EDIT: na stronie jest już wpis o wprowadzonych zmianach w prawie. 

Planowałem ten wpis kilka dni temu: miał być krótki tj. parę słów o zakazie tzw. najmu krótkoterminowego, kilka o sile wyższej i ogólnych zasadach dotyczących umów w związku z  kodeksem cywilnym, ale realia prawne zmieniają się z minuty na minutę i w zasadzie trudno nad nimi nadążyć, a to co miałem opublikować dwa dni temu jest już nieaktualne.

Ostatecznie, w tym wpisie napiszę o trzech zagadnieniach:

#1  Co się zmieniło w przepisach o najmie w związku z epidemią koronawirusa. Czy zmiany te dotyczą najmu lokali mieszkalnych?

• w przepisach dotyczących wprowadzenia tzw. stanu zagrożenia epidemicznego[1]wprowadzono zakaz tzw. najmu krótkoterminowego[2], wprowadzono też ograniczenia dla najemców działającym w tzw. galeriach handlowych w niektórych branżach[3],
• W dniu 20 marca 2020 roku zmieniono tzw. stan zagrodzenia epidemicznego na stan epidemii[4].

UWAGA:  w nowym rozporządzeniu (stan epidemii) nie ma już ani słowa o zakazie najmu krótkoterminowego. Czy oceniać to jako celowe pominięcie, czy raczej przypadek i błąd legislacyjny?  Trudno dzisiaj stwierdzić.  Ograniczenia dla najemców w galeriach handlowych, o których pisałem wcześniej,  utrzymano.

Drogi Wynajmujący lokale na cele mieszkalne, czyli w systemie tzw. najmu długoterminowego: ww. przepisy Ciebie nie dotyczą.

 

2) Co ma się zmienić w przepisach o najmie w związku z epidemią koronawirusa?

Dużo zmienić ma za to nowelizacja tzw. specustawy w sprawie zwalczania COVID-19 w związku z zamiarem wprowadzenia tarczy antykryzysowej.

Projekt ustawy z dnia 21 marca dostępny jest tutaj[5]. Co przewiduje projekt? Zmiany w przepisach o najmie  dot. galerii handlowych tj.:

•  ustawową obniżkę czynszu o 90% dla niektórych najemców w galeriach handlowych, jeżeli z powodu epidemii nie mogą prowadzić swojej działalności[6],
• wyłączenie odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy najmu (dotyczy to także kar umownych), jeżeli powyższe jest następstwem dostosowania się do zakazu działalności lub jej ograniczenia – dotyczy najemców w niektórych galeriach handlowych (o powierzchni powyżej 2000m2)[7].

Nadto projekt przewiduje zmiany, które będą dotyczyć także lokali mieszkalnych (mieszkań). Projektowane istotne zmiany to ustalenie (art. 31t i dalsze projektu ustawy):

• zasad automatycznego przedłużenia umów najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku,

• zakazu wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku,

• zasady przedłużenia terminu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 roku,

Trzy ostatnie zasady dotyczą też najmu lokali mieszkalnych, opiszę je trochę szerzej

3) Jakie projektowane zmiany będą dotyczyć lokali mieszkalnych – rozszerzenie

I) Zasady automatycznego przedłużenia umów najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku

• umowy najmu lokalu, które zawarto przed wejściem w życie projektu ustawy, a które miałyby się rozwiązać po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 roku, mają ulec przedłużeniu do 30 czerwca 2020 roku,
• dla przedłużenia konieczne byłoby oświadczenie Najemcy,
• powyższe nie dotyczyłoby:

1. co do zasady, najemców, którzy byli w zwłoce z zapłatą czynszu, innych niż czynsz opłat za używanie lokalu, opłat niezależnych – za co najmniej 1 okres rozliczeniowy, gdy łączna wartość tych zaległości przekroczyła kwotę czynszu należnego za 1 miesiąc,
2. najemców, którzy używali lokalu w sposób sprzeczny z umową/niezgodnie z przeznaczeniem lokalu/zaniedbywali lokal, powodując szkodę,
3. najemców, którzy bez zgody Wynajmującego: wynajęli/podnajęli/oddali w bezpłatne używanie taki lokal,
4. co do zasady, najemców mieszkań, którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

II) Zakaz wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku

• generalnie zakaz obowiązywać ma do 30 czerwca 2020 roku,
• nie dotyczyłby on:

1. najemców lokali mieszkalnych, którym wypowiada się umowę z powodu art. 11 ust. 2 pkt 1,3 lub 4 ustawy o ochronie praw lokatorów[8]
2. co do zasady, najemców mieszkań (chodzi o wypowiedzenie umowy), którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

III) Zasady przedłużenia terminu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 roku

