Je┼╝eli rozwi─ůza┼ée┼Ť zwyk┼é─ů umow─Ö najmu mieszkania (na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony) to w optymistycznym wariancie by┼éy lokator wyprowadzi si─Ö niezw┼éocznie po tym, jak utraci tytu┼é prawny do mieszkania.┬á

Co robi─ç, gdy po skutecznym rozwi─ůzaniu umowy by┼éy lokator si─Ö oci─ůga i nadal nie zda┼é Ci mieszkania? Co robi─ç, gdy by┼éy lokator nie opuszcza lokalu, bo S─ůd z jednej strony zgodzi┼é si─Ö na eksmisj─Ö by┼éego lokatora, ale jednocze┼Ťnie wstrzyma┼é wykonanie tego wyroku?┬á

PORADNIK DLA WYNAJMUJĄCEGO MIESZKANIE (LOKAL MIESZKALNY) W 5 KROKACH. 

 

#1 wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) przez byłego lokatora

 

Wy┼Ťlij lokatorowi wezwanie do opuszczenia i opr├│┼╝nienia lokalu (listem poleconym).

Przypomnij mu, ┼╝e umowa najmu, kt├│r─ů zawarli┼Ťcie ju┼╝ nie obowi─ůzuje.

Napisz mu o konsekwencjach braku dobrowolnego spe┼énienia tego ┼╝─ůdania (proces s─ůdowy o eksmisj─Ö).┬á┬á

 

#2 nalicz byłemu lokatorowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania (lokalu mieszkalnego)

 

Mo┼╝esz napisa─ç o tym w samym wezwaniu do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Mo┼╝esz w odr─Öbnym pi┼Ťmie.

Tak, wy┼Ťlij pismo (wezwanie) listem poleconym.

Mam cich─ů nadziej─Ö, ┼╝e czytaj─ůc tego bloga nauczysz si─Ö kilku regu┼é, kt├│re obowi─ůzuj─ů zawsze (dla przypomnienia: listy wysy┼éaj za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i zachowaj dla siebie kopi─Ö pism, kt├│re wys┼éa┼ée┼Ť; zamiast wysy┼éki mo┼╝esz r├│wnie┼╝ wr─Öczy─ç pismo by┼éemu lokatorowi, pod warunkiem, ┼╝e ten podpisze si─Ö na kopii pisma, ┼╝e je odebra┼é i w jakiej dacie).┬á

Zgodnie z ustaw─ů, osoby zajmuj─ůce lokal bez tytu┼éu prawnego s─ů obowi─ůzane do uiszczania comiesi─Öcznego odszkodowania (art. 18 ustawy).

W jakiej wysoko┼Ťci?

Co do zasady w wysoko┼Ťci czynszu, jaki w┼éa┼Ťciciel m├│g┼éby otrzyma─ç z tytu┼éu najmu mieszkania.

 

UWAGA: 

Krok #1 i # 2 s─ů wa┼╝ne tak┼╝e dlatego, ┼╝e nie dajesz by┼éemu Najemcy pola do interpretacji w kierunku dorozumianego nawi─ůzania si─Ö nowej umowy najmu mieszkaniaÔÇŽZnasz przepis art. 674 kodeksu cywilnego? Nie? Lepiej si─Ö z nim zapoznaj:

ÔÇ×Je┼╝eli po up┼éywie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca u┼╝ywa nadal rzeczy za zgod─ů wynajmuj─ůcego, poczytuje si─Ö w razie w─ůtpliwo┼Ťci, ┼╝e najem zosta┼é przed┼éu┼╝ony na czas nieoznaczony.ÔÇŁ

Nie musz─Ö chyba dodawa─ç, jak mo┼╝e by─ç interpretowana bierno┼Ť─ç w┼éa┼Ťciciela w zakresie ┼╝─ůdania opuszczenia lokalu i dalsze uiszczanie op┼éat przez by┼éego lokatora tytu┼éem ÔÇ×czynszuÔÇŁ.

(zwr├│─ç uwag─Ö na to, jak─ů nale┼╝no┼Ť─ç wp┼éaca Tobie by┼éy lokator. On ma Ci p┼éaci─ç ÔÇ×odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokaluÔÇŁ, a nie ÔÇ×czynszÔÇŁ!!!).

 

#3 brak reakcji by┼éego lokatora na wezwanie do opuszczenia i opr├│┼╝nienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) to przes┼éanka do tego, aby skierowa─ç do S─ůdu pozew o eksmisj─Ö

  

Kolejny problem z byłym lokatorem to brak reakcji na wezwanie lub odmowa  opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Pami─Ötaj, ┼╝e jedynym podmiotem, kt├│ry mo┼╝e nakaza─ç by┼éemu lokatorowi ┬áprzymusowe opuszczenia lokalu i jego opr├│┼╝nienie jest S─ůd.

Jedyny podmiot, kt├│ry mo┼╝e z kolei przymusowo wyegzekwowa─ç wyrok eksmisyjny wydany przez taki S─ůd to Komornik s─ůdowy. ┬á

 

#4 lokal socjalny dla by┼éego najemcy mieszkania┬á (lokalu mieszkalnego) w wyroku eksmisyjnym – co robi─ç? Odszkodowanie

 

Niestety, w toku post─Öpowania eksmisyjnego S─ůd b─Ödzie bada┼é, czy by┼éy lokator nie powinien mie─ç przyznanego tzw. uprawnienia do zawarcia umowy najmu┬á socjalnego lokalu ze wzgl─Ödu na jego szczeg├│ln─ů sytuacj─Ö maj─ůtkow─ů i rodzinn─ů (art. 14 ustawy).

Przyznanie takiego uprawnienia może mocno pokrzyżować Twoje plany,  co do szybkiego odzyskania kontroli nad Twoim mieszkaniem.  

 Dlaczego?

┬áÔÇ×Orzekaj─ůc o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, s─ůd nakazuje wstrzymanie wykonania opr├│┼╝nienia lokalu do czasu z┼éo┼╝enia przez gmin─Ö oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 6 ustawy)ÔÇŁ

 

Nie wiem jak w Twojej gminie, ale tam gdzie mieszkam, gmina nie tak szybko sk┼éada ofert─Ö zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W skrajnych wypadkach oczekiwanie na z┼éo┼╝enie takiej oferty mo┼╝e trwa─ç kilka lat, tym samym przed┼éu┼╝aj─ůc okres, w kt├│rym Tw├│j by┼éy lokator ma prawo zajmowa─ç Twoje mieszkanie. Nie ma tutaj prostej recepty: gmina zazwyczaj zwleka ze z┼éo┼╝eniem oferty, bo zwyczajnie nie ma┬á lokalu socjalnego do zaoferowania.┬á

 

UWAGA – ODSZKODOWANIE:

Procedura dotycz─ůca umowy najmu socjalnego lokalu b─Ödzie przedmiotem dalszych wpis├│w. Ju┼╝ teraz sygnalizuj─Ö jednak, ┼╝e mo┼╝na pozwa─ç gmin─Ö o odszkodowanie za to, ┼╝e nie zaoferowano by┼éemu lokatorowi zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (pomimo tego, ┼╝e orzeczono o takim obowi─ůzku w wyroku eksmisyjnym) i by┼éy lokator nadal zajmuje Twoj─ů w┼éasno┼Ť─ç (art. 18 ust. 5 ustawy).

W zasadzie gmina powinna p┼éaci─ç Ci r├│wnowarto┼Ť─ç czynszu, jaki m├│g┼éby┼Ť uzyska─ç od najemcy Twojego mieszkania.

 EDIT: PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

  

#5 okres ochronny i zakaz eksmisji na bruk – co robi─ç? Odszkodowanie

 

Nawet je┼Ťli dysponujesz ju┼╝ prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym, z kt├│rego wynika, ┼╝e gmina nie musi dostarcza─ç by┼éemu lokatorowi lokalu socjalnego, mo┼╝esz mie─ç kolejny problem z by┼éym lokatorem tj. problem z wyegzekwowaniem wyroku wyegzekwowaniem. Dlaczego?

a) okres ochronny

┬áS┼éysza┼ée┼Ť o tzw. okresie ochronnym?

┬áÔÇ×wyrok├│w s─ůdowych nakazuj─ůcych opr├│┼╝nienie lokalu nie wykonuje si─Ö w okresie od 1 listopada do 31 marca roku nast─Öpnego w┼é─ůcznie, je┼╝eli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do kt├│rego ma nast─ůpi─ç przekwaterowanieÔÇŁ (art. 16 ustawy)

b) zakaz eksmisji na bruk

Tu z kolei k┼éania si─Ö procedura cywilna. Osoby eksmitowane, kt├│rym nie przys┼éuguje lokal socjalny, nie mog─ů by─ç z dnia na dzie┼ä wyrzucone na przys┼éowiowy bruk.

Je┼Ťli nie maj─ů gdzie si─Ö podzia─ç, nale┼╝y ich co do zasady eksmitowa─ç do tzw. pomieszczenia tymczasowego. ┬áObowi─ůzek zapewnienia takiego pomieszczenia ci─ů┼╝yÔÇŽ r├│wnie┼╝ na gminie.

 Proszę, przeczytaj art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego:

┬áÔÇ×Art.┬á 1046┬á

(ÔÇŽ)

4.┬áWykonuj─ůc obowi─ůzek opr├│┼╝nienia lokalu s┼éu┼╝─ůcego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych d┼éu┼╝nika na podstawie tytu┼éu wykonawczego, z kt├│rego nie wynika uprawnienie d┼éu┼╝nika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie d┼éu┼╝nika do innego lokalu lub pomieszczenia, do kt├│rego d┼éu┼╝nikowi przys┼éuguje tytu┼é prawny i w kt├│rym mo┼╝e on zamieszka─ç. Je┼╝eli d┼éu┼╝nikowi nie przys┼éuguje tytu┼é prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w kt├│rym mo┼╝e zamieszka─ç, komornik wstrzyma si─Ö z dokonaniem czynno┼Ťci do czasu, gdy gmina w┼éa┼Ťciwa ze wzgl─Ödu na miejsce po┼éo┼╝enia lokalu podlegaj─ůcego opr├│┼╝nieniu, na wniosek komornika, wska┼╝e d┼éu┼╝nikowi tymczasowe pomieszczenie.(ÔÇŽ)ÔÇŁ

┬áJak my┼Ťlisz, czy gminy dysponuj─ů nadmiarem pomieszcze┼ä tymczasowych?

UWAGA – ODSZKODOWANIE

Podpowiem tak┼╝e, z du┼╝─ů doz─ů ostro┼╝no┼Ťci, ┼╝e r├│wnie┼╝ w przypadku braku dostarczenia pomieszczenia tymczasowego przez gmin─Ö prawdopodobnie masz, drogi Wynajmuj─ůcy, roszczenie o odszkodowanie do gminy.┬á

  

Podsumowanie

Mam nadziej─Ö, ┼╝e Tw├│j lokator nie sprawia Ci ┼╝adnych problem├│w. P┼éaci w terminie, po rozwi─ůzaniu umowy opuszcza lokal itd.

Jak widzisz jednak, w ┼Ťwietle obowi─ůzuj─ůcego prawa, mo┼╝e nie by─ç tak prosto.

Mo┼╝e si─Ö okaza─ç, ┼╝e rozwi─ůzanie umowy to dopiero pierwszy krok, przed d┼éug─ů drog─ů do rzeczywistego odzyskania lokalu mieszkalnego. Na szcz─Ö┼Ťcie Wynajmuj─ůcy nie zostaje ca┼ékowicie bezbronny. Mo┼╝e si─Ö okaza─ç, ┼╝e pomimo utraty kontroli nad lokalem, lokal nadal zarabia na siebie, tyle ┼╝e p┼éatnikiem nie jest nowy Najemca, tylko gmina. Niestety, doprowadzenie do takiej sytuacji wymaga cz─Östo przej┼Ťcia przez pe┼én─ů procedur─Ö s─ůdow─ů.┬á

 

Co mo┼╝esz jeszcze zrobi─ç?

1) weryfikuj najemc─Ö przed podpisaniem umowy (kaucja, wywiad)!

2) rozwa┼╝ zawarcie bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania (najem okazjonalny/najem instytucjonalny ÔÇô w razie ich rozwi─ůzania pomija si─Ö chocia┼╝by s─ůdowy proces eksmisyjny! Cho─ç to nie wszystkie zalety ww. um├│w najmu).

Wbrew pozorom to w┼éa┼Ťnie prewencja i przemy┼Ťlana tre┼Ť─ç umowy mo┼╝e okaza─ç si─Ö najwa┼╝niejsza, je┼╝eli chodzi o Twoje bezpiecze┼ästwo prawne, tak┼╝e w przypadku rozwi─ůzania umowy najmu mieszkania.┬á

 

[1] Pe┼éna nazwa to: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokator├│w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z p├│┼║n. zm.┬áwe wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokator├│w).