Koronawirus – WPROWADZONE zmiany w przepisach o najmie

Koronawirus – WPROWADZONE zmiany w przepisach o najmie

t

Kilka dni temu pisałem o projektowanych zmianach w prawie, głownie pod kątem prawa najmu lokali mieszkalnych. Dzisiejszy wpis jest aktualizację poprzedniego, przy czym nie będę się już tym razem tak mocno rozpisywał.  

 

#1 Co się zmieniło w przepisach o najmie (ale nie dotyczy lokali mieszkalnych)

– ponownie wprowadzono zakaz najmu krótkoterminowego[1], 

– przepisy dotyczące najmu w galeriach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, ewoluowały tak, że ostatecznie przewiduje się warunkowe wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu
w okresie zakazu prowadzenia działalności[2] 

#2 Jakie zmiany, wprowadzone już w życie, dotyczą lokali mieszkalnych (najmu na cele mieszkalne)?

  

Pisałem wcześniej o projektowanych zmianach. Projekt przekształcił w obowiązującą ustawę, którą ekspresowo „przepchnięto” przez Sejm i Senat, a także ogłoszono w Dzienniku Ustaw. 

31 marca 2020 roku znaczna część tzw. tarczy antykryzysowej[3], bo to o tej ustawie mowa,  weszła w życie. Dotyczy to także przepisów wpływających bezpośrednio na Wynajmujących lokale mieszkalne. Jakie ograniczenia wprowadzono ww. ustawą?

  

  1. przedłuża się umowy najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku,
  2. wprowadza się zakaz wypowiadania umów najmu do dnia 30 czerwca 2020 roku,
  3. wprowadza się zakaz wypowiadania wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku,
  4. przedłuża się trwające już okresy wypowiedzenia umowy najmu do dnia 30 czerwca 2020 roku 
  5. przedłuża się trwające już okresy wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku.
  6. wprowadza się zakaz wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych na czas trwania epidemii. 

  

Dokładny opis ww. zmian znajdziesz  w tabeli.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 PRZYPISY

[1] Tym razem zrobiono to na mocy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 31 marca 2020 roku w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem epidemii ( § 8 ust. 1 pkt k – zakaz tzw. usług hotelarskich. 

[2] Art.15ze. ustawy z  dnia 31marca 2020r.o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw 

[3] Pełna nazwa ustawy, jak w przypisie nr 2

 

 

 

 

 

 

 

Koronawirus – PROJEKTOWANE zmiany w przepisach o najmie

Koronawirus – PROJEKTOWANE zmiany w przepisach o najmie

EDIT: na stronie jest już wpis o wprowadzonych zmianach w prawie. 

Planowałem ten wpis kilka dni temu: miał być krótki tj. parę słów o zakazie tzw. najmu krótkoterminowego, kilka o sile wyższej i ogólnych zasadach dotyczących umów w związku z  kodeksem cywilnym, ale realia prawne zmieniają się z minuty na minutę i w zasadzie trudno nad nimi nadążyć, a to co miałem opublikować dwa dni temu jest już nieaktualne.

Ostatecznie, w tym wpisie napiszę o trzech zagadnieniach:

 

#1  Co się zmieniło w przepisach o najmie w związku z epidemią koronawirusa. Czy zmiany te dotyczą najmu lokali mieszkalnych?

 

  • w przepisach dotyczących wprowadzenia tzw. stanu zagrożenia epidemicznego[1]wprowadzono zakaz tzw. najmu krótkoterminowego[2], wprowadzono też ograniczenia dla najemców działającym w tzw. galeriach handlowych w niektórych branżach[3],
  • W dniu 20 marca 2020 roku zmieniono tzw. stan zagrodzenia epidemicznego na stan epidemii[4].

UWAGA:  w nowym rozporządzeniu (stan epidemii) nie ma już ani słowa o zakazie najmu krótkoterminowego. Czy oceniać to jako celowe pominięcie, czy raczej przypadek i błąd legislacyjny?  Trudno dzisiaj stwierdzić.  Ograniczenia dla najemców w galeriach handlowych, o których pisałem wcześniej,  utrzymano.

 

Drogi Wynajmujący lokale na cele mieszkalne, czyli w systemie tzw. najmu długoterminowego: ww. przepisy Ciebie nie dotyczą.

 

  

2) Co ma się zmienić w przepisach o najmie w związku z epidemią koronawirusa?

 

Dużo zmienić ma za to nowelizacja tzw. specustawy w sprawie zwalczania COVID-19 w związku z zamiarem wprowadzenia tarczy antykryzysowej.

 

Projekt ustawy z dnia 21 marca dostępny jest tutaj[5]. Co przewiduje projekt? Zmiany w przepisach o najmie  dot. galerii handlowych tj.:

  •  ustawową obniżkę czynszu o 90% dla niektórych najemców w galeriach handlowych, jeżeli z powodu epidemii nie mogą prowadzić swojej działalności[6],
  • wyłączenie odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy najmu (dotyczy to także kar umownych), jeżeli powyższe jest następstwem dostosowania się do zakazu działalności lub jej ograniczenia – dotyczy najemców w niektórych galeriach handlowych (o powierzchni powyżej 2000m2)[7].

 

Nadto projekt przewiduje zmiany, które będą dotyczyć także lokali mieszkalnych (mieszkań). Projektowane istotne zmiany to ustalenie (art. 31t i dalsze projektu ustawy):

  • zasad automatycznego przedłużenia umów najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku,

  • zakazu wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku,

  • zasady przedłużenia terminu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 roku,

Trzy ostatnie zasady dotyczą też najmu lokali mieszkalnych, opiszę je trochę szerzej

 

3) Jakie projektowane zmiany będą dotyczyć lokali mieszkalnych – rozszerzenie

 

I) Zasady automatycznego przedłużenia umów najmu, które miały przestać obowiązywać przed 30 czerwca 2020 roku

 

  • umowy najmu lokalu, które zawarto przed wejściem w życie projektu ustawy, a które miałyby się rozwiązać po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 roku, mają ulec przedłużeniu do 30 czerwca 2020 roku,
  • dla przedłużenia konieczne byłoby oświadczenie Najemcy,
  • powyższe nie dotyczyłoby:
  1. co do zasady, najemców, którzy byli w zwłoce z zapłatą czynszu, innych niż czynsz opłat za używanie lokalu, opłat niezależnych – za co najmniej 1 okres rozliczeniowy, gdy łączna wartość tych zaległości przekroczyła kwotę czynszu należnego za 1 miesiąc,
  2. najemców, którzy używali lokalu w sposób sprzeczny z umową/niezgodnie z przeznaczeniem lokalu/zaniedbywali lokal, powodując szkodę,
  3. najemców, którzy bez zgody Wynajmującego: wynajęli/podnajęli/oddali w bezpłatne używanie taki lokal,
  4. co do zasady, najemców mieszkań, którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

II) Zakaz wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku

 

  • generalnie zakaz obowiązywać ma do 30 czerwca 2020 roku,
  • nie dotyczyłby on:
  1. najemców lokali mieszkalnych, którym wypowiada się umowę z powodu art. 11 ust. 2 pkt 1,3 lub 4 ustawy o ochronie praw lokatorów[8]
  2. co do zasady, najemców mieszkań (chodzi o wypowiedzenie umowy), którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

 

III) Zasady przedłużenia terminu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 roku

 

  • przedłużeniu ulega także termin wypowiedzenia umowy, gdy wypowiedzenia (umowy lub czynszu) dokonano przed wejściem w życie projektu ustawy, a termin tego wypowiedzenia mija po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 roku.
  • dla przedłużenia konieczne byłoby oświadczenie Najemcy,
  • powyższe nie będzie dotyczyć:
  1. najemców, którym wypowiedziano umowę z powodów wymienionych w art. 11 ust. 2[9] ustawy o ochronie praw lokatorów,
  2. co do zasady, najemców mieszkań (chodzi o wypowiedzenie umowy najmu), którzy mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego (w tej samej lub pobliskiej miejscowości).