• przedłużeniu ulega także termin wypowiedzenia umowy, gdy wypowiedzenia (umowy lub czynszu) dokonano przed wejściem w życie projektu ustawy, a termin tego wypowiedzenia mija po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 roku.
• dla przedłużenia konieczne byłoby oświadczenie Najemcy,
• powyższe nie będzie dotyczyć:

1. najemców, którym wypowiedziano umowę z powodów wymienionych w art. 11 ust. 2[9] ustawy o ochronie praw lokatorów,
2. co do zasady, najemców mieszkań (chodzi o wypowiedzenie umowy najmu), którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

PODSUMOWANIE

Jeżeli jesteś Wynajmującym lokal mieszkalny powinieneś wiedzieć, że za chwilę w przepisach będzie prawdopodobnie mała rewolucja. Przepisy te jednak nie weszły jeszcze w życie, a sam projekt może ulec znacznej zmianie. Pamiętaj, że to są tymczasowe zasady – wprowadzenie tych zmian, mimo wszystko nie powinno być jednak dla Ciebie, drogi Wynajmujący, aż tak uciążliwe. Gorzej z właścicielami galerii handlowych…

 PRZYPISY

[1] rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, zakaz sformułowano w § 5 ust. 1 lit. g rozporządzenia

[2] chodzi o działalność prowadzenia obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (ujęte w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 55.20),

[3] ograniczenia zawarte są w § 5 ust. 2 rozporządzenia

[4] rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii

[5] Ustawa z dnia………….o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczeniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych z nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, dalej „projekt ustawy”

[6] Art. 15ze.ust. 1 projektu ustawy

[7] Art. 15 ze ust. 2 projektu ustawy

[8] Pełna nazwa Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

(…)

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

[9] Art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (przesłanki wypowiedzenia umowy przez właściciela) :

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1)pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3)wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4)używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Jeżeli rozwiązałeś zwykłą umowę najmu mieszkania (na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony) to w optymistycznym wariancie były lokator wyprowadzi się niezwłocznie po tym, jak utraci tytuł prawny do mieszkania. 

Co robić, gdy po skutecznym rozwiązaniu umowy były lokator się ociąga i nadal nie zdał Ci mieszkania? Co robić, gdy były lokator nie opuszcza lokalu, bo Sąd z jednej strony zgodził się na eksmisję byłego lokatora, ale jednocześnie wstrzymał wykonanie tego wyroku? 

PORADNIK DLA WYNAJMUJĄCEGO MIESZKANIE (LOKAL MIESZKALNY) W 5 KROKACH. 

#1 wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) przez byłego lokatora

Wyślij lokatorowi wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu (listem poleconym).

Przypomnij mu, że umowa najmu, którą zawarliście już nie obowiązuje.

Napisz mu o konsekwencjach braku dobrowolnego spełnienia tego żądania (proces sądowy o eksmisję).  

#2 nalicz byłemu lokatorowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania (lokalu mieszkalnego)

Możesz napisać o tym w samym wezwaniu do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Możesz w odrębnym piśmie.

Tak, wyślij pismo (wezwanie) listem poleconym.

Mam cichą nadzieję, że czytając tego bloga nauczysz się kilku reguł, które obowiązują zawsze (dla przypomnienia: listy wysyłaj za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i zachowaj dla siebie kopię pism, które wysłałeś; zamiast wysyłki możesz również wręczyć pismo byłemu lokatorowi, pod warunkiem, że ten podpisze się na kopii pisma, że je odebrał i w jakiej dacie). 

Zgodnie z ustawą, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do uiszczania comiesięcznego odszkodowania (art. 18 ustawy).

W jakiej wysokości?

Co do zasady w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu mieszkania.

UWAGA: 

Krok #1 i # 2 są ważne także dlatego, że nie dajesz byłemu Najemcy pola do interpretacji w kierunku dorozumianego nawiązania się nowej umowy najmu mieszkania…Znasz przepis art. 674 kodeksu cywilnego? Nie? Lepiej się z nim zapoznaj:

„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”

Nie muszę chyba dodawać, jak może być interpretowana bierność właściciela w zakresie żądania opuszczenia lokalu i dalsze uiszczanie opłat przez byłego lokatora tytułem „czynszu”.

(zwróć uwagę na to, jaką należność wpłaca Tobie były lokator. On ma Ci płacić „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”, a nie „czynsz”!!!).

#3 brak reakcji byłego lokatora na wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) to przesłanka do tego, aby skierować do Sądu pozew o eksmisję

Kolejny problem z byłym lokatorem to brak reakcji na wezwanie lub odmowa  opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Pamiętaj, że jedynym podmiotem, który może nakazać byłemu lokatorowi  przymusowe opuszczenia lokalu i jego opróżnienie jest Sąd.

Jedyny podmiot, który może z kolei przymusowo wyegzekwować wyrok eksmisyjny wydany przez taki Sąd to Komornik sądowy.  

