Obniżka czynszu? odmowa płatności czynszu? Co tak naprawdę może zrobić Najemca Twojego lokalu?

Obniżka czynszu? odmowa płatności czynszu? Co tak naprawdę może zrobić Najemca Twojego lokalu?

 

 

Oczywiście, chodzi o epidemię koronawirusa. 

 

Czego to ja się już nie naczytałem: można nie płacić czynszu/można obniżyć czynsz/siła wyższa  wyłącza konieczność płacenia czegokolwiek..

Tak, powoływanie się na ogólne zasady zobowiązań z KC jest naprawdę proste dla Najemców lokali mieszkalnych.

Wystarczy napisać pismo, że oto nastąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków, i cyk: nie trzeba już płacić czynszu.

Na szczęście, to tak nie działa.

Zapisz się na mój newsletter i pobierz poradnik, z którego dowiesz się, co tak naprawdę może zrobić Twój najemca w związku z zaistniałą sytuacją.

 

UWAGA:

wpis dotyczy lokali mieszkalnych!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koronawirus – WPROWADZONE zmiany w przepisach o najmie

Koronawirus – WPROWADZONE zmiany w przepisach o najmie

t

Kilka dni temu pisałem o projektowanych zmianach w prawie, głownie pod kątem prawa najmu lokali mieszkalnych. Dzisiejszy wpis jest aktualizację poprzedniego, przy czym nie będę się już tym razem tak mocno rozpisywał.  

 

#1 Co się zmieniło w przepisach o najmie (ale nie dotyczy lokali mieszkalnych)

– ponownie wprowadzono zakaz najmu krótkoterminowego[1], 

– przepisy dotyczące najmu w galeriach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, ewoluowały tak, że ostatecznie przewiduje się warunkowe wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu
w okresie zakazu prowadzenia działalności[2] 

#2 Jakie zmiany, wprowadzone już w życie, dotyczą lokali mieszkalnych (najmu na cele mieszkalne)?

  

Pisałem wcześniej o projektowanych zmianach. Projekt przekształcił w obowiązującą ustawę, którą ekspresowo „przepchnięto” przez Sejm i Senat, a także ogłoszono w Dzienniku Ustaw. 

31 marca 2020 roku znaczna część tzw. tarczy antykryzysowej[3], bo to o tej ustawie mowa,  weszła w życie. Dotyczy to także przepisów wpływających bezpośrednio na Wynajmujących lokale mieszkalne. Jakie ograniczenia wprowadzono ww. ustawą?

  

  1. przedłuża się umowy najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku,
  2. wprowadza się zakaz wypowiadania umów najmu do dnia 30 czerwca 2020 roku,
  3. wprowadza się zakaz wypowiadania wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku,
  4. przedłuża się trwające już okresy wypowiedzenia umowy najmu do dnia 30 czerwca 2020 roku 
  5. przedłuża się trwające już okresy wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku.
  6. wprowadza się zakaz wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych na czas trwania epidemii. 

  

Dokładny opis ww. zmian znajdziesz  w tabeli.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 PRZYPISY

[1] Tym razem zrobiono to na mocy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 31 marca 2020 roku w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem epidemii ( § 8 ust. 1 pkt k – zakaz tzw. usług hotelarskich. 

[2] Art.15ze. ustawy z  dnia 31marca 2020r.o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw 

[3] Pełna nazwa ustawy, jak w przypisie nr 2

 

 

 

 

 

 

 

Koronawirus – PROJEKTOWANE zmiany w przepisach o najmie

Koronawirus – PROJEKTOWANE zmiany w przepisach o najmie

EDIT: na stronie jest już wpis o wprowadzonych zmianach w prawie. 

Planowałem ten wpis kilka dni temu: miał być krótki tj. parę słów o zakazie tzw. najmu krótkoterminowego, kilka o sile wyższej i ogólnych zasadach dotyczących umów w związku z  kodeksem cywilnym, ale realia prawne zmieniają się z minuty na minutę i w zasadzie trudno nad nimi nadążyć, a to co miałem opublikować dwa dni temu jest już nieaktualne.

Ostatecznie, w tym wpisie napiszę o trzech zagadnieniach:

 

#1  Co się zmieniło w przepisach o najmie w związku z epidemią koronawirusa. Czy zmiany te dotyczą najmu lokali mieszkalnych?

 

  • w przepisach dotyczących wprowadzenia tzw. stanu zagrożenia epidemicznego[1]wprowadzono zakaz tzw. najmu krótkoterminowego[2], wprowadzono też ograniczenia dla najemców działającym w tzw. galeriach handlowych w niektórych branżach[3],
  • W dniu 20 marca 2020 roku zmieniono tzw. stan zagrodzenia epidemicznego na stan epidemii[4].

UWAGA:  w nowym rozporządzeniu (stan epidemii) nie ma już ani słowa o zakazie najmu krótkoterminowego. Czy oceniać to jako celowe pominięcie, czy raczej przypadek i błąd legislacyjny?  Trudno dzisiaj stwierdzić.  Ograniczenia dla najemców w galeriach handlowych, o których pisałem wcześniej,  utrzymano.

 

Drogi Wynajmujący lokale na cele mieszkalne, czyli w systemie tzw. najmu długoterminowego: ww. przepisy Ciebie nie dotyczą.

 

  

2) Co ma się zmienić w przepisach o najmie w związku z epidemią koronawirusa?

 

Dużo zmienić ma za to nowelizacja tzw. specustawy w sprawie zwalczania COVID-19 w związku z zamiarem wprowadzenia tarczy antykryzysowej.

 

Projekt ustawy z dnia 21 marca dostępny jest tutaj[5]. Co przewiduje projekt? Zmiany w przepisach o najmie  dot. galerii handlowych tj.:

  •  ustawową obniżkę czynszu o 90% dla niektórych najemców w galeriach handlowych, jeżeli z powodu epidemii nie mogą prowadzić swojej działalności[6],
  • wyłączenie odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy najmu (dotyczy to także kar umownych), jeżeli powyższe jest następstwem dostosowania się do zakazu działalności lub jej ograniczenia – dotyczy najemców w niektórych galeriach handlowych (o powierzchni powyżej 2000m2)[7].

 

Nadto projekt przewiduje zmiany, które będą dotyczyć także lokali mieszkalnych (mieszkań). Projektowane istotne zmiany to ustalenie (art. 31t i dalsze projektu ustawy):

  • zasad automatycznego przedłużenia umów najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku,

  • zakazu wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku,

  • zasady przedłużenia terminu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 roku,

Trzy ostatnie zasady dotyczą też najmu lokali mieszkalnych, opiszę je trochę szerzej

 

3) Jakie projektowane zmiany będą dotyczyć lokali mieszkalnych – rozszerzenie

 

I) Zasady automatycznego przedłużenia umów najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku

 

  • umowy najmu lokalu, które zawarto przed wejściem w życie projektu ustawy, a które miałyby się rozwiązać po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 roku, mają ulec przedłużeniu do 30 czerwca 2020 roku,
  • dla przedłużenia konieczne byłoby oświadczenie Najemcy,
  • powyższe nie dotyczyłoby:
  1. co do zasady, najemców, którzy byli w zwłoce z zapłatą czynszu, innych niż czynsz opłat za używanie lokalu, opłat niezależnych – za co najmniej 1 okres rozliczeniowy, gdy łączna wartość tych zaległości przekroczyła kwotę czynszu należnego za 1 miesiąc,
  2. najemców, którzy używali lokalu w sposób sprzeczny z umową/niezgodnie z przeznaczeniem lokalu/zaniedbywali lokal, powodując szkodę,
  3. najemców, którzy bez zgody Wynajmującego: wynajęli/podnajęli/oddali w bezpłatne używanie taki lokal,
  4. co do zasady, najemców mieszkań, którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

II) Zakaz wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku

 

  • generalnie zakaz obowiązywać ma do 30 czerwca 2020 roku,
  • nie dotyczyłby on:
  1. najemców lokali mieszkalnych, którym wypowiada się umowę z powodu art. 11 ust. 2 pkt 1,3 lub 4 ustawy o ochronie praw lokatorów[8]
  2. co do zasady, najemców mieszkań (chodzi o wypowiedzenie umowy), którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

 

III) Zasady przedłużenia terminu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 roku

 

  • przedłużeniu ulega także termin wypowiedzenia umowy, gdy wypowiedzenia (umowy lub czynszu) dokonano przed wejściem w życie projektu ustawy, a termin tego wypowiedzenia mija po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 roku.
  • dla przedłużenia konieczne byłoby oświadczenie Najemcy,
  • powyższe nie będzie dotyczyć:
  1. najemców, którym wypowiedziano umowę z powodów wymienionych w art. 11 ust. 2[9] ustawy o ochronie praw lokatorów,
  2. co do zasady, najemców mieszkań (chodzi o wypowiedzenie umowy najmu), którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

 

PODSUMOWANIE

 

Jeżeli jesteś Wynajmującym lokal mieszkalny powinieneś wiedzieć, że za chwilę w przepisach będzie prawdopodobnie mała rewolucja. Przepisy te jednak nie weszły jeszcze w życie, a sam projekt może ulec znacznej zmianie. Pamiętaj, że to są tymczasowe zasady – wprowadzenie tych zmian, mimo wszystko nie powinno być jednak dla Ciebie, drogi Wynajmujący, aż tak uciążliwe. Gorzej z właścicielami galerii handlowych…

 

 

 

 

 

 

 PRZYPISY

[1] rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, zakaz sformułowano w § 5 ust. 1 lit. g rozporządzenia

[2] chodzi o działalność prowadzenia obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (ujęte w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 55.20),

[3] ograniczenia zawarte są w § 5 ust. 2 rozporządzenia

[4] rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii

[5] Ustawa z dnia………….o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczeniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych z nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, dalej „projekt ustawy”

[6] Art. 15ze.ust. 1 projektu ustawy

[7] Art. 15 ze ust. 2 projektu ustawy

[8] Pełna nazwa Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

 

11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

(…)

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

[9] Art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (przesłanki wypowiedzenia umowy przez właściciela) :

  1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1)pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3)wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4)używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

 

 

Rzeczy pozostawione przez lokatora w mieszkaniu (porzucenie rzeczy)

Rzeczy pozostawione przez lokatora w mieszkaniu (porzucenie rzeczy)

 

Czy zdarzyło Ci się, drogi Wynajmujący, że Twój były lokator zostawił rzeczy w Twoim mieszkaniu?

Co należy wówczas z nimi robić?

Przechowywać? Szukać byłego lokatora i wzywać do odbioru? Zniszczyć rzeczy po upływie jakiegoś czasu?

W tym artykule znajdziesz kilka wskazówek dotyczących takiej sytuacji.

 

#1 Porzucenie rzeczy – art. 180 kodeksu cywilnego

 

Zgodnie z art. 180 KC, właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci.

To jest przepis, który może stanowić rozwiązanie Twojego problemu. Właściciel rzeczy (były najemca) może przecież porzucić rzeczy w Twoim lokalu.

Wówczas, zgodnie z art. 181 KC, obejmujesz, drogi Wynajmujący, porzucone rzeczy w posiadanie i już…stajesz się ich właścicielem.

Jako właściciel możesz za to swobodnie dysponować swoimi rzeczami, możesz je zniszczyć, używać jako swoje lub po prostu je wyrzucić.

 

#2 To nie takie proste!

Niestety, nawet pobieżna analiza przepisu art. 180 KC skłania do postawienia następujących wniosków:

– nie wystarczy, aby były najemca zostawił (porzucił) rzeczy w Twoim lokalu mieszkalnym,

–  on musi to zrobić w zamiarze wyzbycia się swojej własności.

Skąd masz mieć pewność, że porzucenie rzeczy było w zamiarze wyzbycia się własności? Jaki będziesz miał dowód, że były lokator zdecydował się na porzucenie rzeczy?

#3 Asekuracja!

Oczywiście, wzorcowe wyjście z tej sytuacji to takie, że były najemca składa Ci oświadczenie, najlepiej na piśmie, że oto niniejszym, porzucił swoje rzeczy i to z zamiarem wyzbycia się ich własności.

Spróbuj jednak, Drogi właścicielu, uzyskać takie oświadczenie od byłego Najemcy, który zostawił w Twojej skrzynce na listy klucze od mieszkania  i jest niedostępny.  

Może lepiej przewidzieć taką sytuację w umowie?

Choć część ekspertów[1]podnosi, że nie powinno się w żaden sposób domniemywać porzucenia rzeczy na przyszłość, uważam, że mimo wszystko lepiej ująć taką sytuację w umowie tj. zawrzeć w niej:

  • oświadczenie najemcy, że zobowiązuje się do tego, że bezwzględnie opróżni lokal ze swoich rzeczy po ustaniu stosunku najmu, a także dodatkowo
  • oświadczenie najemcy, że w przypadku gdyby po opuszczeniu lokalu, nadal pozostałyby w nim rzeczy należące do byłego najemcy, były najemca oświadcza, że porzuca te rzeczy w celu wyzbycia się ich własności.

Zawsze stanowi to minimalne zabezpieczenie na wypadek, gdyby byłemu lokatorowi „przypomniało się” o jego rzeczach po kilku latach od rozwiązania umowy najmu.

Sugeruję wpisywać takie zastrzeżenia do umowy, choć nie zawsze rozwiążą ono Twoje wszystkie problemy.

 

#4 Problemy z porzuceniem rzeczy

 

Niestety, może okazać się, że Najemca pozostawił u Ciebie rzecz, której nie był właścicielem (laptop spłacany w leasingu, szafę należącą do babci).

Jeżeli masz wątpliwości co do samego zamiaru wyzbycia się rzeczy, powinieneś potraktować rzeczy pozostawione w Twoim lokalu, jako porzucone i to bez zamiaru wyzbycia się własności.  

Sytuację rzeczy zagubionych (a także porzuconych bez zamiaru wyzbycia się) reguluje ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 908) i kodeks cywilny.

Z tych przepisów dowiesz się, że powinieneś wzywać osobę uprawnioną do odbioru rzeczy, względnie powiadomić o takich rzeczach właściwego starostę (jeśli nie znasz miejsca pobytu byłego lokatora).

Niestety z ww. przepisów nie wynika, abyś był uprawniony do natychmiastowego, swobodnego dysponowania rzeczą (to jest możliwe najwcześniej po roku od braku reakcji na wezwanie, albo po 2 latach od jej „znalezienia” i niemożności wystosowania wezwania; Dopiero po upływie tych okresów, po tym jak dopełnisz wszystkich Twoich obowiązków, możesz stać się właścicielem tych rzeczy – art. 187 KC).

Poza tym, w artykule sugeruję, że chodzi o byłego najemcę.

Zastanów się, czy masz pewność, że umowa najmu mieszkania już wygasła/uległa rozwiązaniu (tak jest, jeśli były lokator wrzucił Ci klucze do skrzynki na listy i wyprowadził się już po okresie obowiązywania umowy, czy też po upływie terminu wypowiedzenia).

