Nagranie z webinaru „Wszystko, czego chciał(a)byś dowiedzieć się o umowie najmu lokalu” jest dostępne + informacja o kursie online

Nagranie z webinaru „Wszystko, czego chciał(a)byś dowiedzieć się o umowie najmu lokalu” jest dostępne + informacja o kursie online

utworzone przez | sie 2, 2021 | najem

Webinar dla właścicieli lokali mieszkalnych odbył się w kwietniu 2021 roku. Dopiero teraz udało mi się go lekko „odchudzić” i zmontować. Nagranie jest dostępne na moim kanale youtube:

 

O czym jest webinar? Opis w trzech zdaniach:)

Mówiąc krótko: webinar jest m.in. o karach umownych, kaucji zabezpieczających, wypowiedzeniu umowy najmu. Jest też kilka słów o przepisach związanych z najmem w czasie epiedemii. Na webinarze omawiałem także podstawowe różnice pomiędzy umowami: zwykłą umową najmu, najmem okazjonalnym i instytucjonalnym. 

Kurs online

W sierpniu 2021 rokupostanowiłem zrobić także mały eksperyment i na stałe włączyłem sprzedaż mojego kursu online dot. umów najmu lokali mieszkalnych. Więcej informacji o kursie znajdziesz tutaj:

 

 

Oświadczenie właściciela innego lokalu na wypadek eksmisji z Twojego mieszkania (najem okazjonalny)

Oświadczenie właściciela innego lokalu na wypadek eksmisji z Twojego mieszkania (najem okazjonalny)

utworzone przez | mar 12, 2021 | najem

UOL mocno komplikuje sprawę, jeżeli chodzi o najem okazjonalny. Sama umowa musi być bezwzględnie zawarta na piśmie, co najmniej jeden z załączników do niej musi mieć formę aktu notarialnego (tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji), umowę należy bezwzględnie zgłosić do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego… Do umowy załącza się jeszcze co najmniej dwa dodatkowe załączniki. Uff…

Dzisiaj napiszę Ci kilka słów o jednym z tych dodatkowych załączników tj. o oświadczeniu właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym innym lokalu.

Zamiarem ustawodawcy było zapewne, aby ułatwić ewentualną eksmisję byłego lokatora, który nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania po rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego. 

Zgoda innej osoby na przyjęcie „do siebie” eksmitowanego byłego lokatora miało to zadanie ułatwić.

Wyszło jak zwykle. Ten niepozorny załącznik potrafi przysporzyć wielu problemów, od samej interpretacji kto faktycznie ma go podpisać,  jaką formę powinien on przybrać i czy jest on niezbędny do skutecznego przeprowadzenia przyspieszonej eksmisji.

#1 czy to oświadczenie jest Ci koniecznie potrzebne

Ustawodawca przyjął taką konstrukcję prawną, że jeżeli Wynajmujący w ustawowym terminie zgłosi fakt rozpoczęcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, do umowy tej nie stosuje się znacznej części UOL – ustawy szczególnie niekorzystnej dla Wynajmującego (tak stanowi art. 19e UOL).

Owszem, UOL zakłada także, że do umowy najmu okazjonalnego załącza się m.in. tytułowy załącznik, ale w zasadzie milczy, jak należy interpretować sytuację, gdy się tego nie zrobi (art. 19 a UOL).  

Tak jakby ustawodawcę interesowały wyłącznie podatki.

Zdania w tym zakresie wśród prawników są podzielone, ale ja stoję na stanowisku, że nie załączenie załączników wymienionych w UOL do umowy najmu okazjonalnego nie powoduje, że nie mamy zawartej umowy najmu okazjonalnego. Rzeczywiście, nie skorzystamy wówczas  z dobrodziejstwa tzw. przyspieszonej eksmisji, ale o ile zgłosiliśmy fakt rozpoczęcia umowy zatytułowanej jako najem okazjonalny do US w terminie, do umowy tej nie będziemy stosować zasadniczej części UOL, a to moim zdaniem jest tak naprawdę istotą umowy najmu okazjonalnego.

Prawdopodobnie jednak chcesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego z powodu możliwości przeprowadzenia przyspieszonej eksmisji  – poniżej znajdziesz garść informacji o tytułowym oświadczeniu.

#2 kto ma podpisać ten dokument

Czy pod oświadczeniem o zgodzie na zamieszkanie Twojego byłego Najemcy potrzebujesz podpisu wyłącznie właściciela innego lokalu?

Art. 19a ust. 2 pkt 3 stanowi wprost, że to może być także podpis osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu.

Niby oczywista rzecz, ale w zasadzie prawie za każdym razem wyjaśniam moim Klientom, że podpisującym oświadczenie nie musi być wyłącznie właściciel innego lokalu. Równie dobrze może to być jego najemca (osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu, w tym przypadku umowę najmu).

Warto jednak zawsze weryfikować prawdziwość oświadczenia. Jeżeli widnieje pod nim podpis właściciela innego lokalu, poprośmy także o podanie w oświadczeniu numeru księgi wieczystej tego lokalu. Sprawdźmy czy faktycznie mamy do czynienia z właścicielem lokalu – przejrzenie księgi wieczystej to naprawdę kilka chwil.  

Jeżeli jest to inny tytuł prawny niż własność, dobrze by było, abyś uzyskał wgląd do dokumentu, który stanowi podstawę twierdzenia osoby trzeciej o posiadanym tytule prawnym do lokalu.

Co Ci po oświadczeniu Najemcy innego lokalu, któremu za 3 dni kończy się umowa najmu, albo który ma wpisany do umowy najmu kategoryczny zakaz korzystania z lokalu przez inne osoby.

#3 podpis notarialnie poświadczony

UOL przewiduje, że możesz zażyczyć sobie, aby pod tytułowym oświadczeniem znalazł się podpis notarialnie poświadczony.

To rozwiązanie komplikuje sprawę, ponieważ wymaga, aby osoba podpisująca się pod oświadczeniem stawiła się także u notariusza. To nie musi być ten sam notariusz, przed którym Twój najemca podda się egzekucji w zakresie eksmisji. Nie musi, ale może. Można przecież umówić się, że ten załącznik będzie nawet podpisany w tym samym dniu i terminie, co poddanie się dobrowolnej egzekucji.

Nie zmienia to faktu, że żądanie podpisu notarialnie poświadczonego na tytułowym oświadczeniu może zniechęcić Twojego najemcę (lub podpisującego). 

Z drugiej strony, jeżeli nigdy nie widziałeś tej osoby, która podpisuje się pod oświadczeniem, przynajmniej masz pewność, że ktoś trzeci (notariusz) weryfikował tożsamość tej osoby. Poza tym trudniej będzie podważyć prawdziwość takiego oświadczenia, co hipotetycznie może się zdarzyć w przypadku dokumentu opatrzonego zwykłym podpisem.

#4 moc prawna oświadczenia, podsumowanie

Pamiętaj, że nie masz z podpisującym oświadczenie zawartej żadnej umowy. Oświadczenie może być odwołane. To jest największa wada tego rozwiązania. Może spowodować komplikacje np. na etapie egzekwowania eksmisji.

Ustawodawca znowu nie przemyślał tematu. Przewidział tylko, że Twój Najemca powinien przedłożyć Ci w trakcie trwania umowy najmu nowe tytułowe oświadczenie, w ciągu 21 dni od powzięcia wiadomości o utracie możliwości zamieszkania w innym lokalu (art. 19a ust. 3).

Jeżeli taka sytuacja nie nastąpi, można z kolei wcześniej wypowiedzieć Najemcy umowę najmu okazjonalnego (art. 19d ust. 5 UOL) i to w terminie 7 dni.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego to dopiero pierwszy krok do odzyskania kontroli nad mieszkaniem.

Osobiście uważam, że nawet utrata możliwości zamieszkania Twojego byłego Najemcy w innym lokalu np. na etapie eksmisji z Twojego mieszkania nie zmienia za dużo tj. osoba taka winna być wówczas eksmitowana np. do noclegowni, ale wiem, że w praktyce komornicy często inaczej interpretują taką sytuację.

Szkoda, że ustawodawca nie zdecydował się  na rozwiązanie przewidziane przy umowie najmu instytucjonalnego tj. nie przewidział, że aby skorzystać z przyspieszonej eksmisji wystarczy wyłącznie akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Takie rozwiązanie nie dawałoby pola do interpretacji przepisów na niekorzyść Wynajmującego.

Niestety, dodatkowe załączniki w postaci wskazania innego lokalu do zamieszkania na wypadek eksmisji, a nawet zgoda innej osoby na takie rozwiązanie czasem bardziej komplikują sprawę, niż ją ułatwiają.

 

UOL = Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611).

5 różnic pomiędzy najmem okazjonalnym, a najem instytucjonalnym. Czy najem instytucjonalny to najlepsze rozwiązanie dla właściciela?

5 różnic pomiędzy najmem okazjonalnym, a najem instytucjonalnym. Czy najem instytucjonalny to najlepsze rozwiązanie dla właściciela?

utworzone przez | gru 6, 2020 | najem

Najem instytucjonalny to rodzaj umowy najmu, który najpełniej zabezpiecza wynajmującego na wypadek eksmisji lokatora (ale posiada także wiele innych zalet). W swojej konstrukcji przypomina ona bardzo najem okazjonalny, ale przy dokładnym przyjrzeniu się przepisom, które regulują warunki zawierania takich umów, dość istotnie się od niej różni, przede wszystkim w zakresie tego, kto może być wpisany do takiej umowy po stronie wynajmującego.

Pomyślałem, że skoro na blogu dość często piszę o najmie okazjonalnym,  napiszę wpis w formie porównania tych dwóch umów. Poniżej znajdziesz 7 najważniejszych kwestii, które różnią umowę najmu okazjonalnego od umowy najmu instytucjonalnego.

#1 Wynajmujący – działalność gospodarcza, czy nie?

