tym, że może np. zawrzeć z Najemcą umowę najmu mieszkania na czas oznaczony, a ta rozwiąże się sama. Po upływie terminu. Zawsze – niezależnie od tego czy ktoś płacił czy nie płacił czynszu.

Albo, że istnieje coś takiego jak umowa najmu okazjonalnego mieszkania.

O tym będą jednak dalsze wpisy na blogu.

Podsumowanie

  

Jeżeli planujesz wynająć mieszkanie powinieneś znać podstawowe zasady z zakresu ochrony praw lokatorów.

Warto przeczytać ustawę o ochronie praw lokatorów. Te przepisy nie są martwe.

Jest szansa, że Twój najemca będzie przestrzegał nawet niezgodnej z prawem umowy najmu mieszkania tj. opuści lokal z powodu dwutygodniowego poślizgu w zapłacie czynszu, bo tak zapisaliście w umowie.

Istnieje jednak możliwość, że taki lokator zna swoje prawa (albo poznał je w momencie zaistnienia konfliktu) i nie będzie chciał respektować takiego zapisu umowy.

Taki lokator będzie miał, w świetle prawa, rację.

Chcesz się pozbyć lokatora? Najpierw musisz rozwiązać z nim skutecznie stosunek prawny np. umowę najmu mieszkania. Oczywiście rozwiązanie umowy to często nie koniec kłopotów, ale to materiał na kolejne wpisy.

Chcesz poznać historię Pana, o którym pisałem na początku?

Jest ona bardzo prosta.

Pan napisał w umowie najmu mieszkania, że można ją rozwiązać za tygodniowym wypowiedzeniem z powodu niezapłacenia przez najemcę jednego czynszu w terminie.

Ponieważ lokator nie zapłacił mu dwóch czynszów, Pan wysłał mu pismo, że wypowiada umowę najmu mieszkania z powodu niezapłacenia jednego czynszu.

Tak się przecież umówiono, a warunki umowy zostały przekroczone i to podwójnie: nie zapłacono już dwóch należności!

W braku reakcji na pismo, starszy Pan złożył do sądu pozew o eksmisję (czyli zwrócił się do Sądu z wnioskiem, aby Sąd nakazał najemcy opuszczenie lokalu).

Sąd nie miał zbyt dużo do roboty: uznał, że najemca, który nota bene w międzyczasie uregulował swój dług, nadal ma tytuł prawny do lokalu, ponieważ umowa najmu nie mogła być rozwiązana w trybie przewidzianym przez strony umowy w samej umowie.

Tryb ten nie był bowiem zgodny z ustawą o ochronie praw lokatorów.

Proste. Mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu jest to zrozumiałe także dla Ciebie.