Co ma wsp├│lnego Saper z Wynajmuj─ůcym mieszkanie?┬áObaj przy rozwi─ůzywaniu swoich problem├│w musz─ů czasem bez szwanku przej┼Ť─ç przez pole minowe.┬á┬á

Przepisy chroni─ůce lokator├│w zastawiaj─ů na w┼éa┼Ťcicieli wiele pu┼éapek: nieznajomo┼Ť─ç prawa mo┼╝e by─ç bardzo niekorzystna dla w┼éa┼Ťcicieli lokali zar├│wno na etapie zawierania umowy najmu, jak i jej rozwi─ůzywania.┬á┬á

Najlepiej, aby Wynajmuj─ůcy zna┼é przepisy chroni─ůca lokator├│w ju┼╝ przy zawieraniu umowy┬á i odpowiednio skonstruowa┼é ten najwa┼╝niejszy dla stosunku najmu dokument.┬á

Przed niep┼éac─ůcym lokatorem nie zawsze da si─Ö jednak uchroni─ç, a cz─Östo okazuje si─Ö, ┼╝e zw┼éoka w zap┼éacie czynszu to dopiero pocz─ůtek problem├│w.┬á

Niestety, nieznajomo┼Ť─ç procedur mo┼╝e doprowadzi─ç do tego, ┼╝e Wynajmuj─ůcemu b─Ödzie si─Ö jedynie wydawa┼éo, ┼╝e skutecznie rozwi─ůza┼é umow─Ö z powodu zw┼éoki Najemcy w zap┼éacie nale┼╝no┼Ťci. W przypadku ewentualnego konfliktu, racji nie przyzna mu ┼╝aden s─ůd.┬á┬á

W niniejszym wpisie postaram si─Ö wskaza─ç Ci, jak unikn─ů─ç zastawionych na Wynajmuj─ůcych┬áprzez ustawodawc─Ö pu┼éapek.

Rozwi─ůzywanie umowy to ┬ánie rozbrajanie bomby, czy miny, ale mam nadziej─Ö, ┼╝e po przeczytaniu tego wpisu zrozumiesz pewn─ů analogi─Ö, kt├│r─ů zastosowa┼éem na wst─Öpie.┬á┬á

Wpis dotyczy rozwi─ůzywania najcz─Ö┼Ťciej spotykanych um├│w najmu mieszkania przez Wynajmuj─ůcego z powodu zaleg┼éo┼Ťci Najemcy w p┼éatno┼Ťciach.

 

#1 Kodeks cywilny nie reguluje trybu rozwi─ůzywania um├│w najmu mieszkania (je┼╝eli jeste┼Ť Wynajmuj─ůcym – w┼éa┼Ťcicielem mieszkania)

  

Je┼╝eli jeste┼Ť Wynajmuj─ůcym mieszkanie tryb rozwi─ůzywania um├│w najmu mieszkania, kt├│ry Ci─Ö obowi─ůzuje to ten przewidziany w ustawie o ochronie praw lokator├│w[1]. Koniec kropka.┬á

#2 umow─ů nie mo┼╝esz zmieni─ç ustawowych zasad rozwi─ůzywania umowy najmu mieszkania z powodu niep┼éacenia czynszu (je┼╝eli jeste┼Ť Wynajmuj─ůcym-w┼éa┼Ťcicielem mieszkania)

  

Zasady rozwi─ůzywania odp┼éatnych stosunk├│w prawnych ┬áprzewidziane w ustawie o ochronie praw lokator├│w wi─ů┼╝─ů Wynajmuj─ůcych niezale┼╝nie od tego, co zapisano w umowie.┬á

Je┼╝eli skr├│ci┼ée┼Ť umownie terminy wypowiedzenia lub zasady dokonywania takiego wypowiedzenia i jeste┼Ť po stronie Wynajmuj─ůcego to i tak wi─ů┼╝─ů Ci─Ö przepisy ustawy o ochronie praw lokator├│w!

