Co ma wspólnego Saper z Wynajmującym mieszkanie? Obaj przy rozwiązywaniu swoich problemów muszą czasem bez szwanku przejść przez pole minowe.  

Przepisy chroniące lokatorów zastawiają na właścicieli wiele pułapek: nieznajomość prawa może być bardzo niekorzystna dla właścicieli lokali zarówno na etapie zawierania umowy najmu, jak i jej rozwiązywania.  

Najlepiej, aby Wynajmujący znał przepisy chroniąca lokatorów już przy zawieraniu umowy  i odpowiednio skonstruował ten najważniejszy dla stosunku najmu dokument. 

Przed niepłacącym lokatorem nie zawsze da się jednak uchronić, a często okazuje się, że zwłoka w zapłacie czynszu to dopiero początek problemów. 

Niestety, nieznajomość procedur może doprowadzić do tego, że Wynajmującemu będzie się jedynie wydawało, że skutecznie rozwiązał umowę z powodu zwłoki Najemcy w zapłacie należności. W przypadku ewentualnego konfliktu, racji nie przyzna mu żaden sąd.  

W niniejszym wpisie postaram się wskazać Ci, jak uniknąć zastawionych na Wynajmujących przez ustawodawcę pułapek.

Rozwiązywanie umowy to  nie rozbrajanie bomby, czy miny, ale mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu zrozumiesz pewną analogię, którą zastosowałem na wstępie.  

Wpis dotyczy rozwiązywania najczęściej spotykanych umów najmu mieszkania przez Wynajmującego z powodu zaległości Najemcy w płatnościach.

 

#1 Kodeks cywilny nie reguluje trybu rozwiązywania umów najmu mieszkania (jeżeli jesteś Wynajmującym – właścicielem mieszkania)

  

Jeżeli jesteś Wynajmującym mieszkanie tryb rozwiązywania umów najmu mieszkania, który Cię obowiązuje to ten przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów[1]. Koniec kropka. 

#2 umową nie możesz zmienić ustawowych zasad rozwiązywania umowy najmu mieszkania z powodu niepłacenia czynszu (jeżeli jesteś Wynajmującym-właścicielem mieszkania)

  

Zasady rozwiązywania odpłatnych stosunków prawnych  przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów wiążą Wynajmujących niezależnie od tego, co zapisano w umowie. 

Jeżeli skróciłeś umownie terminy wypowiedzenia lub zasady dokonywania takiego wypowiedzenia i jesteś po stronie Wynajmującego to i tak wiążą Cię przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów!

UWAGA: Ustawa o ochronie praw lokatorów w zasadzie wyklucza możliwość tzw. natychmiastowego rozwiązania umowy z powodu zwłoki w zapłacie czynszu. 

Oczywiście, od zasady tej jest jeden wyjątek: możesz dokonać umownych zmian zasad jedynie na korzyść Najemcy, ale to chyba Cię nie interesuje.

 

#3 z powodu niepłacenia czynszu Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania tylko wtedy gdy Najemca jest w zwłoce z zapłatą należności co najmniej za trzy pełne okresy płatności

 

Dotyczy to następujących należności: 

  •  czynszu,
  •  innych opłat za używanie lokalu lub
  •  opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela.

UWAGA: ja wiem, że umiesz czytać, ale zwracam jeszcze raz uwagę: za trzy pełne okresy. Jeśli lokator zapłacił Ci w terminie część czynszu po dwóch miesiącach niepłacenia, to nie jest jeszcze w zwłoce z zapłatą  trzech pełnych czynszów.  

 

#4 Jeżeli lokator nie płaci za media (prąd, woda, gaz), a ma umowy zawarte bezpośrednio z dostawcami, nie możesz uznać, że jest w zwłoce upoważniającej Cię do rozwiązania umowy najmu mieszkania (wyjątek od zasady z #3)

 

W umowach najmu mieszkania zazwyczaj kwestie mediów (prąd, gaz, woda) reguluje się na dwa sposoby:

  •  opłaty te pobiera właściciel mieszkania  albo
  • najemca sam zawiera umowy z dostawcami mediów i płaci rachunki we własnym zakresie.

Wypowiedzieć umowę z powodu niepłacenia  za media Wynajmujący może wyłącznie w przypadku, gdy to właściciel pobiera te opłaty bezpośrednio od Najemcy. 

 

#5 musisz uprzedzić najemcę o tym, że masz zamiar wypowiedzieć umowę najmu z powodu zaległości w zapłacie, a także wyznaczyć mu miesięczny termin na spłatę zaległości

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi wprost: przed rozwiązaniem umowy najmu mieszkania z powodu zwłoki np. w zapłacie czynszu, właściciel musi wystosować do Najemcy pismo, w którym wyznacza mu dodatkowo 1 miesiąc na uregulowanie należności i uprzedza go o zamiarze wypowiedzenia umowy. 

