Można. Ale jak?
Jeśli przy rozmyślaniu o przedłużeniu umowy najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego w głowie pojawia Ci się pełno pytań, ten poradnik jest dla Ciebie. Mam nadzieję, że rozwiałem w nim większość najczęstrzych wątpliwości Wynajmujących lokale mieszkalne.
Umowę najmu okazjonalnego albo umowę najmu instytucjonalnego przedłuża się aneksem do umowy najmu
Aneks do umowy najmu to dodatkowy dokument, na mocy którego Strony umowy zmieniają jej postanowienia. W naszym przypadku będzie to zmiana postanowień o długości trwania umowy najmu.
Art. 77 KC stanowi, że zmianę umowy powinno się dokonać w takiej samej formie, w jakiej zawarto umowę.
Forma aneksu do umowy najmu okazjonalnego/najmu instytucjonalnego
„Czyli nie obędzie się bez notariusza?” – pomyślą niektórzy Wynamujący,
Chwila. Stop. To nieprawda!
Przecież zarówno umowa najmu okazjonalnego, jak i umowa najmu instytucjonalnego wymaga formy pisemnej do skutecznego jej zawarcia. Oznacza to, że dla zmiany takiej umowy również zazwyczaj wystarczy taka forma.
Sprawę z resztą precyzuje sama ustawa o ochronie praw lokatorów (dalej “UOL”):
Art. 19 a ust. 6 UOL
Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Art. 19 g ust. 1 UOL
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
W większości wypadków zmiana umowy najmu okazjonalnego czy umowy najmu instytucjonalnego wymaga zatem podpisania aneksu do umowy najmu w formie pisemnej.
W zasadzie jedyny przypadek, gdy także aneksowanie umowy byłoby konieczne w formie aktu notarialnego to taka sytuacja, gdy samą umowę zawarto przed notariuszem (nie spotkałem się z takim rozwiązaniem).
Oczywiście, forma aktu notarialnego to też w pewnym sensie forma pisemna, więc nie ma przeszkód, by aneksować umowę zawartą na piśmie za pomocą aktu notarialnego, jeśli czujesz potrzebę komplikowania sobie życia:)
Kto podpisuje aneks do umowy najmu okazjonalnego czy umowy najmu instytucjonalnego?
Te same osoby, które podpisały umowę najmu okazjonalnego czy umowę najmu instytucjonalnego, względnie pełnomocnicy Stron.
Czy trzeba ponownie sporządzać załączniki do umowy najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego po przedłużeniu takiej umowy aneksem?
Najbezpieczniej będzie jeśli skompletujesz załączniki na nowo.
Jeżeli jednak rozważasz pozostanie przy starych załącznikach to w pierwszej kolejności musisz zapoznać się z ich treścią
Poniżej podam Ci przykłady w oparciu o tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji w zakresie eksmisji.
przykład 1 (można rozważyć pozostawienie dotychczasowego załącznika)
Jeżeli w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji(jest to jeden z załączników do umowy) jest zapis, że dotyczy on umowy najmu zawartej np. na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021 roku bez podania do kiedy umowa ma trwać sprawa wydaje się prosta. Przedłużając umowę najmu za pomocą aneksu tak naprawdę nie wpływasz na treść załączników. Nadal masz umowę najmu na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021, tyle że przedłużoną aneksem. Moim zdaniem bezspornym będzie w takiej sytuacji fakt, że dobrowolne poddanie się egzekucji dotyczy takiej przedłużonej umowy.
przykład 2 (osobiście, rozważałabym ponowne uzyskanie załącznika)
Jeżeli jednak w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji masz wyraźny zapis, że akt ten dotyczy umowy najmu zawartej np. na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2021 do dnia 31 grudnia 2021, a zamierzasz przedłużyć umowę najmu, tak aby obowiązywała ona po 31 grudnia 2021 roku np. do dnia 31 grudnia 2022 roku, poważnie zastanowiłbym się nad tym, czy aby nie poprosić Najemcy, aby ponownie poddał się egzekucji w akcie notarialnym.
Oczywiście, można próbować wybrnąć z takiej sytuacji (przykład 2) opisując w aneksie, że załączniki do umowy również uległy przedłużeniu. Wszystko brzmi jednak dobrze dopóki nie jesteś w konflikcie z Najemcą. Mogę Cię zapewnić, że prawnik Najemcy będzie się czepiał takich szczegółów jeżeli dojdzie do sytuacji spornej (w mojej ocenie, z dużą szansą na skuteczne podważenie ważności tak przedłużonego załącznika).
Podobnej analizie poddałbym także (w przypadku najmu okazjonalnego): oświadczenie Najemcy, w którym wskazuje inny lokal, do którego się przeprowadzi w razie eksmisji oraz oświadczenie właściciela tego lokalu, że wyraża zgodę na takie rozwiązanie.
Myślę, że przedłużanie umowy najmu okazjonalnego to także dobra okazja do wysondowania, czy aby na pewno nic się nie zmieniło w zakresie ewentualnej eksmisji lokatora i jego możliwości zamieszkania w innym lokalu.
Jak powinien wyglądać taki aneks?
Tak naprawdę, to treść aneksu powinna być ściśle uzależniona od treści samej umowy i woli stron.
Jeżeli jednak szukasz inspiracji jak może wyglądać taki aneks ==KLIKNIJ TUTAJ==.
ustawa o ochronie praw lokatorów (UOL) = ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611).
Najnowsze komentarze