5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego). Poradnik dla Wynajmującego.

5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego). Poradnik dla Wynajmującego.

 

 

“Ale jak to oddalił? Przecież jestem właścicielem… Własność to moje święte prawo” – starszy Pan niemal wykrzyczał powyższe zdanie bezpośrednio po wyjściu z sali rozpraw.

Zrobiłem obojętną minę. Nie byłem jego pełnomocnikiem, nie bardzo mogłem mu odpowiedzieć, że doskonale rozumiem, dlaczego żądanie opuszczenia lokalu przez Wynajmującego nie spotkało się z pozytywnym rozstrzygnięciem Sądu.

Prawo własności jest ważne.

Czasem jednak nieznajomość prawa, które chroni najemców (lokatorów), może spowodować, że właściciel będzie miał problemy z odzyskaniem swojej własności, albo z samym rozwiązaniem umowy najmu mieszkania.

Oto 5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego), które powinieneś znać, jeżeli wynajmujesz komuś mieszkanie albo planujesz je wynająć.

Myślę, że znajomość przedstawionych poniżej zasad zaoszczędziłaby starszemu Panu dużo czasu i nerwów:)

#1 najem mieszkania jest uregulowany jedynie w kodeksie cywilnym

  

Nie każdy jest prawnikiem. Prawdopodobnie jakbym nim nie był, to znałbym kilka pojęć z prawa: konstytucja, umowa, kodeks karny, obrona konieczna, prawa autorskie itd.

Wiedziałbym także, że najem to umowa, która łączy co najmniej dwie osoby, na mocy której jedna oddaje komuś jakąś rzecz, a druga za tę rzecz płaci czynsz.

Wystarczyłoby trochę poszukać w internecie, by dowiedzieć się, że dokładna definicja najmu znajduje się w ustawie, która nazywa się kodeks cywilny. Jest w nim opisane wiele umów (najem, sprzedaż, dzierżawa itd.). Najem opisany jest w art. 659 i dalszych.

Od art. 680 kodeks cywilny zaczyna opisywać już nie tylko samą umowę najmu, ale stanowi o umowie najmu lokalu.

Super, pomyślałbym, gdybym znalazł te przepisy (a nie byłym prawnikiem:) Jeżeli chciałbym wynająć komuś moje mieszkanie, wystarczy dokładnie przeczytać ww. przepisy i napisać umowę na ich podstawie, prawda? W kodeksie są przecież zawarte np. terminy wypowiedzenia takich umów, czy zasady podwyższania czynszu.

No właśnie problem w tym, że nie jest tak do końca różowo. 

Znaczna część przepisów o najmie z kodeksu cywilnego będzie obowiązywała także osoby wynajmujące mieszkanie, ale istnieje jeszcze taka ustawa, której wdzięczna nazwa brzmi:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm.).

To w tej ustawie znajdują się m.in. bardzo ważne dla Wynajmującego i Najemcy lokalu mieszkalnego (mieszkania) reguły rozwiązywania umów najmu lokali mieszkalnych. Co do zasady Wynajmującego wiążą reguły z ww. ustawy, a nie z kodeksu cywilnego. Pamiętaj, że sytuacja prawna Najemcy i Wynajmującego nie jest jednakowa: Najemca może zazwyczaj powoływać się na KC. Ciebie, drogi Wynajmujący, ogranicza ustawa o ochronie praw lokatorów (reguły rozwiązywania umów) i nie możesz samodzielnie modyfikować tych reguł. 

Reguły te są ważniejsze niż reguły zawarte w kodeksie cywilnym (w kontekście lokali mieszkalnych. Chodzi tu oczywiście
o sytuacje, gdy nie da się pogodzić treści tych dwóch ustaw).

Przykład:

art. 672 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zasada ta jest sprzeczna z zasadami wyrażonymi w ustawie o ochronie praw lokatorów i niestety nie ma zastosowania do najemców lokali mieszkalnych.

Jeżeli wynajmujesz lokal mieszkalny (a nie np. użytkowy), a prawidłowość rozwiązania umowy najmu będzie badał Sąd, podmiot ten będzie sprawdzał, czy znałeś i stosowałeś nadrzędne dla lokali mieszkalnych zasady wyrażone w ustawie
o ochronie praw lokatorów.

Nawet pobieżna lektura tej ustawy, a zwłaszcza art. 11, pozwala na stwierdzenie, że pozycja Najemcy mieszkania jest bardzo silna.

Tak bardzo, że w skrajnych wypadkach podpisanie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony z problematycznym lokatorem może oznaczać wieloletni brak możliwości odzyskania swojego mieszkania.