Najem okazjonalny:

Najem okazjonalny może zawrzeć wyłącznie właściciel, który jest osobą fizyczną. Taka osoba nie może też prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

 

przykład - wyjaśnienie

Wynajmującym może być Jan Kowalski, który wynajmuje swoje drugie mieszkanie. To czy Jan Kowalski prowadzi działalność gospodarczą nie ma znaczenia. Jan Kowalski może mieć prywatny gabinet dentystyczny, czy mały lokalny sklepik (prowadzić działalność gospodarczą). Jan Kowalski nie może jednak prowadzić i rozliczać najmu, w ramach swojej działalności gospodarczej. Poza tym umowy najmu okazjonalnego nie zawrze także spółka, fundacja czy inny podmiot, który nie jest osobą fizyczną.

Najem instytucjonalny

Przy najmie instytucjonalnym po stronie Wynajmującego musi być bezwzględnie podmiot, który wynajmuje lokal(e) w ramach działalności gospodarczej.

Piszę „podmiot”, ponieważ  może to być zarówno osoba fizyczna, spółka, czy tzw. ułomna osoba prawna, byle najem ten był związany z profesjonalną działalnością tego podmiotu.  

przykład - wyjaśnienie

Wynajmującym może być spółka XYZ sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu. Spółka musi prowadzić działalność gospodarczą polegającą konkretnie na wynajmowaniu lokali (oczywiście może też prowadzić inną działalność gospodarczą). Nie ma przeszkód, by wynajmującym był też wcześniej Jan Kowalski (osoba fizyczna). Jednakże Jan Kowalski musi również prowadzić działalność gospodarczą i to konkretnie w zakresie wynajmowania lokali, jeżeli chce być stroną (Wynajmującym) w umowie najmu instytucjonalnego.

#2 Czas trwania

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny może być zawarty wyłącznie na czas oznaczony. Maksymalnie na 10 lat.

Nie ma przeszkód, by po tym okresie zawrzeć kolejną umowę.

 

przykład - wyjaśnienie

W umowie najmu okazjonalnego Strony określają czas jej trwania to jest uzgadniają, że „umowa najmu jest zawarta na 5 lat, począwszy od dnia jej podpisania” albo „umowa jest zawarta na czas oznaczony tj. od dnia 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2022 roku”. Umowa może trwać maksymalnie 10 lat. Przepisy nie zabraniają jednak, aby dzień po zakończeniu 10-letniej umowy zawrzeć kolejną, na dalszy okres.  

Najem instytucjonalny

Umowę najmu instytucjonalnego można zawrzeć wyłącznie na czas oznaczony. Nie ma ograniczenia trwania umowy do 10 lat, tak jak to ma miejsce w przypadku najmu okazjonalnego.

Co więcej, przepisy o najmie instytucjonalnym wyłączają ogólną dyspozycję kodeksu cywilnego, która stanowi, że umowa najmu zawarta na lat 10 po upływie tego terminu zamienia się w umowę bezterminową.

Tak, jest taki przepis.

Nie trzeba go było wyłączać w przepisach o najmie okazjonalnym, ponieważ niemożliwe byłoby powołanie się na tą ogólną regułę z KC (umowa najmu okazjonalnego nie może w ogóle przekraczać 10 lat).

przykład - wyjaśnienie

W umowie najmu instytucjonalnego Strony określają czas jej trwania to jest ustalają, że „umowa najmu jest zawarta na 5 lat, począwszy od dnia jej podpisania” albo „umowa jest zawarta na czas oznaczony tj. od dnia 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2022 roku”. Mogą też wpisać do umowy, że „umowa została zawarta na 15 lat, począwszy od dnia jej podpisania” albo „umowa zawarta jest na czas oznaczony tj. od dnia 1 stycznia 2021 roku do dnia 31 grudnia 2041 roku”. Nie ma ograniczeń czasowych w tym zakresie.

#3 dobrowolne poddanie się egzekucji – szybsza eksmisja

Jedną z cech wyróżniających dwa dodatkowe rodzaje umów najmu (najem okazjonalny i instytucjonalny), uregulowane na końcu UOL, jest to, że do umów tych dołącza się, co do zasady, dokument, świadczący o tym, że najemca dobrowolnie poddał się tzw. egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu.

Normalnie, po rozwiązaniu zwykłej umowy najmu, jeśli Twój były najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, należy kierować swoje kroki do sądu i żądać, aby wydano wyrok eksmisyjny, na podstawie, którego można potem przymusowo wyprowadzić byłego najemcę z mieszkania. Dopiero wyrok eksmisyjny umożliwia komornikowi przymusowe wykonanie czynność eksmisyjnych.

Procedura dobrowolnego poddania się egzekucji ma przyspieszyć ten proces. Dokument załączony do umowy (dobrowolne poddanie się egzekucji) jest sporządzany w formie aktu notarialnego.

Akt ten zastępuje wyrok eksmisyjny i to z tym dokumentem, a nie z wyrokiem eksmisyjnym, udajemy się do komornika, by przeprowadził eksmisję, w razie gdyby nasz były najemca nie chciał opuścić naszego mieszkania.

Najem okazjonalny

Przy najmie okazjonalnym procedura przyspieszonej eksmisji jest jeszcze dodatkowo skomplikowana.

Z UOL wynika, że nie wystarczy do umowy najmu dołączyć aktu notarialnego, o którym pisałem powyżej. Do umowy załącza się jeszcze dodatkowo dwa inne dokumenty tj.:

  1. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać, gdyby doszło do eksmisji,
  2. oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego innego lokalu, że zgadza się na takie rozwiązanie (tj. że przyjmie do siebie tych byłych najemców).

Niektórzy prawnicy i pokrzywdzeni przez nieuczciwych Najemców Wynajmujący właśnie w tej skomplikowanej procedurze upatrują największej słabości najmu okazjonalnego.

Dlaczego?

Po pierwsze, zawarcie umowy wiążę się dodatkową papierologią. Procedura zawarcia umowy jest więc dość skomplikowana i może zniechęcić potencjalnych najemców.

Po drugie, utrata możliwości zamieszkiwania byłego lokatora w tym innym lokalu, może spowodować znaczne przedłużenie „przyspieszonej eksmisji”. Przepisy UOL nie określają jednoznacznie, co stanie się np. w przypadku, gdy Twój były lokator oznajmi Ci, w toku postępowania komorniczego, że utracił możliwość zamieszkania w tym innym, „zastępczym” lokalu.

Moim zdaniem, takiego byłego lokatora można wówczas eksmitować, choćby do noclegowni – nie przysługuje mu bowiem prawo do tzw. pomieszczenia tymczasowego czy najmu socjalnego, ale wiem, że w praktyce różnie bywa to interpretowane.

Najem instytucjonalny

Przy najmie instytucjonalnym nie ma już takiego pola do nadużyć i wątpliwości w stylu: „co się stanie, gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w innym lokalu”. Dlaczego? Ponieważ przepisy regulujące najem instytucjonalny przewidują jedynie, że najemca musi się poddać dobrowolnie egzekucji (aktem notarialnym) w zakresie eksmisji. Nie ma żadnych dodatkowych dokumentów, które wskazują, gdzie konkretnie, do jakiego wyraźnie wskazanego lokalu, najemca powinien się wyprowadzić.

UOL przewiduje nawet, że najemca w tymże akcie notarialnym przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności eksmisji nie przysługuje mu żadne uprawnienie do lokalu socjalnego, czy pomieszczenia tymczasowego.

Nie ma zatem punktu zaczepienia dla nieuczciwego byłego lokatora do przedłużania „przyspieszonej eksmisji”.

#4 kaucja

Kaucja, w przypadku umów najmu: okazjonalnego i instytucjonalnego, jest uregulowana inaczej niż w przypadku najmu zwykłego.

Wspólne dla ww. umów różnice w stosunku do zwykłej umowy najmu, to:

  • jej maksymalna wysokość – w obu umowach jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu w dniu zawarcia umowy najmu (przy zwykłej umowie jest to aż dwunastokrotność takiego czynszu),
  • zakres zabezpieczenia, który obejmuje także ewentualne koszty egzekucji.

Ale na tym nie koniec, kaucja w najmie instytucjonalnym znacznie różni się jeszcze jednym szczegółem (od rozwiązań znanych ze wszystkich umów najmu mieszkania), o którym za chwilę się dowiesz. Ale po kolei, najpierw kilka słów o najmie okazjonalnym.  

Najem okazjonalny

Konstrukcja kaucji w przypadku tej umowy, poza wyżej wspomnianymi zmianami (maksymalna wysokość, zakres zabezpieczenia) jest bardzo zbliżona do tej, która obowiązuje przy zwykłym najmie.

UOL przewiduje, że w zasadzie można zastrzec w umowie, iż umowa najmu okazjonalnego będzie uznana za zawartą, pod warunkiem, że zostanie wpłacona określona w umowie kaucja (warunek zawieszający).

Kaucja ta jest rozliczana dopiero po opróżnieniu lokalu. Można wówczas potrącić z niej należności właściciela (np. za niezapłacony czynsz, media, czy za zniszczenia lokalu).

Oznacza to również, że nie potrącamy z kaucji nic wcześniej. Najemca nie może oświadczyć, że nie zapłaci np. ostatniego czynszu i „proszę sobie potrącić z kaucji”. Powinien płacić do końca, ponieważ o tym co dokładnie z kaucji zostanie potrącone decyduje właściciel i to po rozwiązaniu umowy najmu i opróżnieniu go przez byłego lokatora.

To działa również w drugą stronę, właściciel nie może w trakcie trwania umowy z kaucji niczego potrącać.

 

przykład - wyjaśnienie

Były najemca dostał wypowiedzenie umowy – kończy się ona po okresie wypowiedzenia np. w dniu 31 marca 2021 roku. Najemca stwierdza, że za marzec 2021 roku nie zapłaci czynszu i powiadamia o tym Wynajmującego – prosi o pobranie sobie tego czynszu z kaucji. Wynajmujący nie może i nie powinien się na to godzić. Dopiero po 31 marca 2021 będzie odbierał mieszkanie, sprawdzał jaki jest jego stan po najmie itd. O wiele łatwiej będzie właścicielowi potrącić z kaucji koszt zniszczonych szafek i mebli, a nieopłacony czynsz dochodzić sądownie niż, potrącić z kaucji czynsz i dochodzić sądownie zwrotu kosztu zniszczenia szafek. Ewentualna sprawa sądowa o zapłatę czynszu jest dość mało skomplikowana w porównaniu do sprawy odszkodowawczej. Z resztą, moim zdaniem, właściciel nie może po prostu zabierać sobie niczego z kaucji w trakcie trwania umowy, bo tak wynika z przepisów.   