 

PODSUMOWANIE

 

Jeżeli jesteś Wynajmującym lokal mieszkalny powinieneś wiedzieć, że za chwilę w przepisach będzie prawdopodobnie mała rewolucja. Przepisy te jednak nie weszły jeszcze w życie, a sam projekt może ulec znacznej zmianie. Pamiętaj, że to są tymczasowe zasady – wprowadzenie tych zmian, mimo wszystko nie powinno być jednak dla Ciebie, drogi Wynajmujący, aż tak uciążliwe. Gorzej z właścicielami galerii handlowych…

 

 

 

 

 

 

 PRZYPISY

[1] rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, zakaz sformułowano w § 5 ust. 1 lit. g rozporządzenia

[2] chodzi o działalność prowadzenia obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (ujęte w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 55.20),

[3] ograniczenia zawarte są w § 5 ust. 2 rozporządzenia

[4] rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii

[5] Ustawa z dnia………….o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczeniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych z nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, dalej „projekt ustawy”

[6] Art. 15ze.ust. 1 projektu ustawy

[7] Art. 15 ze ust. 2 projektu ustawy

[8] Pełna nazwa Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

 

11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

(…)

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

[9] Art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (przesłanki wypowiedzenia umowy przez właściciela) :

  1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1)pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3)wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4)używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

 

 

Rzeczy pozostawione przez lokatora w mieszkaniu (porzucenie rzeczy)

Rzeczy pozostawione przez lokatora w mieszkaniu (porzucenie rzeczy)

 

Czy zdarzyło Ci się, drogi Wynajmujący, że Twój były lokator zostawił rzeczy w Twoim mieszkaniu?

Co należy wówczas z nimi robić?

Przechowywać? Szukać byłego lokatora i wzywać do odbioru? Zniszczyć rzeczy po upływie jakiegoś czasu?

W tym artykule znajdziesz kilka wskazówek dotyczących takiej sytuacji.

 

#1 Porzucenie rzeczy – art. 180 kodeksu cywilnego

 

Zgodnie z art. 180 KC, właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci.

To jest przepis, który może stanowić rozwiązanie Twojego problemu. Właściciel rzeczy (były najemca) może przecież porzucić rzeczy w Twoim lokalu.

Wówczas, zgodnie z art. 181 KC, obejmujesz, drogi Wynajmujący, porzucone rzeczy w posiadanie i już…stajesz się ich właścicielem.

Jako właściciel możesz za to swobodnie dysponować swoimi rzeczami, możesz je zniszczyć, używać jako swoje lub po prostu je wyrzucić.

 

#2 To nie takie proste!

Niestety, nawet pobieżna analiza przepisu art. 180 KC skłania do postawienia następujących wniosków:

– nie wystarczy, aby były najemca zostawił (porzucił) rzeczy w Twoim lokalu mieszkalnym,

–  on musi to zrobić w zamiarze wyzbycia się swojej własności.

Skąd masz mieć pewność, że porzucenie rzeczy było w zamiarze wyzbycia się własności? Jaki będziesz miał dowód, że były lokator zdecydował się na porzucenie rzeczy?

#3 Asekuracja!

Oczywiście, wzorcowe wyjście z tej sytuacji to takie, że były najemca składa Ci oświadczenie, najlepiej na piśmie, że oto niniejszym, porzucił swoje rzeczy i to z zamiarem wyzbycia się ich własności.

Spróbuj jednak, Drogi właścicielu, uzyskać takie oświadczenie od byłego Najemcy, który zostawił w Twojej skrzynce na listy klucze od mieszkania  i jest niedostępny.  

Może lepiej przewidzieć taką sytuację w umowie?

Choć część ekspertów[1]podnosi, że nie powinno się w żaden sposób domniemywać porzucenia rzeczy na przyszłość, uważam, że mimo wszystko lepiej ująć taką sytuację w umowie tj. zawrzeć w niej:

  • oświadczenie najemcy, że zobowiązuje się do tego, że bezwzględnie opróżni lokal ze swoich rzeczy po ustaniu stosunku najmu, a także dodatkowo
  • oświadczenie najemcy, że w przypadku gdyby po opuszczeniu lokalu, nadal pozostałyby w nim rzeczy należące do byłego najemcy, były najemca oświadcza, że porzuca te rzeczy w celu wyzbycia się ich własności.

Zawsze stanowi to minimalne zabezpieczenie na wypadek, gdyby byłemu lokatorowi „przypomniało się” o jego rzeczach po kilku latach od rozwiązania umowy najmu.

Sugeruję wpisywać takie zastrzeżenia do umowy, choć nie zawsze rozwiążą ono Twoje wszystkie problemy.

 

#4 Problemy z porzuceniem rzeczy

 

Niestety, może okazać się, że Najemca pozostawił u Ciebie rzecz, której nie był właścicielem (laptop spłacany w leasingu, szafę należącą do babci).

Jeżeli masz wątpliwości co do samego zamiaru wyzbycia się rzeczy, powinieneś potraktować rzeczy pozostawione w Twoim lokalu, jako porzucone i to bez zamiaru wyzbycia się własności.  

Sytuację rzeczy zagubionych (a także porzuconych bez zamiaru wyzbycia się) reguluje ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 908) i kodeks cywilny.

Z tych przepisów dowiesz się, że powinieneś wzywać osobę uprawnioną do odbioru rzeczy, względnie powiadomić o takich rzeczach właściwego starostę (jeśli nie znasz miejsca pobytu byłego lokatora).

Niestety z ww. przepisów nie wynika, abyś był uprawniony do natychmiastowego, swobodnego dysponowania rzeczą (to jest możliwe najwcześniej po roku od braku reakcji na wezwanie, albo po 2 latach od jej „znalezienia” i niemożności wystosowania wezwania; Dopiero po upływie tych okresów, po tym jak dopełnisz wszystkich Twoich obowiązków, możesz stać się właścicielem tych rzeczy – art. 187 KC).

Poza tym, w artykule sugeruję, że chodzi o byłego najemcę.

Zastanów się, czy masz pewność, że umowa najmu mieszkania już wygasła/uległa rozwiązaniu (tak jest, jeśli były lokator wrzucił Ci klucze do skrzynki na listy i wyprowadził się już po okresie obowiązywania umowy, czy też po upływie terminu wypowiedzenia).

Ze stricte prawnoformalnego punktu widzenia, samo wrzucenie kluczy do Twojej skrzynki i wyprowadzka nie jest równoznaczne z rozwiązaniem/wygaśnięciem trwającej jeszcze umowy najmu mieszkania (o tym będzie oddzielny wpis). W takiej sytuacji należałoby zadbać o skuteczne rozwiązanie takiej umowy.

 

#5 Podsumowanie

 

Po pierwsze, zapisz w umowie, że zwrotowi lokalu towarzyszy zawsze podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego i trzymaj się tej zasady.

Po drugie, nie gódź się na chwilowe zostawienie rzeczy przez byłego lokatora po zwrocie lokalu. Jeżeli musisz to zrobić, pobierz od byłego lokatora dodatkowe oświadczenie, o tym, że jeżeli nie odbierze tych rzeczy w ciągu np. 7 dni, to porzuca te rzeczy z zamiarem wyzbycia się własności.

Po trzecie, wpisz do umowy oświadczenie lokatora o porzuceniu rzeczy na wypadek, gdyby się wyprowadził i zostawił w Twoim lokalu swoje rzeczy.

Po czwarte, w przypadku wyprowadzki lokatora/byłego lokatora, upewnij się, że umowa najmu została skutecznie rozwiązana.

 

 

[1] Kozińska Joanna. Art. 180. W: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352). Wolters Kluwer Polska, 2018.

 

 

Ile osób w Polsce – według stanu na koniec 2018 roku – zostało prawomocnie skazanych za przestępstwo „utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego”(art. 191 § 1a KK)?

Ile osób w Polsce – według stanu na koniec 2018 roku – zostało prawomocnie skazanych za przestępstwo „utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego”(art. 191 § 1a KK)?

 

 

 

 

 

W pierwszym wpisie na blogu, który obalał tzw. mity o najmie lokalu mieszkalnego napisałem, że bezwzględnie nie wolno odcinać lokatorowi dostępu do mediów (woda, prąd, gaz). 

Nawet gdy lokator (czy też były lokator) nie płaci.

Powoływałem się na art. 191 § 1a KK (kodeksu karnego), który przewiduje karę – i to karę bezwzględnego więzienia do lat 3 – w zasadzie, za podjęcie jakichkolwiek działań uprzykrzających życie osobie korzystającej z lokalu mieszkalnego (jak dokładnie brzmi przepis i czego dotyczy, będzie w dalszej części wpisu).

Pod wpisem (a w zasadzie na niektórych grupach na fb) zaczęły się pojawiać komentarze, bym podał przykład osoby (właściciela mieszkania), która została za takie przestępstwo prawomocnie skazana na karę pobawienia wolności i to bez tzw. „zawiasów”.

W sumie trudno było mi sprostać temu żądaniu, bo nie znałem osobiście nikogo takiego. Owszem, prawie każdy słyszał o tzw. czyścicielach kamienic. Przepis art. 191 § 1a KK został z resztą wprowadzony do KK, jako narzędzie skierowane przeciwko takim właśnie osobom. Czy jest on jednak skutecznie egzekwowany?

Baza orzeczeń sądowych w Lex-ie nie rozjaśniła mi sytuacji. Orzeczeń było niewiele. Orzeczeń skazujących za to przestępstwo, co kot napłakał.

Jak to jest z tym przestępstwem?

Postanowiłem przeanalizować statystyki Informatora Statystycznego Wymiaru Sprawiedliwości i właśnie o tym będzie ten wpis.

 

O czym mówi art. 191 §  1a KK regulujący tzw. utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego

 

Zanim przejdziemy do konkretów kila słów wyjaśnienia, o czym ja w ogóle piszę.

Przepis art. 191 § 1 KK przewiduje karę do 3 lat więzienia za stosowanie przemocy wobec osoby lub groźby bezprawnej w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia,

Kolejny paragraf ww. przepisu ( §1a), czyli ten który na interesuje, stanowi z kolei:

 „ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.”

 

Jak interpretować ten przepis?

 

Zapewne szeroko.

Zwracam uwagę, że przestępstwo można popełnić nie tylko względem lokatora, ale także byłego lokatora lub w ogóle osoby, która po prostu zajmuje lokal mieszkalny. W zasadzie więc przestępstwa dopuścić może się więc np. właściciel lokalu mieszkalnego, który po prostu chce odzyskać swoje mieszkania i stosuje w tym celu pozaprawne metody tj. próbuje wpłynąć na taką osobę, by opuściła jego mieszkanie.

W uzasadnieniu projektu ustawy wprowadzającej ten przepis wskazano, że wprowadza się go do KK, z uwagi na bezkarne zachowania właścicieli lokali,  takie jak:

– wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody,

– odbieranie kluczyków do samochodu,

–  wyjmowanie okien,

– zamurowywanie wejścia do mieszkania czy

–  zamykanie pomieszczeń na kłódkę.

 Podano także, że:

„właściciele mieszkań pragnąc wymusić ich opuszczenie przez lokatorów, dopuszczają się zalewania mieszkań, dewastowania budynku, zanieczyszczania oraz niszczenia jego części wspólnych np. poprzez usuwanie drzwi i okien”.

 

Jak to jest z tymi statystykami. Ile osób poszło „siedzieć” na podstawie art. 191 § 1 a KK?

Aktualnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości statystyki dotyczące prawomocnych skazań z podziałem na konkretne przestępstwa kończą się na roku 2018.

Poza tym, zwróć uwagę drogi czytelniku, że przepis art. 191 § 1 a KK wszedł w życie dopiero w styczniu 2016 roku. Mamy więc niewiele danych. Ale po kolei: poniżej kilka liczb dotyczących  przestępstwa utrudniania korzystania z lokalu, z podziałem na lata.

 

Rok 2016

 

Brak danych w ww. zakresie. Prawdopodobnie żadna ze spraw nie zdążyła się jeszcze skończyć w pierwszym roku obowiązywania przepisu.

 

Rok 2017

– prawomocnie skazano za to przestępstwo 6 osób,

– na karę bezwzględnego więzienia nie skazano ani jednej osoby.

Wymierzane kary to głównie grzywny.

 

Rok 2018

– prawomocnie skazano za to przestępstwo 27 osób,

– na karę bezwzględnego więzienia skazano 1 osobę,

–  5 osób skazano na karę pozbawienia wolności z zawieszeniem wykonania tej kary.

Reszta to grzywny oraz ograniczenia wolności.

 

Jak interpretować te wyniki?

Po pierwsze, postępowania karne są dość długotrwałe. Widać jak na dłoni, że stosowanie przepisu dopiero się rozkręca. Czy rozkręci się na dobre, a przepis wejdzie do powszechnego użycia? Nie wiem.  Myślę, że sensowniejsze wnioski, będziemy mogli wyciągnąć dopiero po zebraniu danych z 2019 roku.

 

Po drugie, przestępstwo z art. 191 § 1 a KK jest przestępstwem wnioskowym, a zatem to pokrzywdzony musi zrobić pierwszy krok zmierzający do wszczęcia postępowania karnego. To też może wpłynąć na statystki, choć zdaje sobie sprawę, że policjanci raczej rzadko znają w ogóle ten przepis (nawet gdyby mieli wszcząć postępowaniu sami z siebie, czyli „z urzędu”).  

 

Po trzecie, widać, że pomimo dość dużego zagrożenia karą ( do 3 lat pozbawienia wolności) Sądy niechętnie sięgają po ten rodzaj kary i dążą do złagodzenia potencjalnych skutków przepisu.  

Po czwarte, zwróć uwagę Czytelniku, że mowa tu o prawomocnych wyrokach sądowych, a nie o ilości postępowań sądowych, a tym bardziej o ilości postępowań przygotowawczych, które się toczyły lub nadal toczą. 

 

Nie zmienia to faktu, że świadomość prawa wśród lokatorów i byłych lokatorów stale rośnie. Ostatnio coraz częściej Wynajmujący pokazują mi pisma swoich Najemców (odpowiedzi na wezwania do zapłaty czy do opuszczenia lokalu), które pełne są odwołań do ustawy o ochronie praw lokatorów, czy prawa karnego właśnie.

 

Czy można bezkarnie łamać art. 191 § 1 KK? PODSUMOWANIE

 

Oczywiście, że nie.

Głosy, że nie należy się tym przepisem przejmować, stawiam na równi z tymi, że „jak kraść, to tylko miliony” (albo tylko do 500 zł – kwota ta stanowi granicę jeżeli chodzi o zakwalifikowania czynu jako przestępstwo, czy wykroczenie).

Dla niektórych sam fakt uczestnictwa w sprawie karnej jest gigantycznym stresem i oznacza kłopoty, także finansowe (np. opłacenie obrońcy).

Zresztą znaczna część osób, by pełnić funkcję publiczne, czy też w ogóle móc wykonywać swój zawód (np. niżej podpisany), nie może być skazana karnie na żadną karę (dotyczy to także tzw. zawiasów).

Jedno jest jednak pewne: pisanie o bezwzględnej karze pobawienia wolności w kontekście przestępstwa z art. 191 § 1a KK tj. utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego jest na razie bliższe teorii niż praktyce. 

 

Pamiętajmy jednak o tym, że art. 191 § 1a KK to nie jedyny przepis karny, który potencjalnie może być skierowany przeciwko właścicielom walczącym z najemcami czy byłymi lokatorami.

Już przed wejściem w życie art. 191 § 1a KK głośno było co najmniej o kilku procesach osób, które próbowały siłowo odzyskać swoje lokale nie na mocy wyroku eksmisyjnego.

O jakich przestępstwach mowa?

Możemy mówić  np. o naruszaniu miru domowego (art. 193 kk), którego może dopuścić się także właściciel przeciwko najemcy lokalu.

Słynni w Poznaniu „czyściciele kamienic” odpowiadali karnie na podstawie art. 190a KK, czyli za tzw. stalking (uporczywe nękanie innej osoby, wzbudzanie poczucia zagrożenia, naruszanie prywatności).

Głośna była także sprawa 101-letniej Poznanianki, która doprowadziła do skazania właściciela kamienicy, który usiłował się pozbyć lokatorki bez wyroku eksmisyjnego. Z tego co mi wiadomo[1], podstawą wydania wyroku było jednak przestępstwo oszustwa (powoływanie się na nieistniejący nakaz rozbiórki). Poznanianka wcześniej walczyła także z właścicielem mieszkania na drodze cywilnej z powodu naruszenia jej dóbr osobistych.

 Samych skazań na podstawie art. 191 § 1a KK jest jednak jak na razie niewiele. 

 

 

 

 

 

 

 

[1] https://plus.gloswielkopolski.pl/wlasciciel-kamienicy-w-poznaniu-chcial-wyrzucic-seniorke-z-budynku-trafi-do-wiezienia-jego-dzialania-byly-bezprawne-i-brutalne/ar/c1-14576073

Pełny tytuł ustawy o ochronie praw lokatorów to:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

 

 

 

 

 

 

 

 

Co można potrącić z kaucji w trakcie trwania umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego)?

Co można potrącić z kaucji w trakcie trwania umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego)?

Zapewne miałeś już z tym do czynienia.

Najemca oświadczył Ci, że skoro umowa kończy się za 2 miesiące, to on przestanie Ci płacić czynsz. Przecież on wpłacił Ci kaucję w wysokości dwumiesięcznego czynszu, w czym problem?

„Niech sobie Pan weźmie z kaucji dwa ostatnie czynsze”. To pewnie usłyszałeś…i się zgodziłeś.

A nie powinieneś.

Co mówią przepisy o potrąceniu należności z kaucji?

 

Kaucja jest uregulowana przede wszystkim w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów[1]

Co przeczytasz w tym przepisie?

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Co to oznacza w kontekście potrącenia należności z kaucji?

 

Oznacza, że potrącenia dokonuje się dopiero na samym końcu. Jak już zostanie rozwiązany stosunek najmu i to po tym, jak były najemca opróżni lokal.

Oznacza to również, że w zasadzie pytanie zadanie w tytule powinno brzmieć: czy można w ogóle potrącać cokolwiek z kaucji w trakcie trwania umowy najmu mieszkania.

Odpowiedź brzmi krótko: nie można.

Wbrew pozorom ten przepis jest korzystny dla Ciebie tj. dla właściciela mieszkania. 

Najemca nie może Ci oświadczyć, że pod koniec najmu przestanie Ci płacić czynsz, bo dysponujesz kaucją, z której to sobie potracisz.

Niech płaci do końca.

Ty pobrałeś kaucję po to, aby przy okazji zdawania mieszkania oszacować, czy czasem nie powinieneś potrącić z  kaucji (nadal w Twoim posiadaniu) różnych należności, w tym także należności np. za zniszczenie mieszkania czy sprzętu w nim się znajdującego.

Nie zakładaj z góry, że nie będziesz potrzebował na to pieniędzy z kaucji. Uświadom Najemcę, że kaucja to Twoje zabezpieczenie, które trwa aż do dnia opróżnienia przez niego lokalu (i które zwrócisz w całości, jeśli wszystko będzie ok).

Najemca nie ma skutecznego narzędzia, aby odzyskać od Ciebie kaucję zanim opróżni Twój lokal. Ty masz skuteczne narzędzia, aby egzekwować wymagalny czynsz. 

To działa także w drugą stronę

 

W zasadzie nie powinieneś potrącać niczego z kaucji, zanim nie dojdzie do opróżnienia lokalu.

Wyjątkiem jest tutaj najem instytucjonalny (19f ust. 7 ustawy) i najem instytucjonalny z dojściem do własności (art. 19 k ust. 7).

Ustawodawca tylko przy kaucji pobieranej przy okazji zawierania ww. umów najmu wprost zezwolił właścicielowi na zaspokajanie się z kaucji w trakcie trwania umowy najmu (poza tym taka kaucja winna być też na bieżąco uzupełniania przez Najemcę).

Przy zwykłej umowie najmu (pisemnej na czas oznaczony i nieoznaczony), czy też przy najmie okazjonalnym, brak jest przepisów, które przewidywałyby taką możliwość.

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

(najem okazjonalny – art. 19a ustawy, najem instytucjonalny – art. 19f, najem instytucjonalny z dojściem do własności – art. 19k).