Jeżeli rozwiązałeś zwykłą umowę najmu mieszkania (na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony) to w optymistycznym wariancie były lokator wyprowadzi się niezwłocznie po tym, jak utraci tytuł prawny do mieszkania. 

Co robić, gdy po skutecznym rozwiązaniu umowy były lokator się ociąga i nadal nie zdał Ci mieszkania? Co robić, gdy były lokator nie opuszcza lokalu, bo Sąd z jednej strony zgodził się na eksmisję byłego lokatora, ale jednocześnie wstrzymał wykonanie tego wyroku? 

PORADNIK DLA WYNAJMUJĄCEGO MIESZKANIE (LOKAL MIESZKALNY) W 5 KROKACH. 

 

#1 wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) przez byłego lokatora

 

Wyślij lokatorowi wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu (listem poleconym).

Przypomnij mu, że umowa najmu, którą zawarliście już nie obowiązuje.

Napisz mu o konsekwencjach braku dobrowolnego spełnienia tego żądania (proces sądowy o eksmisję).  

 

#2 nalicz byłemu lokatorowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania (lokalu mieszkalnego)

 

Możesz napisać o tym w samym wezwaniu do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Możesz w odrębnym piśmie.

Tak, wyślij pismo (wezwanie) listem poleconym.

Mam cichą nadzieję, że czytając tego bloga nauczysz się kilku reguł, które obowiązują zawsze (dla przypomnienia: listy wysyłaj za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i zachowaj dla siebie kopię pism, które wysłałeś; zamiast wysyłki możesz również wręczyć pismo byłemu lokatorowi, pod warunkiem, że ten podpisze się na kopii pisma, że je odebrał i w jakiej dacie). 

Zgodnie z ustawą, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do uiszczania comiesięcznego odszkodowania (art. 18 ustawy).

W jakiej wysokości?

Co do zasady w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu mieszkania.

 

UWAGA: 

Krok #1 i # 2 są ważne także dlatego, że nie dajesz byłemu Najemcy pola do interpretacji w kierunku dorozumianego nawiązania się nowej umowy najmu mieszkania…Znasz przepis art. 674 kodeksu cywilnego? Nie? Lepiej się z nim zapoznaj:

„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”

Nie muszę chyba dodawać, jak może być interpretowana bierność właściciela w zakresie żądania opuszczenia lokalu i dalsze uiszczanie opłat przez byłego lokatora tytułem „czynszu”.

(zwróć uwagę na to, jaką należność wpłaca Tobie były lokator. On ma Ci płacić „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”, a nie „czynsz”!!!).

 

#3 brak reakcji byłego lokatora na wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) to przesłanka do tego, aby skierować do Sądu pozew o eksmisję

  

Kolejny problem z byłym lokatorem to brak reakcji na wezwanie lub odmowa  opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Pamiętaj, że jedynym podmiotem, który może nakazać byłemu lokatorowi  przymusowe opuszczenia lokalu i jego opróżnienie jest Sąd.

Jedyny podmiot, który może z kolei przymusowo wyegzekwować wyrok eksmisyjny wydany przez taki Sąd to Komornik sądowy.  

 

#4 lokal socjalny dla byłego najemcy mieszkania  (lokalu mieszkalnego) w wyroku eksmisyjnym – co robić? Odszkodowanie

 

Niestety, w toku postępowania eksmisyjnego Sąd będzie badał, czy były lokator nie powinien mieć przyznanego tzw. uprawnienia do zawarcia umowy najmu  socjalnego lokalu ze względu na jego szczególną sytuację majątkową i rodzinną (art. 14 ustawy).

Przyznanie takiego uprawnienia może mocno pokrzyżować Twoje plany,  co do szybkiego odzyskania kontroli nad Twoim mieszkaniem.  

 Dlaczego?