Aha, jeszcze jedno: jeśli Ty komuś oddajesz mieszkanie do używania jesteś Wynajmującym, a osoba, która korzysta
z lokalu to Najemca. Zapamiętaj to sobie:)

Zadanie dla przyszłego Wynajmującego: przeczytaj ustawę o ochronie praw lokatorów.

#2 swoboda umów. Jestem Panem swojej własności, więc mogę napisać w umowie najmu mieszkania co mi się podoba

  

W polskim prawie cywilnym istnieje zasada tzw. swobody umów.

W dużym uproszczeniu można się umówić na wszystko, co nie jest niezgodne z prawem (kodeks cywilny mówi, że  treść lub cel umówionego stosunku prawnego nie może sprzeciwiać się właściwości/naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego).

Teraz wejdę na jeszcze wyższy poziom prawniczego bełkotu.

Napisałem, że nie można w umowach najmu mieszkania posiłkować się trybem rozwiązywania takich umów przewidzianym w kodeksie cywilnym (jeśli jesteś Wynajmującym).

Jako przykład podałem tryb rozwiązania umowy bez wypowiedzenia przewidziany w kodeksie cywilnym, a nieznany ustawie o ochronie praw lokatorów.

Dobrze, konieczne jest wypowiedzenie, pomyślisz.

A czy można w ramach swobody umów napisać, że możliwe jest wypowiedzenie z powodu niepłacenia czynszu za tylko jeden miesiąc?

Nie można.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, we wcześniej wspomnianym artykule 11 wyraźnie stanowi, że można wypowiedzieć umowę, jeśli najemca nie zapłacił czynszu za trzy pełne okresy (i to po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia, które to musi dawać najemcy jeszcze dodatkowy miesiąc na spłatę zadłużenia!).

To tzw. przepis semiimperatywny: możesz go zmienić, ale tylko na korzyść najemcy. Nie ma przeszkód byś w umowie napisał, że wypowiedzenie umowy jest możliwe jedynie w przypadku braku płatności za osiemnaście albo nawet osiemdziesiąt pełnych okresów, a także przedłużenie samego okresu wypowiedzenia np. do dwunastu miesięcy:) Jeśli samodzielnie skrócisz terminy ustawowe, będzie to tylko zapis na papierze, który nie wiąże najemcy. Terminy wskazane
w ustawie o ochronie praw lokatorów można skutecznie jedynie wydłużyć.

#3 warto szukać wzoru umowy najmu mieszkania w internecie. Najlepiej darmowego

 

No dobrze, to taki półmit:) Sam zamierzam udostępniać wzory umów najmu mieszkania w internecie.

Internet niestety ma to do siebie, że w kontekście prawa można znaleźć w nim wszystko. Całkiem sensowne interpretacje prawne i interpretacje całkowicie niezgodne z przepisami.

Widziałem już tak wiele umów najmu mieszkania (lokali mieszkalnych) całkowicie niezgodnych z ustawą o ochronie praw lokatorów, że w zasadzie nigdy mnie już nie zdziwi żadna umowa, nawet jak konsultacji prawnej udzielam zawodowemu pośrednikowi nieruchomości, albo właścicielowi kamienicy, który wynajmuje lokale mieszkalne od 10 lat i który sam “napisał” swoją umowę najmu mieszkania.

Jedno jest jednak wspólne dla wszystkich osób, które ewidentnie złamały przepisy, a dowiedziały się o tym np. z powodu oporu lokatora, który zaczął pisać dziwne pisma, w których powołuje się na swoje prawa (nie ujęte przecież w umowie!).

“Skąd Pan wziął ten wzór umowy najmu mieszkania?” – pytam.

“No jak to skąd? Z internetu!” – pada odpowiedź.

Czy można zatem korzystać z takich wzorów? Odpowiem na to pytanie nie do końca wprost: tak, o ile wzory umów najmu mieszkania są zgodne z prawem:)

  

#4 Najemcy, który nie płaci, można odciąć wodę. To dobra metoda na legalne zmuszenie go do opuszczenia lokalu i rozwiązanie umowy najmu mieszkania

  

Nie. Koniec. Kropka. Taka metoda nie jest legalna. Wchodzimy tu na grząski grunt prawa karnego, a nie tylko cywilnego. Nie wierzysz? Przeczytaj art. 191 kodeksu karnego, a zwłaszcza § 1a tego przepisu:

Art.  191. §  1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§  1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

§  2. Jeżeli sprawca działa w sposób określony w § 1 w celu wymuszenia zwrotu wierzytelności, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§  3. Ściganie przestępstwa określonego w § 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego”

Uwierz mi na słowo, że przez “przemoc innego rodzaju” można rozumieć m.in. odcięcie najemcy wody z powodu braku płatności czynszu.

  

#5 Jestem właścicielem lokalu, więc to ja decyduję, że najemca, który nie płaci na czas czynszu, musi mi oddać mieszkanie. Natychmiast!

  

Prawa chroniące lokatorów przeczą powyższemu zdaniu. Dopóki nie rozwiążemy komuś skutecznie umowy najmu mieszkania osoba ta ma prawo mieszkać w naszym lokalu i my jako właściciele nie możemy nim swobodnie dysponować.

Co więcej, jeśli nie mamy dobrej przyczyny, opartej w przepisach (ustawa o ochronie praw lokatorów), aby rozwiązać najemcy umowę najmu mieszkania, nie możemy tego skutecznie zrobić.

Wszelkie próby szybkiego odzyskania mieszkania powinny skończyć się tym, że najemca odzyska nad nim kontrolę
i będzie miał ją tak długo, jak będzie posiadał status najemcy.

Podstawa prawna (w prawie cywilnym): proszę bardzo! Aha, najem mieszkania powoduje, że jego najemca staje się jego posiadaczem:

Art.  344.  kodeksu cywilnego

§  1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

§  2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Najemcy mieszkań, którym sporadycznie doradzałem, potwierdzali mi, że w razie próby nielegalnego odzyskania kontroli nad mieszkaniem przez Wynajmującego (w trakcie trwania umowy najmu mieszkania) wystarczy czasem telefon na policję, aby właściciel przestał nękać najemców.

Zazwyczaj nie kończyło się to dla wynajmujących jakoś źle, ale z uwagi na wcześniej wspomniany przepis art. 191 kk (a także np. art. 193 kk) właściciele mieszkań narażali się na pewno nie tylko na odpowiedzialność cywilną, ale także na odpowiedzialność karną.

Nie można bowiem próbować wpływać na lokatora jakąkolwiek formą przemocy, ani wdzierać się do jego mieszkania (tak! to nie moje przejęzyczenie. Właściciel, który zawarł umowę najmu z lokatorem, wyzbywa się przez to na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu).

Oczywiście świadomy Wynajmujący pewnie wie o tym, że może np. zawrzeć z Najemcą umowę najmu mieszkania na czas oznaczony, a ta rozwiąże się sama. Po upływie terminu. Zawsze – niezależnie od tego czy ktoś płacił czy nie płacił czynszu.

Albo, że istnieje coś takiego jak umowa najmu okazjonalnego mieszkania.

O tym będą jednak dalsze wpisy na blogu.

Podsumowanie

  

Jeżeli planujesz wynająć mieszkanie powinieneś znać podstawowe zasady z zakresu ochrony praw lokatorów.

Warto przeczytać ustawę o ochronie praw lokatorów. Te przepisy nie są martwe.

Jest szansa, że Twój najemca będzie przestrzegał nawet niezgodnej z prawem umowy najmu mieszkania tj. opuści lokal z powodu dwutygodniowego poślizgu w zapłacie czynszu, bo tak zapisaliście w umowie.

Istnieje jednak możliwość, że taki lokator zna swoje prawa (albo poznał je w momencie zaistnienia konfliktu) i nie będzie chciał respektować takiego zapisu umowy.

Taki lokator będzie miał, w świetle prawa, rację.

Chcesz się pozbyć lokatora? Najpierw musisz rozwiązać z nim skutecznie stosunek prawny np. umowę najmu mieszkania. Oczywiście rozwiązanie umowy to często nie koniec kłopotów, ale to materiał na kolejne wpisy.

Chcesz poznać historię Pana, o którym pisałem na początku?

Jest ona bardzo prosta.

Pan napisał w umowie najmu mieszkania, że można ją rozwiązać za tygodniowym wypowiedzeniem z powodu niezapłacenia przez najemcę jednego czynszu w terminie.

Ponieważ lokator nie zapłacił mu dwóch czynszów, Pan wysłał mu pismo, że wypowiada umowę najmu mieszkania z powodu niezapłacenia jednego czynszu.

Tak się przecież umówiono, a warunki umowy zostały przekroczone i to podwójnie: nie zapłacono już dwóch należności!

W braku reakcji na pismo, starszy Pan złożył do sądu pozew o eksmisję (czyli zwrócił się do Sądu z wnioskiem, aby Sąd nakazał najemcy opuszczenie lokalu).

Sąd nie miał zbyt dużo do roboty: uznał, że najemca, który nota bene w międzyczasie uregulował swój dług, nadal ma tytuł prawny do lokalu, ponieważ umowa najmu nie mogła być rozwiązana w trybie przewidzianym przez strony umowy w samej umowie.

Tryb ten nie był bowiem zgodny z ustawą o ochronie praw lokatorów.

Proste. Mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu jest to zrozumiałe także dla Ciebie.