Co można potrącić z kaucji w trakcie trwania umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego)?

Co można potrącić z kaucji w trakcie trwania umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego)?

Zapewne miałeś już z tym do czynienia.

Najemca oświadczył Ci, że skoro umowa kończy się za 2 miesiące, to on przestanie Ci płacić czynsz. Przecież on wpłacił Ci kaucję w wysokości dwumiesięcznego czynszu, w czym problem?

„Niech sobie Pan weźmie z kaucji dwa ostatnie czynsze”. To pewnie usłyszałeś…i się zgodziłeś.

A nie powinieneś.

Co mówią przepisy o potrąceniu należności z kaucji?

 

Kaucja jest uregulowana przede wszystkim w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów[1]

Co przeczytasz w tym przepisie?

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Co to oznacza w kontekście potrącenia należności z kaucji?

 

Oznacza, że potrącenia dokonuje się dopiero na samym końcu. Jak już zostanie rozwiązany stosunek najmu i to po tym, jak były najemca opróżni lokal.

Oznacza to również, że w zasadzie pytanie zadanie w tytule powinno brzmieć: czy można w ogóle potrącać cokolwiek z kaucji w trakcie trwania umowy najmu mieszkania.

Odpowiedź brzmi krótko: nie można.

Wbrew pozorom ten przepis jest korzystny dla Ciebie tj. dla właściciela mieszkania. 

Najemca nie może Ci oświadczyć, że pod koniec najmu przestanie Ci płacić czynsz, bo dysponujesz kaucją, z której to sobie potracisz.

Niech płaci do końca.

Ty pobrałeś kaucję po to, aby przy okazji zdawania mieszkania oszacować, czy czasem nie powinieneś potrącić z  kaucji (nadal w Twoim posiadaniu) różnych należności, w tym także należności np. za zniszczenie mieszkania czy sprzętu w nim się znajdującego.

Nie zakładaj z góry, że nie będziesz potrzebował na to pieniędzy z kaucji. Uświadom Najemcę, że kaucja to Twoje zabezpieczenie, które trwa aż do dnia opróżnienia przez niego lokalu (i które zwrócisz w całości, jeśli wszystko będzie ok).

Najemca nie ma skutecznego narzędzia, aby odzyskać od Ciebie kaucję zanim opróżni Twój lokal. Ty masz skuteczne narzędzia, aby egzekwować wymagalny czynsz. 

To działa także w drugą stronę

 

W zasadzie nie powinieneś potrącać niczego z kaucji, zanim nie dojdzie do opróżnienia lokalu.

Wyjątkiem jest tutaj najem instytucjonalny (19f ust. 7 ustawy) i najem instytucjonalny z dojściem do własności (art. 19 k ust. 7).

Ustawodawca tylko przy kaucji pobieranej przy okazji zawierania ww. umów najmu wprost zezwolił właścicielowi na zaspokajanie się z kaucji w trakcie trwania umowy najmu (poza tym taka kaucja winna być też na bieżąco uzupełniania przez Najemcę).

Przy zwykłej umowie najmu (pisemnej na czas oznaczony i nieoznaczony), czy też przy najmie okazjonalnym, brak jest przepisów, które przewidywałyby taką możliwość.

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

(najem okazjonalny – art. 19a ustawy, najem instytucjonalny – art. 19f, najem instytucjonalny z dojściem do własności – art. 19k).

 

 

 

 

 

 

 

6 mitów o najmie okazjonalnym mieszkania

6 mitów o najmie okazjonalnym mieszkania

 

Wokół tematu najmu okazjonalnego mieszkania narosło wiele mitów.

Czytałem już, że taka umowa w ogóle nie chroni Wynajmującego przed niczym.

Słyszałem, że takiej umowy nie można wypowiedzieć.

Klienci skarżyli się, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania jako jedyna podlega pod reżim ustawy o ochronie praw lokatorów, więc lepiej jej nie zawierać i wybierać jedynie zwykłe formy umowy najmu. 

Spotkałem się nawet z takim podejściem, że najlepiej jest nie zawierać umów najmu na piśmie, a tym bardziej tak skomplikowanych form jaką jest najem okazjonalny mieszkania. 

Co ciekawe, nawet tak popularny blog, jak subiektywnieofinansach.pl, którego jestem fanem, publikuje wpisy o najmie okazjonalnym mieszkania, które nie do końca odpowiadają aktualnym przepisom prawa.   

Spotkałem się także z całkowicie odwrotnym podejściem tj. takim,  że skoro podpisano umowę najmu okazjonalnego mieszkania to Wynajmujący nie musi się już niczym przejmować, bo jest w 100 % zabezpieczony.

Jak jest naprawdę? 

 

#1 umowa najmu okazjonalnego mieszkania chroni Cię przed każdym ryzykiem prawnym

 

Nie chroni. Żadna umowa nie chroni Cię w 100%.

Wynajmowanie mieszkania to ryzykowne przedsięwzięcie. Nie przewidzisz każdej sytuacji kryzysowej w umowie.  Nie chcesz ryzykować? Nie wynajmuj mieszkania…

Nie zmusisz umownie lokatora do płacenia Ci czynszu ani do tego aby dbał o Twoje mieszkanie.

Dobrze skonstruowana umowa najmu okazjonalnego pomoże Ci jednak w najbardziej skrajnych przypadkach tj. prawdopodobnie nie stracisz kontroli nad swoim mieszkaniem na tak długo, na jak długo możesz stracić przy zwykłej umowie najmu mieszkania, gdy okaże się, że trafiłeś na nieuczciwego Najemcę.

Dotyczy to przede wszystkim przyspieszonej, w stosunku do zwykłej umowy najmu, eksmisji, a także wyłączenia znacznej części uprawnień b y ł e g o  najemcy do dalszego zajmowania Twojego lokalu po tym, jak umowa zostanie już skutecznie rozwiązana.

 

#2 umowa najmu okazjonalnego mieszkania podlega pod reżim ustawy o ochronie praw lokatora w większym stopniu niż inne umowy najmu mieszkania

 

 

Jest wręcz odwrotnie.

Jeżeli dopełnisz wszystkich formalności, do umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego nie stosuje się znacznej części przepisów wyżej cytowanej ustawy.

Dotyczy to przede wszystkim bardzo niekorzystnych uregulowań dotyczących obowiązku zapewniania byłemu lokatorowi najmu socjalnego lokalu, pomieszczenia tymczasowego, trybu podwyższania czynszu czy części przepisów o wypowiadaniu umowy najmu.

Te uregulowania dotyczą natomiast KAŻDEJ innej umowy najmu (poza najmem instytucjonalnym).

 

 

#3 Tylko brak umowy na piśmie chroni Cię przed niekorzystnymi uregulowaniami ustawy o ochronie praw lokatorów

 

To nieprawda. Umowę najmu mieszkania można zawrzeć w dowolnej formie. Także ustnie.

Do takiej umowy stosuje się wszelkie ograniczenia ustawy o ochronie praw lokatorów.

Poza tym, przeczytaj sobie, drogi Wynajmujący, przepis art. 660 Kodeksu cywilnego:

Art. 660 KC

 

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Część interpretatorów prawa uważa, że sankcja polegająca na tym, że umowę najmu mieszkania należy uznać za umowę na czas nieoznaczony, występuje już od momentu, w którym nie zastosowano do umowy najmu formy pisemnej, a nie dopiero po roku obowiązywania takiej umowy.  

Wyjaśniam dlaczego o tym przestrzegam: uważam najem na czas nieoznaczony za najbardziej niekorzystny rodzaj umowy dla właściciela (najtrudniejszy do skutecznego rozwiązania). 

 

#4 umowy najmu okazjonalnego mieszkania nie można wypowiedzieć

 

Nieprawda. Co do zasady umowy najmu mieszkania są trudne do wypowiedzenia. Reguły zawarte w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują szereg formalności: wskazują, że wypowiedzieć umowę można wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie, a także szczegółowo opisują te przyczyny.

Przy najmie okazjonalnym mieszkania mamy odesłanie wyłącznie do części przepisów ograniczających Twoje uprawnienia w rozwiązywaniu umowy najmu.

Owszem, wskazano w tym odesłaniu, że możesz wypowiedzieć umowę najmu z powodów przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3.

Oznacza to, że nadal nie wypowiesz za szybko umowy najmu mieszkania, jeżeli Twój najemca przestanie Ci płacić czynsz (najczęstsza przyczyna wypowiedzenia – o szczegółach jej zastosowania, także przy najmie okazjonalnym mieszkania przeczytasz tu).

Jednocześnie jednak nie jesteś związany tym, że powyższe przepisy mogą stanowić wyłączną przyczynę wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, tak jak przy innych umowach najmu.

Możesz więc dopisać do umowy także inne przypadki wypowiedzenia umowy najmu, których nie mógłbyś dodać w zwykłej umowie najmu mieszkania (np. konieczność natychmiastowego zamieszkania w lokalu przez właściciela). 

To także Ty możesz zadecydować, na jakich zasadach będzie podwyższany czynsz, ponieważ, w odróżnieniu od zwykłej pisemnej umowy najmu, kwestię te można regulować umownie.

Poza tym pamiętaj, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania to zawsze umowa na czas oznaczony.

Po tym, jak upłynie czas, na jaki umowa została zawarta, przestaje ona wiązać Najemcę i Ciebie. Nie będziesz musiał jej w ogóle wypowiadać, a więc w najgorszym wypadku po prostu poczekasz do końca okresu na jaki zawarto umowę. 

 

#5 Koszty komornicze przy eksmisji po najmie okazjonalnym mieszkania to nawet kilka tysięcy złotych

 

We wcześniej wspomnianym artykule (subiektywnie o finansach) możesz przeczytać, że koszty komornicze przy przymusowej eksmisji to „1668 zł od każdej izby, czyli pokoju lub kuchni (…)  jeśli mieszkanie jest dwupokojowe, to komornik będzie mógł zainkasować 5.000 zł”.

 

Zgodnie z aktualnym brzmieniem przepisów tj. art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2363) za przeprowadzenie eksmisji z lokalu mieszkalnego (całego lokalu) komornik może pobrać maksymalnie 1500 zł.

Przy czym, co najważniejsze, w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu mieszkania zawartej wyłącznie na piśmie, komornik podejmie czynności na Twój wniosek bez długotrwałego procesu sądowego.

Należy pamiętać, że nie musisz korzystać z komornika. Korzystasz z niego wyłącznie wówczas, gdy były lokator nie chce dobrowolnie opuścić lokalu. W przypadku najmu okazjonalnego i tak nie będziesz musiał przeprowadzać pełnej procedury, jaka wiążę się z innymi umowami najmu. 

W dużym skrócie: posiadanie oświadczenia Najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i opuszczenia mieszkania (jeden z załączników do każdej umowy najmu okazjonalnego mieszkania) zastępuje bowiem wyrok eksmisyjny.

To z tym oświadczeniem (opatrzonym klauzulą wykonalności nadaną przez Sąd) będziesz mógł się zwrócić do komornika o przeprowadzenie eksmisji. 

Poza tym koszty komornicze powstaną także przy zwykłej umowie najmu mieszkania (o ile były lokator nie będzie chciał opuścić mieszkania dobrowolnie).

Nie jest to zatem typowa wada umowy najmu okazjonalnego mieszkania, tylko wada każdej umowy najmu nieruchomości.

Na zabezpieczenie ewentualnych kosztów komorniczych warto pobrać wyższą kaucję.

 

 

 

#6 umowa najmu okazjonalnego mieszkania nie chroni Cię przed „zblokowaniem mieszkania” przez byłego lokatora z powodu tzw. lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego

 

Jest odwrotnie: taka umowa chroni Cię właśnie przede wszystkim w takich wypadkach!

O tym, że po rozwiązaniu umowy najmu mieszkania Twoje problemy niekoniecznie się kończą pisałem tu i tu.

Otóż może się przecież okazać, że Twój były lokator jednak nie może przeprowadzić się tam, gdzie pierwotnie deklarował (przedkładał Ci przecież oświadczenie właściciela innego lokalu, że może się do niego przeprowadzić, w razie problemów – takie oświadczenie jest jedną z charakterystycznych cech najmu okazjonalnego).

Wówczas konieczne może okazać się skorzystanie z usług komornika nie po to, aby eksmitować byłego najemcę do mieszkania wskazanego w oświadczeniu, ale w zupełnie inne miejsce (o ile były lokator będzie stawiał dalszy opór przed dobrowolną wyprowadzką). 

Poza wezwaniem byłego lokatora do dobrowolnego opuszczenia i opróżnienia lokalu, będziesz musiał wówczas wystąpić do Sądu o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie byłego Najemcy o poddanie się dobrowolnej egzekucji. 

Następnie będziesz mógł zwrócić się o pomoc do komornika, aby przymusowo “wyprowadził” byłego lokatora.  

Jak donosi współautor wcześniej cytowanego bloga (subiektywnie o finansach)  w takiej sytuacji „komornik wstrzyma się z dokonaniem eksmisji o wiele miesięcy do czasu, aż gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie”.

Na szczęście to nieprawda.

W przypadku rozwiązania umowy najmu okazjonalnego mieszkania nie stosuje się przepisów o  tzw. uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, ani przepisów o pomieszczeniu tymczasowym (art. 19 e oraz 25d ustawy o ochronie praw lokatorów).

Nie ma więc w ogóle ryzyka, że przez opieszałość gminy Twoja eksmisja przedłuży się o wiele miesięcy czy lat. Po prostu nie stosuje się przepisów, które nakazują gminom zaoferować byłym lokatorom takie rozwiązania (umowa najmu socjalnego lokalu, pomieszczenie tymczasowe).

Byłych lokatorów (tych co mieli zawartą umowę najmu okazjonalnego mieszkania) eksmituje się od razu np. do noclegowni, jeśli rzeczywiście nie mają gdzie zamieszkać. 

Nie ma mowy także o tzw. okresie ochronnym (co do zasady nie realizuje się eksmisji na podstawie wyroków w okresie od listopada do marca; nie dotyczy to jednak najmu okazjonalnego mieszkania!).

Mówiąc krótko: umowa najmu okazjonalnego chroni Cię właśnie przede wszystkim przed tym, aby po rozwiązaniu umowy najmu nie okazało się, że z różnych względów Twój były lokator nadal legalnie zajmuje Twoje mieszkanie, jak to często ma miejsce w przypadku innych umów najmu.

W pierwszej kolejności bowiem lokator poddaje się eksmisji dobrowolnie, a także wskazuje Ci lokal, do którego ma być przeniesiony. Jeżeli jednak okaże się, że były najemca nie chce się dobrowolnie wyprowadzić, a oświadczenie o innym mieszkaniu jest nieaktualne, nie chronią go najbardziej absurdalne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów tj. przepisu o okresie ochronnym, o pomieszczeniu tymczasowym, ani o lokalu socjalnym.  

 

 

PODSUMOWANIE

 

 

Najem okazjonalny mieszkania nie jest w 100% bezpieczny. Wymaga dochowania wielu formalności, w tym absolutnie absurdalnego obowiązku zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Przy czym mam tutaj na myśli nie fakt konieczności odprowadzania podatków od najmu, a raczej fakt pomieszania wielu porządków prawnych. W mojej ocenie powinno być tak, że jeśli umowa najmu mieszkania została zwarta w formie przewidzianej przez ustawę, to jest najmem okazjonalnym, a kwestie podatkowe, w tym sankcje za niepłacenie podatku, powinny pozostać rozstrzygane wyłącznie przez prawo podatkowe.

Tak niestety nie jest i trzeba pilnować ww. terminu także po to, aby być w chronionym na gruncie prawa cywilnego.  

Należy także uważać na to by umowa spełniała wszystkie inne wymagania formalne stawiane przez ustawę o ochronie praw lokatorów. 

Nie każdy Najemca będzie chciał dodatkowo stawiać się u notariusza, czy zbierać dla Was dodatkowe oświadczenia.

Nadal jednak uważam, że plusy takiej umowy przewyższają minusy. Jeżeli wszystko zrobisz dobrze, prawdopodobnie nie ryzykujesz utraty kontroli nad mieszkaniem.

Owszem, w praktyce nadawanie klauzuli wykonalności na oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie trwa tak szybko, jak chciały ustawodawca (a taki wniosek będziesz musiał złożyć, jeśli Twój były Najemca dobrowolnie nie opuści lokalu). Komornik nie działa tak szybko, jakbyśmy chcieli, a sam proces eksmisji i tak może zająć ci kilka miesięcy (w skrajnych przypadkach: jeśli były lokator będzie stawiał opór). 

Zapewniam jednak, że powyższe okoliczności to drobne niedogodności w stosunku do tego, co może Cię spotkać, jeśli będziesz zmuszony do przejścia całego procesu eksmisyjnego w normalnym trybie tj. po rozwiązaniu zwykłej umowy najmu mieszkania (tutaj procedura może przedłużyć się nawet do kliku lat. Oczywiście także piszę o skrajnych wypadkach). 

Przy czym nie mówię tutaj wyłącznie o często długotrwałym procesie sądowym, ale także o tym, że czasem uzyskanie wyroku eksmisyjnego to nadal wyłącznie wstęp do kilkuletniego procesu odzyskiwania mieszkania (poczytaj tu i tu). Tych procedur jednak nie będziesz musiał testować, jeśli zawrzesz umowę najmu okazjonalnego mieszkania.

 

 

 

 UWAGA:

Pełny tytuł ustawy o ochronie praw lokatorów to:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”) 

 

 

 

Właścicielu lokalu, czy możesz stać się stroną umowy najmu mieszkania, nawet gdy o tym nie wiesz❓❓❓

Właścicielu lokalu, czy możesz stać się stroną umowy najmu mieszkania, nawet gdy o tym nie wiesz❓❓❓

Drogi Właścicielu mieszkania, pewnie przecierasz oczy, czytając ten tytuł? Skoro autor zadał takie pytanie, to pewnie coś jest na rzeczy…

Znasz absurdy polskiego prawa dotyczące sytuacji Wynajmującego mieszkanie i jego zdecydowanie słabszej pozycji prawnej w stosunku do Najemcy?

To poznaj jeszcze kilka.

Za chwilę przytoczę Ci cztery wyjątkowo niekorzystne dla Ciebie przepisy, które sprawiają, że może wiązać Cię umowa najmu mieszkania, nawet jeśli nie podpisywałeś niczego z Najemcą.

Nie, nie są to przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów[1].

To przepisy kodeksu cywilnego, które obowiązują także Ciebie.

#1 Domniemanie przedłużenia najmu

Może się zdarzyć, że umowa najmu mieszkania przestanie obowiązywać, bo była zawarta na czas oznaczony, a okres jej obowiązywania się właśnie skończył.

Może się zdarzyć, że to Ty skutecznie rozwiążesz bezterminową umowę. Wówczas umowa najmu mieszkania także przestanie już obowiązywać.

Uważaj!

Brak Twojej dalszej zdecydowanej reakcji może być dla Ciebie bardzo niekorzystny.

O co chodzi?

Jeśli po zakończeniu umowy najmu mieszkania Twój były najemca nadal mieszka w lokalu, a Ty nie czynisz żadnych kroków, aby go z niego usunąć, możesz wpaść pod rygor przepisu art. 674 kodeksu cywilnego.  Zgodnie z nim:

„jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony”.

  

#2 Zawierasz umowę najmu mieszkania z osobą będącą w związku małżeńskim? Masz jeszcze jednego Najemcę gratis

O tym był poprzedni wpis. Dla przypomnienia: Art. 6801 kodeksu stanowi, że jeśli podpiszesz umowę najmu mieszkania nawet z jednym małżonkiem to, co do zasady, zawarłeś umowę także z drugim małżonkiem.  

#3 Umarł król. Niech żyje król!

 

Śmierć Najemcy nie musi powodować zakończenia stosunku najmu mieszkania.

Wiesz, że istnieje przepis, zgodnie z którym w razie śmierci Najemcy w stosunek Najemcy wstępują np. jego dzieci lub małżonek?

Nie wiesz?

Przeczytaj art. 691 kodeksu cywilnego:

„Art.  691. 

 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą

.2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. (…)”

 

#4 Kupiłeś lokal z Najemcami?

 

Nabywca mieszkania wstępuje w stosunek najmu, który łączył zbywcę z Najemcami.

Co to oznacza?

Jeśli kupisz mieszkanie, w którym mieszkają Najemcy dotychczasowego właściciela mieszkania, to Ty staniesz się dla tych lokatorów nowym Wynajmującym. To Ty jesteś od teraz stroną umowy najmu mieszkania.

Z automatu.

Jeśli nie chcesz, aby lokatorzy dalej mieszkali w kupionym mieszkaniu, musisz najpierw skutecznie rozwiązać  z nimi umowę najmu mieszkania, a potem skutecznie wyegzekwować obowiązek opuszczenia lokalu.

Podstawa prawna? Proszę bardzo:

„Art.  678 KC

1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”

 
Na marginesie, art. 692 KC wyłącza możliwość szczególnego prawa do  wypowiedzenia umowy najmu, o którym mowa w art. 678 kc (tutaj stosuje się art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów!).

Czyli jest jak zwykle: obowiązuje Cię (jako Wynajmującego lokal mieszkalny) pierwsza, niekorzystna część przepisu (wstępujesz w prawo najmu), ale nie masz uprawnień z drugiej, korzystniejszej części przepisu (szczególne prawo do wypowiedzenia:)

PODSUMOWANIE

1)  Pamiętaj, że brak Twojej zdecydowanej reakcji po zakończeniu umowy najmu mieszkania może być dla Ciebie wyjątkowo niekorzystny.

Przypominam, że umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony to najgorszy dla właściciela rodzaj umowy (a w taką umowę może zmienić się także Twoja dotychczasowa umowa zawarta np. na czas oznaczony).

Umowę na czas nieoznaczony ciężko jest skutecznie rozwiązaća w konsekwencji ciężko się pozbyć niechcianego lokatora.

Co można z tym zrobić?

Jeśli chcesz, aby były lokator nadal u Ciebie mieszkał, zawrzyj kolejną umowę, ale na Twoich zasadach!

jeśli nie chcesz, aby były lokator nadal zajmował Twoje mieszkanie, zacznij działać. Jaki jest plan minimum tych działań?

– wezwij byłego najemcę do opróżnienia lokalu oraz

– napisz pismo, w którym żądasz zapłaty odszkodowania (a nie czynszu!) za bezumowne korzystanie z lokalu,

2) Przy zawieraniu umowy najmu mieszkania zawsze ustal, jaki jest stan cywilny Najemcy.

Ustal także dane dzieci małżonków (przy ewentualnej eksmisji będziesz potrzebował tych danych do pozwu).

Pamiętaj o małżonku Najemcy przy rozwiązywaniu umowy najmu!

3) Kupno nieruchomości, w której „są tylko jacyś Najemcy” może nie być takim świetnym pomysłem.

To Ty będziesz musiał z tymi Najemcami rozwiązać skutecznie umowę najmu mieszkania, jeśli będziesz chciał z niego korzystać, a to nie zawsze jest takie łatwe, o czym pisałem tu i tu

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)

Wynajmujesz mieszkanie? Pamiętaj o żonie lub mężu…Kto jeszcze jest Twoim lokatorem?

Wynajmujesz mieszkanie? Pamiętaj o żonie lub mężu…Kto jeszcze jest Twoim lokatorem?

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania i wynajmujesz je komuś na cele mieszkalne, nie możesz zapomnieć o pewnej osobie, która może na pierwszy rzut oka nie wydaje się zbyt ważna.

Chodzi o żonę lub męża…

Nie, nie chodzi o Twojego małżonka 🙂 

Tylko o małżonka Najemcy, który jest także Twoim Najemcą.

 

Co mówi kodeks cywilny o małżonkach Najemcy mieszkania?

 

Art. 6801 kodeksu cywilnego stanowi, że:

  • małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe,
  • jeżeli nawiązanie stosunku najmu
  • mającego służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny,
  • nastąpiło w trakcie trwania małżeństwa.

 

Co to oznacza?

To oznacza, że jeśli podpisałeś umowę najmu mieszkania nawet tylko z jedną osobą, która wynajęła mieszkanie dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny, to z automatu masz, drogi Wynajmujący, zawartą umowę najmu także z małżonkiem takiego lokatora (o ile Najemca takiego małżonka posiada).

Oczywiście, możesz podpisać umowę także z obojgiem małżonków. Zakładam jednak, że wówczas doskonale zdajesz sobie sprawę, że masz co najmniej dwóch Najemców. 

 

Dlaczego to jest takie ważne?

Najważniejszy powód jest taki, że o ww. przepisie musisz pamiętać przy wszelkich wypowiedzeniach umowy najmu/czymszu.

Wyobraź sobie taką sytuację:  wypowiadasz umowę najmu mieszkania lokatorowi Janowi Kowalskiemu.

Jan Kowalski nie chce opuścić lokalu.

Składasz pozew o eksmisję, a sąd orzeka, że Jan Kowalski ma opuścić i opróżnić lokal.

Przy czym jednocześnie stwierdza, że jego żona ma nadal tytuł prawny do lokalu i jest lokatorem, ponieważ nigdy skutecznie nie wypowiedziano jej umowy najmu mieszkania.

Nieciekawie? Prawda?

  

Wypowiedzenie!

 

Pamiętaj zatem, że nie zawsze musisz wypowiedzieć umowę jedynie osobie, z którą bezpośrednio podpisałeś umowę! Na pewno musisz wystosować wypowiedzenie, co najmniej do małżonka Najemcy. 

 

Lokator

Zmartwię Cię jeszcze bardziej.

Doktryna i orzecznictwo przyjmują, że osoby, które pozostają pod władzą rodzicielską lokatora, także mają prawo do używania lokalu.

Poza tym przyjmuje się także, że dorośli domownicy lokatora również mają status lokatorów.

Ich prawo do lokali wynika z tego, że pomiędzy nimi, a Najemcą nawiązuje się stosunek podobny do użyczenia (bezpłatne prawo do korzystania z mieszkania).

Czy osobom, które mają tzw. pochodny tytuł prawny do lokalu, należy doręczać wypowiedzenie umowy najmu mieszkania?

Uważam, że nie, ponieważ ich tytuł prawny do lokalu jest zależny od samej umowy najmu, a więc skuteczne rozwiązanie umowy najmu powoduje także rozwiązanie takiego pochodnego stosunku.

Mówiąc krótko: każdy najemca jest lokatorem, ale nie każdy lokator jest najemcą (lokator może mieć inny tytuł prawny do lokalu niż umowa najmu np. wywodzący się z uprawnienia Najemcy i ściśle z tym uprawnieniem powiązany).

Akurat w przypadku małżonka jest tak, że KC stanowi wprost, że małżonek jest także Twoim Najemcą. Inne opisane w tej części artykułu osoby mają jedynie status lokatora. 

Pomimo tego, nie możesz jednak twierdzić, że takie osoby (z pochodnym tytułem prawnym) mieszkają w lokalu bezprawnie albo że mieszkały w nim bez tytułu prawnego.

Skoro ktoś miał tytuł prawny do lokalu i mieszkał w nim legalnie, to przy ewentualnym procesie eksmisyjnym, Sąd będzie badał, czy nie przyznać takiej osobie prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd pominąłby ten proces jedynie w przypadku, gdyby osoby zajmujące lokal nigdy nie miały tytułu prawnego do lokalu (np. gdyby zajęły go samowolnie i nielegalnie). 

O tym, że taka sytuacja może wydłużyć proces odzyskania mieszkania, pisałem tu i tu

Nawiasem mówiąc,  z ostrożności osobiście wysyłam wypowiedzenie umowy najmu wszystkim lokatorom (ewentualnie wyjaśniam na piśmie innym lokatorom tj. tym z pochodnym tytułem prawnym do lokalu, że umowa najmu mieszkania została skutecznie rozwiązana z Najemcą).

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów[1]

Jeśli czytasz mojego bloga, być może zastanawiasz się, czy aby ww. ustawa nie reguluje tego inaczej (niż art. 6801 KC)?

Niestety nie.

Przepis kodeksu cywilnego wiąże Cię, drogi Wynajmujący, w całości, jako że ustawa o ochronie praw lokatorów milczy w ww. zakresie.

  

PODSUMOWANIE

Pamiętaj, że prawo chroniące lokatorów osłania parasolem ochronnym bardzo dużą grupę osób.

Lokatorem nie musi być wyłącznie osoba, z którą osobiście podpisałeś umowę.

Z tego wpisu zapamiętaj, że bez żadnych wątpliwości, małżonek Najemcy to także Twój Najemca.

Jeśli wypowiadasz umowę najmu mieszkania osobie, z którą ją podpisałeś, najlepiej wyślij odrębne pismo o wypowiedzeniu umowy najmu (w tym  uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia takiej umowy, jeżeli wymagają tego przepisy) także małżonkowi takiej osoby.

Pismo takie wyślij listem poleconym, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Możesz pominąć te czynności, jeśli wypowiedzenie wręczasz Najemcom osobiście, a każdy Najemca potwierdzi Ci na kopii wypowiedzenia fakt otrzymania pisma.  

Pamiętaj także o tym, aby zapisać dane małżonka Najemcy (i innych osób, które mają zamieszkać w lokalu) przy podpisywaniu umowy najmu mieszkania (imię, nazwisko, PESEL).

Mam nadzieję, że nie będziesz musiał korzystać z tych danych. Niemniej jednak, w przypadku wdawania się w spór z Najemcą i innymi lokatorami, ww. dane mogą Ci się przydać.

 

 

 

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie „ochrona praw lokatorów”)

 

💰💰💰W ten sposób właściciel mieszkania odzyskał ponad 20.000 zł… Jak uzyskać odszkodowanie od gminy, gdy Twój były lokator nadal zajmuje Twoje mieszkanie i nic Ci nie płaci? – cz.1 (lokal socjalny)

💰💰💰W ten sposób właściciel mieszkania odzyskał ponad 20.000 zł… Jak uzyskać odszkodowanie od gminy, gdy Twój były lokator nadal zajmuje Twoje mieszkanie i nic Ci nie płaci? – cz.1 (lokal socjalny)

Tego było już za wiele.

Najpierw Najemca przestał płacić czynsz i mieszkanie przestało na siebie zarabiać.

Na dodatek, okazało się, że po przeprowadzonym postępowaniu sądowym, które miało zakończyć się eksmisją byłego lokatora, Sąd i owszem, nakazał  byłemu Najemcy opuścić i opróżnić mieszkanie, ale przyznał mu także  uprawnienie do zawarcia umowy najmu  socjalnego lokalu.

W pierwszej chwili wydawało się, że to dobrze, ale po dwóch latach oczekiwania na ten przeklęty lokal socjalny, właściciel mieszkania miał już serdecznie dość polskiego prawa chroniącego nie tylko lokatorów, ale i osoby, które były kiedyś lokatorami.

Dlaczego tak uważał?

Ponieważ Sąd nie tylko orzekł o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, ale także wstrzymał wykonanie eksmisji.

Oczywiście, były lokator nie płacił już nic za mieszkanie. Po co miał to robić, skoro nic mu już teraz nie groziło? Co miał zrobić właściciel? Grozić mu eksmisją?

 

CZY POLSKIE PRAWO CHRONIĄCE LOKATORÓW W OGÓLE NIE UWZGLĘDNIA INTERESU WŁAŚCICIELI LOKALI?

Na szczęście, w takich sytuacjach jak wyżej, właściciel nadal może uzyskiwać równowartość czynszu za mieszkanie… Zmienia się tylko płatnik. Nie będzie nim lokator, ani były lokator, tylko gmina.

ROZŁÓŻMY POWYŻSZĄ SYTUACJĘ NA CZYNNIKI PIERWSZE:

   

#1 Czy lokal socjalny to problem dla Wynajmującego mieszkanie?

 

Tak. To może być problem. Jeśli rozwiązałeś umowę najmu mieszkania, a były lokator dobrowolnie nie opuszcza lokalu, jedyną legalną drogą usunięcia lokatora jest skierowanie pozwu o eksmisję (dotyczy rozwiązania zwykłych umów najmu: na czas oznaczony i nieoznaczony).

Sąd w takim postępowaniu bada nie tylko to, czy faktycznie skutecznie rozwiązano umowę najmu, ale także sprawdza, czy byłemu lokatorowi nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Od czego zależy przyznanie lokalu socjalnego?

M.in. od dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu przez eksmitowanego oraz jego sytuacji materialnej i rodzinnej.

Przyznanie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu zazwyczaj oznacza, że proces odzyskania mieszkania znacznie się przedłuża. Jedyne, z czego można się cieszyć to fakt, że to nie Ty musisz ten lokal socjalny dostarczyć, a gmina. 

 

#2 Dlaczego przyznanie byłemu lokatorowi uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu może znacznie przedłużyć proces odzyskania kontroli nad mieszkaniem przez właściciela?

  

Z uwagi na treść art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów[1]:

 

Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

 

Przekładając to na prostszy język, Sąd wydaje wyrok, w którym:

  • nakazuje lokatorowi opuścić lokal,
  • ale jednocześnie nakazuje, aby właściciel nie czynił w kierunku faktycznego opróżnienia lokalu żadnych kroków, dopóki gmina nie zapewni byłemu lokatorowi lokalu socjalnego.

Jak zapewne się domyślasz, drogi Czytelniku, zazwyczaj gmina nie składa oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu za szybko. Dlaczego?

Bo ich po prostu nie posiada. Kolejki oczekujących na lokale socjalne są długie i Twój były lokator musi czekać na taki lokal. Czasem ten proces trwa nawet kilka lat.

  

#3 A czy były lokator z orzeczonym uprawnieniem do umowy najmu socjalnego lokalu ma jakieś obowiązki względem właściciela?

 

 

Pewnie myślisz sobie, a co z tzw. odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu. Kto ma je płacić?

Zapewne słyszałeś o tym, że należy Ci się odszkodowanie od byłego lokatora?

Oczywiście, że były lokator ma obowiązek płacić Ci odszkodowanie.

Skąd on wynika?

Wynika on z art. 18 ust. 1 i dalszych ustawy o ochronie praw lokatorów.

W jakiej wysokości powinno być płacone odszkodowanie?

 

  1. co do zasady odszkodowanie = wysokość czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu + ewentualne poniesione straty,
  2.  UWAGA: od osób z przyznanym uprawnieniem do lokalu socjalnego, odszkodowanie należy się w wysokości, jakie te osoby winny płacić za lokal socjalny (art. 18 ust. 3a).

 

W tym drugim przypadku, gmina powinna pokryć właścicielowi różnicę pomiędzy tym co właściciel winien otrzymywać w ramach dotychczasowego czynszu (gdyby nigdy nie rozwiązał umowy najmu), a tym obniżonym odszkodowaniem od byłego lokatora (w wysokości czynszu takim, jak za lokal socjalny).

  

#4 Skąd były lokator ma pieniądze na odszkodowanie?

 

Wszystko ładnie wygląda na papierze. Pewnie widzisz wewnętrzną sprzeczność w tym co teraz przeczytałeś.

Wracając do przykładu na wstępie: właściciel rozwiązał umowę z najemcą, bo ten nie płacił czynszu, a teraz były lokator płaci właścicielowi jakieś odszkodowanie? Skąd ma na to pieniądze, skoro już ich wcześniej nie miał?

W tym problem: prawdopodobnie były lokator  nic Ci nie zapłaci.

Tak było w przypadku właściciela, o którym pisałem na wstępie.

 

#5 Na gminie ciąży odpowiedzialność odszkodowawcza w pełnym zakresie

  

Gmina, na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, odpowiada za to, że zaoferowała zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu w terminie. 

Jeśli były lokator nic nie płaci, to gmina powinna zrekompensować równowartość czynszu, jaki można uzyskać za najem mieszkania. W pełnej wysokości. Jednym słowem, jeśli nic nie uzyskujesz od byłego lokatora, ściągnij te pieniądze od gminy! A jeśli były lokator płaci Ci tyle, co za lokal socjalny,  wystąp do gminy o uzupełnienie uzyskanej kwoty!

  

#6 Czy gmina dobrowolnie zapłaci Ci odszkodowanie?

 

Zazwyczaj gminy niechętnie płacą takie odszkodowania wyłącznie na podstawie wezwania do zapłaty.

Co zatem robić? Pozwać gminę i czekać na pozytywne rozstrzygnięcie Sądu (oczywiście, wcześniej wezwij gminę do zapłaty – jest przecież szansa, że zapłacą Ci dobrowolnie. Poza tym próba ugodowego załatwienia sprawy jest w zasadzie wymagana przed złożeniem pozwu). 

Sprawa sądowa nie jest trudna, a z mojego doświadczenia wynika, że z gminą nie jest łatwo przegrać.

Zazwyczaj gmina jest także dobrym płatnikiem tj. jeśli wygrasz sprawę to faktycznie otrzymasz wygrane pieniądze, bez uciekania się do kosztownej i długotrwałej egzekucji.

Zasada ta niekoniecznie sprawdzi się w przypadku byłego lokatora. Wygrana sprawy za np. zaległy czynsz nie oznacza, że te pieniądze na pewno odzyskasz. Od całkowicie niewypłacalnej osoby, nawet najlepszy komornik nie ściągnie długu…  

  

#7 Spiesz się! Odszkodowanie od gminy to świadczenie okresowe. Ulega szybkiemu przedawnieniu

  

Zgodnie z art. 118 kodeksu cywilnego, termin przedawnienia dla świadczeń okresowych wynosi 3 lata. Przedawniona wierzytelność=brak możliwości jej skutecznego wyegzekwowania.

  

Podsumowanie

 

Jak możesz się domyślić, właściciel wspomniany na wstępie powinien dostawać 1000 zł miesięcznie za swoje mieszkanie. Przez 2 lata gmina, która powinna dostarczyć byłemu lokatorowi lokal socjalny, nie wywiązała się ze swojego obowiązku, a były lokator nie płacił nic i nadal zajmował mieszkanie.

Właściciel pozwał gminę o 24.000 zł. Pozew okazał się skuteczny. Jeśli gmina nie zaoferuje zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu w dalszym ciągu, można ją pozywać o dalsze okresy, byle tylko nigdy nie przekroczyć terminu przedawnienia i nie pozywać gminy o zaległe odszkodowanie, które dotyczy okresów sprzed 3 lat od daty złożenia pozwu (z kolei wniesienie pozwu powoduje przerwanie biegu przedawnienia).

Na koniec jeszcze jedna mała dygresja: gdybyś, drogi Wynajmujący, zawarł umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, w ogóle nie miałbyś problemu w kwestii orzekania przez Sąd o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Pomyśl, czy nie lepiej poświęcić trochę czasu na research i nie zawrzeć bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania. 

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie „ochrona praw lokatorów”)