Wynajmujesz mieszkanie? Pamiętaj o żonie lub mężu…Kto jeszcze jest Twoim lokatorem?

Wynajmujesz mieszkanie? Pamiętaj o żonie lub mężu…Kto jeszcze jest Twoim lokatorem?

utworzone przez | lis 26, 2019 | najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania, rozwiązanie umowy, wypowiedzenie

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania i wynajmujesz je komuś na cele mieszkalne, nie możesz zapomnieć o pewnej osobie, która może na pierwszy rzut oka nie wydaje się zbyt ważna.

Chodzi o żonę lub męża…

Nie, nie chodzi o Twojego małżonka 🙂 

Tylko o małżonka Najemcy, który jest także Twoim Najemcą.

 

Co mówi kodeks cywilny o małżonkach Najemcy mieszkania?

 

Art. 6801 kodeksu cywilnego stanowi, że:

  • małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe,
  • jeżeli nawiązanie stosunku najmu
  • mającego służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny,
  • nastąpiło w trakcie trwania małżeństwa.

 

Co to oznacza?

To oznacza, że jeśli podpisałeś umowę najmu mieszkania nawet tylko z jedną osobą, która wynajęła mieszkanie dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny, to z automatu masz, drogi Wynajmujący, zawartą umowę najmu także z małżonkiem takiego lokatora (o ile Najemca takiego małżonka posiada).

Oczywiście, możesz podpisać umowę także z obojgiem małżonków. Zakładam jednak, że wówczas doskonale zdajesz sobie sprawę, że masz co najmniej dwóch Najemców. 

 

Dlaczego to jest takie ważne?

Najważniejszy powód jest taki, że o ww. przepisie musisz pamiętać przy wszelkich wypowiedzeniach umowy najmu/czymszu.

Wyobraź sobie taką sytuację:  wypowiadasz umowę najmu mieszkania lokatorowi Janowi Kowalskiemu.

Jan Kowalski nie chce opuścić lokalu.

Składasz pozew o eksmisję, a sąd orzeka, że Jan Kowalski ma opuścić i opróżnić lokal.

Przy czym jednocześnie stwierdza, że jego żona ma nadal tytuł prawny do lokalu i jest lokatorem, ponieważ nigdy skutecznie nie wypowiedziano jej umowy najmu mieszkania.

Nieciekawie? Prawda?

  

Wypowiedzenie!

 

Pamiętaj zatem, że nie zawsze musisz wypowiedzieć umowę jedynie osobie, z którą bezpośrednio podpisałeś umowę! Na pewno musisz wystosować wypowiedzenie, co najmniej do małżonka Najemcy. 

 

Lokator

Zmartwię Cię jeszcze bardziej.

Doktryna i orzecznictwo przyjmują, że osoby, które pozostają pod władzą rodzicielską lokatora, także mają prawo do używania lokalu.

Poza tym przyjmuje się także, że dorośli domownicy lokatora również mają status lokatorów.

Ich prawo do lokali wynika z tego, że pomiędzy nimi, a Najemcą nawiązuje się stosunek podobny do użyczenia (bezpłatne prawo do korzystania z mieszkania).

Czy osobom, które mają tzw. pochodny tytuł prawny do lokalu, należy doręczać wypowiedzenie umowy najmu mieszkania?

Uważam, że nie, ponieważ ich tytuł prawny do lokalu jest zależny od samej umowy najmu, a więc skuteczne rozwiązanie umowy najmu powoduje także rozwiązanie takiego pochodnego stosunku.

Mówiąc krótko: każdy najemca jest lokatorem, ale nie każdy lokator jest najemcą (lokator może mieć inny tytuł prawny do lokalu niż umowa najmu np. wywodzący się z uprawnienia Najemcy i ściśle z tym uprawnieniem powiązany).

Akurat w przypadku małżonka jest tak, że KC stanowi wprost, że małżonek jest także Twoim Najemcą. Inne opisane w tej części artykułu osoby mają jedynie status lokatora. 

Pomimo tego, nie możesz jednak twierdzić, że takie osoby (z pochodnym tytułem prawnym) mieszkają w lokalu bezprawnie albo że mieszkały w nim bez tytułu prawnego.

Skoro ktoś miał tytuł prawny do lokalu i mieszkał w nim legalnie, to przy ewentualnym procesie eksmisyjnym, Sąd będzie badał, czy nie przyznać takiej osobie prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd pominąłby ten proces jedynie w przypadku, gdyby osoby zajmujące lokal nigdy nie miały tytułu prawnego do lokalu (np. gdyby zajęły go samowolnie i nielegalnie). 

O tym, że taka sytuacja może wydłużyć proces odzyskania mieszkania, pisałem tu i tu. 

Nawiasem mówiąc,  z ostrożności osobiście wysyłam wypowiedzenie umowy najmu wszystkim lokatorom (ewentualnie wyjaśniam na piśmie innym lokatorom tj. tym z pochodnym tytułem prawnym do lokalu, że umowa najmu mieszkania została skutecznie rozwiązana z Najemcą).

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów[1]

Jeśli czytasz mojego bloga, być może zastanawiasz się, czy aby ww. ustawa nie reguluje tego inaczej (niż art. 6801 KC)?

Niestety nie.

Przepis kodeksu cywilnego wiąże Cię, drogi Wynajmujący, w całości, jako że ustawa o ochronie praw lokatorów milczy w ww. zakresie.

  

PODSUMOWANIE

Pamiętaj, że prawo chroniące lokatorów osłania parasolem ochronnym bardzo dużą grupę osób.

Lokatorem nie musi być wyłącznie osoba, z którą osobiście podpisałeś umowę.

Z tego wpisu zapamiętaj, że bez żadnych wątpliwości, małżonek Najemcy to także Twój Najemca.

Jeśli wypowiadasz umowę najmu mieszkania osobie, z którą ją podpisałeś, najlepiej wyślij odrębne pismo o wypowiedzeniu umowy najmu (w tym  uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia takiej umowy, jeżeli wymagają tego przepisy) także małżonkowi takiej osoby.

Pismo takie wyślij listem poleconym, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Możesz pominąć te czynności, jeśli wypowiedzenie wręczasz Najemcom osobiście, a każdy Najemca potwierdzi Ci na kopii wypowiedzenia fakt otrzymania pisma.  

Pamiętaj także o tym, aby zapisać dane małżonka Najemcy (i innych osób, które mają zamieszkać w lokalu) przy podpisywaniu umowy najmu mieszkania (imię, nazwisko, PESEL).

Mam nadzieję, że nie będziesz musiał korzystać z tych danych. Niemniej jednak, w przypadku wdawania się w spór z Najemcą i innymi lokatorami, ww. dane mogą Ci się przydać.

 

 

 

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie „ochrona praw lokatorów”)

 

💰💰💰W ten sposób właściciel mieszkania odzyskał ponad 20.000 zł… Jak uzyskać odszkodowanie od gminy, gdy Twój były lokator nadal zajmuje Twoje mieszkanie i nic Ci nie płaci? – cz.1 (lokal socjalny)

💰💰💰W ten sposób właściciel mieszkania odzyskał ponad 20.000 zł… Jak uzyskać odszkodowanie od gminy, gdy Twój były lokator nadal zajmuje Twoje mieszkanie i nic Ci nie płaci? – cz.1 (lokal socjalny)

utworzone przez | lis 13, 2019 | lokal mieszkalny, lokal socjalny, najem lokalu mieszkalnego, odszkodowanie, rozwiązanie umowy

Tego było już za wiele.

Najpierw Najemca przestał płacić czynsz i mieszkanie przestało na siebie zarabiać.

Na dodatek, okazało się, że po przeprowadzonym postępowaniu sądowym, które miało zakończyć się eksmisją byłego lokatora, Sąd i owszem, nakazał  byłemu Najemcy opuścić i opróżnić mieszkanie, ale przyznał mu także  uprawnienie do zawarcia umowy najmu  socjalnego lokalu.

W pierwszej chwili wydawało się, że to dobrze, ale po dwóch latach oczekiwania na ten przeklęty lokal socjalny, właściciel mieszkania miał już serdecznie dość polskiego prawa chroniącego nie tylko lokatorów, ale i osoby, które były kiedyś lokatorami.

Dlaczego tak uważał?

Ponieważ Sąd nie tylko orzekł o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, ale także wstrzymał wykonanie eksmisji.

Oczywiście, były lokator nie płacił już nic za mieszkanie. Po co miał to robić, skoro nic mu już teraz nie groziło? Co miał zrobić właściciel? Grozić mu eksmisją?

 

CZY POLSKIE PRAWO CHRONIĄCE LOKATORÓW W OGÓLE NIE UWZGLĘDNIA INTERESU WŁAŚCICIELI LOKALI?

Na szczęście, w takich sytuacjach jak wyżej, właściciel nadal może uzyskiwać równowartość czynszu za mieszkanie… Zmienia się tylko płatnik. Nie będzie nim lokator, ani były lokator, tylko gmina.

ROZŁÓŻMY POWYŻSZĄ SYTUACJĘ NA CZYNNIKI PIERWSZE:

   

#1 Czy lokal socjalny to problem dla Wynajmującego mieszkanie?

 

Tak. To może być problem. Jeśli rozwiązałeś umowę najmu mieszkania, a były lokator dobrowolnie nie opuszcza lokalu, jedyną legalną drogą usunięcia lokatora jest skierowanie pozwu o eksmisję (dotyczy rozwiązania zwykłych umów najmu: na czas oznaczony i nieoznaczony).

Sąd w takim postępowaniu bada nie tylko to, czy faktycznie skutecznie rozwiązano umowę najmu, ale także sprawdza, czy byłemu lokatorowi nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Od czego zależy przyznanie lokalu socjalnego?

M.in. od dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu przez eksmitowanego oraz jego sytuacji materialnej i rodzinnej.

Przyznanie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu zazwyczaj oznacza, że proces odzyskania mieszkania znacznie się przedłuża. Jedyne, z czego można się cieszyć to fakt, że to nie Ty musisz ten lokal socjalny dostarczyć, a gmina. 

 

#2 Dlaczego przyznanie byłemu lokatorowi uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu może znacznie przedłużyć proces odzyskania kontroli nad mieszkaniem przez właściciela?

  

Z uwagi na treść art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów[1]:

 

Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

 

Przekładając to na prostszy język, Sąd wydaje wyrok, w którym:

  • nakazuje lokatorowi opuścić lokal,
  • ale jednocześnie nakazuje, aby właściciel nie czynił w kierunku faktycznego opróżnienia lokalu żadnych kroków, dopóki gmina nie zapewni byłemu lokatorowi lokalu socjalnego.

Jak zapewne się domyślasz, drogi Czytelniku, zazwyczaj gmina nie składa oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu za szybko. Dlaczego?

Bo ich po prostu nie posiada. Kolejki oczekujących na lokale socjalne są długie i Twój były lokator musi czekać na taki lokal. Czasem ten proces trwa nawet kilka lat.

  

#3 A czy były lokator z orzeczonym uprawnieniem do umowy najmu socjalnego lokalu ma jakieś obowiązki względem właściciela?

 

 

Pewnie myślisz sobie, a co z tzw. odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu. Kto ma je płacić?

Zapewne słyszałeś o tym, że należy Ci się odszkodowanie od byłego lokatora?

Oczywiście, że były lokator ma obowiązek płacić Ci odszkodowanie.

Skąd on wynika?

Wynika on z art. 18 ust. 1 i dalszych ustawy o ochronie praw lokatorów.

W jakiej wysokości powinno być płacone odszkodowanie?

 

  1. co do zasady odszkodowanie = wysokość czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu + ewentualne poniesione straty,
  2.  UWAGA: od osób z przyznanym uprawnieniem do lokalu socjalnego, odszkodowanie należy się w wysokości, jakie te osoby winny płacić za lokal socjalny (art. 18 ust. 3a).

 

W tym drugim przypadku, gmina powinna pokryć właścicielowi różnicę pomiędzy tym co właściciel winien otrzymywać w ramach dotychczasowego czynszu (gdyby nigdy nie rozwiązał umowy najmu), a tym obniżonym odszkodowaniem od byłego lokatora (w wysokości czynszu takim, jak za lokal socjalny).

  

#4 Skąd były lokator ma pieniądze na odszkodowanie?

 

Wszystko ładnie wygląda na papierze. Pewnie widzisz wewnętrzną sprzeczność w tym co teraz przeczytałeś.

Wracając do przykładu na wstępie: właściciel rozwiązał umowę z najemcą, bo ten nie płacił czynszu, a teraz były lokator płaci właścicielowi jakieś odszkodowanie? Skąd ma na to pieniądze, skoro już ich wcześniej nie miał?

W tym problem: prawdopodobnie były lokator  nic Ci nie zapłaci.

Tak było w przypadku właściciela, o którym pisałem na wstępie.

 

#5 Na gminie ciąży odpowiedzialność odszkodowawcza w pełnym zakresie

  

Gmina, na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, odpowiada za to, że zaoferowała zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu w terminie. 

Jeśli były lokator nic nie płaci, to gmina powinna zrekompensować równowartość czynszu, jaki można uzyskać za najem mieszkania. W pełnej wysokości. Jednym słowem, jeśli nic nie uzyskujesz od byłego lokatora, ściągnij te pieniądze od gminy! A jeśli były lokator płaci Ci tyle, co za lokal socjalny,  wystąp do gminy o uzupełnienie uzyskanej kwoty!

  

#6 Czy gmina dobrowolnie zapłaci Ci odszkodowanie?

 

Zazwyczaj gminy niechętnie płacą takie odszkodowania wyłącznie na podstawie wezwania do zapłaty.

Co zatem robić? Pozwać gminę i czekać na pozytywne rozstrzygnięcie Sądu (oczywiście, wcześniej wezwij gminę do zapłaty – jest przecież szansa, że zapłacą Ci dobrowolnie. Poza tym próba ugodowego załatwienia sprawy jest w zasadzie wymagana przed złożeniem pozwu). 

Sprawa sądowa nie jest trudna, a z mojego doświadczenia wynika, że z gminą nie jest łatwo przegrać.

Zazwyczaj gmina jest także dobrym płatnikiem tj. jeśli wygrasz sprawę to faktycznie otrzymasz wygrane pieniądze, bez uciekania się do kosztownej i długotrwałej egzekucji.

Zasada ta niekoniecznie sprawdzi się w przypadku byłego lokatora. Wygrana sprawy za np. zaległy czynsz nie oznacza, że te pieniądze na pewno odzyskasz. Od całkowicie niewypłacalnej osoby, nawet najlepszy komornik nie ściągnie długu…  

  

#7 Spiesz się! Odszkodowanie od gminy to świadczenie okresowe. Ulega szybkiemu przedawnieniu

  

Zgodnie z art. 118 kodeksu cywilnego, termin przedawnienia dla świadczeń okresowych wynosi 3 lata. Przedawniona wierzytelność=brak możliwości jej skutecznego wyegzekwowania.

  

Podsumowanie

 

Jak możesz się domyślić, właściciel wspomniany na wstępie powinien dostawać 1000 zł miesięcznie za swoje mieszkanie. Przez 2 lata gmina, która powinna dostarczyć byłemu lokatorowi lokal socjalny, nie wywiązała się ze swojego obowiązku, a były lokator nie płacił nic i nadal zajmował mieszkanie.

Właściciel pozwał gminę o 24.000 zł. Pozew okazał się skuteczny. Jeśli gmina nie zaoferuje zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu w dalszym ciągu, można ją pozywać o dalsze okresy, byle tylko nigdy nie przekroczyć terminu przedawnienia i nie pozywać gminy o zaległe odszkodowanie, które dotyczy okresów sprzed 3 lat od daty złożenia pozwu (z kolei wniesienie pozwu powoduje przerwanie biegu przedawnienia).

Na koniec jeszcze jedna mała dygresja: gdybyś, drogi Wynajmujący, zawarł umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, w ogóle nie miałbyś problemu w kwestii orzekania przez Sąd o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Pomyśl, czy nie lepiej poświęcić trochę czasu na research i nie zawrzeć bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania. 

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie „ochrona praw lokatorów”)

 

😕😕😕Skutecznie rozwiązałeś umowę najmu mieszkania ze swoim lokatorem? Możesz już cieszyć się z odzyskania mieszkania? Niekoniecznie…

😕😕😕Skutecznie rozwiązałeś umowę najmu mieszkania ze swoim lokatorem? Możesz już cieszyć się z odzyskania mieszkania? Niekoniecznie…

utworzone przez | paź 28, 2019 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania, rozwiązanie umowy, wypowiedzenie

Jeżeli rozwiązałeś zwykłą umowę najmu mieszkania (na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony) to w optymistycznym wariancie były lokator wyprowadzi się niezwłocznie po tym, jak utraci tytuł prawny do mieszkania. 

Co robić, gdy po skutecznym rozwiązaniu umowy były lokator się ociąga i nadal nie zdał Ci mieszkania? Co robić, gdy były lokator nie opuszcza lokalu, bo Sąd z jednej strony zgodził się na eksmisję byłego lokatora, ale jednocześnie wstrzymał wykonanie tego wyroku? 

PORADNIK DLA WYNAJMUJĄCEGO MIESZKANIE (LOKAL MIESZKALNY) W 5 KROKACH. 

 

#1 wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) przez byłego lokatora

 

Wyślij lokatorowi wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu (listem poleconym).

Przypomnij mu, że umowa najmu, którą zawarliście już nie obowiązuje.

Napisz mu o konsekwencjach braku dobrowolnego spełnienia tego żądania (proces sądowy o eksmisję).  

 

#2 nalicz byłemu lokatorowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania (lokalu mieszkalnego)

 

Możesz napisać o tym w samym wezwaniu do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Możesz w odrębnym piśmie.

Tak, wyślij pismo (wezwanie) listem poleconym.

Mam cichą nadzieję, że czytając tego bloga nauczysz się kilku reguł, które obowiązują zawsze (dla przypomnienia: listy wysyłaj za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i zachowaj dla siebie kopię pism, które wysłałeś; zamiast wysyłki możesz również wręczyć pismo byłemu lokatorowi, pod warunkiem, że ten podpisze się na kopii pisma, że je odebrał i w jakiej dacie). 

Zgodnie z ustawą, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do uiszczania comiesięcznego odszkodowania (art. 18 ustawy).

W jakiej wysokości?

Co do zasady w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu mieszkania.

 

UWAGA: 

Krok #1 i # 2 są ważne także dlatego, że nie dajesz byłemu Najemcy pola do interpretacji w kierunku dorozumianego nawiązania się nowej umowy najmu mieszkania…Znasz przepis art. 674 kodeksu cywilnego? Nie? Lepiej się z nim zapoznaj:

„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”

Nie muszę chyba dodawać, jak może być interpretowana bierność właściciela w zakresie żądania opuszczenia lokalu i dalsze uiszczanie opłat przez byłego lokatora tytułem „czynszu”.

(zwróć uwagę na to, jaką należność wpłaca Tobie były lokator. On ma Ci płacić „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”, a nie „czynsz”!!!).

 

#3 brak reakcji byłego lokatora na wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania (lokalu mieszkalnego) to przesłanka do tego, aby skierować do Sądu pozew o eksmisję

  

Kolejny problem z byłym lokatorem to brak reakcji na wezwanie lub odmowa  opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Pamiętaj, że jedynym podmiotem, który może nakazać byłemu lokatorowi  przymusowe opuszczenia lokalu i jego opróżnienie jest Sąd.

Jedyny podmiot, który może z kolei przymusowo wyegzekwować wyrok eksmisyjny wydany przez taki Sąd to Komornik sądowy.  

 

#4 lokal socjalny dla byłego najemcy mieszkania  (lokalu mieszkalnego) w wyroku eksmisyjnym – co robić? Odszkodowanie

 

Niestety, w toku postępowania eksmisyjnego Sąd będzie badał, czy były lokator nie powinien mieć przyznanego tzw. uprawnienia do zawarcia umowy najmu  socjalnego lokalu ze względu na jego szczególną sytuację majątkową i rodzinną (art. 14 ustawy).

Przyznanie takiego uprawnienia może mocno pokrzyżować Twoje plany,  co do szybkiego odzyskania kontroli nad Twoim mieszkaniem.  

 Dlaczego?

 „Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 6 ustawy)”

 

Nie wiem jak w Twojej gminie, ale tam gdzie mieszkam, gmina nie tak szybko składa ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W skrajnych wypadkach oczekiwanie na złożenie takiej oferty może trwać kilka lat, tym samym przedłużając okres, w którym Twój były lokator ma prawo zajmować Twoje mieszkanie. Nie ma tutaj prostej recepty: gmina zazwyczaj zwleka ze złożeniem oferty, bo zwyczajnie nie ma  lokalu socjalnego do zaoferowania. 

 

UWAGA – ODSZKODOWANIE:

Procedura dotycząca umowy najmu socjalnego lokalu będzie przedmiotem dalszych wpisów. Już teraz sygnalizuję jednak, że można pozwać gminę o odszkodowanie za to, że nie zaoferowano byłemu lokatorowi zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (pomimo tego, że orzeczono o takim obowiązku w wyroku eksmisyjnym) i były lokator nadal zajmuje Twoją własność (art. 18 ust. 5 ustawy).

W zasadzie gmina powinna płacić Ci równowartość czynszu, jaki mógłbyś uzyskać od najemcy Twojego mieszkania.

 EDIT: PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

  

#5 okres ochronny i zakaz eksmisji na bruk – co robić? Odszkodowanie

 

Nawet jeśli dysponujesz już prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym, z którego wynika, że gmina nie musi dostarczać byłemu lokatorowi lokalu socjalnego, możesz mieć kolejny problem z byłym lokatorem tj. problem z wyegzekwowaniem wyroku wyegzekwowaniem. Dlaczego?

a) okres ochronny

 Słyszałeś o tzw. okresie ochronnym?

 „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie” (art. 16 ustawy)

b) zakaz eksmisji na bruk

Tu z kolei kłania się procedura cywilna. Osoby eksmitowane, którym nie przysługuje lokal socjalny, nie mogą być z dnia na dzień wyrzucone na przysłowiowy bruk.

Jeśli nie mają gdzie się podziać, należy ich co do zasady eksmitować do tzw. pomieszczenia tymczasowego.  Obowiązek zapewnienia takiego pomieszczenia ciąży… również na gminie.

 Proszę, przeczytaj art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego:

 „Art.  1046 

(…)

4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.(…)”

 Jak myślisz, czy gminy dysponują nadmiarem pomieszczeń tymczasowych?

UWAGA – ODSZKODOWANIE

Podpowiem także, z dużą dozą ostrożności, że również w przypadku braku dostarczenia pomieszczenia tymczasowego przez gminę prawdopodobnie masz, drogi Wynajmujący, roszczenie o odszkodowanie do gminy. 

  

Podsumowanie

Mam nadzieję, że Twój lokator nie sprawia Ci żadnych problemów. Płaci w terminie, po rozwiązaniu umowy opuszcza lokal itd.

Jak widzisz jednak, w świetle obowiązującego prawa, może nie być tak prosto.

Może się okazać, że rozwiązanie umowy to dopiero pierwszy krok, przed długą drogą do rzeczywistego odzyskania lokalu mieszkalnego. Na szczęście Wynajmujący nie zostaje całkowicie bezbronny. Może się okazać, że pomimo utraty kontroli nad lokalem, lokal nadal zarabia na siebie, tyle że płatnikiem nie jest nowy Najemca, tylko gmina. Niestety, doprowadzenie do takiej sytuacji wymaga często przejścia przez pełną procedurę sądową. 

 

Co możesz jeszcze zrobić?

1) weryfikuj najemcę przed podpisaniem umowy (kaucja, wywiad)!

2) rozważ zawarcie bezpieczniejszej umowy najmu mieszkania (najem okazjonalny/najem instytucjonalny – w razie ich rozwiązania pomija się chociażby sądowy proces eksmisyjny! Choć to nie wszystkie zalety ww. umów najmu).

Wbrew pozorom to właśnie prewencja i przemyślana treść umowy może okazać się najważniejsza, jeżeli chodzi o Twoje bezpieczeństwo prawne, także w przypadku rozwiązania umowy najmu mieszkania. 

 

[1] Pełna nazwa to: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm. we wpisie jako „ustawa o ochronie praw lokatorów).

9 min, na które może „wdepnąć” Wynajmujący przy wypowiadaniu Najemcy umowy najmu mieszkania z powodu zaległości w płatnościach

9 min, na które może „wdepnąć” Wynajmujący przy wypowiadaniu Najemcy umowy najmu mieszkania z powodu zaległości w płatnościach

utworzone przez | paź 15, 2019 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania, wypowiedzenie

 

Co ma wspólnego Saper z Wynajmującym mieszkanie? Obaj przy rozwiązywaniu swoich problemów muszą czasem bez szwanku przejść przez pole minowe.  

Przepisy chroniące lokatorów zastawiają na właścicieli wiele pułapek: nieznajomość prawa może być bardzo niekorzystna dla właścicieli lokali zarówno na etapie zawierania umowy najmu, jak i jej rozwiązywania.  

Najlepiej, aby Wynajmujący znał przepisy chroniąca lokatorów już przy zawieraniu umowy  i odpowiednio skonstruował ten najważniejszy dla stosunku najmu dokument. 

Przed niepłacącym lokatorem nie zawsze da się jednak uchronić, a często okazuje się, że zwłoka w zapłacie czynszu to dopiero początek problemów. 

Niestety, nieznajomość procedur może doprowadzić do tego, że Wynajmującemu będzie się jedynie wydawało, że skutecznie rozwiązał umowę z powodu zwłoki Najemcy w zapłacie należności. W przypadku ewentualnego konfliktu, racji nie przyzna mu żaden sąd.  

W niniejszym wpisie postaram się wskazać Ci, jak uniknąć zastawionych na Wynajmujących przez ustawodawcę pułapek.

Rozwiązywanie umowy to  nie rozbrajanie bomby, czy miny, ale mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu zrozumiesz pewną analogię, którą zastosowałem na wstępie.  

Wpis dotyczy jednostronnego rozwiązywania umów najmu mieszkania przez Wynajmującego z powodu zaległości Najemcy w płatnościach.

 

#1 Kodeks cywilny nie reguluje trybu rozwiązywania umów najmu mieszkania (jeżeli jesteś Wynajmującym – właścicielem mieszkania)

  

Jeżeli jesteś Wynajmującym mieszkanie tryb rozwiązywania umów najmu mieszkania, który Cię obowiązuje to ten przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów[1]. Koniec kropka (nie dotyczy to częściowo umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego – ale nie w przypadku opisanym w tym artykule). 

#2 umową nie możesz zmienić ustawowych zasad rozwiązywania umowy najmu mieszkania z powodu niepłacenia czynszu (jeżeli jesteś Wynajmującym-właścicielem mieszkania)

  

Zasady rozwiązywania odpłatnych stosunków prawnych  przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów wiążą Wynajmujących niezależnie od tego, co zapisano w umowie. 

Jeżeli skróciłeś umownie terminy wypowiedzenia lub zasady dokonywania takiego wypowiedzenia i jesteś po stronie Wynajmującego to i tak wiążą Cię przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów!

UWAGA: Ustawa o ochronie praw lokatorów w zasadzie wyklucza możliwość tzw. natychmiastowego rozwiązania umowy z powodu zwłoki w zapłacie czynszu. 

Oczywiście, od zasady tej jest jeden wyjątek: możesz dokonać umownych zmian zasad jedynie na korzyść Najemcy, ale to chyba Cię nie interesuje.

 

#3 z powodu niepłacenia czynszu Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania tylko wtedy gdy Najemca jest w zwłoce z zapłatą należności co najmniej za trzy pełne okresy płatności

 

Dotyczy to następujących należności: 

  •  czynszu,
  •  innych opłat za używanie lokalu lub
  •  opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela.

UWAGA: ja wiem, że umiesz czytać, ale zwracam jeszcze raz uwagę: za trzy pełne okresy. Jeśli lokator zapłacił Ci w terminie część czynszu po dwóch miesiącach niepłacenia, to nie jest jeszcze w zwłoce z zapłatą  trzech pełnych czynszów.  

 

#4 Jeżeli lokator nie płaci za media (prąd, woda, gaz), a ma umowy zawarte bezpośrednio z dostawcami, nie możesz uznać, że jest w zwłoce upoważniającej Cię do rozwiązania umowy najmu mieszkania (wyjątek od zasady z #3)

 

W umowach najmu mieszkania zazwyczaj kwestie mediów (prąd, gaz, woda) reguluje się na dwa sposoby:

  • opłaty te pobiera właściciel mieszkania  albo
  • najemca sam zawiera umowy z dostawcami mediów i płaci rachunki we własnym zakresie.

Wypowiedzieć umowę z powodu niepłacenia  za media Wynajmujący może wyłącznie w przypadku, gdy to właściciel pobiera te opłaty bezpośrednio od Najemcy. 

 

#5 musisz uprzedzić najemcę o tym, że masz zamiar wypowiedzieć umowę najmu z powodu zaległości w zapłacie, a także wyznaczyć mu miesięczny termin na spłatę zaległości

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi wprost: przed rozwiązaniem umowy najmu mieszkania z powodu zwłoki np. w zapłacie czynszu, właściciel musi wystosować do Najemcy pismo, w którym wyznacza mu dodatkowo 1 miesiąc na uregulowanie należności i uprzedza go o zamiarze wypowiedzenia umowy. 

Czyli w dużym skrócie: musisz napisać do Najemcy, że jest w zwłoce z zapłatą np. trzech czynszów i że dajesz mu jeszcze miesiąc, aby uregulował tę należność, bo w przeciwnym razie wypowiesz mu umowę.   

Jeśli Najemca po otrzymaniu uprzedzenia zapłaci, nie możesz mu wypowiedzieć umowy najmu mieszkania.   

 

#6 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenia umowy najmu mieszkania Wynajmujący może dokonać nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenia powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. 

Co oznacza ten zapis?

To oznacza, że jeżeli chcesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania jako Wynajmujący, musisz wystosować do Najemcy pismo, sporządzone zgodnie z prawem, na którym się podpiszesz.

Nie możesz powiedzieć Najemcy umowy najmu mieszkania ustnie. Nie możesz zrobić tego skutecznie e-mailem czy sms-em (dotyczy to także wysłania skanu podpisanego pisma – to nie odniesie skutku!).

Będziesz miał problem, jeśli wyślesz do Najemcy pismo, na którym zapomnisz się odręcznie podpisać.

  

#7 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi mieć wskazaną przyczynę rozwiązania umowy

 

Jeżeli wysłałeś  Najemcy upomnienie (uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy), a on nadal nie zapłacił należności w wyznaczonym terminie, możesz przejść do procedury wypowiedzenia umowy. 

W wypowiedzeniu musisz opisać całą sytuację. 

Jeśli Najemca nie płacił czynszu to musisz napisać, że wypowiedzenie jest związane z tym, że był w trzymiesięcznej zwłoce w zapłacie czynszu i właśnie dlatego wypowiadasz mu umowę. Najlepiej opisz jeszcze, ze prawidłowo przeprowadziłeś procedurę uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. 

 

#8 To ty, jako Wynajmujący mieszkanie, musisz mieć dowód, że skutecznie wypowiedziałeś umowę najmu mieszkania

 

W razie ewentualnego sporu sądowego to na Tobie będzie ciążył obowiązek udowodnienia, że zachowałeś wszystkie opisane w tym artykule zasady związane z wypowiadaniem umowy najmu. 

Zalecam dwa rozwiązania tego problemu: 

  • zachowujesz kopie upomnienia i wypowiedzenia, na którym Najemca podpisał się, że odebrał oryginały tych pism (i w jakiej dacie) albo
  • oba pisma (wypowiedzenie i upomnienie) wysłałeś Najemcy listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jako dowód powyższego masz u siebie żółte karteczki z poczty, na których widnieje podpis Najemcy poświadczający, że odebrał Twoje pisma i w jakiej dacie. Najlepiej zachować dla siebie także kopie wszystkich wysłanych pism, żółte kartki i dowód nadania listów poleconych. 

 Możesz udowadniać, że pisma dotarły do Najemcy także w inny sposób, ale po co utrudniać sobie życie. 

 

#9 Czy rodzaj umowy najmu mieszkania ma znaczenie (najem na czas nieoznaczony, najem na czas oznaczony, najem okazjonalny)?

 

Zasady wskazane w tym artykule dotyczą wszystkich umów najmu lokali mieszkalnych: umowy pisemnej na czas oznaczony, na czas nieoznaczony, ale także najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. 

Te dwie ostatnie są – co do zasady – w znacznej części wyłączone spod unormowań ustawy o ochronie praw lokatorów i dopuszczają pewne modyfikacje, a nawet tworzenie własnych przesłanek wypowiedzenia umowy. 

Ale nie w przypadku zwłoki w płatnościach!!! Tutaj obowiązują Cię także zasady ustawowe i to bez wyjątku. 

 

Podsumowanie – przepisy

  

Jeżeli jesteś właścicielem lokalu i planujesz rozwiązać umowę najmu mieszkania Najemcy z powodu zaległości w płatnościach, pamiętaj przede wszystkim o art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów:

 „Art. 11

 

  1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5(…)
    Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
  2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: 

(…)

 

2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

 

(…)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

EDIT:

 

JESZCZE JEDNO: CZY NA PEWNO WIESZ KOMU MASZ DORĘCZYĆ WYPOWIEDZENIE? PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!

 

 

 

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego 

5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego). Poradnik dla Wynajmującego.

5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego). Poradnik dla Wynajmującego.

utworzone przez | wrz 30, 2019 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania

„Ale jak to oddalił? Przecież jestem właścicielem… Własność to moje święte prawo” – starszy Pan niemal wykrzyczał powyższe zdanie bezpośrednio po wyjściu z sali rozpraw.

Zrobiłem obojętną minę. Nie byłem jego pełnomocnikiem, nie bardzo mogłem mu odpowiedzieć, że doskonale rozumiem, co się stało. Dlaczego żądanie opuszczenia lokalu przez Wynajmującego nie spotkało się z pozytywnym rozstrzygnięciem Sądu.

Prawo własności jest ważne.

Czasem jednak nieznajomość prawa, które chroni najemców (lokatorów), może spowodować, że właściciel będzie miał problemy z odzyskaniem swojej własności. A także z samym rozwiązaniem umowy najmu mieszkania.

Oto 5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego), które powinieneś znać, jeżeli wynajmujesz komuś mieszkanie albo planujesz je wynająć.

Myślę, że znajomość przedstawionych poniżej zasad zaoszczędziłaby starszemu Panu dużo czasu i nerwów:)

#1 najem mieszkania jest uregulowany jedynie w kodeksie cywilnym – MIT.

Nie każdy jest prawnikiem. Prawdopodobnie jakbym nim nie był, to znałbym kilka pojęć z prawa. Konstytucja, umowa, kodeks karny, obrona konieczna, prawa autorskie itd.

Wiedziałbym także, że najem to umowa, która łączy co najmniej dwie osoby, na mocy której jedna oddaje komuś jakąś rzecz, a druga za tę rzecz płaci czynsz.

Wystarczyłoby trochę poszukać w internecie, by dowiedzieć się, że dokładna definicja najmu znajduje się w ustawie, która nazywa się kodeks cywilny. Jest w nim opisane wiele umów (najem, sprzedaż, dzierżawa itd.). Najem opisany jest w art. 659 i dalszych kodeksu cywilnego.

Od art. 680 kodeks cywilny zaczyna opisywać już nie tylko samą umowę najmu każdej rzeczy, ale stanowi konkretnie o umowie najmu lokalu.

Super, pomyślałbym, gdybym znalazł te przepisy (a nie byłbym prawnikiem:).  Jeżeli chciałbym wynająć komuś moje mieszkanie, wystarczy dokładnie przeczytać ww. przepisy i napisać umowę na ich podstawie, prawda? W kodeksie są przecież zawarte np. terminy wypowiedzenia takich umów, czy zasady podwyższania czynszu.

No właśnie problem w tym, że nie jest tak do końca różowo. 

USTAWA O OCHRONIE PRAW LOKATORÓW! TO TE PRZEPISY POWINNY CIĘ MARTWIĆ 

Znaczna część przepisów o najmie z kodeksu cywilnego będzie obowiązywała także osoby Wynajmujące mieszkanie, ale istnieje jeszcze taka ustawa, której wdzięczna nazwa brzmi:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

To w tej ustawie znajdują się m.in. bardzo ważne dla Wynajmującego  (mieszkania) reguły rozwiązywania umów najmu lokali mieszkalnych. To te reguły wiążą właściciela. Pamiętaj, że sytuacja prawna Najemcy i Wynajmującego nie jest jednakowa: Najemca może zazwyczaj powoływać się na KC. Ciebie, drogi Wynajmujący, ogranicza ustawa o ochronie praw lokatorów (reguły rozwiązywania umów) i nie możesz samodzielnie modyfikować tych reguł. Chyba, że robisz to na korzyść lokatora. 

Reguły te są ważniejsze niż reguły zawarte w kodeksie cywilnym (w kontekście lokali mieszkalnych. Chodzi tu oczywiście o sytuacje, gdy nie da się pogodzić treści tych dwóch ustaw).

Przykład:

art. 672 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zasada ta jest sprzeczna z zasadami wyrażonymi w ustawie o ochronie praw lokatorów i niestety nie ma zastosowania do najemców lokali mieszkalnych.

Jeżeli wynajmujesz lokal mieszkalny (a nie np. użytkowy), a prawidłowość rozwiązania umowy najmu będzie badał Sąd, podmiot ten będzie sprawdzał, czy znałeś i stosowałeś nadrzędne dla lokali mieszkalnych zasady wyrażone w ustawie o ochronie praw lokatorów.

 

Nawet pobieżna lektura tej ustawy, a zwłaszcza art. 11, pozwala na stwierdzenie, że pozycja Najemcy mieszkania jest bardzo silna.

Tak bardzo, że w skrajnych wypadkach podpisanie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony z problematycznym lokatorem może oznaczać wieloletni brak możliwości odzyskania swojego mieszkania.

Zadanie dla przyszłego Wynajmującego: przeczytaj ustawę o ochronie praw lokatorów.

 

#2 swoboda umów. Jestem Panem swojej własności, więc mogę napisać w umowie najmu mieszkania co mi się podoba – MIT.

 

W polskim prawie cywilnym istnieje zasada tzw. swobody umów.

W dużym uproszczeniu: można się umówić na wszystko, co nie jest niezgodne z prawem,

Teraz wejdę na jeszcze wyższy poziom prawniczego bełkotu.

Napisałem, że nie można w umowach najmu mieszkania posiłkować się trybem rozwiązywania takich umów przewidzianym w kodeksie cywilnym (jeśli jesteś Wynajmującym).

Jako przykład podałem tryb rozwiązania umowy bez wypowiedzenia przewidziany w kodeksie cywilnym, a nieznany ustawie o ochronie praw lokatorów.

Dobrze, konieczne jest wypowiedzenie, pomyślisz.

A czy można w ramach swobody umów napisać, że możliwe jest wypowiedzenie z powodu niepłacenia czynszu za tylko jeden miesiąc?

Nie można.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, we wcześniej wspomnianym artykule 11 wyraźnie stanowi, że można wypowiedzieć umowę, jeśli najemca nie zapłacił czynszu za trzy pełne okresy (i to po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia, które to musi dawać najemcy jeszcze dodatkowy miesiąc na spłatę zadłużenia!).

To tzw. przepis semiimperatywny: możesz go zmienić, ale tylko na korzyść najemcy. Nie ma przeszkód byś w umowie napisał, że wypowiedzenie umowy jest możliwe jedynie w przypadku braku płatności za osiemnaście albo nawet osiemdziesiąt pełnych okresów. Możesz też legalnie przedłużyć sam okres wypowiedzenia np. do dwunastu miesięcy:). Jeśli samodzielnie skrócisz terminy ustawowe, będzie to tylko zapis na papierze, który nie wiąże najemcy.  Terminy wskazane
w ustawie o ochronie praw lokatorów można skutecznie jedynie wydłużyć.

 

#3 warto szukać wzoru umowy najmu mieszkania w internecie. Najlepiej darmowego- MIT. 

 

No dobrze, to taki półmit:) Sam zamierzam udostępniać wzory umów najmu mieszkania w internecie.

Internet niestety ma to do siebie, że w kontekście prawa można znaleźć w nim wszystko. Całkiem sensowne interpretacje prawne i interpretacje całkowicie niezgodne z przepisami. Tak samo będzie jak zapytasz o wzór umowy sztuczną inteligencję (CHAT GPT). Ta posiłkując się danymi z internetu potrafi wyczarować umowę, która będzie miała w sobie wszystko. Dozwolone klauzule umowne i te, które często powielane są błędnie w darmowych wzorach. 

 

Widziałem już tak wiele umów najmu mieszkania (lokali mieszkalnych) całkowicie niezgodnych z ustawą o ochronie praw lokatorów, że w zasadzie nigdy mnie już nie zdziwi już żadna umowa.  Nawet gdy konsultacji prawnej udzielam zawodowemu pośrednikowi nieruchomości, albo właścicielowi kamienicy, który wynajmuje lokale mieszkalne od 10 lat. 

 

Jedno jest jednak wspólne dla wszystkich osób, które ewidentnie złamały przepisy, a dowiedziały się o tym np. z powodu oporu lokatora, który zaczął pisać dziwne pisma, w których powołuje się na swoje prawa (nie ujęte przecież w umowie!).

„Skąd Pan wziął ten wzór umowy najmu mieszkania?” – pytam.

„No jak to skąd? Z internetu!” – pada odpowiedź.

Czy można zatem korzystać z takich wzorów? Odpowiem na to pytanie nie do końca wprost: tak, o ile wzory umów najmu mieszkania są zgodne z prawem:)

  

#4 Najemcy, który nie płaci, można odciąć wodę. To dobra metoda na legalne zmuszenie go do opuszczenia lokalu i rozwiązanie umowy najmu mieszkania – MIT. 

  

Nie. Koniec. Kropka. Taka metoda nie jest legalna. Wchodzimy tu na grząski grunt prawa karnego, a nie tylko cywilnego. Nie wierzysz? Przeczytaj art. 191 kodeksu karnego, a zwłaszcza § 1a tego przepisu:

Art.  191. §  1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§  1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

§  2. Jeżeli sprawca działa w sposób określony w § 1 w celu wymuszenia zwrotu wierzytelności, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§  3. Ściganie przestępstwa określonego w § 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego”

Uwierz mi na słowo, że przez „przemoc innego rodzaju” można rozumieć m.in. odcięcie najemcy wody z powodu braku płatności czynszu.

  

#5 Jestem właścicielem lokalu, więc to ja decyduję, że najemca, który nie płaci na czas czynszu, musi mi oddać mieszkanie. Natychmiast! – MIT.

  

Prawa chroniące lokatorów przeczą powyższemu zdaniu. Dopóki nie rozwiążemy komuś skutecznie umowy najmu mieszkania osoba ta ma prawo mieszkać w naszym lokalu.

Co więcej, jeśli nie mamy dobrej przyczyny, opartej w przepisach (ustawa o ochronie praw lokatorów), aby rozwiązać najemcy umowę najmu mieszkania, nie możemy tego skutecznie zrobić.

Wszelkie próby szybkiego odzyskania mieszkania powinny skończyć się tym, że najemca odzyska nad nim kontrolę
i będzie miał ją tak długo, jak będzie posiadał status najemcy.

Podstawa prawna (w prawie cywilnym): proszę bardzo! Aha, najem mieszkania powoduje, że jego najemca staje się jego posiadaczem:

Art.  344.  kodeksu cywilnego

§  1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

§  2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Najemcy mieszkań, którym sporadycznie doradzałem, potwierdzali mi, że w razie próby nielegalnego odzyskania kontroli nad mieszkaniem przez Wynajmującego (w trakcie trwania umowy najmu mieszkania) wystarczy czasem telefon na policję, aby właściciel przestał nękać najemców.

Zazwyczaj nie kończyło się to dla wynajmujących jakoś źle, ale z uwagi na wcześniej wspomniany przepis art. 191 kk (a także np. art. 193 kk) właściciele mieszkań narażali się na pewno nie tylko na odpowiedzialność cywilną, ale także na odpowiedzialność karną.

 

Nie można bowiem próbować wpływać na lokatora jakąkolwiek formą przemocy, ani wdzierać się do jego mieszkania (tak! to nie moje przejęzyczenie. Właściciel, który zawarł umowę najmu z lokatorem, wyzbywa się przez to na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu).

 

Oczywiście świadomy Wynajmujący pewnie wie o tym, że może np. zawrzeć z Najemcą umowę najmu mieszkania na czas oznaczony, a ta rozwiąże się sama. Po upływie terminu. Zawsze – niezależnie od tego czy ktoś płacił czy nie płacił czynszu.

Albo, że istnieje coś takiego jak umowa najmu okazjonalnego albo umowa najmu instytucjonalnego mieszkania.

O tym będą jednak dalsze wpisy na blogu.

 

Podsumowanie.

  

Jeżeli planujesz wynająć mieszkanie powinieneś znać podstawowe zasady z zakresu ochrony praw lokatorów.

Warto przeczytać ustawę o ochronie praw lokatorów. Te przepisy nie są martwe.

Jest szansa, że Twój najemca będzie przestrzegał nawet niezgodnej z prawem umowy najmu mieszkania tj. opuści lokal z powodu dwutygodniowego poślizgu w zapłacie czynszu, bo tak zapisaliście w umowie.

Istnieje jednak możliwość, że taki lokator zna swoje prawa (albo poznał je w momencie zaistnienia konfliktu) i nie będzie chciał respektować takiego zapisu umowy.

Taki lokator będzie miał, w świetle prawa, rację.

 

Chcesz się pozbyć lokatora? Najpierw musisz rozwiązać z nim skutecznie stosunek prawny np. umowę najmu mieszkania. Oczywiście rozwiązanie umowy to często nie koniec kłopotów, ale to materiał na kolejne wpisy.

 

Chcesz poznać historię Pana, o którym pisałem na początku?

 

Jest ona bardzo prosta.

Pan napisał w umowie najmu mieszkania, że można ją rozwiązać za tygodniowym wypowiedzeniem z powodu niezapłacenia przez najemcę jednego czynszu w terminie.

Ponieważ lokator nie zapłacił mu dwóch czynszów, Pan wysłał mu pismo, że wypowiada umowę najmu mieszkania z powodu niezapłacenia jednego czynszu.

 

Tak się przecież umówiono, a warunki umowy zostały przekroczone i to podwójnie: nie zapłacono już dwóch należności!

 

W braku reakcji na pismo, starszy Pan złożył do sądu pozew o eksmisję (czyli zwrócił się do Sądu z wnioskiem, aby Sąd nakazał najemcy opuszczenie lokalu, bo w mniemaniu starczego Pana, osoba zajmująca lokal nie miała już tytułu prawnego do lokalu – umowy najmu).

 

Sąd nie miał zbyt dużo do roboty: uznał, że najemca, który nota bene w międzyczasie uregulował swój dług, nadal ma tytuł prawny do lokalu, ponieważ umowa najmu nie mogła być rozwiązana w trybie przewidzianym przez strony umowy w samej umowie.

 

Tryb ten nie był bowiem zgodny z ustawą o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu nadal trwała, a więc skierowanie sprawy do sądu było przedwczesne. 

 

Proste. Mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu jest to zrozumiałe także dla Ciebie.