Ze stricte prawnoformalnego punktu widzenia, samo wrzucenie kluczy do Twojej skrzynki i wyprowadzka nie jest równoznaczne z rozwiązaniem/wygaśnięciem trwającej jeszcze umowy najmu mieszkania (o tym będzie oddzielny wpis). W takiej sytuacji należałoby zadbać o skuteczne rozwiązanie takiej umowy.

 

#5 Podsumowanie

 

Po pierwsze, zapisz w umowie, że zwrotowi lokalu towarzyszy zawsze podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego i trzymaj się tej zasady.

Po drugie, nie gódź się na chwilowe zostawienie rzeczy przez byłego lokatora po zwrocie lokalu. Jeżeli musisz to zrobić, pobierz od byłego lokatora dodatkowe oświadczenie, o tym, że jeżeli nie odbierze tych rzeczy w ciągu np. 7 dni, to porzuca te rzeczy z zamiarem wyzbycia się własności.

Po trzecie, wpisz do umowy oświadczenie lokatora o porzuceniu rzeczy na wypadek, gdyby się wyprowadził i zostawił w Twoim lokalu swoje rzeczy.

Po czwarte, w przypadku wyprowadzki lokatora/byłego lokatora, upewnij się, że umowa najmu została skutecznie rozwiązana.

 

 

[1] Kozińska Joanna. Art. 180. W: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352). Wolters Kluwer Polska, 2018.

 

 

Ile osób w Polsce – według stanu na koniec 2018 roku – zostało prawomocnie skazanych za przestępstwo „utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego”(art. 191 § 1a KK)?

Ile osób w Polsce – według stanu na koniec 2018 roku – zostało prawomocnie skazanych za przestępstwo „utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego”(art. 191 § 1a KK)?

 

 

 

 

 

W pierwszym wpisie na blogu, który obalał tzw. mity o najmie lokalu mieszkalnego napisałem, że bezwzględnie nie wolno odcinać lokatorowi dostępu do mediów (woda, prąd, gaz). 

Nawet gdy lokator (czy też były lokator) nie płaci.

Powoływałem się na art. 191 § 1a KK (kodeksu karnego), który przewiduje karę – i to karę bezwzględnego więzienia do lat 3 – w zasadzie, za podjęcie jakichkolwiek działań uprzykrzających życie osobie korzystającej z lokalu mieszkalnego (jak dokładnie brzmi przepis i czego dotyczy, będzie w dalszej części wpisu).

Pod wpisem (a w zasadzie na niektórych grupach na fb) zaczęły się pojawiać komentarze, bym podał przykład osoby (właściciela mieszkania), która została za takie przestępstwo prawomocnie skazana na karę pobawienia wolności i to bez tzw. „zawiasów”.

W sumie trudno było mi sprostać temu żądaniu, bo nie znałem osobiście nikogo takiego. Owszem, prawie każdy słyszał o tzw. czyścicielach kamienic. Przepis art. 191 § 1a KK został z resztą wprowadzony do KK, jako narzędzie skierowane przeciwko takim właśnie osobom. Czy jest on jednak skutecznie egzekwowany?

Baza orzeczeń sądowych w Lex-ie nie rozjaśniła mi sytuacji. Orzeczeń było niewiele. Orzeczeń skazujących za to przestępstwo, co kot napłakał.

Jak to jest z tym przestępstwem?

Postanowiłem przeanalizować statystyki Informatora Statystycznego Wymiaru Sprawiedliwości i właśnie o tym będzie ten wpis.

 

O czym mówi art. 191 §  1a KK regulujący tzw. utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego

 

Zanim przejdziemy do konkretów kila słów wyjaśnienia, o czym ja w ogóle piszę.

Przepis art. 191 § 1 KK przewiduje karę do 3 lat więzienia za stosowanie przemocy wobec osoby lub groźby bezprawnej w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia,

Kolejny paragraf ww. przepisu ( §1a), czyli ten który na interesuje, stanowi z kolei:

 „ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.”

 

Jak interpretować ten przepis?

 

Zapewne szeroko.

Zwracam uwagę, że przestępstwo można popełnić nie tylko względem lokatora, ale także byłego lokatora lub w ogóle osoby, która po prostu zajmuje lokal mieszkalny. W zasadzie więc przestępstwa dopuścić może się więc np. właściciel lokalu mieszkalnego, który po prostu chce odzyskać swoje mieszkania i stosuje w tym celu pozaprawne metody tj. próbuje wpłynąć na taką osobę, by opuściła jego mieszkanie.

W uzasadnieniu projektu ustawy wprowadzającej ten przepis wskazano, że wprowadza się go do KK, z uwagi na bezkarne zachowania właścicieli lokali,  takie jak:

– wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody,

– odbieranie kluczyków do samochodu,

–  wyjmowanie okien,

– zamurowywanie wejścia do mieszkania czy

–  zamykanie pomieszczeń na kłódkę.

 Podano także, że:

„właściciele mieszkań pragnąc wymusić ich opuszczenie przez lokatorów, dopuszczają się zalewania mieszkań, dewastowania budynku, zanieczyszczania oraz niszczenia jego części wspólnych np. poprzez usuwanie drzwi i okien”.