#4 lokal socjalny dla byłego najemcy mieszkania  (lokalu mieszkalnego) w wyroku eksmisyjnym – co robić? Odszkodowanie

Niestety, w toku postępowania eksmisyjnego Sąd będzie badał, czy były lokator nie powinien mieć przyznanego tzw. uprawnienia do zawarcia umowy najmu  socjalnego lokalu ze względu na jego szczególną sytuację majątkową i rodzinną (art. 14 ustawy).

Przyznanie takiego uprawnienia może mocno pokrzyżować Twoje plany,  co do szybkiego odzyskania kontroli nad Twoim mieszkaniem.  

 Dlaczego?

 „Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 6 ustawy)”

Nie wiem jak w Twojej gminie, ale tam gdzie mieszkam, gmina nie tak szybko składa ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W skrajnych wypadkach oczekiwanie na złożenie takiej oferty może trwać kilka lat, tym samym przedłużając okres, w którym Twój były lokator ma prawo zajmować Twoje mieszkanie. Nie ma tutaj prostej recepty: gmina zazwyczaj zwleka ze złożeniem oferty, bo zwyczajnie nie ma  lokalu socjalnego do zaoferowania. 

UWAGA – ODSZKODOWANIE:

Procedura dotycząca umowy najmu socjalnego lokalu będzie przedmiotem dalszych wpisów. Już teraz sygnalizuję jednak, że można pozwać gminę o odszkodowanie za to, że nie zaoferowano byłemu lokatorowi zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (pomimo tego, że orzeczono o takim obowiązku w wyroku eksmisyjnym) i były lokator nadal zajmuje Twoją własność (art. 18 ust. 5 ustawy).

W zasadzie gmina powinna płacić Ci równowartość czynszu, jaki mógłbyś uzyskać od najemcy Twojego mieszkania.

 EDIT: PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

#5 okres ochronny i zakaz eksmisji na bruk – co robić? Odszkodowanie

Nawet jeśli dysponujesz już prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym, z którego wynika, że gmina nie musi dostarczać byłemu lokatorowi lokalu socjalnego, możesz mieć kolejny problem z byłym lokatorem tj. problem z wyegzekwowaniem wyroku wyegzekwowaniem. Dlaczego?

a) okres ochronny

 Słyszałeś o tzw. okresie ochronnym?

 „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie” (art. 16 ustawy)

b) zakaz eksmisji na bruk

Tu z kolei kłania się procedura cywilna. Osoby eksmitowane, którym nie przysługuje lokal socjalny, nie mogą być z dnia na dzień wyrzucone na przysłowiowy bruk.

Jeśli nie mają gdzie się podziać, należy ich co do zasady eksmitować do tzw. pomieszczenia tymczasowego.  Obowiązek zapewnienia takiego pomieszczenia ciąży… również na gminie.

 Proszę, przeczytaj art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego:

 „Art.  1046 

(…)

4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.(…)”

 Jak myślisz, czy gminy dysponują nadmiarem pomieszczeń tymczasowych?

UWAGA – ODSZKODOWANIE

Podpowiem także, z dużą dozą ostrożności, że również w przypadku braku dostarczenia pomieszczenia tymczasowego przez gminę prawdopodobnie masz, drogi Wynajmujący, roszczenie o odszkodowanie do gminy. 

Podsumowanie

Mam nadzieję, że Twój lokator nie sprawia Ci żadnych problemów. Płaci w terminie, po rozwiązaniu umowy opuszcza lokal itd.

Jak widzisz jednak, w świetle obowiązującego prawa, może nie być tak prosto.

Może się okazać, że rozwiązanie umowy to dopiero pierwszy krok, przed długą drogą do rzeczywistego odzyskania lokalu mieszkalnego. Na szczęście Wynajmujący nie zostaje całkowicie bezbronny. Może się okazać, że pomimo utraty kontroli nad lokalem, lokal nadal zarabia na siebie, tyle że płatnikiem nie jest nowy Najemca, tylko gmina. Niestety, doprowadzenie do takiej sytuacji wymaga często przejścia przez pełną procedurę sądową. 

Co możesz jeszcze zrobić?

1) weryfikuj najemcę przed podpisaniem umowy (kaucja, wywiad)!

2) rozważ zawarcie bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania (najem okazjonalny/najem instytucjonalny – w razie ich rozwiązania pomija się chociażby sądowy proces eksmisyjny! Choć to nie wszystkie zalety ww. umów najmu).

Wbrew pozorom to właśnie prewencja i przemyślana treść umowy może okazać się najważniejsza, jeżeli chodzi o Twoje bezpieczeństwo prawne, także w przypadku rozwiązania umowy najmu mieszkania. 

[1] Pełna nazwa to: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm. we wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokatorów).