???Skutecznie rozwiązałeś umowę najmu mieszkania ze swoim lokatorem? Możesz już cieszyć się z odzyskania mieszkania? Niekoniecznie…

???Skutecznie rozwiązałeś umowę najmu mieszkania ze swoim lokatorem? Możesz już cieszyć się z odzyskania mieszkania? Niekoniecznie…

utworzone przez | paź 28, 2019 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania, rozwiązanie umowy, wypowiedzenie

Jeżeli rozwiązałeś zwykłą umowę najmu mieszkania (na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony) to w optymistycznym wariancie były lokator wyprowadzi się niezwłocznie po tym, jak utraci tytuł prawny do mieszkania. 

Co robić, gdy po skutecznym rozwiązaniu umowy były lokator się ociąga i nadal nie zdał Ci mieszkania? Co robić, gdy były lokator nie opuszcza lokalu, bo Sąd z jednej strony zgodził się na eksmisję byłego lokatora, ale jednocześnie wstrzymał wykonanie tego wyroku? 

PORADNIK DLA WYNAJMUJĄCEGO MIESZKANIE (LOKAL MIESZKALNY) W 5 KROKACH. 

 

#1 wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) przez byłego lokatora

 

Wyślij lokatorowi wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu (listem poleconym).

Przypomnij mu, że umowa najmu, którą zawarliście już nie obowiązuje.

Napisz mu o konsekwencjach braku dobrowolnego spełnienia tego żądania (proces sądowy o eksmisję).  

 

#2 nalicz byłemu lokatorowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania (lokalu mieszkalnego)

 

Możesz napisać o tym w samym wezwaniu do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Możesz w odrębnym piśmie.

Tak, wyślij pismo (wezwanie) listem poleconym.

Mam cichą nadzieję, że czytając tego bloga nauczysz się kilku reguł, które obowiązują zawsze (dla przypomnienia: listy wysyłaj za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i zachowaj dla siebie kopię pism, które wysłałeś; zamiast wysyłki możesz również wręczyć pismo byłemu lokatorowi, pod warunkiem, że ten podpisze się na kopii pisma, że je odebrał i w jakiej dacie). 

Zgodnie z ustawą, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do uiszczania comiesięcznego odszkodowania (art. 18 ustawy).

W jakiej wysokości?

Co do zasady w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu mieszkania.

 

UWAGA: 

Krok #1 i # 2 są ważne także dlatego, że nie dajesz byłemu Najemcy pola do interpretacji w kierunku dorozumianego nawiązania się nowej umowy najmu mieszkania…Znasz przepis art. 674 kodeksu cywilnego? Nie? Lepiej się z nim zapoznaj:

„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”

Nie muszę chyba dodawać, jak może być interpretowana bierność właściciela w zakresie żądania opuszczenia lokalu i dalsze uiszczanie opłat przez byłego lokatora tytułem „czynszu”.

(zwróć uwagę na to, jaką należność wpłaca Tobie były lokator. On ma Ci płacić „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”, a nie „czynsz”!!!).

 

#3 brak reakcji byłego lokatora na wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) to przesłanka do tego, aby skierować do Sądu pozew o eksmisję

  

Kolejny problem z byłym lokatorem to brak reakcji na wezwanie lub odmowa  opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Pamiętaj, że jedynym podmiotem, który może nakazać byłemu lokatorowi  przymusowe opuszczenia lokalu i jego opróżnienie jest Sąd.

Jedyny podmiot, który może z kolei przymusowo wyegzekwować wyrok eksmisyjny wydany przez taki Sąd to Komornik sądowy.  

 

#4 lokal socjalny dla byłego najemcy mieszkania  (lokalu mieszkalnego) w wyroku eksmisyjnym – co robić? Odszkodowanie

 

Niestety, w toku postępowania eksmisyjnego Sąd będzie badał, czy były lokator nie powinien mieć przyznanego tzw. uprawnienia do zawarcia umowy najmu  socjalnego lokalu ze względu na jego szczególną sytuację majątkową i rodzinną (art. 14 ustawy).

Przyznanie takiego uprawnienia może mocno pokrzyżować Twoje plany,  co do szybkiego odzyskania kontroli nad Twoim mieszkaniem.  

 Dlaczego?

 „Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 6 ustawy)”

 

Nie wiem jak w Twojej gminie, ale tam gdzie mieszkam, gmina nie tak szybko składa ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W skrajnych wypadkach oczekiwanie na złożenie takiej oferty może trwać kilka lat, tym samym przedłużając okres, w którym Twój były lokator ma prawo zajmować Twoje mieszkanie. Nie ma tutaj prostej recepty: gmina zazwyczaj zwleka ze złożeniem oferty, bo zwyczajnie nie ma  lokalu socjalnego do zaoferowania. 

 

UWAGA – ODSZKODOWANIE:

Procedura dotycząca umowy najmu socjalnego lokalu będzie przedmiotem dalszych wpisów. Już teraz sygnalizuję jednak, że można pozwać gminę o odszkodowanie za to, że nie zaoferowano byłemu lokatorowi zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (pomimo tego, że orzeczono o takim obowiązku w wyroku eksmisyjnym) i były lokator nadal zajmuje Twoją własność (art. 18 ust. 5 ustawy).

W zasadzie gmina powinna płacić Ci równowartość czynszu, jaki mógłbyś uzyskać od najemcy Twojego mieszkania.

 EDIT: PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

  

#5 okres ochronny i zakaz eksmisji na bruk – co robić? Odszkodowanie

 

Nawet jeśli dysponujesz już prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym, z którego wynika, że gmina nie musi dostarczać byłemu lokatorowi lokalu socjalnego, możesz mieć kolejny problem z byłym lokatorem tj. problem z wyegzekwowaniem wyroku wyegzekwowaniem. Dlaczego?

a) okres ochronny

 Słyszałeś o tzw. okresie ochronnym?

 „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie” (art. 16 ustawy)

b) zakaz eksmisji na bruk

Tu z kolei kłania się procedura cywilna. Osoby eksmitowane, którym nie przysługuje lokal socjalny, nie mogą być z dnia na dzień wyrzucone na przysłowiowy bruk.

Jeśli nie mają gdzie się podziać, należy ich co do zasady eksmitować do tzw. pomieszczenia tymczasowego.  Obowiązek zapewnienia takiego pomieszczenia ciąży… również na gminie.

 Proszę, przeczytaj art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego:

 „Art.  1046 

(…)

4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.(…)”

 Jak myślisz, czy gminy dysponują nadmiarem pomieszczeń tymczasowych?

UWAGA – ODSZKODOWANIE

Podpowiem także, z dużą dozą ostrożności, że również w przypadku braku dostarczenia pomieszczenia tymczasowego przez gminę prawdopodobnie masz, drogi Wynajmujący, roszczenie o odszkodowanie do gminy. 

  

Podsumowanie

Mam nadzieję, że Twój lokator nie sprawia Ci żadnych problemów. Płaci w terminie, po rozwiązaniu umowy opuszcza lokal itd.

Jak widzisz jednak, w świetle obowiązującego prawa, może nie być tak prosto.

Może się okazać, że rozwiązanie umowy to dopiero pierwszy krok, przed długą drogą do rzeczywistego odzyskania lokalu mieszkalnego. Na szczęście Wynajmujący nie zostaje całkowicie bezbronny. Może się okazać, że pomimo utraty kontroli nad lokalem, lokal nadal zarabia na siebie, tyle że płatnikiem nie jest nowy Najemca, tylko gmina. Niestety, doprowadzenie do takiej sytuacji wymaga często przejścia przez pełną procedurę sądową. 

 

Co możesz jeszcze zrobić?

1) weryfikuj najemcę przed podpisaniem umowy (kaucja, wywiad)!

2) rozważ zawarcie bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania (najem okazjonalny/najem instytucjonalny – w razie ich rozwiązania pomija się chociażby sądowy proces eksmisyjny! Choć to nie wszystkie zalety ww. umów najmu).

Wbrew pozorom to właśnie prewencja i przemyślana treść umowy może okazać się najważniejsza, jeżeli chodzi o Twoje bezpieczeństwo prawne, także w przypadku rozwiązania umowy najmu mieszkania. 

 

[1] Pełna nazwa to: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm. we wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokatorów).

???9 min, na które może „wdepnąć” Wynajmujący przy wypowiadaniu Najemcy umowy najmu mieszkania z powodu zaległości w płatnościach???

???9 min, na które może „wdepnąć” Wynajmujący przy wypowiadaniu Najemcy umowy najmu mieszkania z powodu zaległości w płatnościach???

utworzone przez | paź 15, 2019 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania, wypowiedzenie

 

Co ma wspólnego Saper z Wynajmującym mieszkanie? Obaj przy rozwiązywaniu swoich problemów muszą czasem bez szwanku przejść przez pole minowe.  

Przepisy chroniące lokatorów zastawiają na właścicieli wiele pułapek: nieznajomość prawa może być bardzo niekorzystna dla właścicieli lokali zarówno na etapie zawierania umowy najmu, jak i jej rozwiązywania.  

Najlepiej, aby Wynajmujący znał przepisy chroniąca lokatorów już przy zawieraniu umowy  i odpowiednio skonstruował ten najważniejszy dla stosunku najmu dokument. 

Przed niepłacącym lokatorem nie zawsze da się jednak uchronić, a często okazuje się, że zwłoka w zapłacie czynszu to dopiero początek problemów. 

Niestety, nieznajomość procedur może doprowadzić do tego, że Wynajmującemu będzie się jedynie wydawało, że skutecznie rozwiązał umowę z powodu zwłoki Najemcy w zapłacie należności. W przypadku ewentualnego konfliktu, racji nie przyzna mu żaden sąd.  

W niniejszym wpisie postaram się wskazać Ci, jak uniknąć zastawionych na Wynajmujących przez ustawodawcę pułapek.

Rozwiązywanie umowy to  nie rozbrajanie bomby, czy miny, ale mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu zrozumiesz pewną analogię, którą zastosowałem na wstępie.  

Wpis dotyczy rozwiązywania najczęściej spotykanych umów najmu mieszkania przez Wynajmującego z powodu zaległości Najemcy w płatnościach.

 

#1 Kodeks cywilny nie reguluje trybu rozwiązywania umów najmu mieszkania (jeżeli jesteś Wynajmującym – właścicielem mieszkania)

  

Jeżeli jesteś Wynajmującym mieszkanie tryb rozwiązywania umów najmu mieszkania, który Cię obowiązuje to ten przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów[1]. Koniec kropka. 

#2 umową nie możesz zmienić ustawowych zasad rozwiązywania umowy najmu mieszkania z powodu niepłacenia czynszu (jeżeli jesteś Wynajmującym-właścicielem mieszkania)

  

Zasady rozwiązywania odpłatnych stosunków prawnych  przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów wiążą Wynajmujących niezależnie od tego, co zapisano w umowie. 

Jeżeli skróciłeś umownie terminy wypowiedzenia lub zasady dokonywania takiego wypowiedzenia i jesteś po stronie Wynajmującego to i tak wiążą Cię przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów!

UWAGA: Ustawa o ochronie praw lokatorów w zasadzie wyklucza możliwość tzw. natychmiastowego rozwiązania umowy z powodu zwłoki w zapłacie czynszu. 

Oczywiście, od zasady tej jest jeden wyjątek: możesz dokonać umownych zmian zasad jedynie na korzyść Najemcy, ale to chyba Cię nie interesuje.

 

#3 z powodu niepłacenia czynszu Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania tylko wtedy gdy Najemca jest w zwłoce z zapłatą należności co najmniej za trzy pełne okresy płatności

 

Dotyczy to następujących należności: 

  •  czynszu,
  •  innych opłat za używanie lokalu lub
  •  opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela.

UWAGA: ja wiem, że umiesz czytać, ale zwracam jeszcze raz uwagę: za trzy pełne okresy. Jeśli lokator zapłacił Ci w terminie część czynszu po dwóch miesiącach niepłacenia, to nie jest jeszcze w zwłoce z zapłatą  trzech pełnych czynszów.  

 

#4 Jeżeli lokator nie płaci za media (prąd, woda, gaz), a ma umowy zawarte bezpośrednio z dostawcami, nie możesz uznać, że jest w zwłoce upoważniającej Cię do rozwiązania umowy najmu mieszkania (wyjątek od zasady z #3)

 

W umowach najmu mieszkania zazwyczaj kwestie mediów (prąd, gaz, woda) reguluje się na dwa sposoby:

  •  opłaty te pobiera właściciel mieszkania  albo
  • najemca sam zawiera umowy z dostawcami mediów i płaci rachunki we własnym zakresie.

Wypowiedzieć umowę z powodu niepłacenia  za media Wynajmujący może wyłącznie w przypadku, gdy to właściciel pobiera te opłaty bezpośrednio od Najemcy. 

 

#5 musisz uprzedzić najemcę o tym, że masz zamiar wypowiedzieć umowę najmu z powodu zaległości w zapłacie, a także wyznaczyć mu miesięczny termin na spłatę zaległości

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi wprost: przed rozwiązaniem umowy najmu mieszkania z powodu zwłoki np. w zapłacie czynszu, właściciel musi wystosować do Najemcy pismo, w którym wyznacza mu dodatkowo 1 miesiąc na uregulowanie należności i uprzedza go o zamiarze wypowiedzenia umowy. 

Czyli w dużym skrócie: musisz napisać do Najemcy, że jest w zwłoce z zapłatą np. trzech czynszów i że dajesz mu jeszcze miesiąc, aby uregulował tę należność, bo w przeciwnym razie wypowiesz mu umowę.   

Jeśli Najemca po otrzymaniu uprzedzenia zapłaci, nie możesz mu wypowiedzieć umowy najmu mieszkania.   

 

#6 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenia umowy najmu mieszkania Wynajmujący może dokonać nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenia powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. 

Co oznacza ten zapis?

To oznacza, że jeżeli chcesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania jako Wynajmujący, musisz wystosować do Najemcy pismo, sporządzone zgodnie z prawem, na którym się podpiszesz.

Nie możesz powiedzieć Najemcy umowy najmu mieszkania ustnie. Nie możesz zrobić tego skutecznie e-mailem czy sms-em. Będziesz miał problem, jeśli wyślesz do Najemcy pismo, na którym zapomnisz się odręcznie podpisać.

  

#7 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi mieć wskazaną przyczynę rozwiązania umowy

 

Jeżeli wysłałeś  Najemcy upomnienie (uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy), a on nadal nie zapłacił należności w wyznaczonym terminie, możesz przejść do procedury wypowiedzenia umowy. 

W wypowiedzeniu musisz opisać całą sytuację. 

Jeśli Najemca nie płacił czynszu to musisz napisać, że wypowiedzenie jest związane z tym, że był w trzymiesięcznej zwłoce w zapłacie czynszu i właśnie dlatego wypowiadasz mu umowę. Najlepiej opisz jeszcze, ze prawidłowo przeprowadziłeś procedurę uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. 

 

#8 To ty, jako Wynajmujący mieszkanie, musisz mieć dowód, że skutecznie wypowiedziałeś umowę najmu mieszkania

 

 

W razie ewentualnego sporu sądowego to na Tobie będzie ciążył obowiązek udowodnienia, że zachowałeś wszystkie opisane w tym artykule zasady związane z wypowiadaniem umowy najmu. 

Zalecam dwa rozwiązania tego problemu: 

  • zachowujesz kopie upomnienia i wypowiedzenia, na którym Najemca podpisał się, że odebrał oryginały tych pism (i w jakiej dacie) albo
  • oba pisma (wypowiedzenie i upomnienie) wysłałeś Najemcy listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jako dowód powyższego masz u siebie żółte karteczki z poczty, na których widnieje podpis Najemcy poświadczający, że odebrał Twoje pisma i w jakiej dacie. Najlepiej zachować dla siebie także kopie wszystkich wysłanych pism.

 Możesz udowadniać, że pisma dotarły do Najemcy także w inny sposób, ale po co utrudniać sobie życie. 

 

#9 rodzaj umowy najmu mieszkania ma znaczenie (najem na czas nieoznaczony, najem na czas oznaczony, najem okazjonalny)

 

Zasady wskazane w tym artykule dotyczą najczęściej spotykanych umów najmu mieszkania tj. umowy najmu na czas nieoznaczony i umowy najmu na czas oznaczony. 

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego mieszkania opiszę w oddzielnym wpisie, choć akurat zasady dotyczące wypowiadania z powodu zaległości w zapłacie są tutaj jak najbardziej aktualne. 

W umowie najmu mieszkania na czas oznaczony wpisz, że Wynajmujący może skorzystać z wypowiedzenia w trybie przewidzianym w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Dlaczego?

Część interpretatorów prawa chroniącego lokatorów uważa, że skoro kodeks cywilny (art. 673 § 3 kc)  przewiduje, że rozwiązać umowę najmu na czas oznaczony można wówczas, gdy  umowa na to pozwala, to należy w tej umowie wspomnieć o możliwości wypowiedzenia i wskazać tryb dokonania takiej czynności. O ile, oczywiście,  planuje się z tego trybu skorzystać.

Miało nie być o kodeksie cywilnym? Jak to się ma do zasady z # 1? 

To taki wyjątek. Ja się z nim nie zgadzam (z taką interpretacją), ale z ostrożności lepiej dopisać taki zapis do umowy najmu mieszkania na czas oznaczony.

 

Podsumowanie – przepisy

  

Jeżeli jesteś właścicielem lokalu i planujesz rozwiązać umowę najmu mieszkania Najemcy z powodu zaległości w płatnościach, pamiętaj przede wszystkim o art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów:

 „Art. 11

 

  1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5(…)
    Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
  2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: 

(…)

 

2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

 

(…)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

EDIT:

 

JESZCZE JEDNO: CZY NA PEWNO WIESZ KOMU MASZ DORĘCZYĆ WYPOWIEDZENIE? PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

 

 

 

 

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokatorów).

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row]

[/et_pb_section]