Najem instytucjonalny

Kaucja przy najmie okazjonalnym również podlega rozliczeniu po opróżnieniu lokalu.

Jednakże, przepisy regulujące kaucję w przypadku umowy instytucjonalnego dopuszczają, aby właściciel zaspokajał się z kaucji w trakcie trwania umowy. Po prostu, najemca nie płaci, właściciel może (ale nie musi) zabrać sobie tę kwotę z kaucji.

UOL przewiduje także, że w takim przypadku najemca musi uzupełnić kaucję:

  • w terminie wskazanym w umowie najmu albo
  • w terminie wskazanym w piśmie przesłanym najemcy, jeżeli nie przewidziano takiego mechanizmu w umowie.

To jest jedyna umowa najmu mieszkania, która dopuszcza takie rozwiązanie!

wskazówka

Jako, że w umowie najmu instytucjonalnego dopuszczalne jest samodzielnie uregulowanie przesłanek wypowiedzenia umowy (poza kilkoma narzuconymi przez ustawodawcę), można jako jedną z przesłanek wypowiedzenia uznać np. fakt nieuzupełnienia kaucji w terminie.

#5 Powiązanie cywilnoprawnych skutków umowy z faktem zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego

Najem okazjonalny

Tak się składa, że konstrukcja przepisów o najmie okazjonalnym przewiduje bardzo nietypowe rozwiązanie.

Otóż, UOL stwierdza, że do najmu okazjonalnego nie stosuje się zasadniczej części tej UOL (czyli ustawy, z zasady niekorzystnej dla właściciela), ale tylko pod warunkiem, że właściciel zgłosi fakt rozpoczęcia umowy najmu w terminie 14 dni właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

To jest tak naprawdę najważniejszy warunek, aby móc uznać, że dokument, który zatytułowaliśmy „umową najmu okazjonalnego” faktycznie jest taką umową.

Można z dużą dozą ostrożności stwierdzić, że takim najważniejszym warunkiem nie jest nawet posiadanie tych dodatkowych załączników w postaci dobrowolnego poddania się egzekucji itd.

Jeżeli Wynajmujący nie dokona zgłoszenia, to w zasadzie stosujemy do zawartej umowy wszystkie, nawet te najbardziej niekorzystne, przepisy UOL.

 

przykład - wyjaśnienie

Jan Nowak zawarł ze swoim najemcą umowę zatytułowaną „umowa najmu okazjonalnego”. W umowie tej powiązał m.in. możliwość wypowiedzenia umowy przez Wynajmującego, w trybie 3-miesięcznym,  z powodu chęci zamieszkania właściciela w wynajmowanym lokalu, a także przewidział, że może co roku podwyższać czynsz o 5 %, w trybie jednotygodniowego wypowiedzenia. Jan Nowak zapomniał zgłosić fakt rozpoczęcia umowy do US. Z tej przyczyny ww. warunki wypowiedzenia umowy i czynszu są nieważne, ponieważ do zawartej umowy stosuje się całą UOL, która nie pozwala na takie uregulowania umowne. Gdyby Jan zgłosił fakt rozpoczęcia umowy do US w termnie to, w mojej ocenie, wyżej warunki umowy byłyby dopuszczalne (czytaj więcej o modyfikacjach umownych).

przykład - wyjaśnienie

Wojciech Kowalski zawarł ze swoim najemcą umowę najmu, którą zatytułował „umowa najmu okazjonalnego”. W umowie tej pomodyfikował zasady wypowiadania umów i czynszu, tak samo, jak Jan Nowak, przy pełnej świadomości, że akurat przy najmie okazjonalnym modyfikacje takie są dopuszczalne. Wojciech Kowalski nie żądał od swojego lokatora przekazania dokumentów w postaci dobrowolnego poddania się egzekucji, czy wskazania innego, „zastępczego” lokalu i nigdy takich dokumentów nie dostał. Wojciech Kowalski zgłosił fakt rozpoczęcia umowy w terminie 14 dni właściwemu US. Moim zdaniem, Wojciech Kowalski ma zawartą umowę, która w zasadzie jest takim trochę ułomnym najmem okazjonalnym. Do umowy tej nie stosuje się bowiem zasadniczej części UOL, tak jak to ma miejsce przy typowym najmie okazjonalnym (umowa została zgłoszona do US w terminie!). Wojciech Kowalski nie może skorzystać z dobrodziejstw dobrowolnego poddania się egzekucji w zakresie eksmisji, bo po prostu nie dysponuje odpowiednimi dokumentami. Jednakże, w pozostałym zakresie, zawarta przez niego umowa ma cechy najmu okazjonalnego.

Najem instytucjonalny

Przy najmie instytucjonalnym UOL nie przewiduje, aby powiązywać fakt zgłoszenia umowy do US, ze skutkami cywilinoprawnymi. UOL milczy w tym zakresie wskazując jedynie, że do tego rodzaju najmu stosuje się niektóre, poszczególne, przepisy UOL.

Oznacza to, że tym razem ustawodawca nie zdecydował się mieszać dwóch porządków tj. prawa podatkowego z prawem cywilnym. I dobrze.

wskazówka

Oczywiście takie rozwiązanie sprawy nie zwalnia wynajmującego z płacenia podatków! Tyle, że – tym razem – kwestie podatkowe są uregulowane wyłącznie przez prawo podatkowe.

Podsumowanie

Jak widzisz różnic jest kilka. W zasadzie wszystkie są na plus najmu instytucjonalnego. Umowa ta jednak może być zawierana wyłącznie w ramach działalności gospodarczej, co w zasadzie wyłącza ją często z zainteresowania właścicieli, którzy nie chcą/nie kwalifikują się do zawodowego zajmowania się najem.

Kto powinien naprawić pralkę w mieszkaniu – najemca czy wynajmujący?

Kto powinien naprawić pralkę w mieszkaniu – najemca czy wynajmujący?

utworzone przez | lis 22, 2020 | najem

Przyznam, że w czasach studenckich sam byłem najemcą mieszkania, w którym zepsuła się pralka. Pamiętam, że mój współlokator dzwonił wtedy do właścicielki lokalu, aby ta jak najszybciej ją naprawiła.

Sprawa wydawała mi się wówczas oczywista – był to sprzęt, który znajdował się w lokalu w momencie najmu, a zatem to właściciel mieszkania powinien go naprawiać. W każdym przypadku.

Tymczasem, gdy zajrzymy w przepisy, a zwłaszcza do UOL[1], okazuje się, że jest trochę inaczej.

#1 Spójrz do umowy najmu mieszkania

Jeżeli Twój najemca zgłasza się z żądaniem naprawienia pralki, to odpowiedzi na pytanie, czy to Twój obowiązek, w pierwszej kolejności szukałbym w samej umowie najmu.

Sprawdź, czy umowa zawiera zapisy, z których wynika, kto jest odpowiedzialny bezpośrednio za naprawę pralki lub za jakąś szerszą kategorię sprzętu, do którego można pralkę zaliczyć (np. wyposażenie łazienki, sprzęt AGD itd.).

Co prawda, kwestię obowiązków najemcy i wynajmującego mieszkania regulują przede wszystkim artykuły od 6a do 6e UOL.

Jednakże, art. 6f UOL, stanowi, że ww. przepisy są, co do zasady[2], modyfikowalne, a zatem to same strony mogą uregulować swoje prawa i obowiązki inaczej, niż to wynika z UOL.

 

#2 Jeżeli nie ma uregulowań umownych dotyczących pralki, przeczytaj art. 6a-6e UOL

Dopiero gdy ustalisz, że umowa milczy na temat pralki, możesz przejść do analizy art.  6a-6e UOL.

Z przepisów tych wynika m.in. kto powinien przeprowadzać remonty, czy naprawy poszczególnego wyposażenia lokalu.

Kluczowy dla Ciebie będzie art. 6b UOL.

#3 Czy w zasadach ustawowych (art. 6a-6e UOL) znajdziesz odpowiedź na pytanie, kto jest odpowiedzialny za naprawę pralki?

Nie bezpośrednio. Nie znajdziesz słowa „pralka” w całej ustawie.

Natomiast, z art. 6b ust. 2 pkt 4 UOL, wynika, że to najemca jest odpowiedzialny za naprawę i konserwację  m.in. „innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą”.

Słowa klucz to „inne urządzenia sanitarne”.

Uważam, że do tej kategorii można zaliczyć pralkę.

W razie braku innego uregulowania umownego, to najemca jest zatem odpowiedzialny za naprawę, konserwację pralki, a także za jej ewentualną wymianę.

#4 Uwaga: najem okazjonalny i instytucjonalny

 

O ile w przypadku zwykłej umowy najmu mieszkania nie mam wątpliwości, że zastosowanie mają zasady wyrażone powyżej, o tyle trzeba dokonać odrębnej analizy sytuacji umów najmu: okazjonalnego i instytucjonalnego.

Dlaczego?

Dlatego, że UOL wyłącza z zastosowania zasadniczą część UOL przy najmie okazjonalnym
i instytucjonalnym. Oznacza to m.in., że nie stosuje się automatycznie zasad opisanych w art. 6a-6e, a także art. 6f UOL, gdyby umowy najmu milczały w zakresie praw i obowiązków stron umowy (np. w zakresie naprawy pralki).

Uważam, że reguł dotyczących naprawy pralki należałoby szukać przede wszystkim w umowie. W braku rozwiązań umownych niekoniecznie jednak moglibyśmy szukać reguł interpretacyjnych w art. 6a-6e UOL (tam, gdzie jest mowa o „urządzeniach sanitarnych”).

Wydaje się, że w braku rozwiązań umownych należałoby szukać zasad dotyczących naprawy sprzętu w kodeksie cywilnym tj. w art. 681 KC. W przepisie tym wymienione są przykładowe nakłady obciążające najemcę. Znajdziesz w tym przepisie także sformułowanie o obciążających najemcę „drobnych naprawach instalacji i urządzeń technicznych”.

Z dużą dozą ostrożności, można by próbować zaliczyć do wyżej wymienionej kategorii pralkę, ale myślę, że najbezpieczniej byłoby jednak uniknąć wątpliwości i wpisać wprost do umowy, że naprawy pralki obciążają najemcę.

Względnie można posiłkować się zasadami z art. 6a-6e UOL  i po prostu „przepisać” je do samej umowy najmu okazjonalnego, czy instytucjonalnego.

#5 Podsumowanie

Pamiętaj, że jeżeli chcesz dowiedzieć się, kogo obciąża naprawa pralki, w pierwszej kolejności powinieneś szukać odpowiedzi w samej umowie najmu.

W braku rozwiązań umownych, w przypadku zwykłej umowy najmu, możesz odwołać się do zasad wyrażonych w art. 6 b UOL, z której wynika, że to najemca jest odpowiedzialny za naprawę i konserwację urządzeń sanitarnych (zasadę tę stosuje się, jeśli w umowie nie napisano inaczej).

W przypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego najlepiej odpowiednio zabezpieczyć się umownie. W braku rozwiązań umownych nie możesz bowiem automatycznie odwołać się do art. 6b UOL, w którym to jest mowa o „urządzeniach sanitarnych”.

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611).

[2] Nie dotyczy mieszkań wchodzących w skład do tzw. publicznego zasobu nieruchomości

Dwa nagrania z webinarów o prawie dla wynajmujących mieszkanie już dostępne!

Dwa nagrania z webinarów o prawie dla wynajmujących mieszkanie już dostępne!

utworzone przez | paź 15, 2020 | najem

W dzisiejszym wpisie zapraszam Cię do obejrzenia nagrań z dwóch webinarów, które ostatnio przeprowadziłem (sierpień/wrzesień 2020 roku). 

 

#1 Webinar – zasady ogólne – wykład z prawa o najmie mieszkania dla wynajmujących (właścicieli)

 

Pierwszy z nich zatytułowany „Więcej Niż Bezpieczna Umowa Najmu” skupia się na tym, aby przekazać właścicielom mieszkań garść informacji o prawie dla wynajmujących lokale mieszkalne. Z nagrania dowiesz się na nim m.in.:

👉jakie przepisy stosuje się do najmu mieszkań – podstawy, 

👉kilku rzeczy o skutecznym wypowiedzeniu umów najmu mieszkania przez Wynajmującego,

👉kilku rzeczy o karach umownych w umowach najmu mieszkań,

👉kto naprawia pralkę w lokalu? Najemca czy Wynajmujący?

👉o niekorzystnych dla Wynajmującego przepisów kodeksu cywilnego,

👉przykładach niekorzystnych dla Wynajmujących przepisów kodeksu karnego,

👉a także: dlaczego tak naprawdę warto zawrzeć umowę najmu okazjonalnego/instytucjonalnego?

  

 

📌LINK DO CAŁEGO NAGRANIA 1

 

 #2 Webinar – najem w czasie epidemii – wykład o tym, czy koronawirus zmienia sytuację Wynajmujących?

 

 

Drugi webinar jest niejako uzupełnieniem pierwszego nagrania i dotyczy tego, 👉co w najmie mieszkań – pod względem prawnym – zmieniła epidemia koronawirusa.

Powinien Cię zainteresować zwłaszcza 👉ten fragment o tarczy antykryzysowej, która – co prawda tymczasowo, ale jednak – zmienia zasady gry 👉w zakresie wykonywania eksmisji….także po rozwiązaniu tych bezpieczniejszych umów, o których mówiłem na pierwszym webinarze.

 

Domyślasz się, że nie są to korzystne zmiany.

 

📌LINK DO CAŁEGO NAGRANIA 2

 

Moja sugestia techniczna

 

Oglądaj filmy na przyspieszeniu🏃‍♂️. Naciśnij zębatkę w prawnym dolnym rogu i wybierz „prędkość odtwarzania”, a następnie 1,75x albo mniej, jeżeli to dla Ciebie za szybko. Osobiście nie jestem w stanie oglądać filmu bez tego zabiegu 😄

Jaka jest rola notariusza przy umowie najmu okazjonalnego mieszkania?

Jaka jest rola notariusza przy umowie najmu okazjonalnego mieszkania?

utworzone przez | cze 30, 2020 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem okazjonalny

Jak to jest z tym notariuszem? Czy to notariusz sporządza dla Ciebie umowę najmu okazjonalnego? Kto za to płaci? Czy faktycznie wydatek na notariusza jest tak duży, że lepiej odpuścić sobie taką formę umowy? Kto musi się stawić u notariusza – Najemca czy Wynajmujący?

W tym artykule rozwieję wątpliwości, które pojawiają się w związku z umową najmu okazjonalnego
i udziałem notariusza przy jej sporządzaniu.

 

#1 umowa najmu okazjonalnego – forma

Wbrew temu, co często czyta się w Internecie, umowy najmu okazjonalnego nie trzeba sporządzić w formie aktu notarialnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów[1] stawia takiej umowie wyłącznie wymóg formy pisemnej i to pod rygorem nieważności (art. 19 a ust. 5 UOL).

Nie można więc zawrzeć takiej umowy w formie ustnej, czy przez maila. Bezwzględne minimum to forma pisemna i takie rozwiązanie najczęściej się stosuje.

Przez formę pisemną, co do zasady, rozumiemy taki dokument, pod którym widnieją odręczne podpisy wszystkich stron umowy.

 

#2 załączniki do umowy najmu okazjonalnego!

Do umowy najmu okazjonalnego załącza się kilka załączników. Są to, w szczególności:

1) oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu,

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

3) oświadczenie właściciela tego innego lokalu (w którym ma zamieszkać Twój były Najemca) lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego innego lokalu, że zgadza się na to, aby ten były Najemca u niego zamieszkał.

 

#3 załączniki do umowy najmu okazjonalnego. Które wymagają formy aktu notarialnego?

Ten pierwszy załącznik do umowy najmu okazjonalnego (1) musi być sporządzony w formie aktu notarialnego.

Ten drugi załącznik do umowy najmu okazjonalnego (2) może być sporządzony w zwykłej formie pisemnej. UOL nie stawia tutaj żadnych wymagań, ale trudno byłoby załączyć do umowy oświadczenie Najemcy w formie np. ustnej? 

Co do  trzeciego załącznika do umowy najmu okazjonalnego (3) to jest on sporządzany zazwyczaj w zwykłej formie pisemnej. Chociaż możemy zażyczyć sobie, aby podpis właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego innego lokalu był notarialnie poświadczony.

 

#4 kto musi stawić się u notariusza?

 

W zasadzie dobrowolnie poddaje się egzekucji Najemca. To on musi złożyć takie oświadczenie przed notariuszem (pierwszy załącznik).

Oczywiście, zazwyczaj rekomenduję, aby u notariusza stawiać się wraz z Najemcą, ponieważ spotkanie u notariusza to dobra okazja do skompletowania wszystkich dokumentów i dopięcia formalności związanych z umową najmu okazjonalnego mieszkania.  

Teoretycznie, Wynajmujący w ogóle u notariusza stawić się nie musi, zwłaszcza gdy przyjmiemy w podpisanej już umowie najmu takie rozwiązanie, że załączniki kompletuje się np. w ciągu kilku dni po zawarciu takiej umowy, a obowiązek dostarczenia dokumentów ciąży na Najemcy (najbezpieczniej jednak kompletować załączniki od razu, już w dniu podpisania umowy najmu).

 

#4 Ile to kosztuje?

UOL w art. 19a ust. 7 stanowi, że wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji (pierwszy załącznik) wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. z 2018 r. poz. 2177 oraz z 2019 r. poz. 1564).

Czyli w 2020 roku to 260 zł + drobne opłaty za wypisy aktu notarialnego. W sumie notarialne koszty związane z umową najmu okazjonalnego nie powinny przekroczyć 300-400 zł.

 

# 5 Kto płaci za notariusza?

Kwestię tę można uregulować umownie i ustalić to dowolnie np. ze strony zapłacą po połowie. Często jednak koszt ten faktycznie ponosi Wynajmujący. Nie ma jednak przeszkód, by umówić się, że cały koszt pokryje Najemca.

#6 czy notariusz sporządza projekt umowy najmu okazjonalnego?

 

Rolą notariusza nie jest pisanie projektu umowy najmu okazjonalnego. Być może są notariusze, którzy oferują takie projekty i proponują zawarcie samej umowy w formie aktu notarialnego.

Najczęściej jednak umowę najmu okazjonalnego sporządza się wyłącznie na piśmie i rolą zapobiegliwego Wynajmującego jest zadbanie o to, aby umowa taka jak najpełniej zabezpieczała jego interesy, a więc aby było do niego jak najlepiej dostosowana (o 3 możliwych modyfikacjach umownych w przypadku najmu okazjonalnego pisałem TU).

Po ewentualne konsultacje można zgłosić się do prawników specjalizujących się w sporządzaniu takich umów np. do adwokata, czy radcy prawnego.

Piszę o tym, ponieważ często spotykam się z tym, że przyszli Wynajmujący błędnie adresują swoje prośby z zakresu umowy najmu okazjonalnego tj. proszą mnie o sporządzenie załącznika do umowy najmu okazjonalnego i to od razu w formie aktu notarialnego (jestem radcą prawnym i nie mam uprawnień do sporządzania takich aktów, mogę sporządzić projekt takiego dokumentu, który zostanie potem przekazany notariuszowi) lub próbują zlecić notariuszom sporządzenie szczegółowego projektu samej umowy najmu.

Na koniec jeszcze jedna uwaga: to, że w zasadzie w formie aktu notarialnego należy sporządzić bezwzględnie jeden załącznik do umowy najmu okazjonalnego, nie oznacza, że istnieje zakaz, aby wszystkie pozostałe dokumenty tj. sama umowa i pozostałe załączniki były także w formie aktu notarialnego.

Nie ma bowiem przeszkód, by zastąpić np. zwykłą formę pisemną, formą szczególną, jaką jest akt notarialny. Nie działa to w drugą stronę – nie można zastępować wymaganej przez ustawodawcę formy aktu notarialnego zwykłą formą pisemną, czy jeszcze słabszymi formami np. formą dokumentową czy ustną.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[1] Pełna nazwa ustawy to: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611), dalej we wpisie „UOL”.