Znasz absurdy polskiego prawa dotyczące sytuacji Wynajmującego mieszkanie i jego zdecydowanie słabszej pozycji prawnej w stosunku do Najemcy?
To poznaj jeszcze kilka.
Za chwilę przytoczę Ci cztery wyjątkowo niekorzystne dla Ciebie przepisy, które sprawiają, że może wiązać Cię umowa najmu mieszkania, nawet jeśli nie podpisywałeś niczego z Najemcą.
Nie, nie są to przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów[1].
To przepisy kodeksu cywilnego, które obowiązują także Ciebie.
#1 Domniemanie przedłużenia najmu
Może się zdarzyć, że umowa najmu mieszkania przestanie obowiązywać, bo była zawarta na czas oznaczony, a okres jej obowiązywania się właśnie skończył.
Może się zdarzyć, że to Ty skutecznie rozwiążesz bezterminową umowę. Wówczas umowa najmu mieszkania także przestanie już obowiązywać.
Uważaj!
Brak Twojej dalszej zdecydowanej reakcji może być dla Ciebie bardzo niekorzystny.
O co chodzi?
Jeśli po zakończeniu umowy najmu mieszkania Twój były najemca nadal mieszka w lokalu, a Ty nie czynisz żadnych kroków, aby go z niego usunąć, możesz wpaść pod rygor przepisu art. 674 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim:
„jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony”.
#2 Zawierasz umowę najmu mieszkania z osobą będącą w związku małżeńskim? Masz jeszcze jednego Najemcę gratis
O tym był poprzedni wpis. Dla przypomnienia: Art. 6801 kodeksu stanowi, że jeśli podpiszesz umowę najmu mieszkania nawet z jednym małżonkiem to, co do zasady, zawarłeś umowę także z drugim małżonkiem.#3 Umarł król. Niech żyje król!
Śmierć Najemcy nie musi powodować zakończenia stosunku najmu mieszkania.
Wiesz, że istnieje przepis, zgodnie z którym w razie śmierci Najemcy w stosunek Najemcy wstępują np. jego dzieci lub małżonek?
Nie wiesz?
Przeczytaj art. 691 kodeksu cywilnego:
„Art. 691.
1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą
.2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. (…)”
#4 Kupiłeś lokal z Najemcami?
Nabywca mieszkania wstępuje w stosunek najmu, który łączył zbywcę z Najemcami.
Co to oznacza?
Jeśli kupisz mieszkanie, w którym mieszkają Najemcy dotychczasowego właściciela mieszkania, to Ty staniesz się dla tych lokatorów nowym Wynajmującym. To Ty jesteś od teraz stroną umowy najmu mieszkania.
Z automatu.
Jeśli nie chcesz, aby lokatorzy dalej mieszkali w kupionym mieszkaniu, musisz najpierw skutecznie rozwiązać z nimi umowę najmu mieszkania, a potem skutecznie wyegzekwować obowiązek opuszczenia lokalu.
Podstawa prawna? Proszę bardzo:
Na marginesie, art. 692 KC wyłącza możliwość szczególnego prawa do wypowiedzenia umowy najmu, o którym mowa w art. 678 kc (tutaj stosuje się art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów!).„Art. 678 KC
1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”
Czyli jest jak zwykle: obowiązuje Cię (jako Wynajmującego lokal mieszkalny) pierwsza, niekorzystna część przepisu (wstępujesz w prawo najmu), ale nie masz uprawnień z drugiej, korzystniejszej części przepisu (szczególne prawo do wypowiedzenia:)
PODSUMOWANIE
1) Pamiętaj, że brak Twojej zdecydowanej reakcji po zakończeniu umowy najmu mieszkania może być dla Ciebie wyjątkowo niekorzystny.
Przypominam, że umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony to najgorszy dla właściciela rodzaj umowy (a w taką umowę może zmienić się także Twoja dotychczasowa umowa zawarta np. na czas oznaczony).
Umowę na czas nieoznaczony ciężko jest skutecznie rozwiązać, a w konsekwencji ciężko się pozbyć niechcianego lokatora.
Co można z tym zrobić?
Jeśli chcesz, aby były lokator nadal u Ciebie mieszkał, zawrzyj kolejną umowę, ale na Twoich zasadach!
jeśli nie chcesz, aby były lokator nadal zajmował Twoje mieszkanie, zacznij działać. Jaki jest plan minimum tych działań?
– wezwij byłego najemcę do opróżnienia lokalu oraz
– napisz pismo, w którym żądasz zapłaty odszkodowania (a nie czynszu!) za bezumowne korzystanie z lokalu,
2) Przy zawieraniu umowy najmu mieszkania zawsze ustal, jaki jest stan cywilny Najemcy.
Ustal także dane dzieci małżonków (przy ewentualnej eksmisji będziesz potrzebował tych danych do pozwu).
Pamiętaj o małżonku Najemcy przy rozwiązywaniu umowy najmu!
3) Kupno nieruchomości, w której „są tylko jacyś Najemcy” może nie być takim świetnym pomysłem.
To Ty będziesz musiał z tymi Najemcami rozwiązać skutecznie umowę najmu mieszkania, jeśli będziesz chciał z niego korzystać, a to nie zawsze jest takie łatwe, o czym pisałem tu i tu.
[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., dalej we wpisie „ustawa o ochronie praw lokatorów”)
Najnowsze komentarze