 

Jak to jest z tymi statystykami. Ile osób poszło „siedzieć” na podstawie art. 191 § 1 a KK?

Aktualnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości statystyki dotyczące prawomocnych skazań z podziałem na konkretne przestępstwa kończą się na roku 2018.

Poza tym, zwróć uwagę drogi czytelniku, że przepis art. 191 § 1 a KK wszedł w życie dopiero w styczniu 2016 roku. Mamy więc niewiele danych. Ale po kolei: poniżej kilka liczb dotyczących  przestępstwa utrudniania korzystania z lokalu, z podziałem na lata.

 

Rok 2016

 

Brak danych w ww. zakresie. Prawdopodobnie żadna ze spraw nie zdążyła się jeszcze skończyć w pierwszym roku obowiązywania przepisu.

 

Rok 2017

– prawomocnie skazano za to przestępstwo 6 osób,

– na karę bezwzględnego więzienia nie skazano ani jednej osoby.

Wymierzane kary to głównie grzywny.

 

Rok 2018

– prawomocnie skazano za to przestępstwo 27 osób,

– na karę bezwzględnego więzienia skazano 1 osobę,

–  5 osób skazano na karę pozbawienia wolności z zawieszeniem wykonania tej kary.

Reszta to grzywny oraz ograniczenia wolności.

 

Jak interpretować te wyniki?

Po pierwsze, postępowania karne są dość długotrwałe. Widać jak na dłoni, że stosowanie przepisu dopiero się rozkręca. Czy rozkręci się na dobre, a przepis wejdzie do powszechnego użycia? Nie wiem.  Myślę, że sensowniejsze wnioski, będziemy mogli wyciągnąć dopiero po zebraniu danych z 2019 roku.

 

Po drugie, przestępstwo z art. 191 § 1 a KK jest przestępstwem wnioskowym, a zatem to pokrzywdzony musi zrobić pierwszy krok zmierzający do wszczęcia postępowania karnego. To też może wpłynąć na statystki, choć zdaje sobie sprawę, że policjanci raczej rzadko znają w ogóle ten przepis (nawet gdyby mieli wszcząć postępowaniu sami z siebie, czyli „z urzędu”).  

 

Po trzecie, widać, że pomimo dość dużego zagrożenia karą ( do 3 lat pozbawienia wolności) Sądy niechętnie sięgają po ten rodzaj kary i dążą do złagodzenia potencjalnych skutków przepisu.  

Po czwarte, zwróć uwagę Czytelniku, że mowa tu o prawomocnych wyrokach sądowych, a nie o ilości postępowań sądowych, a tym bardziej o ilości postępowań przygotowawczych, które się toczyły lub nadal toczą. 

 

Nie zmienia to faktu, że świadomość prawa wśród lokatorów i byłych lokatorów stale rośnie. Ostatnio coraz częściej Wynajmujący pokazują mi pisma swoich Najemców (odpowiedzi na wezwania do zapłaty czy do opuszczenia lokalu), które pełne są odwołań do ustawy o ochronie praw lokatorów, czy prawa karnego właśnie.

 

Czy można bezkarnie łamać art. 191 § 1 KK? PODSUMOWANIE

 

Oczywiście, że nie.

Głosy, że nie należy się tym przepisem przejmować, stawiam na równi z tymi, że „jak kraść, to tylko miliony” (albo tylko do 500 zł – kwota ta stanowi granicę jeżeli chodzi o zakwalifikowania czynu jako przestępstwo, czy wykroczenie).

Dla niektórych sam fakt uczestnictwa w sprawie karnej jest gigantycznym stresem i oznacza kłopoty, także finansowe (np. opłacenie obrońcy).

Zresztą znaczna część osób, by pełnić funkcję publiczne, czy też w ogóle móc wykonywać swój zawód (np. niżej podpisany), nie może być skazana karnie na żadną karę (dotyczy to także tzw. zawiasów).

Jedno jest jednak pewne: pisanie o bezwzględnej karze pobawienia wolności w kontekście przestępstwa z art. 191 § 1a KK tj. utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego jest na razie bliższe teorii niż praktyce. 

 

Pamiętajmy jednak o tym, że art. 191 § 1a KK to nie jedyny przepis karny, który potencjalnie może być skierowany przeciwko właścicielom walczącym z najemcami czy byłymi lokatorami.

Już przed wejściem w życie art. 191 § 1a KK głośno było co najmniej o kilku procesach osób, które próbowały siłowo odzyskać swoje lokale nie na mocy wyroku eksmisyjnego.

O jakich przestępstwach mowa?

Możemy mówić  np. o naruszaniu miru domowego (art. 193 kk), którego może dopuścić się także właściciel przeciwko najemcy lokalu.

Słynni w Poznaniu „czyściciele kamienic” odpowiadali karnie na podstawie art. 190a KK, czyli za tzw. stalking (uporczywe nękanie innej osoby, wzbudzanie poczucia zagrożenia, naruszanie prywatności).