UWAGA: Ustawa o ochronie praw lokator├│w w zasadzie wyklucza mo┼╝liwo┼Ť─ç tzw. natychmiastowego rozwi─ůzania umowy z powodu zw┼éoki w zap┼éacie czynszu.┬á

Oczywi┼Ťcie, od zasady tej jest jeden wyj─ůtek: mo┼╝esz dokona─ç umownych zmian zasad jedynie na korzy┼Ť─ç Najemcy, ale to chyba Ci─Ö nie interesuje.

 

#3 z powodu niep┼éacenia czynszu Wynajmuj─ůcy mo┼╝e wypowiedzie─ç umow─Ö najmu mieszkania tylko wtedy gdy Najemca jest w zw┼éoce z zap┼éat─ů nale┼╝no┼Ťci co najmniej za trzy pe┼éne okresy p┼éatno┼Ťci

 

Dotyczy to nast─Öpuj─ůcych nale┼╝no┼Ťci:┬á

  • ┬áczynszu,
  • ┬áinnych op┼éat za u┼╝ywanie lokalu lub
  • ┬áop┼éat niezale┼╝nych od w┼éa┼Ťciciela pobieranych przez w┼éa┼Ťciciela.

UWAGA: ja wiem, ┼╝e umiesz czyta─ç, ale zwracam jeszcze raz uwag─Ö: za trzy pe┼éne okresy. Je┼Ťli lokator zap┼éaci┼é Ci w terminie cz─Ö┼Ť─ç czynszu po dw├│ch miesi─ůcach niep┼éacenia, to nie jest jeszcze w zw┼éoce z zap┼éat─ů┬á trzech pe┼énych czynsz├│w.┬á┬á

 

#4 Je┼╝eli lokator nie p┼éaci za media (pr─ůd, woda, gaz), a ma umowy zawarte bezpo┼Ťrednio z dostawcami, nie mo┼╝esz uzna─ç, ┼╝e jest w zw┼éoce upowa┼╝niaj─ůcej Ci─Ö do rozwi─ůzania umowy najmu mieszkania (wyj─ůtek od zasady z #3)

 

W umowach najmu mieszkania zazwyczaj kwestie medi├│w (pr─ůd, gaz, woda) reguluje si─Ö na dwa sposoby:

  • ┬áop┼éaty te pobiera w┼éa┼Ťciciel mieszkania ┬áalbo
  • najemca sam zawiera umowy z dostawcami medi├│w i p┼éaci rachunki we w┼éasnym zakresie.

Wypowiedzie─ç umow─Ö z powodu niep┼éacenia ┬áza media Wynajmuj─ůcy mo┼╝e wy┼é─ůcznie w przypadku, gdy to w┼éa┼Ťciciel pobiera te op┼éaty bezpo┼Ťrednio od Najemcy.┬á

 

#5 musisz uprzedzi─ç najemc─Ö o tym, ┼╝e masz zamiar wypowiedzie─ç umow─Ö najmu z powodu zaleg┼éo┼Ťci w zap┼éacie, a tak┼╝e wyznaczy─ç mu miesi─Öczny termin na sp┼éat─Ö zaleg┼éo┼Ťci

 

Ustawa o ochronie praw lokator├│w stanowi wprost: przed rozwi─ůzaniem umowy najmu mieszkania z powodu zw┼éoki np. w zap┼éacie czynszu, w┼éa┼Ťciciel musi wystosowa─ç do Najemcy pismo, w kt├│rym wyznacza mu dodatkowo 1 miesi─ůc na uregulowanie nale┼╝no┼Ťci i uprzedza go o zamiarze wypowiedzenia umowy.┬á

Czyli w du┼╝ym skr├│cie: musisz napisa─ç do Najemcy, ┼╝e jest w zw┼éoce z zap┼éat─ů np. trzech czynsz├│w i ┼╝e dajesz mu jeszcze miesi─ůc, aby uregulowa┼é t─Ö nale┼╝no┼Ť─ç, bo w przeciwnym razie wypowiesz mu umow─Ö.┬á┬á┬á

Je┼Ťli Najemca po otrzymaniu uprzedzenia zap┼éaci, nie mo┼╝esz mu wypowiedzie─ç umowy najmu mieszkania.┬á┬á┬á

 

#6 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmuj─ůcego musi nast─ůpi─ç na pi┼Ťmie pod rygorem niewa┼╝no┼Ťci

Zgodnie z ustaw─ů o ochronie praw lokator├│w wypowiedzenia umowy najmu mieszkania Wynajmuj─ůcy mo┼╝e dokona─ç nie p├│┼║niej ni┼╝ na miesi─ůc naprz├│d, na koniec miesi─ůca kalendarzowego. Wypowiedzenia powinno by─ç pod rygorem niewa┼╝no┼Ťci dokonane na pi┼Ťmie.┬á

Co oznacza ten zapis?

To oznacza, ┼╝e je┼╝eli chcesz wypowiedzie─ç umow─Ö najmu mieszkania jako Wynajmuj─ůcy, musisz wystosowa─ç do Najemcy pismo, sporz─ůdzone zgodnie z prawem, na kt├│rym si─Ö podpiszesz.

Nie mo┼╝esz powiedzie─ç Najemcy umowy najmu mieszkania ustnie. Nie mo┼╝esz zrobi─ç tego skutecznie e-mailem czy sms-em. B─Ödziesz mia┼é problem, je┼Ťli wy┼Ťlesz do Najemcy pismo, na kt├│rym zapomnisz si─Ö odr─Öcznie podpisa─ç.

  

#7┬áwypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmuj─ůcego musi mie─ç wskazan─ů przyczyn─Ö rozwi─ůzania umowy

 

Je┼╝eli wys┼éa┼ée┼Ť┬á Najemcy upomnienie (uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy), a on nadal nie zap┼éaci┼é nale┼╝no┼Ťci w wyznaczonym terminie, mo┼╝esz przej┼Ť─ç do procedury wypowiedzenia umowy.┬á

W wypowiedzeniu musisz opisa─ç ca┼é─ů sytuacj─Ö.┬á

Je┼Ťli Najemca nie p┼éaci┼é czynszu to musisz napisa─ç, ┼╝e wypowiedzenie jest zwi─ůzane z tym, ┼╝e by┼é w trzymiesi─Öcznej zw┼éoce w zap┼éacie czynszu i w┼éa┼Ťnie dlatego wypowiadasz mu umow─Ö. Najlepiej opisz jeszcze, ze prawid┼éowo przeprowadzi┼ée┼Ť procedur─Ö uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu.┬á

#8 To ty, jako Wynajmuj─ůcy mieszkanie, musisz mie─ç dow├│d, ┼╝e skutecznie wypowiedzia┼ée┼Ť umow─Ö najmu mieszkania

 

 

W razie ewentualnego sporu s─ůdowego to na Tobie b─Ödzie ci─ů┼╝y┼é obowi─ůzek udowodnienia, ┼╝e zachowa┼ée┼Ť wszystkie opisane w tym artykule zasady zwi─ůzane z wypowiadaniem umowy najmu.┬á

Zalecam dwa rozwi─ůzania tego problemu:┬á

  • zachowujesz kopie upomnienia i wypowiedzenia, na kt├│rym Najemca podpisa┼é si─Ö, ┼╝e odebra┼é orygina┼éy tych pism (i w jakiej dacie) albo
  • oba pisma (wypowiedzenie i upomnienie) wys┼éa┼ée┼Ť Najemcy listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jako dow├│d powy┼╝szego masz u siebie ┼╝├│┼éte karteczki z poczty, na kt├│rych widnieje podpis Najemcy po┼Ťwiadczaj─ůcy, ┼╝e odebra┼é Twoje pisma i w jakiej dacie. Najlepiej zachowa─ç dla siebie tak┼╝e kopie wszystkich wys┼éanych pism.

 Możesz udowadniać, że pisma dotarły do Najemcy także w inny sposób, ale po co utrudniać sobie życie. 

 

#9 rodzaj umowy najmu mieszkania ma znaczenie (najem na czas nieoznaczony, najem na czas oznaczony, najem okazjonalny)

 

Zasady wskazane w tym artykule dotycz─ů najcz─Ö┼Ťciej spotykanych um├│w najmu mieszkania tj. umowy najmu na czas nieoznaczony i umowy najmu na czas oznaczony.┬á

Wypowiedzenie┬áumowy najmu okazjonalnego mieszkania opisz─Ö w oddzielnym wpisie, cho─ç akurat zasady dotycz─ůce wypowiadania z powodu zaleg┼éo┼Ťci w zap┼éacie s─ů tutaj jak najbardziej aktualne.┬á

W umowie najmu mieszkania na czas oznaczony wpisz, ┼╝e Wynajmuj─ůcy mo┼╝e skorzysta─ç z wypowiedzenia w trybie przewidzianym w ustawie o ochronie praw lokator├│w.

Dlaczego?

Cz─Ö┼Ť─ç interpretator├│w prawa chroni─ůcego lokator├│w uwa┼╝a, ┼╝e skoro kodeks cywilny (art. 673┬á┬ž 3 kc) ┬áprzewiduje, ┼╝e rozwi─ůza─ç umow─Ö najmu na czas oznaczony mo┼╝na w├│wczas, gdy ┬áumowa na to pozwala, to nale┼╝y w tej umowie wspomnie─ç o mo┼╝liwo┼Ťci wypowiedzenia i wskaza─ç tryb dokonania takiej czynno┼Ťci. O ile, oczywi┼Ťcie, ┬áplanuje si─Ö z tego trybu skorzysta─ç.

Miało nie być o kodeksie cywilnym? Jak to się ma do zasady z # 1? 

To taki wyj─ůtek. Ja si─Ö z nim nie zgadzam (z tak─ů interpretacj─ů), ale z ostro┼╝no┼Ťci lepiej dopisa─ç taki zapis do umowy najmu mieszkania na czas oznaczony.

Podsumowanie – przepisy

  

Je┼╝eli jeste┼Ť w┼éa┼Ťcicielem lokalu i planujesz rozwi─ůza─ç umow─Ö najmu mieszkania Najemcy z powodu zaleg┼éo┼Ťci w p┼éatno┼Ťciach, pami─Ötaj przede wszystkim o art. 11 ustawy o ochronie praw lokator├│w:

┬áÔÇ×Art. 11

 

  1. Je┼╝eli lokator jest uprawniony do odp┼éatnego u┼╝ywania lokalu, wypowiedzenie przez w┼éa┼Ťciciela stosunku prawnego mo┼╝e nast─ůpi─ç tylko z przyczyn okre┼Ťlonych w ust. 2-5(ÔÇŽ)
    Wypowiedzenie powinno by─ç pod rygorem niewa┼╝no┼Ťci dokonane na pi┼Ťmie oraz okre┼Ťla─ç przyczyn─Ö wypowiedzenia.
  2. Nie p├│┼║niej ni┼╝ na miesi─ůc naprz├│d, na koniec miesi─ůca kalendarzowego, w┼éa┼Ťciciel mo┼╝e wypowiedzie─ç stosunek prawny, je┼╝eli lokator:┬á

(ÔÇŽ)

 

2)jest w zw┼éoce z zap┼éat─ů czynszu, innych op┼éat za u┼╝ywanie lokalu lub op┼éat niezale┼╝nych od w┼éa┼Ťciciela pobieranych przez w┼éa┼Ťciciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpo┼Ťrednio z dostawc─ů medi├│w lub dostawc─ů us┼éug, co najmniej za trzy pe┼éne okresy p┼éatno┼Ťci pomimo uprzedzenia go na pi┼Ťmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesi─Öcznego terminu do zap┼éaty zaleg┼éych i bie┼╝─ůcych nale┼╝no┼Ťci,

 

(ÔÇŽ)

EDIT:

JESZCZE JEDNO: CZY NA PEWNO WIESZ KOMU MASZ DOR─śCZY─ć WYPOWIEDZENIE? PRZECZYTAJ TEN ARTYKU┼ü!

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokator├│w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z p├│┼║n. zm., we wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokator├│w).