5 Mitów o odszkodowaniu od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego byłemu lokatorowi

5 Mitów o odszkodowaniu od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego byłemu lokatorowi

utworzone przez | paź 27, 2022 | najem

1) Jeśli po wezwaniu gminy do zapłaty odszkodowania, gmina odmówi wypłaty, nie warto nic robić i tak się niczego nie uzyska

Nieprawda.

W takim przypadku, o ile mamy pewność, że odszkodowanie faktycznie nam się należy, można gminę pozwać (a moim zdaniem trzeba).

 Odmowa wypłaty odszkodowania albo zaniżenie należnej właścicielowi kwoty jest częstą praktyką gmin. Sprawa sądowa trochę trwa i wymaga wyłożenia pewnych środków finansowych (opłata za pozew, zaliczka na biegłego), ale często w ostatecznym rozrachunku jest całkiem opłacalna.

Zgadnij kto ponosi koszty przegranego procesu sądowego? Nawet jeśli to Ty na początku opłacałeś wszystko. (Pytanie miało pozostać bez odpowiedzi, ale napiszę wyraźnie: jeśli gmina przegra proces, to ona ponosi wszystkie koszty:)

2) Właściciel najpierw powinien próbować ściągnąć odszkodowanie od byłych lokatorów zajmujących lokal.

Również nieprawda. Zarówno Twój były lokator, jak i gmina odpowiadają odszkodowawczo w stosunku do właściciela (były lokator za to, że zajmuje lokal bezumownie, a gmina za to, że były lokator nadal zajmuje Twój lokal, choć mógłby mieszkać w lokalu dostarczonym przez gminę)

Jednak to właściciel może wybrać, od którego z wyżej wymienionych podmiotów będzie żądał zapłaty odszkodowania.

3) Odszkodowania od gminy są niewielkie

Mit. A w zasadzie, to zależy.

Jeżeli odzyskanie równowartości czynszu, który można było uzyskać na wolnym rynku, gdyby właściciel mógł wynajmować zajęty lokal, to dla Ciebie za mało, to rzeczywiście: nie warto się starać😊

Dodam tylko, że gmina odpowiada do pełnej wysokości poniesionej szkody. Jeżeli płacisz za prąd czy wodę za byłego lokatora, to również powinieneś dochodzić zwrotu takich uiszczonych kwot.

4) w sprawie odszkodowania nie warto korzystać z pomocy prawnika

Tutaj Cię zaskoczę. 

To oczywiste, że możesz sam prowadzić sprawę sądową z gminą. Możesz ją także sam wzywać do zapłaty i prowadzić negocjacje. Z pozytywnym skutkiem.  

Zastanów się jednak: czy wolisz, aby Twój obiad zrobił ktoś kto nie wie jak go zrobić i przygotowuje go wyłącznie o wiedzę nabytą z filmików z youtuba, czy zawodowy kucharz, który gotował Twoje danie kilkadziesiąt razy?

Sprawę o zapłatę odszkodowania od gminy można przegrać także ze względów proceduralnych. Wiedza doświadczonego prawnika może pomóc Ci w uniknięciu typowych błędów. Nie jest jednak tak, że musisz być reprezentowany przez prawnika.

5) nie ma się co śpieszyć

Nieprawda.

 Roszczenia o odszkodowanie od gminy przedawniają się w z upływem 3 lat. 

Negocjacje i procesy sądowe też zajmują czas. Jeżeli dysponujesz wyrokiem eksmisyjnym, w którym wstrzymano wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina nie zaoferuje Twojemu byłemu lokatorowi najmu socjalnego lokalu, zacznij działać już po uprawomocnieniu się takiego wyroku. Wezwij gminę do zaoferowania najmu socjalnego Twojemu byłemu lokatorowi, a gdy to nie przyniesie skutku, szykuj się do negocjacji w sprawie odszkodowania za pierwsze miesiące bezumownego korzystania z Twojej własności przez byłego lokatora.

 

Jeżeli interesuje CIę ten temat pisz na: office@kancelaria-rackiewicz.pl lub marek@prawawynajmujacego.pl

Zniesiono zakaz wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych

Zniesiono zakaz wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych

utworzone przez | kw. 20, 2022 | najem

W jednym zdaniu: zakaz zniesiono w dniu 15 kwietnia 2022 roku. Jeżeli chcesz wiedzieć więcej zachęcam do lektury tego wpisu😊

O jaki zakaz chodziło?

Tzw. tarcza antykryzysowa wprowadziła zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania:

– stanu zagrożenia epidemicznego albo

– stanu epidemii.