Głośna była także sprawa 101-letniej Poznanianki, która doprowadziła do skazania właściciela kamienicy, który usiłował się pozbyć lokatorki bez wyroku eksmisyjnego. Z tego co mi wiadomo[1], podstawą wydania wyroku było jednak przestępstwo oszustwa (powoływanie się na nieistniejący nakaz rozbiórki). Poznanianka wcześniej walczyła także z właścicielem mieszkania na drodze cywilnej z powodu naruszenia jej dóbr osobistych.

 Samych skazań na podstawie art. 191 § 1a KK jest jednak jak na razie niewiele. 

 

 

 

 

 

 

 

[1] https://plus.gloswielkopolski.pl/wlasciciel-kamienicy-w-poznaniu-chcial-wyrzucic-seniorke-z-budynku-trafi-do-wiezienia-jego-dzialania-byly-bezprawne-i-brutalne/ar/c1-14576073

Pełny tytuł ustawy o ochronie praw lokatorów to:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

 

 

 

 

 

 

 

 

6 mitów o najmie okazjonalnym mieszkania

6 mitów o najmie okazjonalnym mieszkania

 

Wokół tematu najmu okazjonalnego mieszkania narosło wiele mitów.

Czytałem już, że taka umowa w ogóle nie chroni Wynajmującego przed niczym.

Słyszałem, że takiej umowy nie można wypowiedzieć.

Klienci skarżyli się, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania jako jedyna podlega pod reżim ustawy o ochronie praw lokatorów, więc lepiej jej nie zawierać i wybierać jedynie zwykłe formy umowy najmu. 

Spotkałem się nawet z takim podejściem, że najlepiej jest nie zawierać umów najmu na piśmie, a tym bardziej tak skomplikowanych form jaką jest najem okazjonalny mieszkania. 

Co ciekawe, nawet tak popularny blog, jak subiektywnieofinansach.pl, którego jestem fanem, publikuje wpisy o najmie okazjonalnym mieszkania, które nie do końca odpowiadają aktualnym przepisom prawa.   

Spotkałem się także z całkowicie odwrotnym podejściem tj. takim,  że skoro podpisano umowę najmu okazjonalnego mieszkania to Wynajmujący nie musi się już niczym przejmować, bo jest w 100 % zabezpieczony.

Jak jest naprawdę? 

 

#1 umowa najmu okazjonalnego mieszkania chroni Cię przed każdym ryzykiem prawnym

 

Nie chroni. Żadna umowa nie chroni Cię w 100%.

Wynajmowanie mieszkania to ryzykowne przedsięwzięcie. Nie przewidzisz każdej sytuacji kryzysowej w umowie.  Nie chcesz ryzykować? Nie wynajmuj mieszkania…

Nie zmusisz umownie lokatora do płacenia Ci czynszu ani do tego aby dbał o Twoje mieszkanie.

Dobrze skonstruowana umowa najmu okazjonalnego pomoże Ci jednak w najbardziej skrajnych przypadkach tj. prawdopodobnie nie stracisz kontroli nad swoim mieszkaniem na tak długo, na jak długo możesz stracić przy zwykłej umowie najmu mieszkania, gdy okaże się, że trafiłeś na nieuczciwego Najemcę.

Dotyczy to przede wszystkim przyspieszonej, w stosunku do zwykłej umowy najmu, eksmisji, a także wyłączenia znacznej części uprawnień b y ł e g o  najemcy do dalszego zajmowania Twojego lokalu po tym, jak umowa zostanie już skutecznie rozwiązana.

 

#2 umowa najmu okazjonalnego mieszkania podlega pod reżim ustawy o ochronie praw lokatora w większym stopniu niż inne umowy najmu mieszkania

 

 

Jest wręcz odwrotnie.

Jeżeli dopełnisz wszystkich formalności, do umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego nie stosuje się znacznej części przepisów wyżej cytowanej ustawy.

Dotyczy to przede wszystkim bardzo niekorzystnych uregulowań dotyczących obowiązku zapewniania byłemu lokatorowi najmu socjalnego lokalu, pomieszczenia tymczasowego, trybu podwyższania czynszu czy części przepisów o wypowiadaniu umowy najmu.

Te uregulowania dotyczą natomiast KAŻDEJ innej umowy najmu (poza najmem instytucjonalnym).

 

 

#3 Tylko brak umowy na piśmie chroni Cię przed niekorzystnymi uregulowaniami ustawy o ochronie praw lokatorów

 

To nieprawda. Umowę najmu mieszkania można zawrzeć w dowolnej formie. Także ustnie.

Do takiej umowy stosuje się wszelkie ograniczenia ustawy o ochronie praw lokatorów.

Poza tym, przeczytaj sobie, drogi Wynajmujący, przepis art. 660 Kodeksu cywilnego:

Art. 660 KC

 

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Część interpretatorów prawa uważa, że sankcja polegająca na tym, że umowę najmu mieszkania należy uznać za umowę na czas nieoznaczony, występuje już od momentu, w którym nie zastosowano do umowy najmu formy pisemnej, a nie dopiero po roku obowiązywania takiej umowy.  

Wyjaśniam dlaczego o tym przestrzegam: uważam najem na czas nieoznaczony za najbardziej niekorzystny rodzaj umowy dla właściciela (najtrudniejszy do skutecznego rozwiązania). 

 

#4 umowy najmu okazjonalnego mieszkania nie można wypowiedzieć

 

Nieprawda. Co do zasady umowy najmu mieszkania są trudne do wypowiedzenia. Reguły zawarte w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują szereg formalności: wskazują, że wypowiedzieć umowę można wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie, a także szczegółowo opisują te przyczyny.

Przy najmie okazjonalnym mieszkania mamy odesłanie wyłącznie do części przepisów ograniczających Twoje uprawnienia w rozwiązywaniu umowy najmu.

Owszem, wskazano w tym odesłaniu, że możesz wypowiedzieć umowę najmu z powodów przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3.

Oznacza to, że nadal nie wypowiesz za szybko umowy najmu mieszkania, jeżeli Twój najemca przestanie Ci płacić czynsz (najczęstsza przyczyna wypowiedzenia – o szczegółach jej zastosowania, także przy najmie okazjonalnym mieszkania przeczytasz tu).

Jednocześnie jednak nie jesteś związany tym, że powyższe przepisy mogą stanowić wyłączną przyczynę wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, tak jak przy innych umowach najmu.

Możesz więc dopisać do umowy także inne przypadki wypowiedzenia umowy najmu, których nie mógłbyś dodać w zwykłej umowie najmu mieszkania (np. konieczność natychmiastowego zamieszkania w lokalu przez właściciela). 

To także Ty możesz zadecydować, na jakich zasadach będzie podwyższany czynsz, ponieważ, w odróżnieniu od zwykłej pisemnej umowy najmu, kwestię te można regulować umownie.

Poza tym pamiętaj, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania to zawsze umowa na czas oznaczony.

Po tym, jak upłynie czas, na jaki umowa została zawarta, przestaje ona wiązać Najemcę i Ciebie. Nie będziesz musiał jej w ogóle wypowiadać, a więc w najgorszym wypadku po prostu poczekasz do końca okresu na jaki zawarto umowę. 

 

#5 Koszty komornicze przy eksmisji po najmie okazjonalnym mieszkania to nawet kilka tysięcy złotych

 

We wcześniej wspomnianym artykule (subiektywnie o finansach) możesz przeczytać, że koszty komornicze przy przymusowej eksmisji to „1668 zł od każdej izby, czyli pokoju lub kuchni (…)  jeśli mieszkanie jest dwupokojowe, to komornik będzie mógł zainkasować 5.000 zł”.

 

Zgodnie z aktualnym brzmieniem przepisów tj. art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2363) za przeprowadzenie eksmisji z lokalu mieszkalnego (całego lokalu) komornik może pobrać maksymalnie 1500 zł.

Przy czym, co najważniejsze, w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu mieszkania zawartej wyłącznie na piśmie, komornik podejmie czynności na Twój wniosek bez długotrwałego procesu sądowego.

Należy pamiętać, że nie musisz korzystać z komornika. Korzystasz z niego wyłącznie wówczas, gdy były lokator nie chce dobrowolnie opuścić lokalu. W przypadku najmu okazjonalnego i tak nie będziesz musiał przeprowadzać pełnej procedury, jaka wiążę się z innymi umowami najmu. 

W dużym skrócie: posiadanie oświadczenia Najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i opuszczenia mieszkania (jeden z załączników do każdej umowy najmu okazjonalnego mieszkania) zastępuje bowiem wyrok eksmisyjny.

To z tym oświadczeniem (opatrzonym klauzulą wykonalności nadaną przez Sąd) będziesz mógł się zwrócić do komornika o przeprowadzenie eksmisji. 

Poza tym koszty komornicze powstaną także przy zwykłej umowie najmu mieszkania (o ile były lokator nie będzie chciał opuścić mieszkania dobrowolnie).

Nie jest to zatem typowa wada umowy najmu okazjonalnego mieszkania, tylko wada każdej umowy najmu nieruchomości.

Na zabezpieczenie ewentualnych kosztów komorniczych warto pobrać wyższą kaucję.

 

 

 

#6 umowa najmu okazjonalnego mieszkania nie chroni Cię przed „zblokowaniem mieszkania” przez byłego lokatora z powodu tzw. lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego

 

Jest odwrotnie: taka umowa chroni Cię właśnie przede wszystkim w takich wypadkach!

O tym, że po rozwiązaniu umowy najmu mieszkania Twoje problemy niekoniecznie się kończą pisałem tu i tu.

Otóż może się przecież okazać, że Twój były lokator jednak nie może przeprowadzić się tam, gdzie pierwotnie deklarował (przedkładał Ci przecież oświadczenie właściciela innego lokalu, że może się do niego przeprowadzić, w razie problemów – takie oświadczenie jest jedną z charakterystycznych cech najmu okazjonalnego).

Wówczas konieczne może okazać się skorzystanie z usług komornika nie po to, aby eksmitować byłego najemcę do mieszkania wskazanego w oświadczeniu, ale w zupełnie inne miejsce (o ile były lokator będzie stawiał dalszy opór przed dobrowolną wyprowadzką). 

Poza wezwaniem byłego lokatora do dobrowolnego opuszczenia i opróżnienia lokalu, będziesz musiał wówczas wystąpić do Sądu o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie byłego Najemcy o poddanie się dobrowolnej egzekucji. 

Następnie będziesz mógł zwrócić się o pomoc do komornika, aby przymusowo “wyprowadził” byłego lokatora.  

Jak donosi współautor wcześniej cytowanego bloga (subiektywnie o finansach)  w takiej sytuacji „komornik wstrzyma się z dokonaniem eksmisji o wiele miesięcy do czasu, aż gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie”.

Na szczęście to nieprawda.

W przypadku rozwiązania umowy najmu okazjonalnego mieszkania nie stosuje się przepisów o  tzw. uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, ani przepisów o pomieszczeniu tymczasowym (art. 19 e oraz 25d ustawy o ochronie praw lokatorów).

Nie ma więc w ogóle ryzyka, że przez opieszałość gminy Twoja eksmisja przedłuży się o wiele miesięcy czy lat. Po prostu nie stosuje się przepisów, które nakazują gminom zaoferować byłym lokatorom takie rozwiązania (umowa najmu socjalnego lokalu, pomieszczenie tymczasowe).

Byłych lokatorów (tych co mieli zawartą umowę najmu okazjonalnego mieszkania) eksmituje się od razu np. do noclegowni, jeśli rzeczywiście nie mają gdzie zamieszkać. 

Nie ma mowy także o tzw. okresie ochronnym (co do zasady nie realizuje się eksmisji na podstawie wyroków w okresie od listopada do marca; nie dotyczy to jednak najmu okazjonalnego mieszkania!).

Mówiąc krótko: umowa najmu okazjonalnego chroni Cię właśnie przede wszystkim przed tym, aby po rozwiązaniu umowy najmu nie okazało się, że z różnych względów Twój były lokator nadal legalnie zajmuje Twoje mieszkanie, jak to często ma miejsce w przypadku innych umów najmu.

W pierwszej kolejności bowiem lokator poddaje się eksmisji dobrowolnie, a także wskazuje Ci lokal, do którego ma być przeniesiony. Jeżeli jednak okaże się, że były najemca nie chce się dobrowolnie wyprowadzić, a oświadczenie o innym mieszkaniu jest nieaktualne, nie chronią go najbardziej absurdalne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów tj. przepisu o okresie ochronnym, o pomieszczeniu tymczasowym, ani o lokalu socjalnym.  

 

 

PODSUMOWANIE

 

 

Najem okazjonalny mieszkania nie jest w 100% bezpieczny. Wymaga dochowania wielu formalności, w tym absolutnie absurdalnego obowiązku zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Przy czym mam tutaj na myśli nie fakt konieczności odprowadzania podatków od najmu, a raczej fakt pomieszania wielu porządków prawnych. W mojej ocenie powinno być tak, że jeśli umowa najmu mieszkania została zwarta w formie przewidzianej przez ustawę, to jest najmem okazjonalnym, a kwestie podatkowe, w tym sankcje za niepłacenie podatku, powinny pozostać rozstrzygane wyłącznie przez prawo podatkowe.

Tak niestety nie jest i trzeba pilnować ww. terminu także po to, aby być w chronionym na gruncie prawa cywilnego.  

Należy także uważać na to by umowa spełniała wszystkie inne wymagania formalne stawiane przez ustawę o ochronie praw lokatorów. 

Nie każdy Najemca będzie chciał dodatkowo stawiać się u notariusza, czy zbierać dla Was dodatkowe oświadczenia.

Nadal jednak uważam, że plusy takiej umowy przewyższają minusy. Jeżeli wszystko zrobisz dobrze, prawdopodobnie nie ryzykujesz utraty kontroli nad mieszkaniem.

Owszem, w praktyce nadawanie klauzuli wykonalności na oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie trwa tak szybko, jak chciały ustawodawca (a taki wniosek będziesz musiał złożyć, jeśli Twój były Najemca dobrowolnie nie opuści lokalu). Komornik nie działa tak szybko, jakbyśmy chcieli, a sam proces eksmisji i tak może zająć ci kilka miesięcy (w skrajnych przypadkach: jeśli były lokator będzie stawiał opór). 

Zapewniam jednak, że powyższe okoliczności to drobne niedogodności w stosunku do tego, co może Cię spotkać, jeśli będziesz zmuszony do przejścia całego procesu eksmisyjnego w normalnym trybie tj. po rozwiązaniu zwykłej umowy najmu mieszkania (tutaj procedura może przedłużyć się nawet do kliku lat. Oczywiście także piszę o skrajnych wypadkach). 

Przy czym nie mówię tutaj wyłącznie o często długotrwałym procesie sądowym, ale także o tym, że czasem uzyskanie wyroku eksmisyjnego to nadal wyłącznie wstęp do kilkuletniego procesu odzyskiwania mieszkania (poczytaj tu i tu). Tych procedur jednak nie będziesz musiał testować, jeśli zawrzesz umowę najmu okazjonalnego mieszkania.

 

 

 

 UWAGA:

Pełny tytuł ustawy o ochronie praw lokatorów to:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)