Przyznam, że w czasach studenckich sam byłem najemcą mieszkania, w którym zepsuła się pralka. Pamiętam, że mój współlokator dzwonił wtedy do właścicielki lokalu, aby ta jak najszybciej ją naprawiła.
Sprawa wydawała mi się wówczas oczywista – był to sprzęt, który znajdował się w lokalu w momencie najmu, a zatem to właściciel mieszkania powinien go naprawiać. W każdym przypadku.
Tymczasem, gdy zajrzymy w przepisy, a zwłaszcza do UOL[1], okazuje się, że jest trochę inaczej.
#1 Spójrz do umowy najmu mieszkania
Jeżeli Twój najemca zgłasza się z żądaniem naprawienia pralki, to odpowiedzi na pytanie, czy to Twój obowiązek, w pierwszej kolejności szukałbym w samej umowie najmu.
Sprawdź, czy umowa zawiera zapisy, z których wynika, kto jest odpowiedzialny bezpośrednio za naprawę pralki lub za jakąś szerszą kategorię sprzętu, do którego można pralkę zaliczyć (np. wyposażenie łazienki, sprzęt AGD itd.).
Co prawda, kwestię obowiązków najemcy i wynajmującego mieszkania regulują przede wszystkim artykuły od 6a do 6e UOL.
Jednakże, art. 6f UOL, stanowi, że ww. przepisy są, co do zasady[2], modyfikowalne, a zatem to same strony mogą uregulować swoje prawa i obowiązki inaczej, niż to wynika z UOL.
#2 Jeżeli nie ma uregulowań umownych dotyczących pralki, przeczytaj art. 6a-6e UOL
Dopiero gdy ustalisz, że umowa milczy na temat pralki, możesz przejść do analizy art. 6a-6e UOL.
Z przepisów tych wynika m.in. kto powinien przeprowadzać remonty, czy naprawy poszczególnego wyposażenia lokalu.
Kluczowy dla Ciebie będzie art. 6b UOL.
#3 Czy w zasadach ustawowych (art. 6a-6e UOL) znajdziesz odpowiedź na pytanie, kto jest odpowiedzialny za naprawę pralki?
Nie bezpośrednio. Nie znajdziesz słowa „pralka” w całej ustawie.
Natomiast, z art. 6b ust. 2 pkt 4 UOL, wynika, że to najemca jest odpowiedzialny za naprawę i konserwację m.in. „innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą”.
Słowa klucz to „inne urządzenia sanitarne”.
Uważam, że do tej kategorii można zaliczyć pralkę.
W razie braku innego uregulowania umownego, to najemca jest zatem odpowiedzialny za naprawę, konserwację pralki, a także za jej ewentualną wymianę.
#4 Uwaga: najem okazjonalny i instytucjonalny
O ile w przypadku zwykłej umowy najmu mieszkania nie mam wątpliwości, że zastosowanie mają zasady wyrażone powyżej, o tyle trzeba dokonać odrębnej analizy sytuacji umów najmu: okazjonalnego i instytucjonalnego.
Dlaczego?
Dlatego, że UOL wyłącza z zastosowania zasadniczą część UOL przy najmie okazjonalnym
i instytucjonalnym. Oznacza to m.in., że nie stosuje się automatycznie zasad opisanych w art. 6a-6e, a także art. 6f UOL, gdyby umowy najmu milczały w zakresie praw i obowiązków stron umowy (np. w zakresie naprawy pralki).
Uważam, że reguł dotyczących naprawy pralki należałoby szukać przede wszystkim w umowie. W braku rozwiązań umownych niekoniecznie jednak moglibyśmy szukać reguł interpretacyjnych w art. 6a-6e UOL (tam, gdzie jest mowa o „urządzeniach sanitarnych”).
Wydaje się, że w braku rozwiązań umownych należałoby szukać zasad dotyczących naprawy sprzętu w kodeksie cywilnym tj. w art. 681 KC. W przepisie tym wymienione są przykładowe nakłady obciążające najemcę. Znajdziesz w tym przepisie także sformułowanie o obciążających najemcę „drobnych naprawach instalacji i urządzeń technicznych”.
Z dużą dozą ostrożności, można by próbować zaliczyć do wyżej wymienionej kategorii pralkę, ale myślę, że najbezpieczniej byłoby jednak uniknąć wątpliwości i wpisać wprost do umowy, że naprawy pralki obciążają najemcę.
Względnie można posiłkować się zasadami z art. 6a-6e UOL i po prostu „przepisać” je do samej umowy najmu okazjonalnego, czy instytucjonalnego.
#5 Podsumowanie
Pamiętaj, że jeżeli chcesz dowiedzieć się, kogo obciąża naprawa pralki, w pierwszej kolejności powinieneś szukać odpowiedzi w samej umowie najmu.
W braku rozwiązań umownych, w przypadku zwykłej umowy najmu, możesz odwołać się do zasad wyrażonych w art. 6 b UOL, z której wynika, że to najemca jest odpowiedzialny za naprawę i konserwację urządzeń sanitarnych (zasadę tę stosuje się, jeśli w umowie nie napisano inaczej).
W przypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego najlepiej odpowiednio zabezpieczyć się umownie. W braku rozwiązań umownych nie możesz bowiem automatycznie odwołać się do art. 6b UOL, w którym to jest mowa o „urządzeniach sanitarnych”.
[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611).
[2] Nie dotyczy mieszkań wchodzących w skład do tzw. publicznego zasobu nieruchomości
Najnowsze komentarze