Od ww. przepisu istniało kilka wyjątków, ale co do zasady, nie można było legalnie wyegzekwować (w okresie trwania epidemii COVID-19) zarówno wyroku eksmisyjnego, jak i obowiązku opuszczenia lokalu na mocy aktu notarialnego, w ramach którego lokator poddał się tzw. dobrowolnej egzekucji (np. przy najmie okazjonalnym czy instytucjonalnym). 

Pierwsze sygnały o planach zniesieniu zakazu

pojawiły się już pod koniec zeszłego roku. Ministerstwo Sprawiedliwości w korespondencji z Rzecznikiem Małych i Średnich Przedsiębiorców informowało, że rozpoczęto prace legislacyjne, zmierzające do zniesienia zakazu. Kilka miesięcy wcześniej stanowisko MS było zgoła odmienne: zdaniem MS należało czekać do momentu, w którym oficjalnie zakończy się epidemia.

Chaos legislacyjny, czyli czeski film (nikt nic nie wie)

Potem nastało kilka miesięcy ciszy. Nagle pojawiły się informacje o tym, że ww. zakaz zostanie zniesiony przez ustawę o zmianie niektórych ustaw w celu automatyzacji załatwiania niektórych spraw przez Krajową Administrację Skarbową.

Kilka dni później okazało się jednak, że przepis uchylający niekorzystny zapis tarczy antykryzysowej został wprowadzony także do projektu nowelizacji ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw.

To właśnie dzięki tej drugiej ustawie zakaz wykonywania eksmisji został zniesiony.

Uchwaloną już ustawę nowelizującą zasady pomocy Ukraińcom ogłoszono z dniem 14 kwietnia 2022 roku, a zgodnie z jej zapisami, zakaz eksmisji został zniesiony z dniem następnym od ogłoszenia ww. ustawy tj. od dnia 15 kwietnia 2022 roku.

Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego? Poradnik dla Wynajmujących mieszkania

Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego? Poradnik dla Wynajmujących mieszkania

utworzone przez | sty 4, 2022 | najem

 

Można. Ale jak?

Jeśli przy rozmyślaniu o przedłużeniu umowy najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego w głowie pojawia Ci się pełno pytań, ten poradnik jest dla Ciebie. Mam nadzieję, że rozwiałem w nim większość najczęstrzych wątpliwości Wynajmujących lokale mieszkalne. 

Umowę najmu okazjonalnego albo umowę najmu instytucjonalnego przedłuża się aneksem do umowy najmu

Aneks do umowy najmu to dodatkowy dokument, na mocy którego Strony umowy zmieniają jej postanowienia. W naszym przypadku będzie to zmiana postanowień o długości trwania umowy najmu.

Art. 77 KC stanowi, że zmianę umowy powinno się dokonać w takiej samej formie, w jakiej zawarto umowę.

Forma aneksu do umowy najmu okazjonalnego/najmu instytucjonalnego

„Czyli nie obędzie się bez notariusza?” – pomyślą niektórzy Wynamujący, 

Chwila. Stop. To nieprawda!

Przecież zarówno umowa najmu okazjonalnego, jak i umowa najmu instytucjonalnego wymaga formy pisemnej do skutecznego jej zawarcia. Oznacza to, że dla zmiany takiej umowy również zazwyczaj wystarczy taka forma. 

Sprawę z resztą precyzuje sama ustawa o ochronie praw lokatorów (dalej “UOL”):

 

Art. 19 a ust. 6 UOL

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Art. 19 g ust. 1 UOL

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W większości wypadków zmiana umowy najmu okazjonalnego czy umowy najmu instytucjonalnego wymaga zatem podpisania aneksu do umowy najmu w formie pisemnej. 

W zasadzie jedyny przypadek, gdy także aneksowanie umowy byłoby konieczne w formie aktu notarialnego to taka sytuacja, gdy samą umowę zawarto przed notariuszem (nie spotkałem się z takim rozwiązaniem). 

Oczywiście, forma aktu notarialnego to też w pewnym sensie forma pisemna, więc nie ma przeszkód, by aneksować umowę zawartą na piśmie za pomocą aktu notarialnego, jeśli czujesz potrzebę komplikowania sobie życia:) 

 

Kto podpisuje aneks do umowy najmu okazjonalnego czy umowy najmu instytucjonalnego?

Te same osoby, które podpisały umowę najmu okazjonalnego czy umowę najmu instytucjonalnego, względnie pełnomocnicy Stron.

Czy trzeba ponownie sporządzać załączniki do umowy najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego po przedłużeniu takiej umowy aneksem?

Najbezpieczniej będzie jeśli skompletujesz załączniki na nowo. 

Jeżeli jednak rozważasz pozostanie przy starych załącznikach to w pierwszej kolejności musisz zapoznać się z ich treścią 

Poniżej podam Ci przykłady w oparciu o tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji w zakresie eksmisji. 

przykład 1 (można rozważyć pozostawienie dotychczasowego załącznika)

Jeżeli w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji(jest to jeden z załączników do umowy) jest zapis, że dotyczy on umowy najmu zawartej np. na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021 roku bez podania do kiedy umowa ma trwać sprawa wydaje się prosta. Przedłużając umowę najmu za pomocą aneksu tak naprawdę nie wpływasz na treść załączników. Nadal masz umowę najmu na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021, tyle że przedłużoną aneksem. Moim zdaniem bezspornym będzie w takiej sytuacji fakt, że dobrowolne poddanie się egzekucji dotyczy takiej przedłużonej umowy.

przykład 2 (osobiście, rozważałabym ponowne uzyskanie załącznika)

Jeżeli jednak w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji masz wyraźny zapis, że akt ten dotyczy umowy najmu zawartej np. na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021 do dnia 31 grudnia 2021, a zamierzasz przedłużyć umowę najmu, tak aby obowiązywała ona po 31 grudnia 2021 roku np. do dnia 31 grudnia 2022 roku, poważnie zastanowiłbym się nad tym, czy aby nie poprosić Najemcy, aby ponownie poddał się egzekucji w akcie notarialnym.

Oczywiście, można próbować wybrnąć z takiej sytuacji (przykład 2) opisując w aneksie, że załączniki do umowy również uległy przedłużeniu. Wszystko brzmi jednak dobrze dopóki nie jesteś w konflikcie z Najemcą. Mogę Cię zapewnić, że prawnik Najemcy będzie się czepiał takich szczegółów jeżeli dojdzie do sytuacji spornej (w mojej ocenie, z dużą szansą na skuteczne podważenie ważności tak przedłużonego załącznika). 

Podobnej analizie poddałbym także (w przypadku najmu okazjonalnego): oświadczenie Najemcy, w którym wskazuje inny lokal, do którego się przeprowadzi w razie eksmisji oraz oświadczenie właściciela tego lokalu, że wyraża zgodę na takie rozwiązanie. 

Myślę, że przedłużanie umowy najmu okazjonalnego to także dobra okazja do wysondowania, czy aby na pewno nic się nie zmieniło w zakresie ewentualnej eksmisji lokatora i jego możliwości zamieszkania w innym lokalu. 

Jak powinien wyglądać taki aneks?

Tak naprawdę, to treść aneksu powinna być ściśle uzależniona od treści samej umowy i woli stron.

Jeżeli jednak szukasz inspiracji jak może wyglądać taki aneks  ==KLIKNIJ TUTAJ==.

 

 

 

 

 

 

 

ustawa o ochronie praw lokatorów (UOL) = ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611).

Nawet nie wiedziała, że jej mieszkanie jest podnajmowane na AIRBNB… kilkadziesiąt razy

Nawet nie wiedziała, że jej mieszkanie jest podnajmowane na AIRBNB… kilkadziesiąt razy

utworzone przez | lis 14, 2021 | najem

Kilka miesięcy temu napisała do mnie czytelniczka mojego newslettera (nazwijmy ją: Pani Barbara – przy okazji pozdrawiam moją Czytelniczkę 🙂

Pani Barbara opisała mi ciekawą historię: w momencie rozpoczęcia pandemii, jej – jak się dotychczas zdawało – bezproblemowy lokator poprosił ją o obniżkę czynszu.

Wszystko zaczęło się od obniżki czynszu

Oczywiście,  Pani Barbara na obniżkę czynszu się zgodziła. Wielu Wynajmujących poszło wówczas na rękę swoim Najemcom.

W tamtym okresie sam radziłem moim Klientom: „prawo stoi po Twojej stronie, nie musisz obniżać czynszu, ale… jak pojawi się taka prośba, rozważ negocjacje w sprawie jego wysokości”

Odwiedziny mieszkania wiązało się z niespodzianką. Lokal był zajmowany przez inną osobę niż Najemca… Osobę odbywającą kwarantannę

Pani Barbara nie mieszkała w miejscowości, w której wynajmowała mieszkanie. Nie nachodziła swoich Najemców, wiedząc, że nie powinna naruszać ich prywatności.

Pewnego dnia postanowiła jednak odwiedzić swój lokal. Zadzwoniła domofonem do własnego mieszkania. Ku jej zdziwieniu odebrał nieznany jej mężczyzna, niebędący jej Najemcą, który poinformował ją, że obecnie zajmuje jej mieszkanie, aby odbyć covidową kwarantannę.

