Jaka jest rola notariusza przy umowie najmu okazjonalnego mieszkania?

Jaka jest rola notariusza przy umowie najmu okazjonalnego mieszkania?

Jak to jest z tym notariuszem? Czy to notariusz sporządza dla Ciebie umowę najmu okazjonalnego? Kto za to płaci? Czy faktycznie wydatek na notariusza jest tak duży, że lepiej odpuścić sobie taką formę umowy? Kto musi się stawić u notariusza – Najemca czy Wynajmujący?

W tym artykule rozwieję wątpliwości, które pojawiają się w związku z umową najmu okazjonalnego
i udziałem notariusza przy jej sporządzaniu.

 

#1 umowa najmu okazjonalnego – forma

Wbrew temu, co często czyta się w Internecie, umowy najmu okazjonalnego nie trzeba sporządzić w formie aktu notarialnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów[1] stawia takiej umowie wyłącznie wymóg formy pisemnej i to pod rygorem nieważności (art. 19 a ust. 5 UOL).

Nie można więc zawrzeć takiej umowy w formie ustnej, czy przez maila. Bezwzględne minimum to forma pisemna i takie rozwiązanie najczęściej się stosuje.

Przez formę pisemną rozumiemy taki dokument, pod którym widnieją odręczne podpisy wszystkich stron umowy.

 

#2 załączniki do umowy najmu okazjonalnego!

Do umowy najmu okazjonalnego załącza się kilka załączników. Są to, w szczególności:

1) oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu,

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

3) oświadczenie właściciela tego innego lokalu (w którym ma zamieszkać Twój były Najemca) lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego innego lokalu, że zgadza się na to, aby ten były Najemca u niego zamieszkał.

 

#3 załączniki do umowy najmu okazjonalnego. Które wymagają formy aktu notarialnego?

Ten pierwszy załącznik do umowy najmu okazjonalnego (1) musi być sporządzony w formie aktu notarialnego.

Ten drugi załącznik do umowy najmu okazjonalnego (2) może być sporządzony w zwykłej formie pisemnej. UOL nie stawia tutaj żadnych wymagań, ale trudno byłoby załączyć do umowy oświadczenie Najemcy w formie np. ustnej😊 

Co do  trzeciego załącznika do umowy najmu okazjonalnego (3) to jest on sporządzany zazwyczaj w zwykłej formie pisemnej. Chociaż możemy zażyczyć sobie, aby podpis właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego innego lokalu był notarialnie poświadczony.

 

#4 kto musi stawić się u notariusza?

 

W zasadzie dobrowolnie poddaje się egzekucji Najemca. To on musi złożyć takie oświadczenie przed notariuszem (pierwszy załącznik).

Oczywiście, zazwyczaj rekomenduję, aby u notariusza stawiać się wraz z Najemcą, ponieważ spotkanie u notariusza to dobra okazja do skompletowania wszystkich dokumentów i dopięcia formalności związanych z umową najmu okazjonalnego mieszkania.  

Teoretycznie, Wynajmujący w ogóle u notariusza stawić się nie musi, zwłaszcza gdy przyjmiemy w podpisanej już umowie najmu takie rozwiązanie, że załączniki kompletuje się np. w ciągu kilku dni po zawarciu takiej umowy, a obowiązek dostarczenia dokumentów ciąży na Najemcy (najbezpieczniej jednak kompletować załączniki od razu, już w dniu podpisania umowy najmu).

 

#4 Ile to kosztuje?

UOL w art. 19a ust. 7 stanowi, że wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji (pierwszy załącznik) wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. z 2018 r. poz. 2177 oraz z 2019 r. poz. 1564).

Czyli w 2020 roku to 260 zł + drobne opłaty za wypisy aktu notarialnego. W sumie notarialne koszty związane z umową najmu okazjonalnego nie powinny przekroczyć 300-400 zł.

 

# 5 Kto płaci za notariusza?

Kwestię tę można uregulować umownie i ustalić to dowolnie np. ze strony zapłacą po połowie. Często jednak koszt ten faktycznie ponosi Wynajmujący. Nie ma jednak przeszkód, by umówić się, że cały koszt pokryje Najemca.

#6 czy notariusz sporządza projekt umowy najmu okazjonalnego?

 

Rolą notariusza nie jest pisanie projektu umowy najmu okazjonalnego. Być może są notariusze, którzy oferują takie projekty i proponują zawarcie samej umowy w formie aktu notarialnego.

Najczęściej jednak umowę najmu okazjonalnego sporządza się wyłącznie na piśmie i rolą zapobiegliwego Wynajmującego jest zadbanie o to, aby umowa taka jak najpełniej zabezpieczała jego interesy, a więc aby było do niego jak najlepiej dostosowana (o 3 możliwych modyfikacjach umownych w przypadku najmu okazjonalnego pisałem TU).

Po ewentualne konsultacje można zgłosić się do prawników specjalizujących się w sporządzaniu takich umów np. do adwokata, czy radcy prawnego.

Piszę o tym, ponieważ często spotykam się z tym, że przyszli Wynajmujący błędnie adresują swoje prośby z zakresu umowy najmu okazjonalnego tj. proszą mnie o sporządzenie załącznika do umowy najmu okazjonalnego i to od razu w formie aktu notarialnego (jestem radcą prawnym i nie mam uprawnień do sporządzania takich aktów, mogę sporządzić projekt takiego dokumentu, który zostanie potem przekazany notariuszowi) lub próbują zlecić notariuszom sporządzenie szczegółowego projektu samej umowy najmu.

Na koniec jeszcze jedna uwaga: to, że w zasadzie w formie aktu notarialnego należy sporządzić bezwzględnie jeden załącznik do umowy najmu okazjonalnego, nie oznacza, że istnieje zakaz, aby wszystkie pozostałe dokumenty tj. sama umowa i pozostałe załączniki były także w formie aktu notarialnego.

Nie ma bowiem przeszkód, by zastąpić np. zwykłą formę pisemną, formą szczególną, jaką jest akt notarialny. Nie działa to w drugą stronę – nie można zastępować wymaganej przez ustawodawcę formy aktu notarialnego zwykłą formą pisemną, czy jeszcze słabszymi formami np. formą dokumentową czy ustną.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[1] Pełna nazwa ustawy to: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611), dalej we wpisie „UOL”.

 

Koronawirus – WPROWADZONE zmiany w przepisach o najmie

Koronawirus – WPROWADZONE zmiany w przepisach o najmie

Kilka dni temu pisałem o projektowanych zmianach w prawie, głownie pod kątem prawa najmu lokali mieszkalnych. Dzisiejszy wpis jest aktualizację poprzedniego, przy czym nie będę się już tym razem tak mocno rozpisywał.  

 

#1 Co się zmieniło w przepisach o najmie (ale nie dotyczy lokali mieszkalnych)

– ponownie wprowadzono zakaz najmu krótkoterminowego[1], 

– przepisy dotyczące najmu w galeriach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, ewoluowały tak, że ostatecznie przewiduje się warunkowe wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu
w okresie zakazu prowadzenia działalności[2] 

#2 Jakie zmiany, wprowadzone już w życie, dotyczą lokali mieszkalnych (najmu na cele mieszkalne)?

  

Pisałem wcześniej o projektowanych zmianach. Projekt przekształcił w obowiązującą ustawę, którą ekspresowo „przepchnięto” przez Sejm i Senat, a także ogłoszono w Dzienniku Ustaw. 

31 marca 2020 roku znaczna część tzw. tarczy antykryzysowej[3], bo to o tej ustawie mowa,  weszła w życie. Dotyczy to także przepisów wpływających bezpośrednio na Wynajmujących lokale mieszkalne. Jakie ograniczenia wprowadzono ww. ustawą?

  

  1. przedłuża się umowy najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku,
  2. wprowadza się zakaz wypowiadania umów najmu do dnia 30 czerwca 2020 roku,
  3. wprowadza się zakaz wypowiadania wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku,
  4. przedłuża się trwające już okresy wypowiedzenia umowy najmu do dnia 30 czerwca 2020 roku 
  5. przedłuża się trwające już okresy wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku.
  6. wprowadza się zakaz eksmisji z lokali mieszkalnych do dnia 30 czerwca 2020 roku.

  

Dokładny opis ww. zmian znajdziesz  w tabeli.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 PRZYPISY

[1] Tym razem zrobiono to na mocy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 31 marca 2020 roku w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem epidemii ( § 8 ust. 1 pkt k – zakaz tzw. usług hotelarskich. 

[2] Art.15ze. ustawy z  dnia 31marca 2020r.o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw 

[3] Pełna nazwa ustawy, jak w przypisie nr 2

 

 

 

 

 

 

 

Koronawirus – PROJEKTOWANE zmiany w przepisach o najmie

Koronawirus – PROJEKTOWANE zmiany w przepisach o najmie

EDIT: na stronie jest już wpis o wprowadzonych zmianach w prawie. 

Planowałem ten wpis kilka dni temu: miał być krótki tj. parę słów o zakazie tzw. najmu krótkoterminowego, kilka o sile wyższej i ogólnych zasadach dotyczących umów w związku z  kodeksem cywilnym, ale realia prawne zmieniają się z minuty na minutę i w zasadzie trudno nad nimi nadążyć, a to co miałem opublikować dwa dni temu jest już nieaktualne.

Ostatecznie, w tym wpisie napiszę o trzech zagadnieniach:

 

#1  Co się zmieniło w przepisach o najmie w związku z epidemią koronawirusa. Czy zmiany te dotyczą najmu lokali mieszkalnych?

 

  • w przepisach dotyczących wprowadzenia tzw. stanu zagrożenia epidemicznego[1]wprowadzono zakaz tzw. najmu krótkoterminowego[2], wprowadzono też ograniczenia dla najemców działającym w tzw. galeriach handlowych w niektórych branżach[3],
  • W dniu 20 marca 2020 roku zmieniono tzw. stan zagrodzenia epidemicznego na stan epidemii[4].

UWAGA:  w nowym rozporządzeniu (stan epidemii) nie ma już ani słowa o zakazie najmu krótkoterminowego. Czy oceniać to jako celowe pominięcie, czy raczej przypadek i błąd legislacyjny?  Trudno dzisiaj stwierdzić.  Ograniczenia dla najemców w galeriach handlowych, o których pisałem wcześniej,  utrzymano.

 

Drogi Wynajmujący lokale na cele mieszkalne, czyli w systemie tzw. najmu długoterminowego: ww. przepisy Ciebie nie dotyczą.

 

  

2) Co ma się zmienić w przepisach o najmie w związku z epidemią koronawirusa?

 

Dużo zmienić ma za to nowelizacja tzw. specustawy w sprawie zwalczania COVID-19 w związku z zamiarem wprowadzenia tarczy antykryzysowej.

 

Projekt ustawy z dnia 21 marca dostępny jest tutaj[5]. Co przewiduje projekt? Zmiany w przepisach o najmie  dot. galerii handlowych tj.:

  •  ustawową obniżkę czynszu o 90% dla niektórych najemców w galeriach handlowych, jeżeli z powodu epidemii nie mogą prowadzić swojej działalności[6],
  • wyłączenie odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy najmu (dotyczy to także kar umownych), jeżeli powyższe jest następstwem dostosowania się do zakazu działalności lub jej ograniczenia – dotyczy najemców w niektórych galeriach handlowych (o powierzchni powyżej 2000m2)[7].

 

Nadto projekt przewiduje zmiany, które będą dotyczyć także lokali mieszkalnych (mieszkań). Projektowane istotne zmiany to ustalenie (art. 31t i dalsze projektu ustawy):

  • zasad automatycznego przedłużenia umów najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku,

  • zakazu wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku,

  • zasady przedłużenia terminu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 roku,

Trzy ostatnie zasady dotyczą też najmu lokali mieszkalnych, opiszę je trochę szerzej

 

3) Jakie projektowane zmiany będą dotyczyć lokali mieszkalnych – rozszerzenie

 

I) Zasady automatycznego przedłużenia umów najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku

 

  • umowy najmu lokalu, które zawarto przed wejściem w życie projektu ustawy, a które miałyby się rozwiązać po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 roku, mają ulec przedłużeniu do 30 czerwca 2020 roku,
  • dla przedłużenia konieczne byłoby oświadczenie Najemcy,
  • powyższe nie dotyczyłoby:
  1. co do zasady, najemców, którzy byli w zwłoce z zapłatą czynszu, innych niż czynsz opłat za używanie lokalu, opłat niezależnych – za co najmniej 1 okres rozliczeniowy, gdy łączna wartość tych zaległości przekroczyła kwotę czynszu należnego za 1 miesiąc,
  2. najemców, którzy używali lokalu w sposób sprzeczny z umową/niezgodnie z przeznaczeniem lokalu/zaniedbywali lokal, powodując szkodę,
  3. najemców, którzy bez zgody Wynajmującego: wynajęli/podnajęli/oddali w bezpłatne używanie taki lokal,
  4. co do zasady, najemców mieszkań, którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

II) Zakaz wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku

 

  • generalnie zakaz obowiązywać ma do 30 czerwca 2020 roku,
  • nie dotyczyłby on:
  1. najemców lokali mieszkalnych, którym wypowiada się umowę z powodu art. 11 ust. 2 pkt 1,3 lub 4 ustawy o ochronie praw lokatorów[8]
  2. co do zasady, najemców mieszkań (chodzi o wypowiedzenie umowy), którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

 

III) Zasady przedłużenia terminu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 roku

 

  • przedłużeniu ulega także termin wypowiedzenia umowy, gdy wypowiedzenia (umowy lub czynszu) dokonano przed wejściem w życie projektu ustawy, a termin tego wypowiedzenia mija po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 roku.
  • dla przedłużenia konieczne byłoby oświadczenie Najemcy,
  • powyższe nie będzie dotyczyć:
  1. najemców, którym wypowiedziano umowę z powodów wymienionych w art. 11 ust. 2[9] ustawy o ochronie praw lokatorów,
  2. co do zasady, najemców mieszkań (chodzi o wypowiedzenie umowy najmu), którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

 

PODSUMOWANIE

 

Jeżeli jesteś Wynajmującym lokal mieszkalny powinieneś wiedzieć, że za chwilę w przepisach będzie prawdopodobnie mała rewolucja. Przepisy te jednak nie weszły jeszcze w życie, a sam projekt może ulec znacznej zmianie. Pamiętaj, że to są tymczasowe zasady – wprowadzenie tych zmian, mimo wszystko nie powinno być jednak dla Ciebie, drogi Wynajmujący, aż tak uciążliwe. Gorzej z właścicielami galerii handlowych…

 

 

 

 

 

 

 PRZYPISY

[1] rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, zakaz sformułowano w § 5 ust. 1 lit. g rozporządzenia

[2] chodzi o działalność prowadzenia obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (ujęte w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 55.20),

[3] ograniczenia zawarte są w § 5 ust. 2 rozporządzenia

[4] rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii

[5] Ustawa z dnia………….o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczeniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych z nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, dalej „projekt ustawy”

[6] Art. 15ze.ust. 1 projektu ustawy

[7] Art. 15 ze ust. 2 projektu ustawy

[8] Pełna nazwa Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

 

11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

(…)

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

[9] Art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (przesłanki wypowiedzenia umowy przez właściciela) :

  1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1)pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3)wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4)używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

 

 

6 mitów o najmie okazjonalnym mieszkania

6 mitów o najmie okazjonalnym mieszkania

 

Wokół tematu najmu okazjonalnego mieszkania narosło wiele mitów.

Czytałem już, że taka umowa w ogóle nie chroni Wynajmującego przed niczym.

Słyszałem, że takiej umowy nie można wypowiedzieć.

Klienci skarżyli się, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania jako jedyna podlega pod reżim ustawy o ochronie praw lokatorów, więc lepiej jej nie zawierać i wybierać jedynie zwykłe formy umowy najmu. 

Spotkałem się nawet z takim podejściem, że najlepiej jest nie zawierać umów najmu na piśmie, a tym bardziej tak skomplikowanych form jaką jest najem okazjonalny mieszkania. 

Co ciekawe, nawet tak popularny blog, jak subiektywnieofinansach.pl, którego jestem fanem, publikuje wpisy o najmie okazjonalnym mieszkania, które nie do końca odpowiadają aktualnym przepisom prawa.   

Spotkałem się także z całkowicie odwrotnym podejściem tj. takim,  że skoro podpisano umowę najmu okazjonalnego mieszkania to Wynajmujący nie musi się już niczym przejmować, bo jest w 100 % zabezpieczony.

Jak jest naprawdę? 

 

#1 umowa najmu okazjonalnego mieszkania chroni Cię przed każdym ryzykiem prawnym

 

Nie chroni. Żadna umowa nie chroni Cię w 100%.

Wynajmowanie mieszkania to ryzykowne przedsięwzięcie. Nie przewidzisz każdej sytuacji kryzysowej w umowie.  Nie chcesz ryzykować? Nie wynajmuj mieszkania…

Nie zmusisz umownie lokatora do płacenia Ci czynszu ani do tego aby dbał o Twoje mieszkanie.

Dobrze skonstruowana umowa najmu okazjonalnego pomoże Ci jednak w najbardziej skrajnych przypadkach tj. prawdopodobnie nie stracisz kontroli nad swoim mieszkaniem na tak długo, na jak długo możesz stracić przy zwykłej umowie najmu mieszkania, gdy okaże się, że trafiłeś na nieuczciwego Najemcę.

Dotyczy to przede wszystkim przyspieszonej, w stosunku do zwykłej umowy najmu, eksmisji, a także wyłączenia znacznej części uprawnień b y ł e g o  najemcy do dalszego zajmowania Twojego lokalu po tym, jak umowa zostanie już skutecznie rozwiązana.

 

#2 umowa najmu okazjonalnego mieszkania podlega pod reżim ustawy o ochronie praw lokatora w większym stopniu niż inne umowy najmu mieszkania

 

 

Jest wręcz odwrotnie.

Jeżeli dopełnisz wszystkich formalności, do umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego nie stosuje się znacznej części przepisów wyżej cytowanej ustawy.

Dotyczy to przede wszystkim bardzo niekorzystnych uregulowań dotyczących obowiązku zapewniania byłemu lokatorowi najmu socjalnego lokalu, pomieszczenia tymczasowego, trybu podwyższania czynszu czy części przepisów o wypowiadaniu umowy najmu.

Te uregulowania dotyczą natomiast KAŻDEJ innej umowy najmu (poza najmem instytucjonalnym).

 

 

#3 Tylko brak umowy na piśmie chroni Cię przed niekorzystnymi uregulowaniami ustawy o ochronie praw lokatorów

 

To nieprawda. Umowę najmu mieszkania można zawrzeć w dowolnej formie. Także ustnie.

Do takiej umowy stosuje się wszelkie ograniczenia ustawy o ochronie praw lokatorów.

Poza tym, przeczytaj sobie, drogi Wynajmujący, przepis art. 660 Kodeksu cywilnego:

Art. 660 KC

 

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Część interpretatorów prawa uważa, że sankcja polegająca na tym, że umowę najmu mieszkania należy uznać za umowę na czas nieoznaczony, występuje już od momentu, w którym nie zastosowano do umowy najmu formy pisemnej, a nie dopiero po roku obowiązywania takiej umowy.  

Wyjaśniam dlaczego o tym przestrzegam: uważam najem na czas nieoznaczony za najbardziej niekorzystny rodzaj umowy dla właściciela (najtrudniejszy do skutecznego rozwiązania). 

 

#4 umowy najmu okazjonalnego mieszkania nie można wypowiedzieć

 

Nieprawda. Co do zasady umowy najmu mieszkania są trudne do wypowiedzenia. Reguły zawarte w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują szereg formalności: wskazują, że wypowiedzieć umowę można wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie, a także szczegółowo opisują te przyczyny.

Przy najmie okazjonalnym mieszkania mamy odesłanie wyłącznie do części przepisów ograniczających Twoje uprawnienia w rozwiązywaniu umowy najmu.

Owszem, wskazano w tym odesłaniu, że możesz wypowiedzieć umowę najmu z powodów przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3.

Oznacza to, że nadal nie wypowiesz za szybko umowy najmu mieszkania, jeżeli Twój najemca przestanie Ci płacić czynsz (najczęstsza przyczyna wypowiedzenia – o szczegółach jej zastosowania, także przy najmie okazjonalnym mieszkania przeczytasz tu).

Jednocześnie jednak nie jesteś związany tym, że powyższe przepisy mogą stanowić wyłączną przyczynę wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, tak jak przy innych umowach najmu.

Możesz więc dopisać do umowy także inne przypadki wypowiedzenia umowy najmu, których nie mógłbyś dodać w zwykłej umowie najmu mieszkania (np. konieczność natychmiastowego zamieszkania w lokalu przez właściciela). 

To także Ty możesz zadecydować, na jakich zasadach będzie podwyższany czynsz, ponieważ, w odróżnieniu od zwykłej pisemnej umowy najmu, kwestię te można regulować umownie.

Poza tym pamiętaj, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania to zawsze umowa na czas oznaczony.

Po tym, jak upłynie czas, na jaki umowa została zawarta, przestaje ona wiązać Najemcę i Ciebie. Nie będziesz musiał jej w ogóle wypowiadać, a więc w najgorszym wypadku po prostu poczekasz do końca okresu na jaki zawarto umowę. 

 

#5 Koszty komornicze przy eksmisji po najmie okazjonalnym mieszkania to nawet kilka tysięcy złotych

 

We wcześniej wspomnianym artykule (subiektywnie o finansach) możesz przeczytać, że koszty komornicze przy przymusowej eksmisji to „1668 zł od każdej izby, czyli pokoju lub kuchni (…)  jeśli mieszkanie jest dwupokojowe, to komornik będzie mógł zainkasować 5.000 zł”.

 

Zgodnie z aktualnym brzmieniem przepisów tj. art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2363) za przeprowadzenie eksmisji z lokalu mieszkalnego (całego lokalu) komornik może pobrać maksymalnie 1500 zł.

Przy czym, co najważniejsze, w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu mieszkania zawartej wyłącznie na piśmie, komornik podejmie czynności na Twój wniosek bez długotrwałego procesu sądowego.

Należy pamiętać, że nie musisz korzystać z komornika. Korzystasz z niego wyłącznie wówczas, gdy były lokator nie chce dobrowolnie opuścić lokalu. W przypadku najmu okazjonalnego i tak nie będziesz musiał przeprowadzać pełnej procedury, jaka wiążę się z innymi umowami najmu. 

W dużym skrócie: posiadanie oświadczenia Najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i opuszczenia mieszkania (jeden z załączników do każdej umowy najmu okazjonalnego mieszkania) zastępuje bowiem wyrok eksmisyjny.

To z tym oświadczeniem (opatrzonym klauzulą wykonalności nadaną przez Sąd) będziesz mógł się zwrócić do komornika o przeprowadzenie eksmisji. 

Poza tym koszty komornicze powstaną także przy zwykłej umowie najmu mieszkania (o ile były lokator nie będzie chciał opuścić mieszkania dobrowolnie).

Nie jest to zatem typowa wada umowy najmu okazjonalnego mieszkania, tylko wada każdej umowy najmu nieruchomości.

Na zabezpieczenie ewentualnych kosztów komorniczych warto pobrać wyższą kaucję.

 

 

 

#6 umowa najmu okazjonalnego mieszkania nie chroni Cię przed „zblokowaniem mieszkania” przez byłego lokatora z powodu tzw. lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego

 

Jest odwrotnie: taka umowa chroni Cię właśnie przede wszystkim w takich wypadkach!

O tym, że po rozwiązaniu umowy najmu mieszkania Twoje problemy niekoniecznie się kończą pisałem tu i tu.

Otóż może się przecież okazać, że Twój były lokator jednak nie może przeprowadzić się tam, gdzie pierwotnie deklarował (przedkładał Ci przecież oświadczenie właściciela innego lokalu, że może się do niego przeprowadzić, w razie problemów – takie oświadczenie jest jedną z charakterystycznych cech najmu okazjonalnego).

Wówczas konieczne może okazać się skorzystanie z usług komornika nie po to, aby eksmitować byłego najemcę do mieszkania wskazanego w oświadczeniu, ale w zupełnie inne miejsce (o ile były lokator będzie stawiał dalszy opór przed dobrowolną wyprowadzką). 

Poza wezwaniem byłego lokatora do dobrowolnego opuszczenia i opróżnienia lokalu, będziesz musiał wówczas wystąpić do Sądu o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie byłego Najemcy o poddanie się dobrowolnej egzekucji. 

Następnie będziesz mógł zwrócić się o pomoc do komornika, aby przymusowo “wyprowadził” byłego lokatora.  

Jak donosi współautor wcześniej cytowanego bloga (subiektywnie o finansach)  w takiej sytuacji „komornik wstrzyma się z dokonaniem eksmisji o wiele miesięcy do czasu, aż gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie”.

Na szczęście to nieprawda.

W przypadku rozwiązania umowy najmu okazjonalnego mieszkania nie stosuje się przepisów o  tzw. uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, ani przepisów o pomieszczeniu tymczasowym (art. 19 e oraz 25d ustawy o ochronie praw lokatorów).

Nie ma więc w ogóle ryzyka, że przez opieszałość gminy Twoja eksmisja przedłuży się o wiele miesięcy czy lat. Po prostu nie stosuje się przepisów, które nakazują gminom zaoferować byłym lokatorom takie rozwiązania (umowa najmu socjalnego lokalu, pomieszczenie tymczasowe).

Byłych lokatorów (tych co mieli zawartą umowę najmu okazjonalnego mieszkania) eksmituje się od razu np. do noclegowni, jeśli rzeczywiście nie mają gdzie zamieszkać. 

Nie ma mowy także o tzw. okresie ochronnym (co do zasady nie realizuje się eksmisji na podstawie wyroków w okresie od listopada do marca; nie dotyczy to jednak najmu okazjonalnego mieszkania!).

Mówiąc krótko: umowa najmu okazjonalnego chroni Cię właśnie przede wszystkim przed tym, aby po rozwiązaniu umowy najmu nie okazało się, że z różnych względów Twój były lokator nadal legalnie zajmuje Twoje mieszkanie, jak to często ma miejsce w przypadku innych umów najmu.

W pierwszej kolejności bowiem lokator poddaje się eksmisji dobrowolnie, a także wskazuje Ci lokal, do którego ma być przeniesiony. Jeżeli jednak okaże się, że były najemca nie chce się dobrowolnie wyprowadzić, a oświadczenie o innym mieszkaniu jest nieaktualne, nie chronią go najbardziej absurdalne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów tj. przepisu o okresie ochronnym, o pomieszczeniu tymczasowym, ani o lokalu socjalnym.  

 

 

PODSUMOWANIE

 

 

Najem okazjonalny mieszkania nie jest w 100% bezpieczny. Wymaga dochowania wielu formalności, w tym absolutnie absurdalnego obowiązku zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Przy czym mam tutaj na myśli nie fakt konieczności odprowadzania podatków od najmu, a raczej fakt pomieszania wielu porządków prawnych. W mojej ocenie powinno być tak, że jeśli umowa najmu mieszkania została zwarta w formie przewidzianej przez ustawę, to jest najmem okazjonalnym, a kwestie podatkowe, w tym sankcje za niepłacenie podatku, powinny pozostać rozstrzygane wyłącznie przez prawo podatkowe.

Tak niestety nie jest i trzeba pilnować ww. terminu także po to, aby być w chronionym na gruncie prawa cywilnego.  

Należy także uważać na to by umowa spełniała wszystkie inne wymagania formalne stawiane przez ustawę o ochronie praw lokatorów. 

Nie każdy Najemca będzie chciał dodatkowo stawiać się u notariusza, czy zbierać dla Was dodatkowe oświadczenia.

Nadal jednak uważam, że plusy takiej umowy przewyższają minusy. Jeżeli wszystko zrobisz dobrze, prawdopodobnie nie ryzykujesz utraty kontroli nad mieszkaniem.

Owszem, w praktyce nadawanie klauzuli wykonalności na oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie trwa tak szybko, jak chciały ustawodawca (a taki wniosek będziesz musiał złożyć, jeśli Twój były Najemca dobrowolnie nie opuści lokalu). Komornik nie działa tak szybko, jakbyśmy chcieli, a sam proces eksmisji i tak może zająć ci kilka miesięcy (w skrajnych przypadkach: jeśli były lokator będzie stawiał opór). 

Zapewniam jednak, że powyższe okoliczności to drobne niedogodności w stosunku do tego, co może Cię spotkać, jeśli będziesz zmuszony do przejścia całego procesu eksmisyjnego w normalnym trybie tj. po rozwiązaniu zwykłej umowy najmu mieszkania (tutaj procedura może przedłużyć się nawet do kliku lat. Oczywiście także piszę o skrajnych wypadkach). 

Przy czym nie mówię tutaj wyłącznie o często długotrwałym procesie sądowym, ale także o tym, że czasem uzyskanie wyroku eksmisyjnego to nadal wyłącznie wstęp do kilkuletniego procesu odzyskiwania mieszkania (poczytaj tu i tu). Tych procedur jednak nie będziesz musiał testować, jeśli zawrzesz umowę najmu okazjonalnego mieszkania.

 

 

 

 UWAGA:

Pełny tytuł ustawy o ochronie praw lokatorów to:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”) 

 

 

 

💰💰💰W ten sposób właściciel mieszkania odzyskał ponad 20.000 zł… Jak uzyskać odszkodowanie od gminy, gdy Twój były lokator nadal zajmuje Twoje mieszkanie i nic Ci nie płaci? – cz.1 (lokal socjalny)

💰💰💰W ten sposób właściciel mieszkania odzyskał ponad 20.000 zł… Jak uzyskać odszkodowanie od gminy, gdy Twój były lokator nadal zajmuje Twoje mieszkanie i nic Ci nie płaci? – cz.1 (lokal socjalny)

Tego było już za wiele.

Najpierw Najemca przestał płacić czynsz i mieszkanie przestało na siebie zarabiać.

Na dodatek, okazało się, że po przeprowadzonym postępowaniu sądowym, które miało zakończyć się eksmisją byłego lokatora, Sąd i owszem, nakazał  byłemu Najemcy opuścić i opróżnić mieszkanie, ale przyznał mu także  uprawnienie do zawarcia umowy najmu  socjalnego lokalu.

W pierwszej chwili wydawało się, że to dobrze, ale po dwóch latach oczekiwania na ten przeklęty lokal socjalny, właściciel mieszkania miał już serdecznie dość polskiego prawa chroniącego nie tylko lokatorów, ale i osoby, które były kiedyś lokatorami.

Dlaczego tak uważał?

Ponieważ Sąd nie tylko orzekł o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, ale także wstrzymał wykonanie eksmisji.

Oczywiście, były lokator nie płacił już nic za mieszkanie. Po co miał to robić, skoro nic mu już teraz nie groziło? Co miał zrobić właściciel? Grozić mu eksmisją?

 

CZY POLSKIE PRAWO CHRONIĄCE LOKATORÓW W OGÓLE NIE UWZGLĘDNIA INTERESU WŁAŚCICIELI LOKALI?

Na szczęście, w takich sytuacjach jak wyżej, właściciel nadal może uzyskiwać równowartość czynszu za mieszkanie… Zmienia się tylko płatnik. Nie będzie nim lokator, ani były lokator, tylko gmina.

ROZŁÓŻMY POWYŻSZĄ SYTUACJĘ NA CZYNNIKI PIERWSZE:

   

#1 Czy lokal socjalny to problem dla Wynajmującego mieszkanie?

 

Tak. To może być problem. Jeśli rozwiązałeś umowę najmu mieszkania, a były lokator dobrowolnie nie opuszcza lokalu, jedyną legalną drogą usunięcia lokatora jest skierowanie pozwu o eksmisję (dotyczy rozwiązania zwykłych umów najmu: na czas oznaczony i nieoznaczony).

Sąd w takim postępowaniu bada nie tylko to, czy faktycznie skutecznie rozwiązano umowę najmu, ale także sprawdza, czy byłemu lokatorowi nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Od czego zależy przyznanie lokalu socjalnego?

M.in. od dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu przez eksmitowanego oraz jego sytuacji materialnej i rodzinnej.

Przyznanie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu zazwyczaj oznacza, że proces odzyskania mieszkania znacznie się przedłuża. Jedyne, z czego można się cieszyć to fakt, że to nie Ty musisz ten lokal socjalny dostarczyć, a gmina. 

 

#2 Dlaczego przyznanie byłemu lokatorowi uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu może znacznie przedłużyć proces odzyskania kontroli nad mieszkaniem przez właściciela?

  

Z uwagi na treść art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów[1]:

 

Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

 

Przekładając to na prostszy język, Sąd wydaje wyrok, w którym:

  • nakazuje lokatorowi opuścić lokal,
  • ale jednocześnie nakazuje, aby właściciel nie czynił w kierunku faktycznego opróżnienia lokalu żadnych kroków, dopóki gmina nie zapewni byłemu lokatorowi lokalu socjalnego.

Jak zapewne się domyślasz, drogi Czytelniku, zazwyczaj gmina nie składa oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu za szybko. Dlaczego?

Bo ich po prostu nie posiada. Kolejki oczekujących na lokale socjalne są długie i Twój były lokator musi czekać na taki lokal. Czasem ten proces trwa nawet kilka lat.

  

#3 A czy były lokator z orzeczonym uprawnieniem do umowy najmu socjalnego lokalu ma jakieś obowiązki względem właściciela?

 

 

Pewnie myślisz sobie, a co z tzw. odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu. Kto ma je płacić?

Zapewne słyszałeś o tym, że należy Ci się odszkodowanie od byłego lokatora?

Oczywiście, że były lokator ma obowiązek płacić Ci odszkodowanie.

Skąd on wynika?

Wynika on z art. 18 ust. 1 i dalszych ustawy o ochronie praw lokatorów.

W jakiej wysokości powinno być płacone odszkodowanie?

 

  1. co do zasady odszkodowanie = wysokość czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu + ewentualne poniesione straty,
  2.  UWAGA: od osób z przyznanym uprawnieniem do lokalu socjalnego, odszkodowanie należy się w wysokości, jakie te osoby winny płacić za lokal socjalny (art. 18 ust. 3a).

 

W tym drugim przypadku, gmina powinna pokryć właścicielowi różnicę pomiędzy tym co właściciel winien otrzymywać w ramach dotychczasowego czynszu (gdyby nigdy nie rozwiązał umowy najmu), a tym obniżonym odszkodowaniem od byłego lokatora (w wysokości czynszu takim, jak za lokal socjalny).

  

#4 Skąd były lokator ma pieniądze na odszkodowanie?

 

Wszystko ładnie wygląda na papierze. Pewnie widzisz wewnętrzną sprzeczność w tym co teraz przeczytałeś.

Wracając do przykładu na wstępie: właściciel rozwiązał umowę z najemcą, bo ten nie płacił czynszu, a teraz były lokator płaci właścicielowi jakieś odszkodowanie? Skąd ma na to pieniądze, skoro już ich wcześniej nie miał?

W tym problem: prawdopodobnie były lokator  nic Ci nie zapłaci.

Tak było w przypadku właściciela, o którym pisałem na wstępie.

 

#5 Na gminie ciąży odpowiedzialność odszkodowawcza w pełnym zakresie

  

Gmina, na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, odpowiada za to, że zaoferowała zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu w terminie. 

Jeśli były lokator nic nie płaci, to gmina powinna zrekompensować równowartość czynszu, jaki można uzyskać za najem mieszkania. W pełnej wysokości. Jednym słowem, jeśli nic nie uzyskujesz od byłego lokatora, ściągnij te pieniądze od gminy! A jeśli były lokator płaci Ci tyle, co za lokal socjalny,  wystąp do gminy o uzupełnienie uzyskanej kwoty!

  

#6 Czy gmina dobrowolnie zapłaci Ci odszkodowanie?

 

Zazwyczaj gminy niechętnie płacą takie odszkodowania wyłącznie na podstawie wezwania do zapłaty.

Co zatem robić? Pozwać gminę i czekać na pozytywne rozstrzygnięcie Sądu (oczywiście, wcześniej wezwij gminę do zapłaty – jest przecież szansa, że zapłacą Ci dobrowolnie. Poza tym próba ugodowego załatwienia sprawy jest w zasadzie wymagana przed złożeniem pozwu). 

Sprawa sądowa nie jest trudna, a z mojego doświadczenia wynika, że z gminą nie jest łatwo przegrać.

Zazwyczaj gmina jest także dobrym płatnikiem tj. jeśli wygrasz sprawę to faktycznie otrzymasz wygrane pieniądze, bez uciekania się do kosztownej i długotrwałej egzekucji.

Zasada ta niekoniecznie sprawdzi się w przypadku byłego lokatora. Wygrana sprawy za np. zaległy czynsz nie oznacza, że te pieniądze na pewno odzyskasz. Od całkowicie niewypłacalnej osoby, nawet najlepszy komornik nie ściągnie długu…  

  

#7 Spiesz się! Odszkodowanie od gminy to świadczenie okresowe. Ulega szybkiemu przedawnieniu

  

Zgodnie z art. 118 kodeksu cywilnego, termin przedawnienia dla świadczeń okresowych wynosi 3 lata. Przedawniona wierzytelność=brak możliwości jej skutecznego wyegzekwowania.

  

Podsumowanie

 

Jak możesz się domyślić, właściciel wspomniany na wstępie powinien dostawać 1000 zł miesięcznie za swoje mieszkanie. Przez 2 lata gmina, która powinna dostarczyć byłemu lokatorowi lokal socjalny, nie wywiązała się ze swojego obowiązku, a były lokator nie płacił nic i nadal zajmował mieszkanie.

Właściciel pozwał gminę o 24.000 zł. Pozew okazał się skuteczny. Jeśli gmina nie zaoferuje zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu w dalszym ciągu, można ją pozywać o dalsze okresy, byle tylko nigdy nie przekroczyć terminu przedawnienia i nie pozywać gminy o zaległe odszkodowanie, które dotyczy okresów sprzed 3 lat od daty złożenia pozwu (z kolei wniesienie pozwu powoduje przerwanie biegu przedawnienia).

Na koniec jeszcze jedna mała dygresja: gdybyś, drogi Wynajmujący, zawarł umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, w ogóle nie miałbyś problemu w kwestii orzekania przez Sąd o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Pomyśl, czy nie lepiej poświęcić trochę czasu na research i nie zawrzeć bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania. 

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie „ochrona praw lokatorów”)

 

😕😕😕Skutecznie rozwiązałeś umowę najmu mieszkania ze swoim lokatorem? Możesz już cieszyć się z odzyskania mieszkania? Niekoniecznie…

😕😕😕Skutecznie rozwiązałeś umowę najmu mieszkania ze swoim lokatorem? Możesz już cieszyć się z odzyskania mieszkania? Niekoniecznie…

Jeżeli rozwiązałeś zwykłą umowę najmu mieszkania (na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony) to w optymistycznym wariancie były lokator wyprowadzi się niezwłocznie po tym, jak utraci tytuł prawny do mieszkania. 

Co robić, gdy po skutecznym rozwiązaniu umowy były lokator się ociąga i nadal nie zdał Ci mieszkania? Co robić, gdy były lokator nie opuszcza lokalu, bo Sąd z jednej strony zgodził się na eksmisję byłego lokatora, ale jednocześnie wstrzymał wykonanie tego wyroku? 

PORADNIK DLA WYNAJMUJĄCEGO MIESZKANIE (LOKAL MIESZKALNY) W 5 KROKACH. 

 

#1 wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) przez byłego lokatora

 

Wyślij lokatorowi wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu (listem poleconym).

Przypomnij mu, że umowa najmu, którą zawarliście już nie obowiązuje.

Napisz mu o konsekwencjach braku dobrowolnego spełnienia tego żądania (proces sądowy o eksmisję).  

 

#2 nalicz byłemu lokatorowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania (lokalu mieszkalnego)

 

Możesz napisać o tym w samym wezwaniu do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Możesz w odrębnym piśmie.

Tak, wyślij pismo (wezwanie) listem poleconym.

Mam cichą nadzieję, że czytając tego bloga nauczysz się kilku reguł, które obowiązują zawsze (dla przypomnienia: listy wysyłaj za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i zachowaj dla siebie kopię pism, które wysłałeś; zamiast wysyłki możesz również wręczyć pismo byłemu lokatorowi, pod warunkiem, że ten podpisze się na kopii pisma, że je odebrał i w jakiej dacie). 

Zgodnie z ustawą, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do uiszczania comiesięcznego odszkodowania (art. 18 ustawy).

W jakiej wysokości?

Co do zasady w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu mieszkania.

 

UWAGA: 

Krok #1 i # 2 są ważne także dlatego, że nie dajesz byłemu Najemcy pola do interpretacji w kierunku dorozumianego nawiązania się nowej umowy najmu mieszkania…Znasz przepis art. 674 kodeksu cywilnego? Nie? Lepiej się z nim zapoznaj:

„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”

Nie muszę chyba dodawać, jak może być interpretowana bierność właściciela w zakresie żądania opuszczenia lokalu i dalsze uiszczanie opłat przez byłego lokatora tytułem „czynszu”.

(zwróć uwagę na to, jaką należność wpłaca Tobie były lokator. On ma Ci płacić „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”, a nie „czynsz”!!!).

 

#3 brak reakcji byłego lokatora na wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) to przesłanka do tego, aby skierować do Sądu pozew o eksmisję

  

Kolejny problem z byłym lokatorem to brak reakcji na wezwanie lub odmowa  opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Pamiętaj, że jedynym podmiotem, który może nakazać byłemu lokatorowi  przymusowe opuszczenia lokalu i jego opróżnienie jest Sąd.

Jedyny podmiot, który może z kolei przymusowo wyegzekwować wyrok eksmisyjny wydany przez taki Sąd to Komornik sądowy.  

 

#4 lokal socjalny dla byłego najemcy mieszkania  (lokalu mieszkalnego) w wyroku eksmisyjnym – co robić? Odszkodowanie

 

Niestety, w toku postępowania eksmisyjnego Sąd będzie badał, czy były lokator nie powinien mieć przyznanego tzw. uprawnienia do zawarcia umowy najmu  socjalnego lokalu ze względu na jego szczególną sytuację majątkową i rodzinną (art. 14 ustawy).

Przyznanie takiego uprawnienia może mocno pokrzyżować Twoje plany,  co do szybkiego odzyskania kontroli nad Twoim mieszkaniem.  

 Dlaczego?

 „Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 6 ustawy)”

 

Nie wiem jak w Twojej gminie, ale tam gdzie mieszkam, gmina nie tak szybko składa ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W skrajnych wypadkach oczekiwanie na złożenie takiej oferty może trwać kilka lat, tym samym przedłużając okres, w którym Twój były lokator ma prawo zajmować Twoje mieszkanie. Nie ma tutaj prostej recepty: gmina zazwyczaj zwleka ze złożeniem oferty, bo zwyczajnie nie ma  lokalu socjalnego do zaoferowania. 

 

UWAGA – ODSZKODOWANIE:

Procedura dotycząca umowy najmu socjalnego lokalu będzie przedmiotem dalszych wpisów. Już teraz sygnalizuję jednak, że można pozwać gminę o odszkodowanie za to, że nie zaoferowano byłemu lokatorowi zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (pomimo tego, że orzeczono o takim obowiązku w wyroku eksmisyjnym) i były lokator nadal zajmuje Twoją własność (art. 18 ust. 5 ustawy).

W zasadzie gmina powinna płacić Ci równowartość czynszu, jaki mógłbyś uzyskać od najemcy Twojego mieszkania.

 EDIT: PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

  

#5 okres ochronny i zakaz eksmisji na bruk – co robić? Odszkodowanie

 

Nawet jeśli dysponujesz już prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym, z którego wynika, że gmina nie musi dostarczać byłemu lokatorowi lokalu socjalnego, możesz mieć kolejny problem z byłym lokatorem tj. problem z wyegzekwowaniem wyroku wyegzekwowaniem. Dlaczego?

a) okres ochronny

 Słyszałeś o tzw. okresie ochronnym?

 „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie” (art. 16 ustawy)

b) zakaz eksmisji na bruk

Tu z kolei kłania się procedura cywilna. Osoby eksmitowane, którym nie przysługuje lokal socjalny, nie mogą być z dnia na dzień wyrzucone na przysłowiowy bruk.

Jeśli nie mają gdzie się podziać, należy ich co do zasady eksmitować do tzw. pomieszczenia tymczasowego.  Obowiązek zapewnienia takiego pomieszczenia ciąży… również na gminie.

 Proszę, przeczytaj art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego:

 Art.  1046 

(…)

4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.(…)”

 Jak myślisz, czy gminy dysponują nadmiarem pomieszczeń tymczasowych?

UWAGA – ODSZKODOWANIE

Podpowiem także, z dużą dozą ostrożności, że również w przypadku braku dostarczenia pomieszczenia tymczasowego przez gminę prawdopodobnie masz, drogi Wynajmujący, roszczenie o odszkodowanie do gminy. 

  

Podsumowanie

Mam nadzieję, że Twój lokator nie sprawia Ci żadnych problemów. Płaci w terminie, po rozwiązaniu umowy opuszcza lokal itd.

Jak widzisz jednak, w świetle obowiązującego prawa, może nie być tak prosto.

Może się okazać, że rozwiązanie umowy to dopiero pierwszy krok, przed długą drogą do rzeczywistego odzyskania lokalu mieszkalnego. Na szczęście Wynajmujący nie zostaje całkowicie bezbronny. Może się okazać, że pomimo utraty kontroli nad lokalem, lokal nadal zarabia na siebie, tyle że płatnikiem nie jest nowy Najemca, tylko gmina. Niestety, doprowadzenie do takiej sytuacji wymaga często przejścia przez pełną procedurę sądową. 

 

Co możesz jeszcze zrobić?

1) weryfikuj najemcę przed podpisaniem umowy (kaucja, wywiad)!

2) rozważ zawarcie bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania (najem okazjonalny/najem instytucjonalny – w razie ich rozwiązania pomija się chociażby sądowy proces eksmisyjny! Choć to nie wszystkie zalety ww. umów najmu).

Wbrew pozorom to właśnie prewencja i przemyślana treść umowy może okazać się najważniejsza, jeżeli chodzi o Twoje bezpieczeństwo prawne, także w przypadku rozwiązania umowy najmu mieszkania. 

 

[1] Pełna nazwa to: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm. we wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokatorów).