EDIT: na stronie jest już wpis o wprowadzonych zmianach w prawie. 

Planowałem ten wpis kilka dni temu: miał być krótki tj. parę słów o zakazie tzw. najmu krótkoterminowego, kilka o sile wyższej i ogólnych zasadach dotyczących umów w związku z  kodeksem cywilnym, ale realia prawne zmieniają się z minuty na minutę i w zasadzie trudno nad nimi nadążyć, a to co miałem opublikować dwa dni temu jest już nieaktualne.

Ostatecznie, w tym wpisie napiszę o trzech zagadnieniach:

 

#1  Co się zmieniło w przepisach o najmie w związku z epidemią koronawirusa. Czy zmiany te dotyczą najmu lokali mieszkalnych?

 

  • w przepisach dotyczących wprowadzenia tzw. stanu zagrożenia epidemicznego[1]wprowadzono zakaz tzw. najmu krótkoterminowego[2], wprowadzono też ograniczenia dla najemców działającym w tzw. galeriach handlowych w niektórych branżach[3],
  • W dniu 20 marca 2020 roku zmieniono tzw. stan zagrodzenia epidemicznego na stan epidemii[4].

UWAGA:  w nowym rozporządzeniu (stan epidemii) nie ma już ani słowa o zakazie najmu krótkoterminowego. Czy oceniać to jako celowe pominięcie, czy raczej przypadek i błąd legislacyjny?  Trudno dzisiaj stwierdzić.  Ograniczenia dla najemców w galeriach handlowych, o których pisałem wcześniej,  utrzymano.

 

Drogi Wynajmujący lokale na cele mieszkalne, czyli w systemie tzw. najmu długoterminowego: ww. przepisy Ciebie nie dotyczą.

 

  

2) Co ma się zmienić w przepisach o najmie w związku z epidemią koronawirusa?

 

Dużo zmienić ma za to nowelizacja tzw. specustawy w sprawie zwalczania COVID-19 w związku z zamiarem wprowadzenia tarczy antykryzysowej.

 

Projekt ustawy z dnia 21 marca dostępny jest tutaj[5]. Co przewiduje projekt? Zmiany w przepisach o najmie  dot. galerii handlowych tj.:

  •  ustawową obniżkę czynszu o 90% dla niektórych najemców w galeriach handlowych, jeżeli z powodu epidemii nie mogą prowadzić swojej działalności[6],
  • wyłączenie odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy najmu (dotyczy to także kar umownych), jeżeli powyższe jest następstwem dostosowania się do zakazu działalności lub jej ograniczenia – dotyczy najemców w niektórych galeriach handlowych (o powierzchni powyżej 2000m2)[7].

 

Nadto projekt przewiduje zmiany, które będą dotyczyć także lokali mieszkalnych (mieszkań). Projektowane istotne zmiany to ustalenie (art. 31t i dalsze projektu ustawy):

  • zasad automatycznego przedłużenia umów najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku,

  • zakazu wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku,

  • zasady przedłużenia terminu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 roku,

Trzy ostatnie zasady dotyczą też najmu lokali mieszkalnych, opiszę je trochę szerzej

 

3) Jakie projektowane zmiany będą dotyczyć lokali mieszkalnych – rozszerzenie

 

I) Zasady automatycznego przedłużenia umów najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku

 

  • umowy najmu lokalu, które zawarto przed wejściem w życie projektu ustawy, a które miałyby się rozwiązać po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 roku, mają ulec przedłużeniu do 30 czerwca 2020 roku,
  • dla przedłużenia konieczne byłoby oświadczenie Najemcy,
  • powyższe nie dotyczyłoby:
  1. co do zasady, najemców, którzy byli w zwłoce z zapłatą czynszu, innych niż czynsz opłat za używanie lokalu, opłat niezależnych – za co najmniej 1 okres rozliczeniowy, gdy łączna wartość tych zaległości przekroczyła kwotę czynszu należnego za 1 miesiąc,
  2. najemców, którzy używali lokalu w sposób sprzeczny z umową/niezgodnie z przeznaczeniem lokalu/zaniedbywali lokal, powodując szkodę,
  3. najemców, którzy bez zgody Wynajmującego: wynajęli/podnajęli/oddali w bezpłatne używanie taki lokal,
  4. co do zasady, najemców mieszkań, którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

II) Zakaz wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku

 

  • generalnie zakaz obowiązywać ma do 30 czerwca 2020 roku,
  • nie dotyczyłby on:
  1. najemców lokali mieszkalnych, którym wypowiada się umowę z powodu art. 11 ust. 2 pkt 1,3 lub 4 ustawy o ochronie praw lokatorów[8]
  2. co do zasady, najemców mieszkań (chodzi o wypowiedzenie umowy), którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

 

III) Zasady przedłużenia terminu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 roku

 

  • przedłużeniu ulega także termin wypowiedzenia umowy, gdy wypowiedzenia (umowy lub czynszu) dokonano przed wejściem w życie projektu ustawy, a termin tego wypowiedzenia mija po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 roku.
  • dla przedłużenia konieczne byłoby oświadczenie Najemcy,
  • powyższe nie będzie dotyczyć:
  1. najemców, którym wypowiedziano umowę z powodów wymienionych w art. 11 ust. 2[9] ustawy o ochronie praw lokatorów,
  2. co do zasady, najemców mieszkań (chodzi o wypowiedzenie umowy najmu), którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

 

PODSUMOWANIE

 

Jeżeli jesteś Wynajmującym lokal mieszkalny powinieneś wiedzieć, że za chwilę w przepisach będzie prawdopodobnie mała rewolucja. Przepisy te jednak nie weszły jeszcze w życie, a sam projekt może ulec znacznej zmianie. Pamiętaj, że to są tymczasowe zasady – wprowadzenie tych zmian, mimo wszystko nie powinno być jednak dla Ciebie, drogi Wynajmujący, aż tak uciążliwe. Gorzej z właścicielami galerii handlowych…

 

 

 

 

 

 

 PRZYPISY

[1] rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, zakaz sformułowano w § 5 ust. 1 lit. g rozporządzenia

[2] chodzi o działalność prowadzenia obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (ujęte w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 55.20),

[3] ograniczenia zawarte są w § 5 ust. 2 rozporządzenia

[4] rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii

[5] Ustawa z dnia………….o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczeniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych z nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, dalej „projekt ustawy”

[6] Art. 15ze.ust. 1 projektu ustawy

[7] Art. 15 ze ust. 2 projektu ustawy

[8] Pełna nazwa Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

 

11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

(…)

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

[9] Art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (przesłanki wypowiedzenia umowy przez właściciela) :

  1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1)pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3)wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4)używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.