Mężczyzna zawarł umowę z Najemcą Pani Barbary – posiadał stosowne dokumenty i opłacał mieszkanie.

Wyniki krótkiego śledztwa: lokal przez wiele miesięcy cieszył się niezwykłą popularnością na AIRBNB i był podnajmowany. Właścicielka nawet o tym nie wiedziała!

Pani Barbara zażądała wyjaśnień od swojego Najemcy. Ten tłumaczył się, że była to wyłącznie jedna i jedyna taka sytuacja i że więcej się to nie powtórzy.  

Jednakże po tym zdarzeniu Pani Barbarze zaczęły się łączyć różne fakty, jak wpłaty za mieszkanie z różnych kont czy nieterminowe podawanie stanu liczników przez Najemcę, tak jakby nie miał on stałego dostępu do mieszkania.

Okazało się, że jej mieszkanie cieszy się dużym powodzeniem na AIRBNB: mieszkanie było prawdopodobnie kilkadziesiąt razy podnajmowane na zasadach tzw. najmu krótkoterminowego.
Z mieszkania korzystali głównie turyści.

Bez zgody Pani Barbary, a nawet wbrew wyraźnemu zakazowi.

Sytuacja taka miała miejsce jeszcze przed pandemią: po prostu, początek pandemii spowodował, że mieszkanie nie mogło być jak dotychczas podnajmowane, więc Najemca poprosił o obniżkę czynszu, żeby utrzymać mieszkanie w dobrej lokalizacji, które cieszyło się wcześniej tak dużym powodzeniem.

Jak widać, Najemca szybko odnalazł się w nowej rzeczywistości, oferując nie swoje mieszkanie, jako miejsce do odbywania kwarantanny/izolacji domowej.

Żeby było zabawniej, najemca podawał się przy tym za właściciela mieszkania.

Jak zakończyła się ta historia?

Koniec tej historii jest krótki. Pani Barbara skorzystała z przysługującego jej prawa wypowiedzenia umowy najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów (UOL)[1] daje bowiem możliwość wypowiedzenia umowy najmu, gdy Najemca bez wymaganej pisemnej zgody podnajmuje lokal dalej.

Przyjmijmy, że to był koniec komplikacji z nielojalnym Najemcą. 

Brzmi dobrze?

 

 

Domyślny zakaz podnajmu to trochę za mało

Dla mnie ustawowa sankcja za nielojalność jest nieadekwatna do przewinienia. Okazuje się bowiem, że ustawodawca nie dał tak naprawdę innych narzędzi Wynajmującemu, który znalazł się w podobnej sytuacji. Zakaz podnajmu jest nawet domyślną opcją (nawet jak nie zapiszesz w umowie). 

art. 688(2) kodeksu cywilnego

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Jednak gdy dowiesz się o złamaniu zakazu możesz w zasadzie przeprowadzić jedynie dość sformalizowaną procedurę wypowiedzenia umowy, która wcale nie jest taka szybka.

Na szczęście, w przypadku podnajmu obowiązuje nas z kolei art. 668§2 KC, który stanowi, że rozwiązanie umowy głównej wiąże się także z rozwiązaniem umów podnajmu. 

art. 688 par. 2 kodeksu cywilnego

Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

No dobrze. Ale jak przeprowadzić takie wypowiedzenie umowy w razie złamania zakazu?

Szczegóły wypowiedzenia z powodu złamania zakazu podnajmu reguluje art. 11 ust. 2 pkt 3 UOL.

Niestety wypowiedzenie takie jest bardzo sformalizowane. Można wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód, ale ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego! Oczywiście, aby wypowiedzenie było skuteczne, musi być sporządzone na piśmie. Mail czy sms nie wystarczy. Najlepiej doręczyć wypowiedzenie osobiście lub za pośrednictwem listu poleconego (za zwrotnym potwierdzeniem odbioru).

przykład 1

Jan K. w marcu 2021 dowiedział się, że jego Najemca podnajmuje lokal bez jego zgody. Wystosował do niego wypowiedzenie umowy najmu, które jednak dotarło do Najemcy w dniu 3 kwietnia 2021 roku. Dopiero w tym dniu Najemca odebrał bowiem pismo z wypowiedzeniem od listonosza. Oznacza to, że okres wypowiedzenia upłynie dopiero w maju. Precyzując w dniu 31 maja 2021 roku („na koniec miesiąca kalendarzowego”). Najemca będzie miał zatem prawo nadal korzystać z lokalu, aż do dnia 1 czerwca 2021 roku na podstawie ważnej umowy najmu.

przykład 2

Jan K. w marcu 2021 roku dowiedział się, że jego Najemca regularnie podnajmuje jego lokal bez jego zgody. W dniu 27 marca 2021 roku Jan K. wysłał Najemcy maila, w którym to załączył skan własnoręcznie podpisanego wypowiedzenia umowy najmu. Niestety, taka forma przekazania informacji powoduje, że wypowiedzenie jest bezskuteczne. Być może Najemca dobrowolnie opuści lokal i dostosuje się do treści wypowiedzenia, ale wcale nie musi tego robić. Ustawodawca zastrzegł bowiem, że dla swojej skuteczności wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie.

Czy prawo lokatorskie jest ułomne? Czy Twój Najemca może wynająć lokal dalej pomimo zakazu? Czy wypowiedzenie umowy najmu to jedyna sankcja? Niestety tak...

Gdy mówię Wynajmującemu, że jego Najemca może być także wynajmującym, a więc może wynająć lokal innej osobie, prawie zawsze spotykam się ze zdziwieniem.

Przy czym pisząc „może być wynajmującym” mam na myśli to, że w zasadzie nawet, gdy w umowie najmu będzie sformułowany wyraźny zakaz podnajmu/użyczenia, zawarta przez niego umowa podnajmu nie będzie nieważna czy bezskuteczna. Po prostu, Wynajmujący nabędzie wówczas prawo do wypowiedzenia umowy najmu swojemu Najemcy z powodu złamania zakazu i tyle.

Czy można się zatem jakoś dodatkowo zabezpieczyć prawnie przed podobną sytuacją (niedozwolonym podnajmem)? Kilka słów o karze umownej

Moim zdaniem można.

Po pierwsze, wyraźnie sformułuj zakaz podnajmu w samej umowie i podkreśl, że nie zgadzasz się na podnajmowanie mieszkania przy podpisywaniu umowy. Napisz, że zgoda na podnajem może być dokonana jedynie na piśmie.  

Po drugie, nie ufaj Najemcy na piękne oczy, że wywiąże się z tego zakazu i powiąż ww. zakaz
 z karą umowną.

Zgodnie z kodeksem cywilnym

art.483 par. 1 kodeksu cywilnego

Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

 

Wpisz do umowy, że za każde złamanie zakazu podnajmu możesz pobrać od Najemcy karę umowną np. w wysokości 2.000 zł i monitoruj sytuację.

Najemca, który planuje proceder, opisany przez Panią Barbarę, raczej nie zgodzi się na taki zapis umowny.

 

Swoją drogą: czy można zastrzegać kary umowne w każdej umowie najmu? Moim zdaniem nie ma z tym problemów w przypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. W przypadku zwykłych umów najmu sprawa jest bardziej dyskusyjna. Chcesz dowiedzieć się więcej: zapisz się na mój newsletter.

Nagranie z webinaru “Wszystko, czego chciał(a)byś dowiedzieć się o umowie najmu lokalu” jest dostępne + informacja o kursie online

Nagranie z webinaru “Wszystko, czego chciał(a)byś dowiedzieć się o umowie najmu lokalu” jest dostępne + informacja o kursie online

utworzone przez | sie 2, 2021 | najem

Webinar dla właścicieli lokali mieszkalnych odbył się w kwietniu 2021 roku. Dopiero teraz udało mi się go lekko “odchudzić” i zmontować. Nagranie jest dostępne na moim kanale youtube:

 

Nagranie z webinaru

Kliknij i obejrzyj na moim kanale. W opisie filmu znajdziesz spis treści (możesz wybierać ineresujące się elementy)
BEZPŁATNE NAGRANIE WEBINARU - kliknij tutaj

O czym jest webinar? Opis w trzech zdaniach:)

Mówiąc krótko: webinar jest m.in. o karach umownych, kaucji zabezpieczających, wypowiedzeniu umowy najmu. Jest też kilka słów o przepisach związanych z najmem w czasie epiedemii. Na webinarze omawiałem także podstawowe różnice pomiędzy umowami: zwykłą umową najmu, najmem okazjonalnym i instytucjonalnym. 

Kurs online

W sierpniu 2021 rokupostanowiłem zrobić także mały eksperyment i na stałe włączyłem sprzedaż mojego kursu online dot. umów najmu lokali mieszkalnych. Więcej informacji o kursie znajdziesz tutaj:

 

 

Kurs online. Wzory umów!

Poznaj ryzyka prawne związane z umową najmu mieszkania. Zapoznaj się z wzorami 👉zwykłej umowy najmu 👉najmu okazjonalnego 👉najmu instytucjonalnego
KURS - kliknij tutaj!