Czyli w dużym skrócie: musisz napisać do Najemcy, że jest w zwłoce z zapłatą np. trzech czynszów i że dajesz mu jeszcze miesiąc, aby uregulował tę należność, bo w przeciwnym razie wypowiesz mu umowę.   

Jeśli Najemca po otrzymaniu uprzedzenia zapłaci, nie możesz mu wypowiedzieć umowy najmu mieszkania.   

 

#6 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenia umowy najmu mieszkania Wynajmujący może dokonać nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenia powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. 

Co oznacza ten zapis?

To oznacza, że jeżeli chcesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania jako Wynajmujący, musisz wystosować do Najemcy pismo, sporządzone zgodnie z prawem, na którym się podpiszesz.

Nie możesz powiedzieć Najemcy umowy najmu mieszkania ustnie. Nie możesz zrobić tego skutecznie e-mailem czy sms-em. Będziesz miał problem, jeśli wyślesz do Najemcy pismo, na którym zapomnisz się odręcznie podpisać.

  

#7 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi mieć wskazaną przyczynę rozwiązania umowy

 

Jeżeli wysłałeś  Najemcy upomnienie (uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy), a on nadal nie zapłacił należności w wyznaczonym terminie, możesz przejść do procedury wypowiedzenia umowy. 

W wypowiedzeniu musisz opisać całą sytuację. 

Jeśli Najemca nie płacił czynszu to musisz napisać, że wypowiedzenie jest związane z tym, że był w trzymiesięcznej zwłoce w zapłacie czynszu i właśnie dlatego wypowiadasz mu umowę. Najlepiej opisz jeszcze, ze prawidłowo przeprowadziłeś procedurę uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. 

#8 To ty, jako Wynajmujący mieszkanie, musisz mieć dowód, że skutecznie wypowiedziałeś umowę najmu mieszkania

 

 

W razie ewentualnego sporu sądowego to na Tobie będzie ciążył obowiązek udowodnienia, że zachowałeś wszystkie opisane w tym artykule zasady związane z wypowiadaniem umowy najmu. 

Zalecam dwa rozwiązania tego problemu: 

  • zachowujesz kopie upomnienia i wypowiedzenia, na którym Najemca podpisał się, że odebrał oryginały tych pism (i w jakiej dacie) albo
  • oba pisma (wypowiedzenie i upomnienie) wysłałeś Najemcy listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jako dowód powyższego masz u siebie żółte karteczki z poczty, na których widnieje podpis Najemcy poświadczający, że odebrał Twoje pisma i w jakiej dacie. Najlepiej zachować dla siebie także kopie wszystkich wysłanych pism.

 Możesz udowadniać, że pisma dotarły do Najemcy także w inny sposób, ale po co utrudniać sobie życie. 

 

#9 rodzaj umowy najmu mieszkania ma znaczenie (najem na czas nieoznaczony, najem na czas oznaczony, najem okazjonalny)

 

Zasady wskazane w tym artykule dotyczą najczęściej spotykanych umów najmu mieszkania tj. umowy najmu na czas nieoznaczony i umowy najmu na czas oznaczony. 

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego mieszkania opiszę w oddzielnym wpisie, choć akurat zasady dotyczące wypowiadania z powodu zaległości w zapłacie są tutaj jak najbardziej aktualne. 

W umowie najmu mieszkania na czas oznaczony wpisz, że Wynajmujący może skorzystać z wypowiedzenia w trybie przewidzianym w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Dlaczego?

Część interpretatorów prawa chroniącego lokatorów uważa, że skoro kodeks cywilny (art. 673 § 3 kc)  przewiduje, że rozwiązać umowę najmu na czas oznaczony można wówczas, gdy  umowa na to pozwala, to należy w tej umowie wspomnieć o możliwości wypowiedzenia i wskazać tryb dokonania takiej czynności. O ile, oczywiście,  planuje się z tego trybu skorzystać.

Miało nie być o kodeksie cywilnym? Jak to się ma do zasady z # 1? 

To taki wyjątek. Ja się z nim nie zgadzam (z taką interpretacją), ale z ostrożności lepiej dopisać taki zapis do umowy najmu mieszkania na czas oznaczony.

Podsumowanie – przepisy

  

Jeżeli jesteś właścicielem lokalu i planujesz rozwiązać umowę najmu mieszkania Najemcy z powodu zaległości w płatnościach, pamiętaj przede wszystkim o art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów:

 „Art. 11

 

  1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5(…)
    Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
  2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: 

(…)

 

2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

 

(…)

EDIT:

JESZCZE JEDNO: CZY NA PEWNO WIESZ KOMU MASZ DORĘCZYĆ WYPOWIEDZENIE? PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokatorów).