Kilka miesięcy temu napisała do mnie czytelniczka mojego newslettera (nazwijmy ją: Pani Barbara – przy okazji pozdrawiam moją Czytelniczkę 🙂
Pani Barbara opisała mi ciekawą historię: w momencie rozpoczęcia pandemii, jej – jak się dotychczas zdawało – bezproblemowy lokator poprosił ją o obniżkę czynszu.
Wszystko zaczęło się od obniżki czynszu
Oczywiście, Pani Barbara na obniżkę czynszu się zgodziła. Wielu Wynajmujących poszło wówczas na rękę swoim Najemcom.
W tamtym okresie sam radziłem moim Klientom: „prawo stoi po Twojej stronie, nie musisz obniżać czynszu, ale… jak pojawi się taka prośba, rozważ negocjacje w sprawie jego wysokości”
Odwiedziny mieszkania wiązało się z niespodzianką. Lokal był zajmowany przez inną osobę niż Najemca… Osobę odbywającą kwarantannę
Pani Barbara nie mieszkała w miejscowości, w której wynajmowała mieszkanie. Nie nachodziła swoich Najemców, wiedząc, że nie powinna naruszać ich prywatności.
Pewnego dnia postanowiła jednak odwiedzić swój lokal. Zadzwoniła domofonem do własnego mieszkania. Ku jej zdziwieniu odebrał nieznany jej mężczyzna, niebędący jej Najemcą, który poinformował ją, że obecnie zajmuje jej mieszkanie, aby odbyć covidową kwarantannę.
Mężczyzna zawarł umowę z Najemcą Pani Barbary – posiadał stosowne dokumenty i opłacał mieszkanie.
Wyniki krótkiego śledztwa: lokal przez wiele miesięcy cieszył się niezwykłą popularnością na AIRBNB i był podnajmowany. Właścicielka nawet o tym nie wiedziała!
Pani Barbara zażądała wyjaśnień od swojego Najemcy. Ten tłumaczył się, że była to wyłącznie jedna i jedyna taka sytuacja i że więcej się to nie powtórzy.
Jednakże po tym zdarzeniu Pani Barbarze zaczęły się łączyć różne fakty, jak wpłaty za mieszkanie z różnych kont czy nieterminowe podawanie stanu liczników przez Najemcę, tak jakby nie miał on stałego dostępu do mieszkania.
Okazało się, że jej mieszkanie cieszy się dużym powodzeniem na AIRBNB: mieszkanie było prawdopodobnie kilkadziesiąt razy podnajmowane na zasadach tzw. najmu krótkoterminowego.
Z mieszkania korzystali głównie turyści.
Bez zgody Pani Barbary, a nawet wbrew wyraźnemu zakazowi.
Sytuacja taka miała miejsce jeszcze przed pandemią: po prostu, początek pandemii spowodował, że mieszkanie nie mogło być jak dotychczas podnajmowane, więc Najemca poprosił o obniżkę czynszu, żeby utrzymać mieszkanie w dobrej lokalizacji, które cieszyło się wcześniej tak dużym powodzeniem.
Jak widać, Najemca szybko odnalazł się w nowej rzeczywistości, oferując nie swoje mieszkanie, jako miejsce do odbywania kwarantanny/izolacji domowej.
Żeby było zabawniej, najemca podawał się przy tym za właściciela mieszkania.
Jak zakończyła się ta historia?
Koniec tej historii jest krótki. Pani Barbara skorzystała z przysługującego jej prawa wypowiedzenia umowy najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów (UOL)[1] daje bowiem możliwość wypowiedzenia umowy najmu, gdy Najemca bez wymaganej pisemnej zgody podnajmuje lokal dalej.
Przyjmijmy, że to był koniec komplikacji z nielojalnym Najemcą.
Brzmi dobrze?
Domyślny zakaz podnajmu to trochę za mało
Dla mnie ustawowa sankcja za nielojalność jest nieadekwatna do przewinienia. Okazuje się bowiem, że ustawodawca nie dał tak naprawdę innych narzędzi Wynajmującemu, który znalazł się w podobnej sytuacji. Zakaz podnajmu jest nawet domyślną opcją (nawet jak nie zapiszesz w umowie).
art. 688(2) kodeksu cywilnego
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Jednak gdy dowiesz się o złamaniu zakazu możesz w zasadzie przeprowadzić jedynie dość sformalizowaną procedurę wypowiedzenia umowy, która wcale nie jest taka szybka.
Na szczęście, w przypadku podnajmu obowiązuje nas z kolei art. 668§2 KC, który stanowi, że rozwiązanie umowy głównej wiąże się także z rozwiązaniem umów podnajmu.
art. 668 par. 2 kodeksu cywilnego
Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
No dobrze. Ale jak przeprowadzić takie wypowiedzenie umowy w razie złamania zakazu?
Szczegóły wypowiedzenia z powodu złamania zakazu podnajmu reguluje art. 11 ust. 2 pkt 3 UOL.
Niestety wypowiedzenie takie jest bardzo sformalizowane. Można wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód, ale ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego! Oczywiście, aby wypowiedzenie było skuteczne, musi być sporządzone na piśmie. Mail czy sms nie wystarczy. Najlepiej doręczyć wypowiedzenie osobiście lub za pośrednictwem listu poleconego (za zwrotnym potwierdzeniem odbioru).
przykład 1
Jan K. w marcu 2021 dowiedział się, że jego Najemca podnajmuje lokal bez jego zgody. Wystosował do niego wypowiedzenie umowy najmu, które jednak dotarło do Najemcy w dniu 3 kwietnia 2021 roku. Dopiero w tym dniu Najemca odebrał bowiem pismo z wypowiedzeniem od listonosza. Oznacza to, że okres wypowiedzenia upłynie dopiero w maju. Precyzując w dniu 31 maja 2021 roku („na koniec miesiąca kalendarzowego”). Najemca będzie miał zatem prawo nadal korzystać z lokalu, aż do dnia 1 czerwca 2021 roku na podstawie ważnej umowy najmu.
przykład 2
Jan K. w marcu 2021 roku dowiedział się, że jego Najemca regularnie podnajmuje jego lokal bez jego zgody. W dniu 27 marca 2021 roku Jan K. wysłał Najemcy maila, w którym to załączył skan własnoręcznie podpisanego wypowiedzenia umowy najmu. Niestety, taka forma przekazania informacji powoduje, że wypowiedzenie jest bezskuteczne. Być może Najemca dobrowolnie opuści lokal i dostosuje się do treści wypowiedzenia, ale wcale nie musi tego robić. Ustawodawca zastrzegł bowiem, że dla swojej skuteczności wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie.
Czy prawo lokatorskie jest ułomne? Czy Twój Najemca może wynająć lokal dalej pomimo zakazu? Czy wypowiedzenie umowy najmu to jedyna sankcja? Niestety tak...
Gdy mówię Wynajmującemu, że jego Najemca może być także wynajmującym, a więc może wynająć lokal innej osobie, prawie zawsze spotykam się ze zdziwieniem.
Przy czym pisząc „może być wynajmującym” mam na myśli to, że w zasadzie nawet, gdy w umowie najmu będzie sformułowany wyraźny zakaz podnajmu/użyczenia, zawarta przez niego umowa podnajmu nie będzie nieważna czy bezskuteczna. Po prostu, Wynajmujący nabędzie wówczas prawo do wypowiedzenia umowy najmu swojemu Najemcy z powodu złamania zakazu i tyle.
Czy można się zatem jakoś dodatkowo zabezpieczyć prawnie przed podobną sytuacją (niedozwolonym podnajmem)? Kilka słów o karze umownej
Moim zdaniem można.
Po pierwsze, wyraźnie sformułuj zakaz podnajmu w samej umowie i podkreśl, że nie zgadzasz się na podnajmowanie mieszkania przy podpisywaniu umowy. Napisz, że zgoda na podnajem może być dokonana jedynie na piśmie.
Po drugie, nie ufaj Najemcy na piękne oczy, że wywiąże się z tego zakazu i powiąż ww. zakaz
z karą umowną.
Zgodnie z kodeksem cywilnym
art.483 par. 1 kodeksu cywilnego
Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Wpisz do umowy, że za każde złamanie zakazu podnajmu możesz pobrać od Najemcy karę umowną np. w wysokości 2.000 zł i monitoruj sytuację.
Najemca, który planuje proceder, opisany przez Panią Barbarę, raczej nie zgodzi się na taki zapis umowny.
Swoją drogą: czy można zastrzegać kary umowne w każdej umowie najmu? Moim zdaniem nie ma z tym problemów w przypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. W przypadku zwykłych umów najmu sprawa jest bardziej dyskusyjna. Chcesz dowiedzieć się więcej: zapisz się na mój newsletter.
Najnowsze komentarze