 „Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 6 ustawy)”

 

Nie wiem jak w Twojej gminie, ale tam gdzie mieszkam, gmina nie tak szybko składa ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W skrajnych wypadkach oczekiwanie na złożenie takiej oferty może trwać kilka lat, tym samym przedłużając okres, w którym Twój były lokator ma prawo zajmować Twoje mieszkanie. Nie ma tutaj prostej recepty: gmina zazwyczaj zwleka ze złożeniem oferty, bo zwyczajnie nie ma  lokalu socjalnego do zaoferowania. 

 

UWAGA – ODSZKODOWANIE:

Procedura dotycząca umowy najmu socjalnego lokalu będzie przedmiotem dalszych wpisów. Już teraz sygnalizuję jednak, że można pozwać gminę o odszkodowanie za to, że nie zaoferowano byłemu lokatorowi zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (pomimo tego, że orzeczono o takim obowiązku w wyroku eksmisyjnym) i były lokator nadal zajmuje Twoją własność (art. 18 ust. 5 ustawy).

W zasadzie gmina powinna płacić Ci równowartość czynszu, jaki mógłbyś uzyskać od najemcy Twojego mieszkania.

 EDIT: PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

  

#5 okres ochronny i zakaz eksmisji na bruk – co robić? Odszkodowanie

 

Nawet jeśli dysponujesz już prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym, z którego wynika, że gmina nie musi dostarczać byłemu lokatorowi lokalu socjalnego, możesz mieć kolejny problem z byłym lokatorem tj. problem z wyegzekwowaniem wyroku wyegzekwowaniem. Dlaczego?

a) okres ochronny

 Słyszałeś o tzw. okresie ochronnym?

 „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie” (art. 16 ustawy)

b) zakaz eksmisji na bruk

Tu z kolei kłania się procedura cywilna. Osoby eksmitowane, którym nie przysługuje lokal socjalny, nie mogą być z dnia na dzień wyrzucone na przysłowiowy bruk.

Jeśli nie mają gdzie się podziać, należy ich co do zasady eksmitować do tzw. pomieszczenia tymczasowego.  Obowiązek zapewnienia takiego pomieszczenia ciąży… również na gminie.

 Proszę, przeczytaj art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego:

 Art.  1046 

(…)

4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.(…)”

 Jak myślisz, czy gminy dysponują nadmiarem pomieszczeń tymczasowych?

UWAGA – ODSZKODOWANIE

Podpowiem także, z dużą dozą ostrożności, że również w przypadku braku dostarczenia pomieszczenia tymczasowego przez gminę prawdopodobnie masz, drogi Wynajmujący, roszczenie o odszkodowanie do gminy. 

  

Podsumowanie

Mam nadzieję, że Twój lokator nie sprawia Ci żadnych problemów. Płaci w terminie, po rozwiązaniu umowy opuszcza lokal itd.

Jak widzisz jednak, w świetle obowiązującego prawa, może nie być tak prosto.

Może się okazać, że rozwiązanie umowy to dopiero pierwszy krok, przed długą drogą do rzeczywistego odzyskania lokalu mieszkalnego. Na szczęście Wynajmujący nie zostaje całkowicie bezbronny. Może się okazać, że pomimo utraty kontroli nad lokalem, lokal nadal zarabia na siebie, tyle że płatnikiem nie jest nowy Najemca, tylko gmina. Niestety, doprowadzenie do takiej sytuacji wymaga często przejścia przez pełną procedurę sądową. 

 

Co możesz jeszcze zrobić?

1) weryfikuj najemcę przed podpisaniem umowy (kaucja, wywiad)!

2) rozważ zawarcie bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania (najem okazjonalny/najem instytucjonalny – w razie ich rozwiązania pomija się chociażby sądowy proces eksmisyjny! Choć to nie wszystkie zalety ww. umów najmu).

Wbrew pozorom to właśnie prewencja i przemyślana treść umowy może okazać się najważniejsza, jeżeli chodzi o Twoje bezpieczeństwo prawne, także w przypadku rozwiązania umowy najmu mieszkania. 

 

[1] Pełna nazwa to: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm. we wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokatorów).